天津公寓小户型市场研究报告.ppt

天津市场公寓项目分布图,海河节点板块,老城厢板块,小白楼板块,友谊路板块,中环线,天津公寓市场分布格局为海河节点板块、小白楼板块、友谊路板块和老城厢板块,天津市场公寓项目分布图,喜来登大酒店,奥林匹克大厦,天津中心,君隆广场,君谊大厦,信达服务式公寓,利顺德大饭店,泰达会馆,金皇大厦,国际大厦,远洋大厦,今晚大酒店,金泽大酒店,世纪泰达商务酒店,迎宾国际公寓,世纪都会,津门津塔,嘉里中心,中粮滨海,香港新华,香港建设,九龙建设,东方海外,富力中心,国浩老城厢,中环线,租赁型项目,在售项目,未来供应,项目主要集中在海河节点板块、小白楼板块和友谊路板块；目前在售项目较少，未来有大量项目供应,宝利长江道,鞍山道AB地块,哈密道,津湾广场,北安桥南北地块,美银国贸大厦,当前市场,未来竞争,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,奥林匹克大厦 君谊大厦 喜来登服务式公寓 金皇大厦 利顺德大饭店 泰达会馆 信达服务式公寓 国际大厦 远洋大厦 今晚大酒店 金泽大酒店,天津中心 迎宾国际公寓 君隆广场 世纪泰达商务酒店,租赁型,销售型,项目基本资料,奥林匹克大厦,以两居室为主，房间尺度较大,面积配比,以日籍的商务客户为主，约占70-80%，配套的服务也倾向于日本客人，如班车直达日本学校，配套商业中较多日本料理，床普遍偏小 其次为欧美籍客户及少量香港客户 无韩籍客户,经营信息,其中以一室一厅的出租率最高，基本无空房，三居室的空置率较高,一居室租赁火爆，三居室空置率高，整体入住率约8090%,客户信息,项目基本资料,雅诗阁用2.9亿元整购了服务式公寓，折合7533元/,君谊大厦,Somerset Youyi, Tianjin (Opening 26 April 2009) 尚未营业，2009年4月26日开业 地址：天津市河西区友谊路35号B座（友谊路与平江路交口）,满足1人居住的产品占到绝大部分比例,产品信息,客户情况,户型尺度较舒适，增加了开间这种户型,产品,1天起租，包月有适当优惠 试营业期间价格优惠,经营信息,租金约为5.7-8元/天（含服务费）,另外收取15%的服务费,* Extra Charge,服务倾向于国际化，配备的家具和设备更新更全,服务,* Extra Charge,服务倾向于国际化，更广泛的面向各籍客户,服务,样板间图片,配套标准,户型面积,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,公寓位于广场塔楼4151层，共10层， 总户数：110间公寓 建筑面积：约1.5万 室内净高：2.45-3.4米 梯户比：3梯12户,家具家电： 电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌 地板：实木复合地板 采暖：中央空调（与写字楼同） 可视对讲：有 燃气：无 卫浴：浴缸三件套，科勒或同等品牌 电梯：3部，与写字楼不通用,配备标准,项目位于写字楼顶层，作为办公配套，知名度较低,信达公寓,3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低,3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低,装修风格分为中式、日式、欧式三种 家具感觉陈旧，不整洁,1居室的出租率最高，房源紧张，面积越大的户型租赁难度越大,出房率约5560%,租赁情况,经营方式,日籍、欧美籍人士居多，少量香港客户。级别基本为科长、经理级别。更高级的管理人员会居住在不同的服务式公寓或酒店中，而非单纯的改善面积。,客户情况,只租不售，半年起租,出租率较低，1居室最好租，客户以日籍和欧美中端客户为主，写字楼客户较多,24小时前台接待 住宿接待、登记 服务咨询 投诉接待 邮件发送 饮用水/出租车预订 房内设施设备维修服务 每天房间清理服务，卫浴毛巾每天更换、被单更换2次/周 24小时监控、保安服务 配备私人专属保险箱,服务内容,自助式早餐、送餐服务（早餐48元/位云鼎餐厅） 免费使用健身中心（都铎，凭房卡登记） 免费日文报纸阅读 专项洗衣服务 宽带（200元/月）,服务水平较低，无专业的酒店管理公司管理经营,国际大厦,基础信息,配套设施： 公寓设有客户专用的进出口和大堂，并配备两部高速客用电梯； 健身中心，位于大厦三层，内设健身房、男女独立的桑拿浴室、按摩池、休息区等康体设施；公寓客户可免费使用大厦健康中心设施； 星巴克（天津旗舰店）、航空公司售票处、超级市场、邮局、银行ATM提款机、美发美容、酒廊酒吧等 物业服务： 公寓服务中心为客人提供24小时服务； 房间打扫 免费上网，大厦卫星电视系统可提供超过四十多个国内及国际电视频道。 