大型商住项目前期策划方案书.ppt

攀枝花市西区清香坪项目营销策划方案,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,【城投山水新城旧改项目】 开启城市影响力时代,【攀枝花市西区清香坪项目】 开启城市体验时代,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,本项目所需解决的五大问题如下：,什么样的发展战略能够指导项目的可持续开发？,项目应该采取何种规划布局，才能最大化项目的土地价值？,项目整体的开发节奏应该如何把控，来实现项目的最大化价值？,在项目的发展战略的指导下，什么样的整体定位能够实现项目的发展战略？,如何创造项目的差异化核心价值？,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,项目辅助价值打造,我们将本项目的问题进行深入研究，发现在解决问题之前必须明晰项目的价值体系,1,2,价值三：项目自身的价值体系分析 清香坪项目价值认知,在项目的目标实现与最终的问题解决之前必须明确项目的价值体系？,3,价值二：西区发展的价值 西区的规划价值,价值一：攀枝花市发展的价值 攀枝花发展的宏观背景,攀枝花城市升级：城市的性质定位为川滇交界毗邻地区区域性中心城市；以资源综合开发利用为主的现代特色工业城市；具有南亚热带风光的宜居城市。,截至2010年，攀枝花市辖3区2县（东区、西区、仁和区、米易县、盐边县）。,全国唯一以花命名的地级市，隶属四川省，位于中国西南川、滇交界部。是四川通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。 一个既有壮丽山河峡谷奇景，又有亚热带旖旎风光；既有现代人创造的伟业，又有遗存古朴风貌的理想的旅游胜地。 中国西部重要的钢铁、钒钛、能源基地和新兴工业城市，人均GDP雄居西南地区首位，是西南地区最富裕的城市。 2013年城市GDP虽排四川省第15位，但人均GDP却是四川第一，超过全国平均水平。 2013年2月7日，国家发改委主任办公会审议并正式批准设立攀西战略资源创新开发试验区。这是国家批准设立的唯一一个资源开发综合利用试验区。该试验区已上升为国家发展战略并纳入四川省重点发展地区，为攀枝花在新世纪快速发展奠定了坚实的基础。,攀枝花城市价值,形成四大城镇发展片区 城镇规划空间布局以产业布局为依托，以成昆铁路沿线为发展轴，以中心城区、攀莲镇为重点，以渔门镇、大田镇为次重点，在空间布局上形成四大城镇发展片区： 中部以攀枝花城区为核心，包括桐子林、红格两大外围组团和布德、同德、福田、新九等乡镇； 东北部以米易县城为核心，包括白马组团和丙谷、撒莲、垭口等乡镇； 西北部以渔门为核心，包括永兴、格萨拉、惠民等乡镇； 南部以大田为中心，包括平地镇、大龙潭等乡镇。 最终形成“以攀枝花主城区为中心，轴向布局，成群发展”规模等级布局合理、呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”城市功能空间布局结构。,攀枝花城市价值,城镇化规划布局：攀枝花市未来城市的功能空间布局将呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”结构。,在城市功能分区方面，江南片区由炳草岗、渡仁（含干坝塘、龙塘等城市新增用地）等功能区组成，定位为城市中心区，在干坝塘一带设置城市中心，在炳草岗、那招设置片区中心，重点发展商贸金融、文化娱乐等。 江北片区由弄弄坪、攀密组成，作为城市中心区组成片区之一，江北片区中心设置在东风，以发展选矿业、稀有金属冶金为基础，集生活、生产、物流及其它相关功能于一体的综合型的城市片区，片区中心布置在清香坪，配套居住和服务设施。 城东片区由青龙山金江和团山马店河迤资一线用地组成，片区中心规划在金江镇，主要以钒钛产业和电冶化工产业发展为主，并集中发展仓储物流业，是攀枝花未来城市工业发展的重要载体。