同致-深圳荔景家园PP.ppt

深 圳 荔 景 家 园 营销策划简报,同致地产顾问集团,目 录 第一部分 项目概况 第二部分 项目的SWOT分析 第三部分 周边部分竞争楼盘分析 第四部分 项目建议 第五部分 项目规划方案建议 第六部分 同致在布吉操盘的独特优势,第一部分 项目概况,荔景家园（暂名）项目是由深圳市众鼎 投资发展有限公司继成功开发康盈阁 (湛江)和银海苑(深圳)后兴建的商品住 宅项目。 现根据有关图文及实地调查结果整理其 概况如下：,第二部分 项目的SWOT分析,第三部分 周边部分竞争楼盘分析,第四部分 项目建议,一、同致观点 必须要解决好三大问题： 1、哪些人会来这里买房？-锁定目标客户 2、来这里买房的人会买怎么 样的房？-量身订造 3、如何以最快的速度最低的 成本找到他们？-营销手法,市场“侵略武器” 系统“五种武器” 第一种武器“领先性产品”。（特色项目） 第二种武器“挑战性价格”。（成本控制） 第三种武器“摄心性广告”。（心理入侵） 第四种武器“短宽化渠道”。（直销通路） 第五种武器“趋同性合作人”。（强强联合）,二、同致建议 1、 产品定位 中小户型（1房3房） 中高档品质(领先性产品兼挑战性价格) 夏威夷风情(建筑、园林等) 围合式多层住宅社区,2、客户定位,3、项目价格定位 销售实收均价=36004000元/平方米 4、营销策略 采用我司擅长的“短、平、快”的直销模式。 5、地形建议 保留原地形地貌，只需夯实地基即可。,6、规划设计图取舍 原则：“请消费者关注的时代已过去，请 关注消费者的时代已到来，我们要从市场中来到市场中去，做市场需要的产品、做有助于开发商实现利润最大化的产品。”,（1）设计比较,（2）结论 两套设计方案均与当地市场需求有出入，但“中航建筑设计公司”设计的“多层”方案与市场需求较为贴近。 市场接受状况而言： 多层物业较高层物业畅销： A.多层物业较高层物业平均售价低； B.多层物业较高层物业“物业管理费”低； C.多层物业较高层物业没有压抑感。,对开发展而言： A、多层物业较高层物业造价成本低，有利 成本控制，增强项目的竞争力； B、多层物业较高层物业建造成时间短（取 得“预售许可证”门槛相对也低），有利 有资金迅速回笼，降低资本运营风险； C、有利于开展“短、平、快”的营销模式。,第五部分 项目规划方案建议,1、布局 采用沿道路周边布置，以多层住宅拼接和错接手法来形成整体围合的布局形式； 2、建筑朝向 大部分住宅拥有良好朝向，主要为东南、西南、南，无街景可观的住宅单位多数朝向小区内部中心花园，亦具有良好的景观；,3、立面 结合自然条件，形成高低起伏的排列形式，且建筑由于错接形成了丰富的韵律，故立面如果塑造得当，定会形成视觉焦点，给人爽心悦目的感觉。建议立面色彩艳丽明亮设计； 4、交通流线组织 幼儿园位于机动车出入口一侧，幼儿的出入流线与机动车流线形成交叉而造成危险。建议修改幼儿园入口位置；,5、景观塑造 底层无商铺的住宅采取架空处理将景观范围扩大，合理塑造水景，并在中心花园中规划出一小块儿童乐园来体现对儿童的更多关怀。因未规划会所，建议在架空