客户特征： 公寓客户以外籍商务客户为主，约占90%，外籍客户中以日本、欧美居多。,硬件设施,配套标准,户型面积,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,喜来登大酒店,租金水平及服务,喜来登大酒店,基础指标,金皇大厦,金皇大厦,物业配比：,客户特征：,酒店客户以国内商务客户为主，约占60%，外籍客户中以日本居多；酒店有5层客房专为日本客户预留。 写字楼客户以物流、贸易以及金融行业为主。 商业客户商业业态以服务周边社区居民的餐饮、休闲为主，主要是中端消费客户。,成功要素：,大部分持有物业+标志性建筑+配套商业,公寓楼,利顺德大饭店,泰达国际会馆,首层：大堂、接待台、咖啡厅、餐厅 二层：普通客房 三层、局部四层： 50间豪华及行政客房、商务中心 四至六层：健身中心、游泳池、餐厅、SPA、酒吧、儿童活动区、乒乓球厅 B座7-24层公寓（70年产权，通燃气）：两梯四户 户型两室两厅两卫 147平米 三室两厅两卫 185平米 A、C座在05年之前已完成对外销售（70年产权，通燃气）,A座 对外出售,C座 对外出售,B座 自持 公寓部分,游泳池,泰达国际会馆,每日客房打扫，每周两次更换床单 每日免费早餐 提供一人免费使用游泳池、健身设施及水疗 24小时大堂经理、保安服务 免费上网、接收卫星电视、室内保险箱 每周赠送一份新鲜时令水果 当日报纸一份（中文或英文） 其它泰达酒店集团旗下酒店的预定服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊,租金水平,服务内容,室内配套,通燃气 按摩浴缸及按摩喷淋 独立的户式中央空调，与酒店的中央空调分开 普通家用电器，包括电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系品牌为主,5-28F写字楼,28-32F公寓,酒店,酒店配套,酒店式公寓位于写字楼上部，依托于酒店的配套及服务。,39F餐厅,远洋大厦,大堂,公寓,客户：受铁路系统带动，以国内中端商旅客户为主，占90%以上。,客户以中端的国内商旅客户为主，公寓价格较低，约3.0-5.5元/天,远洋大厦,公寓部分与客房混用，随时可更改为酒店客房或公寓，可增加或更改床位。,今晚大酒店,金泽大酒店,公寓为六角形分布，每层约17-20户，分布在酒店的22-24层。,产品,租金水平,硬件标准 装饰装修：电梯厅大理石墙面 室内复合地板+石材地板 家电品牌：为国内外知名品牌，如东芝,金泽大酒店,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,2、销售型,项目基础数据,君隆广场,君隆广场,物业配比：,客户特征：,写字楼客户世界500强、全球顶级高端商务客户； 公寓客户投资客户和自住客户各占一半，投资客户中有部分外地（如北京、上海、江浙等地）客户。,项目特色：,威斯汀酒店+写字楼占绝对比例+写字楼整层销售,舒适户型设计；高端品牌装修标准；国际知名管理公司,公寓样板间,项目基础指标,天津中心,天津中心,物业配比：,客户特征：,公寓客户以外籍人士为主，本地人士为辅 认知途径：外籍客户主要通过海外的宣传推广、渠道活动等；本地客户主要通过项目围挡及系列暖场活动等。 购房目的：以投资为主； 行业分布：外企高管及私营业主； 认可点：项目核心地段，认可莱佛士品牌和服务理念；,酒店式公寓户型配比：,项目特色：莱佛士酒店+公寓启动销售+海外发售,推广情况： 07年11月开始在港、澳、台及海外进行推广 08年5月开始在国内推广，以香港、上海、北京、天津为主； 核心推广主题：ONE CITY ONE CENTER 投资天津 投资中心 推广语：中心，成就一座城市 一个中心的崛起，源自与生俱来的地位荣耀 天津中心，雄居城市核心商务商业区南京路繁华中央 高端综合体比肩国际标准，价值无可比拟 源于中心，超越中心 从现在开始，世界将从这里认识天津！,装修样板间,装修标准（精装修不含家电）,装修报价：4000-5000元/平米,销售情况： 酒店式公寓已售罄，现正办理入住手续 底商开始招租，写字楼还未对外出租 价格实现： 价格从开盘时的18000元的均价上升为现在的26900元的均价,世纪泰达印象,世纪泰达酒店,世纪泰达 主打卖点,一、投资方式,泰达品牌和案例,固定递增回报（酒店）,购房总价控制,该项目在其营销运作中成功嫁接泰达已有的成功案例及当地客户对于泰达品牌的充分信任，可以说“泰达”在其营销领域起到了最为关键性的作用。 但如果真如业内传言所说其与泰达的合作并未最终确定，结果很可能是“成也泰达，败也泰达”。