,攀枝花城市价值,城市功能分区布局：分江南江北城东三片区,1、在规划期内，炳草岗城市商业中心商圈要逐步向炳二区炳三区以及城市新区拓展 和延伸，加强对外零售和服务的辐射。 2、规划发展商贸经济带，即打造以金沙江及其支流仁和沟两岸的以“阳光、休闲、 运动”为主题集休闲、娱乐、健身、观光和餐饮、购物于一体的特色商贸经济 带； 3、规划大渡口、清香坪、仁和、瓜子坪4个匙域商业中心；重点培育发展7条商业街； 4、积极推进新型业态（超市、专业店、专卖店等）的发展，重点发展社区便民商业，规 划27家超市，其中现有21家，新建6家；规划农贸市场（含生鲜超市）58家，其中现 有51家，新建7家； 5、规划商品交易市场25家，其中现有18家，新建7家； 6、形成物流园区为主体及物流配送中心为配套的流通服务体系，重点规划建设位于 攀枝花火车站和新建高速公路入口附近的金江及总发、密地等物流园区。,攀枝花城市商业网点未来发展规划（2007-2020年）：清香坪作为攀枝花的4个匙域商业中心中其中一个，商业潜力巨大。,攀枝花城市价值,攀枝花城市价值,攀枝花经济持续稳定增长：2012年至2013年，攀枝花整体经济持续稳定增长，国民生产总值保持在10%以上的年均增长率。,攀枝花城市价值,攀枝花区域城市发展需要转型：不可否认，由于以城市经济增长完全依赖于纯天然型资源，由于常年开采，导致城市经济可持续动力明显不足。转型带来的是新的增长价值。,攀枝花城市价值,人口及人口收入都稳步增长：人口的持续稳步增长，以及城市化率的逐步加快，人均收入支出的稳定增长，为城市的可持续发展提供了原动力。,西区规划：该区西部重点发展煤化工和建材工业，并配套居住和服务设施；东部以改善居住环境、完善服务配套为主。城西分区中心布置在清香坪。,西区城市发展定位：西区是攀枝花地区重要的工业基地，全市的服务业副中心，全市重要的休闲旅游基地，同时也是现代、时尚、充满活力的生态城市。,西区城市空间功能布局：西区人口主要向城东集中，第二产业向城西集中，第三产业围绕清香坪建立两大服务业基地，规划“一城两片，九大组团，沿江轴向串珠发展”的城市结构和空间功能布局。 “九大组团”自西向东依次为：化工建材类工业组团、能源机械类工业组团、格里坪物流生活组团、河门口生活组团、陶家渡生活组团、玉泉生活组团、清香坪生活组团、大水井生活组团、新庄生活组团。 “十二五”规划期间，西区以清香坪新城、大水井新区、新庄新区开发建设为载体，加快完善“一体两翼，三位一体”的城市空间功能结构，推进辖区城市开发建设，实现产业结构调整、转型和升级目的。,西区发展价值,西区经济和社会发展目标：“十二五”末，建成区面积达17平方公里，人口20万。至2030年,城市用地规模35.5平方公里，GDP达420亿元。其中，服务业增加值占GDP的比重不低于30%,生产性服务业增加值占服务业比重不低于40%。 快速推进西区清香坪“文化岛”新城、大水井新区和新庄新区城市开发建设：清香坪文化岛项目占地面积352亩，规划建筑面积约63万平方米，是西区未来文化、经济、商贸和居住中心。现已完成项目用地规划调整和420户房屋征收补偿，占总任务539户的78% 。大水井新区按照“碧波新城，宜居乐园”的城市建设总体构思，将其打造为西区消费性服务业态区，项目占地面积2.1余平方公里，主要规划有商住、行政办公、水上公园、江边码头、城市景观中轴线等。约270亩首期开发建设项目用地征收有序开展。新庄新区作为西区生产性服务业中心综合服务区，定位为“门户枢纽、总部基地”，规划用地规模1.61平方公里。主要规划有绿地景观、办公产业研发、现代物流、居住、公共服务设施等用地功能。新庄片区生产性服务业60.81公顷，从用地规模看，达到全区的70%，将成为西区的生产性服务业基地。,西区发展价值,项目属性界定：位于西区未来的城市中心清香坪，集居住体验、休闲娱乐体验、购物体验为一体的体验式城市综合体。,外部属性,地理位置：位于西区未来的城市中心清香坪，西区未来的文化、经济、居住和商贸中心； 片区规划：西区是攀枝花地区重要的工业基地，全市的服务业副中心，全市重要的休闲旅游基地。东部以改善居住环境、完善服务配套为主。城西分区中心布置在清香坪。 周边环境：目前周边竞品项目不多，即将推售的有福广新城，且我项目推出时间刚好与该项目错位衔接；,内部属性,道路交通：西区区位优势明显，是四川南下滇西及东南亚的“桥头堡”，交通网络日趋完善。西南大动脉成昆铁路攀枝花支线终点位于境内。省道宁华公路纵贯全境，格萨拉大道、苏铁大道全线贯通，形成“两纵三横”的交通网络； 地形地貌：项目地块呈不规则矩形，且地势高差起伏，可打造独特景观资源； 自身配套：多块绿地公园、商业配套； 地块分布：各地块相对规整；,项目自身发展价值,清香坪占位：,清香坪,西区未来文化、经济、商贸和居住中心 二次腾飞发力点：西区区域升级，二次发展的核心区域,现代、时尚、充满活力的生态城市： 攀枝花地区重要的工业基地，全市的服务业副中心，全市重要的休闲旅游基地。,西区,攀枝花市,清香坪发展价值,项目独特性：项目自身并不具备明显的优势资源，需要后天打造；但项目交通优势、周边绿化优势相对凸显。,项目自身发展价值,项目本体价值点总结：区域发展、生态环境、水景资源、生态公园、缓坡资源构成了本项目的价值资源整体。,水景资源,生态公园,坡地资源,区域发展,生态环境,规模开发,项 目 价 值 点 总 结,项目自身发展价值,项目三级价值洞察分析小结：项目核心价值主要为城市规划价值、后续资源打造价值、后续商业配套价值。,规模价值,后续资源价值打造,区内巴厘岛风情景观资源带 区外多个绿地公园 赠送面积附加,城市规划价值,西区中心区，清香坪新城建设,后续商业配套价值,城市综合体体验商业中心规划,项目核心竞争价值挖掘,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,房地产宏观政策环境分析,中央推进长效机制 地方实施差别化调整 双向调控定调全年,2014年一季度，两会提出保持经济7.5%的增速，2014年房地产行业必将保持稳定； 货币保持总量稳定，推进利率市场化，成本上升致房贷紧张恐难改变； 理顺中央与地方的财、事权关系，降低地方土地财政依赖； 推进以人为核心的新型城镇化，给未来房地产发展提供有力支撑； 单独二孩政策纷纷落地，短期带来改善住房需求、长期延续人口红利； 楼市转向双向调控，一线限购+高库存城市限供； 增加共有产权住房供应，推行廉租房和公共租赁住房的并轨； 房地产税立法加快，建立房地产市场调控长效机制。,银行加强对房地产行业信贷风险监管，对发展商来说无疑是雪上加霜,目前来看，我国经济仍处于增长转型和结构调整的阵痛期，部分中小型房企运行困难加剧，资金链趋紧，信用违约风险加大，开发商将另辟融资渠道，多种组合策略并用。另外，基于近期信贷趋紧及宏观经济放缓的严峻压力之下，结合市场近4个月的销售情况来看，将会有更多的开发商选择主动调整策略，通过以价换量的方式实现快速回笼资金，这也将成为开发商躲避违约风险的一大举措。,房地产宏观政策环境分析,地方政府开始尝试松绑限购措施，如中央未禁止或将蔓延到其他城市,3月中下旬，杭州、常州、长沙、福建等市场成交低迷的地区率先传闻将放松楼市限购等调控政策，多从相关部门与房企座谈会中传出此类消息，虽然均未得到官方确认，但政府的托市之意已不言而喻。从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。 针对南宁市的此番调整及天津滨海新区的跟进申报放松限购措施，可以看出目前部分严重依赖土地经济的二三线城市已经在政策面开始尝试突破，政策将根据不同区域分化调控，未来可能带动更多二三线城市放松限购。,5月9日，“新国九条”带来私募机遇，各路资本压住文化旅游、养生地产,5月25日，中国地产金融投资策略峰会在成都举行，包括瀚亚资本等多家地产私募巨头的投资注意力一改往常的住宅、商业等传统领域，开始转向文旅、养生等新领域，柚子模式也开始项REITs（房地产信托投资基金）方向延伸。,随着经济下行压力增大，销售情况不佳，部门城市开始政策破冰，预计会逐渐蔓延； 地方政府土地财政依赖度较高，托市之举呈现，消费者观望严重。