,15年投资收益：8% 610年投资收益：8.4% 1115年投资收益：8.8% 五年回购计划,实践证明，世纪泰达的固定回报政策确实吸引了大批投资者的关注，加之泰达品牌带来的经营信心，也使得客户对此项回报方式的信任度提高，从而由此促成购买。,主力户型：3050平方米 贷款额度：6成10年,尽管单价偏高，但面积控制着该项目产品的总价满足了许多中小投资者的支付能力，从而扩大了客户群体。,世纪泰达对于投资价值的充分利用成为2007年上半年天津房地产市场一棵奇葩，这种经营方式和对于投资价值的演绎方式也同样会在未来经历对于前期定位、政策影响以及经济发展大势等多重考验，它目前所取得的成绩属于仅仅是营销的first step，项目整体的成败我们仍拭目以待。无论如何，从这个项目中我们能够看到，天津的房地产投资市场的日益成熟和完善。,二、交通优势,宣传主题词： 与市区与天津机场、小白楼CBD、与天津站等地区紧密连接，在十分钟的车程半径之内，以上交通枢纽均可通达。 与滨海是连接滨海新区(空港物流加工区、天津开发区、保税区)、天津滨海国际机场，天津站(含未来京津城际快速铁路)、京津塘高速公路和天津市中心的最为便利的区域之一。 距快速路：1分钟车程； 距中环线：1分钟车程； 距滨海国际机场：8分钟车程； 距天津火车站：8分钟车程 ； 距空港物流区：10分钟车程。,为更好的体现投资价值，该项目重点宣传与市中心及滨海新区的高度可达性，并在推广中函括两所泰达业已投入使用的产权式公寓，诱导客户价值联想。,世纪泰达 主打卖点,三、区域优势,宣传主题词： 承接天津 CBD 和滨海新区的重要交通干道 天津2008年的迎宾主干道 地铁2号线近在咫尺 周边商业发达，拥有易初莲花和华润万家两大超级市场 天津空港物流区与天津市区相连接的门户地带，是未来河东新兴的经济与商务中心。 该项目高端消费环境的形成、未来前景将与城市战略的同步，有利于引领并加速卫国道商业版块的形成，提升区域价值和构建高档物业产品格局。,交通优势导向,政策优势导向,城市规划导向,层层深入的挖掘区域价值，但推广中并未起到应有的宣传作用，仅作为软性宣传和客户提及时的说辞，价值传递不够。,世纪泰达 主打卖点,四、奢华欧风, 古典主义3号楼是拥有2部电梯的酒店式公寓，由于没有设计中庭，使出房率达到75%。, 巴洛克风格的2号楼是唯一的四星级标准产权式酒店，出房率60%。也是唯一的固定收益酒店。, 哥特式建筑1号楼是目前正在进行认筹得酒店式公寓，出房率也为60%。,建筑风格是项目整体推广基调的最初缔造者，也是该项目独具特色的一点，奢华繁复的欧州古典风格更利于传递项目本身的价值感，也是营销在展示中有更加明确的方向和发挥余地。,世纪泰达 主打卖点,世纪泰达 基础数据,40-60平方米是项目绝对主力户型,世纪泰达 户型配置,1号楼户型,2号楼户型,3号楼户型,世纪泰达 标准层平面,从户型图来看，没有太大卖点，只是简单的酒店式公寓。,世纪泰达 单体户型,客户基础状况分析 A、年龄分布： 超过8成客户年龄在35岁以上。 分析：随着中国经济的高速发展，投资的概念日趋成熟，随着股票市场、基金市场不稳定性因素的影响，置房这种不动产投资越来越受到广大客户的青睐。 B、居住区域：约75%的客户来自天津市内区域。 分析：天津的客户从最开始只是满足居住逐步迈向投资。,世纪泰达 客户分析,配套标准,户型面积,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,2、销售型,低层区,项目基础数据,天津迎宾国际公寓,区域认知度高，是传统高尚区域 地段价值高 交通便利 项目所在地为城市成熟区，配套齐全 景观和资源价值优越 开发商品牌实力强 项目昭示性良好，整体形象佳,优势,劣势,产品面积过大，造成销售压力； 项目为公建属性，客户购买产生抗性； 项目为再建项目，搁置时间长，口碑差。,优劣势分析,客户分析,成功的圈层营销和区域品牌影响力,客户来源,泰达酒店会员 山西、河北资源型产业老板 开发商高层圈层 地产界投资人士 天津本地零售业/餐饮业企业主,置业动机,认可泰达酒店品牌 稳定可观的收益回报 资产处置与资金沉淀 优越的地理位置和产品口碑,配套标准,户型面积,市场现状,纯粹服务式公寓和依托于星级酒店两类市场租赁状况较好，出租率在80%以上 价格水平：5.7-8元/天/平米；,欧美、日资、港资、台资中高级管理人士为主,客户情况,餐厅、酒吧、会所【SPA、健身中心（泳池）】、阅览室、宴会和会议中心、24小时服务、商务中心、洗衣房；,配套情况,一室出租率较高；二室次之；三室的出租率较低；零室是未来供应比例上升，租赁情况有待市场验证,产品情况,当前市场分析小结,世纪都会,物业配比：,销售情况：截止到目前已排卡40多张； 推广情况：比较低调，主要利用开发商集团资源进行圈层营销 1、打过一期报广