,攀枝花房地产整体情况,1、2014年1-4月房地产投资形势开发投资运行再提速： 今年以来，攀枝花市房地产开发投资一直呈快速增长态势，2、3月份增幅分别达48.9和100.3%，4月份再次加快，增长111.9，完成投资27.15亿元，拉动全社会投资增长9.05个百分点，占全社会投资比重15.1，比去年同期上升7个百分点。 主要开发品种还是以住宅为主，商业用房为辅，1-4月完成住宅投资19.62亿元，同比增长105，完成商业营业3.96亿元，增长304.7。 2、投资增速，销售放缓，价格下降，低地价项目打开房价下行空间 1月11日，香榭丽都以“2962元” 广告新推房源，以空前的超低优势，大肆跳水，直接拉开了攀枝花楼市降价潮的序幕； 春节一过，海德堡1380打出优惠的广告，以“最高直降10万”； 金三银四作为传统的楼市旺季，今年却是失约的尴尬，公园大地、金域阳光等项目纷纷降价。,攀枝花房地产整体情况,3、供需失衡，销售压力增大 截止2013年12月，攀枝花市中区住宅市场上有44万方存量，而2014年，攀枝花在拥有大量的房源库存基础上，还有过万套的新增房源，而适合购房的人群数量却处未见大的增长，供求关系的失衡，成为2014攀枝花最大的楼市困局。 4、刚需市场竞争激烈 从2014年各个项目的推售计划来看，今年攀枝花楼市的主力产品还是刚需为主，超过全年计划推售量的60%，刚需市场竞争激烈。价格作为影响刚需人群购房的重要因素，项目采取以价换量提高周转率的方式来确保整体业绩，便在意料之中。,攀枝花房地产整体情况,注：本数据来自于攀枝花市统计年鉴,攀枝花房地产整体情况,注：本数据来自于攀枝花市房管局交易数据,1、从东区和仁和区2014年1-5月的销售情况来看，与2013年相比，明显呈现成交下滑现象，仅为2013年全年的10%左右； 2、西区今年上半年无成交，主要是因为无供应，市场出现空档期。随着福广金城的推出，将去化一部分需求。建议本项目抓紧时机，尽早进行项目推广，吸引客户关注与等待，防止客户分流其他区域购房； 3、西区从2011年-2013年连续3年成交户型套均面积都在90平米左右，可见该面积段去化情况较好。因此，本项目后续住宅产品应加强此面积段的产品研发，使其更具备竞争力，进一步提升去化速度。,住宅消费者需求分析,1、购房的需求主要集中在刚需、刚改方向。 2、高功能小三房销售情况较好。 3、对价格、质量、交通的关注度高于区位。 客户主要需求30-40万，月供在1500-2000附近的房屋。 4、23层以上的接受度偏低。 5、客户对完善的配套设施和休闲锻炼空间有较高要求。,商业消费者需求分析,1、炳草岗城中心仍是投资商业客户的首要选择，而西区和仁和区的商业随着城市发展的进程，需要升级换代。 2、对于投资商业客户而言，单价低，总价低，月供在500010000的商业比较受欢迎。 3、对商业的位置、价格、交通、规划、繁华程度非常关注。客户主要需求在50-100万以内商业，投资回报安全、稳定。 4、由于受住宅投资限购限贷政策影响，商业必然是投资客的下一个重要投资领域。 5、客户对整个项目的规划和打造非常关心，商业的招商和运营是保证他们的投资回报的重要条件。 6、西区主干道商业租赁价格在200-300元/平米，次干道在100-200元元/平米，社区商业在3080元/平米。,我们将从以下二个维度分析项目竞争环境，通过竞争环境分析与研究，挖掘项目存在的战略发展机会,2,1,攀枝花市东区、西区、仁和区版块竞争分析 寻找项目区域间竞争的占位,项目所在西区竞争项目的产品定位、产品打造、档次、客户等分析； 寻找项目在区域中的占位分析,攀枝花市各区域 竞争维度,项目区域内产品 竞争维度,竞争分析的两个维度,区域竞争小结：各竞争版块在产品、客户及配套上，将会与西区产生竞争关系,主要竞争板块,东区,仁和区,成熟度：高速开发过程，区域已经成熟 区位：属于城市核心位置，为中心城区，区位良好 配套：周边市政配套丰富 产品类型：以高层住宅和商业为主 资源：享有城市配套资源,从个竞争板块分析得出： 1.资源之争：优势也成为劣势 2. 产品竞争：无法与其他区域竞争 3.客户竞争：无法吸引外来客户 4.配套：还需要逐步的完善,成熟度：高速开发过程，区域趋于成熟 区位：新兴钢铁、钒钛、能源基地 配套：区域市政配套非常完善 产品类型：以高层住宅和商业为主 资源：资源丰富，物产甚多,西区内部竞争分析：板块内部规划及在建项目以高层住宅产品为主，配套大型商业，与本项目存在较大竞争关系。,福广金城效果图,蓝湖国际效果图及实景图,竞争分析总结：片区内竞争项目缺乏对资源的利用，各项目商业体量较大，且业态同质化严重，未来存在较大竞争，配套主要依靠外部配套，自身配套缺乏。,区域内资源不足，对于环境衍生出来的生态、健康、养生等主题运用不足；,体量较大，未来竞争力大，商业形式主要以城市型的大型商业以及特色商业街结合形式，缺乏城市标志型的休闲游乐主场；,主要依靠外部市政类配套，自身差异化配套缺乏；,竞争项目对比小结,区域内资源不足,商业竞争力大,自身特色配套资源缺乏,区域内竞争小结：针对片区内产品，主要竞争来自于档次、资源、配套以及客户,资源之争,配套之争,档次之争,客户之争,本项目SWOT分析,项目竞争策略预判：,项目竞争策略下发展方向：以项目资源作为核心，同时在商业、项目品质、区位、交通等方面进行针对性的优化，实现项目复合地产打造,项目辅助价值打造,特色化商业打造,项目资源打造,提升品牌价值,实现区位价值,提升项目品质感,差异化完善配套,项目核心价值打造,资源特色型植入,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,资源利用及资源植入：,周边绿地资源,区内水系资源,缓坡漫步道,幼儿园,公共会客厅,提升项目品质感,差异化完善配套,改善交通现状,健康养身配套资源,项目资源利用,项目资源植入,资源及植入,资源特色型植入,水资源打造原则：基于项目外部条件与自身资源，水系打造作为项目核心轴线，应遵循三大原则,项目打造成为城市生态精品住宅典范,“水”作为项目核心景观资源的主轴线,项目自身资源： 地块高差利用，营造巴里岛风情水系景观。,项目条件： 处于城市重点规划西区清香坪板块 市场上缺乏能引领该片区的大型综合体项目,主题引导：巴厘岛风情元素 功能完善：结合水系，打造完备的居住、康体养生等设施设备 城市引领：城市缺失功能的引领性打造，成为项目亮点，引领城市发展,水系的打造上应遵循以下原则,项目通过核心资源、优势资源型配套、资源衍生利用型配套、机会资源优化型配套层层递进，深入打造，满足客户的各种休闲、娱乐、运动养生需求,资源特色型植入,品质提升,原生态公园,养生会所,品牌幼儿园,水系缓坡漫步道,文化会所,观景台,配套植入,绿道、自行车,康体健身设施,城市会客厅,资源利用,水秀剧场,水上婚礼秀,喷泉广场等水景观,滨水特色酒店,水岸、水街,面积赠送,儿童乐园,健身会所,生态公园：利用项目周边的绿地资源，规划建设生态公园和漫步道、亲水平台，作为项目增值配套，能有效提升项目整体品质,漫步道,亲水平台,绿道：通过一些林荫道、绿化带、景观带、健身设施等在公园中建设绿道，给人们提供足够的户外休闲娱乐和交往空间,林荫道,绿化、景观带,健身设施,恒温泳池：项目通过打造室内恒温泳池，增加客户的娱乐主题，提升项目形象,打造室内恒温泳池，能有效缓解气温降低带来的劣势，为项目客户增添娱乐设施； 本项目恒温泳池的打造，为项目建立高端形象，提升项目附加值，增加项目的核心竞争力。,亲子乐园：匹配目标客户实际需求，铸就温馨社区氛围,传统游乐场,亲子乐园,水上亲子乐园,专属亲子乐园,计划生育产生的独生子女在家庭中的特殊地位，导致家庭资源向子女倾斜，对父母与子女的关系愈发看重，亲子乐园相较传统； 游乐场更能促进父母与子女的关系。这也促使中产以上阶级对亲子乐园的需求。业主专属亲子乐园的植入更能贴合目标客户的需求，挖掘更多目标客户,学校教育设施：引入品牌幼儿园,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,在区域层级：最终项目成为西区城市印象的经营者； 在项目层级：西区内竞争项目的引领者；,通过项目自身资源最大化利用打造项目核心竞争力，形成项目长线运营的持续发展动力,发现城市功能缺失，依托区域发展契机，借助周边规划发展大势，差异化核心竞争力打造，树立项目的城市影响力,通过全新区域功能、形象的打造及核心主题的植入，引领项目长期可持续发展，树立区域领导者形象地位 .,通过竞争策略、借鉴案例与大规模项目运作经验，本项目要成功开发需要重点关注以下五个方面，在战略执行层面指导项目定位,站在城市的高度上引领项目的长期可持续发展,规划中亮点的打造 前瞻性 创新性,项目在城市中的角色定位 项目在区域中的角色定位 产品在项目中的角色定位,资源自身的整合利用 资源的衍生价值发散,立足自身需求 辐射区域人群 成就城市影响力,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,定位思考：我们的定位须体现以下七点,是城市级的 是城市核心的 是具有标志性的 是区域的价值高点 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的,辐射全攀枝花市 是城市重点规划新城核心 代表新时代的攀枝花，城市中的“增长极” 潜力实现价值高于城市中心其它区域 可辩识，特色区别于其它区域 拉开与其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段,定位原则：项目发展战略的指导下确定基于客观现状的项目定位,站位于区域层级价值实现的战略高度 项目整体发展战略及发展方向,整体定位,以前瞻性的、可持续的、符合未来发展需求的开发理念统领项目的长期发展,以项目区域、自身占位及条件为项目打造出发点,以突出项目自身优势资源并填补区域功能缺失，为项目发展核心驱动力,整体定位：,承载城市飞跃发展的时代重任，依托项目自身优势，植入多元精品配套，打造,攀枝花首席生态休闲新复合精品地产典范,功能定位,亲近自然的居住体验，惊喜不断的商业配套,最主要的功能 宜居休闲功能和休闲体验商业功能,三个绿地公园与政府共同打造三个绿地公园，打造尊享的原生态森林公园，最生态！ 中央水系巴厘岛风情园林依托项目地势高差，打造巴厘岛风情中央水系园林，最特色！ 带状公园沿项目中间水系分别设置不低于50米的生态廊道。 自行漫步、大众游乐园、亲水广场等，景观与游乐结合，最和谐！,唯一拥有四大公园的项目!,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,整体功能定位,宜居性居住典范区,攀枝花首席生态休闲新复合精品地产典范,回迁区住宅,公园住宅,精品住宅,社区商业街+集中商业,高端精品商业,主题商业,体验式商业,公园式休闲体验商业区,高品住宅,可售物业经济指标粗算,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,美国纽约中央公园和最繁华的上东区,住宅是本项目的重要组成部分，商业与住宅互相促进，项目打造的精品与高品住宅拥有山际线般的城市立面 ！引领攀枝花的未来！,住宅定位突显住宅非凡气势与规模，建筑挺拔，立面张扬,住宅定位：公园旁的宜居生态精品住宅,客户演变趋势（1/2） ：考虑到项目的长期的滚动性开发，客户逐步演变成熟，客户群体呈现短期、中期和长期的不同特征变化,项目的持续开发,长期,客户成长变化,立足于西区为主要辐射范围； 客户类型：以首改及部分刚需客户为主,立足攀枝花明市 客户类型：以改善型需求客户为主,立足攀枝花辐射周边 客户类型：高端客户、享受型客户、标新立异的客户,长期的发展过程中，随着项目定位和产品的变化，客户也随着改变； 项目大体量产品打造，需要持续的发展的足够的客户量支撑； 项目丰富的物业类型，各种形式的产品需要多元化的客户来接受。,短期,中期,短期客户以中层阶级为主,中期客户以高层客户为主,长期客户以金字塔塔尖高端客户为主,客户演变趋势（2/2）：随着开发的不断深入，影响客户购买的主要因素将发生明显的变化,近期,中期,后期,片区的资源、环境及未来规划成为客户的核心关注点； 吸引区域范围内的中高端客户； 以改善性居住为主，包含部分首次置业需求，少量看好片区价值的投资客户 ；,项目不断发展，影响力扩大，商业规划的完善，将不断扩大客户层面，吸引更多客户关注； 吸引其他区域中高端客户前来置业； 片区配套成为客户的核心关注点；,随着项目影响力的进一步提升，客户范围进一步扩大至整个攀枝花市以及周边城市客户置业； 项目本身所带来的身份品牌效果成为客户的核心关注点；,住宅产品发展方向：结合市场主流产品情况，确定项目各类型产品的主力面积区间,C04： 客户导向：以西区内刚需及首次改善型客户需求为主 项目产品：高层产品 市场表现：攀枝花市场上中小面积段产品为畅销产品，作为本项目的现金流产品，总价优势明显，以中小户型为主,C01 、B53： 客户导向：以攀枝花市内部改善性客户为主； 项目产品：前期部分高层小户型强功能产品，保证项目现金流，后期开发中等户型产品，实现项目品质提升，深耕项目自身资源，树立产品的品牌形象。,初期产品,中期产品,后期产品,B55 ： 客户导向：以攀枝花市高端客户为主，面向周边城市； 产品类型：大面积段产品为本项目的明星标杆产品，起到拉升项目形象作用，居住舒适度高，纯低密度物业开发，实现项目最高溢价；,住宅初步户型配比建议：,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,西区商业：,社区商业,集中商业,社区配套商业处于初级发展阶段，一站式社区消费理念在大社区中出现。用以优化社区配套，完善社区功能，使业主能够在社区内完成日常消费活动,集中式商业将呈现同质化，商圈多以百货+专营店+餐饮+部分娱乐构成，,项目宜开发主题式集中式商业来为社区提供一站式社区商业消费场所,商业市场环境下项目的商业：,商业体系发展处于初级阶段,商业总规模较小,项目区位佳，但直面福广金城商业竞争,商业特色不鲜明,市场环境,自身条件,体系化社区商业打造，实现社区内一站式生活商业体系,商业体量规模化,主题特色商业,发挥项目自身优势打造体验式高端商业消费,一站式,自然风尚,商务、休闲,都市目的地,商业整体定位：项目商业打造集艺术人文、休闲娱乐、浪漫风情于一体的城市级一站式多元化休闲商业提升项目整体价值,最具自然风尚的都市多元化休闲商业目的地,多种商业形式打造一站式消费商业区 攀枝花商业典范，体验商业新地标， 与自然环境结合， 与居住、办公相结合， 更多地关注人们的生活、购物、娱乐方式， 创意商业空间，时尚聚集地， 餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处。,项目三大商业体系一大Mall+街区+休闲主场,具备了中产阶级对时尚生活、休闲娱乐、商务交际、健康生态需求的功能； 代表了城市生活趋向、休闲聚会、商务交流、文化涵养发展水平的标志； 体现了享受、放松、身份、尊重、专属、特权、私密,本项目商业打造一大Mall+街区+都市休闲娱乐主场，将娱乐休闲元素和价值融入到商业价值当中，使得整个项目建立商业体系，集中构成攀枝花最聚自然风尚的 都市休闲体验购物娱乐目的地。,高端精品商业街区+办公,生态运动养生主场+公寓,社区精品商业街区+集中配套商业,儿童游乐场、 家庭娱乐中心、一站式社区商业配套,以高端餐饮、精品服饰、高端家具等特色精品街区，辐射攀枝花市客户需求，再配以少量办公物业，丰富产品，实现更高溢价,商业主题及分区：四大商业主题分布于北区、中区和南区，商业体量分别由商业街+特色集中商业去化,高端精品商业街区+办公,生态运动养生主场+公寓,社区精品商业街区+集中配套商业,生态养生、运动休闲，打造健康品质生活,休闲娱乐馆：打造攀枝花高档休闲娱乐场所集中地区，专为高端人士休闲放松设计，突出高端特性,IMAX电影院,雪茄吧,音乐旋转餐厅,钢琴酒吧,红酒坊,运动主题馆：打造攀枝花市第一运动场馆集聚地，提升项目人气，倡导健康、积极、向上的新都市生活方式,跆拳搏击会馆,健身会馆,保龄球会馆,形体舞蹈会馆,桌球馆,作为项目高品质住宅区及周边社区的高端精品商业配套，作为项目同时避免与中心区百货型商业中心直接竞争,绝非传统的MALL 街区式公园式的步行空间 立体的逛街线路 业态组合的丰富 零售、餐饮、娱乐的互动 有吸引力的商户,精致生活格调，品质生活体验,品味生活,品质超市 生活家居 书店 异域风情美食 地方私房菜 ,玩趣广场 嬉水广场 特色小品 ,品牌展示,服饰、皮具 珠宝、钟表 知名美容连锁 ,业态定位：,标志性小品,品味生活：打造高端、精品商业街区形式，引进小型高端超市ole，搭配书坊、鲜花房等，为高端社区客户提供品味生活方式,特色鲜花房,趣味书坊,Ole精品超市,唱片专营店,餐饮小品：私房菜、各国高端美食，尽享高端餐饮盛宴，同时兼具玩趣广场、特色小品，丰富景观,玩趣广场,植物小品,丹桂轩,私房菜,冰激凌坊,品牌展示：品牌家具店、精品服饰、美容连锁、知名化妆品店等，为高端客户提供更为便利的品牌消费场所,品牌家具店,精品服饰专卖,化妆品连锁,美容连锁,招商策略与招商思路：,根据以上商业定位与业态定位，住宅底商全部销售，地下商业则以整体招商为先为主： 1、先确定业态落位图情况； 2、然后进行主力店招商的实施，主力店未来以持有运营为主，保证商业氛围的形成； 3、待主力店确定后，进行主力店周边及临街面商铺的招商实施。此部分商铺根据招商情况及租金情况确定是否销售。如租金收益良好，可考虑以返租形式或带租约形式进行销售； 4、剩余商业的招商实施。此部分商铺根据招商情况及租金情况确定是否销售。如租金收益良好，可考虑以返租形式或带租约形式进行销售。 5、租售比按6:4考虑，即持有运营60%。,品牌商家战略合作伙伴,我们的合作品牌商家资源达2000个，招商一呼百应,品牌商家战略合作伙伴,我们的合作品牌商家资源达2000个，招商一呼百应,品牌商家战略合作伙伴,我们的合作品牌商家资源达2000个，招商一呼百应,适量打造公寓产品，丰富产品线，可分为四类,定位方向研判,1、商 务 公 寓,2、酒店式公寓,3、精品酒店,4、产权式酒店,结合四大类型公寓产品利弊分析、市场表现进行匹配分析，项目公寓产品市场发展精品酒店、产权式酒店和商务公寓,精品酒店打造建议：领先于市场，引进品牌酒店，特色化的房型、酒店装修风格，使得酒店能实现更高的溢价能力,打造原因： 1.迎合了市场由大众化消费向个性化、体验型消费变换的潮流,同时也引导了一种新的时尚消费方式； 2.精品酒店相比较其他酒店类型，对于区位及交通的依赖程度相对较低，目的地消费客户较多； 打造要点： 1.品牌植入：桔子酒店、W万豪酒店或本土知名品牌酒店，以品牌带动客户的认可度； 2.特色打造：特色房型设计、别具格调的装修风格，有别于传统酒店，其溢价能力更高； 3.会议的引进：配套会议室，满足商务客户对于会议室的需求。,特色房型设计,品牌酒店引入,简单大气大堂,产权式酒店打造建议：发展商自己或者委托第三方经营，主要针对投资客户，建议前5年承诺投资回报，后期根据经营情况进行分红,前5年实行模式四，承诺估计收入，保证投资客户前期的投资收益,商务公寓打造要点：市场容量有限，不建议大规模打造纯商务型公寓,项目自身属性： 前期主要以住宅产品为主； 公寓产品底层为高端商业街区，有一定商务氛围。,商务公寓特性： 整体发展依赖片区商务氛围的成熟度； 商务公寓可商可住，面积较小，灵活度较高； 终端客户大多为中小型企业，面积小，单价低，可以实现快速的走量；,不建议大规模打造商务型公寓 打造要点：毛坯销售、小户型、低总价、吸引投资客户,项目区域属性： 项目处于未来西区清香坪新城规划中的都市生活区，未来将主要以居住配套为主 区域内商务公寓产品较少，可适量打造，满足未来中小型产业客户的商务办公需求；,项目价值厘定,三级价值 洞察分析,市场竞争分析,项目发展战略,问题的界定,序,地块价值评定,地块功能建议,项目整体定位,住宅定位,商业定位,写字楼定位,项目规划建议,项目形象,分物业类型定位,对开发商要求,项目核心价值打造,整体定位：建设花城先驱的，倡导绿色生态办公的创意空间,生态创意广场,公园旁的绿色生态办公场所； 这里是攀枝花中小型、成长型、创意型企业发展的理想地； 构建一个城市生态绿色办公发展的先驱者及推动者。,生态创意办公,重要客