【城市进入研究】荆门-保利

,保利地产发展研究院 2018.02,城市进入报告模板,城市宏观情况,城市位置,宏观分析,鄂中区域性中心城市，宜荆荆城市群核心城市，市场容量100-150亿,距武汉约244公里，驾车3个小时 荆门位于湖北省中部，位于湖北中部，素有“荆楚门户”之称，距省会武汉约244公里处，由沪渝高速、二广高速相连，车程3小时。 荆门站至汉口站须3.5小时 荆门与武汉市暂未开通城际高铁，普通铁路须3.5小时车程，荆门目前正在修建联通荆州的荆荆高铁，预计2021年通车，车程20分钟。,武汉,荆门,约244公里,城市基本面,宏观分析,荆门市为普通四线城市，各项经济指标处于中游水平，城市基本面良好，具有较大的市场潜力,表：荆门城市进入类别判断,备注：表中为各类别城市指标均值,红色部分为荆门全市数据,表：湖北省地级市经济指标排名,城市基本面良好。根据城市进入模型，荆门市属于J类城市，与阳江同属四线城市。荆门在J类城市中，各指标突出，但人口密度及市场容量低于同级别城市，城市成长空间较大，此外受人口限制，建议重点关注选取人口聚集板块。 城市发展潜力大。荆门市在湖北省各地级市中GDP排名第七，城镇人均可支配收入位列第四，具备良好消费能级及广阔发展潜力。,规划利好,宏观分析,荆门市目前正在修建高铁线路，通车后将形成高等级公路、轨道交通、航空、水运、城市道路互相衔接的大交通网络，支撑荆门市成为鄂中区域性重要的交通枢纽和商贸物流基地,漳河通用国际机场,汉江沙洋新港,“十三五”发展目标,高速公路网,在“十三五”期间建设高速铁路及城际铁路，规划“一纵一横”高速铁路网主骨架即：一纵新建呼和浩特至南宁高速铁路（襄阳荆门宜昌段）；一横新建沪汉蓉快速铁路（武汉荆门宜昌高铁）；另规划新建荆荆常快速铁路荆荆高铁，在龟山村、周河村之间规划建设荆门高铁站。,“十三五”期间将继续对部分干线公路实行升级改造，并重视对已有道路大中修和管养工作，将现状“三纵三横”的干线公路网建成“八纵六横一环绕荆门”的新格局。,公 路,航 运,“十三五”期间，规划形成“两纵一横”千吨级航道网，依托千吨级航道建设一批千吨级泊位的港口码头，与江河湖库水系连通工程一道形成荆门纵横交错的航运网络，并借此打造港口多式联运及发展港口物流经济。,铁 路,立足交通先行，打通快速出口通道，健全区域交通网络，构建综合运输体系，提升运输服务效能，将荆门打造成江汉平原区域性综合交通枢纽城市和汉江中游航运中心。,航 空,利用现有航空基础大力发展航空产业和临空港产业，主要体现为在漳河地区打造“荆门航空新城”，涵盖飞机零配件生产和组装、整装，开设通用航空飞行俱乐部和航空飞行学校等；改造冷水机场为军民合用机场并建设临空港产业园等。,区域交通现状,荆门市现有襄荆高速、荆宜高速、随岳高速和武荆高速，207国道、234国道、240国道、347国道、348国道及311省道等国省道。境内共有焦柳、荆沙、长荆三条铁路，总长300公里，其中焦柳、长荆铁路为国家级干线，呈“一纵一横“的发展格局。,荆门市“十三五”干线公路网规划图,城市价格,宏观分析,荆门市经济位于全省第七位，居民收入水平高，对比房价与经济水平，有较大发展空间,表：湖北省地级市经济、房价指标（部分）,图：湖北省地级市房价地图,武汉,鄂州,黄冈,黄石,咸宁,荆州,恩施,神农架,十堰,襄阳,宜昌,随州,孝感,荆门,仙桃,天门,潜江,荆门市在湖北省各地级市中GDP排名第7位、城镇人均可支配收入位列第4位，房地产市场存在较大上升空间。,图：湖北省地级市房地价差地图,武汉,鄂州,黄冈,黄石,咸宁,荆州,恩施,神农架,十堰,襄阳,宜昌,随州,孝感,荆门,仙桃,天门,潜江,房地价差,宏观分析,表：湖北省地级市房价、地价数据,房地价均有上扬趋势，存在投资机会，需提前筹备,荆门市房地价差较为合理，但随着品牌开发商的进入及地王出现，地价呈现上扬趋势，建议提前筹备，降低拿地成本,数据来源：中国土地市场网，各城市国土局网站,房产政策,宏观分析,目前荆门市尚未受到限购、限价影响,图：湖北省城市地产政策地图,房产政策,宏观分析,目前荆门市尚未受到限购、限价影响,湖北省城市地产政策明细,成交量价分析,城市分析,荆门市成交量波动变化，整体呈现上扬态势，成交量及价格平稳上扬，2017年价格持续增长，全市销售均价达3725元/。,周期阶段：成交均价平稳上扬，整体成交市场稳定,注：数据来源荆门市统计局、房管局、政府统计公报。,CMI指数,城市分析,土地成交增量大于住宅成交，未来住宅潜在供应量大,全市来说，土地成交面积明显高于商品住宅销售面积，房地产开发投资呈现回落趋势，未来潜在供应量较大，中长期来看，整体房地产市场未来将竞争激烈，存在风险。,注：数据来源荆门市统计局,城市结构,城市区位,城市分析,荆门市：主城区成“一心四区”的空间结构，发展方向为南进、西拓、中兴，北、东部适度拓展,一主 “一主”是指主城区，作为城市的核心,具体范围北到北三环、南到官堰湖南路、西到西三环、东到襄荆高速公路 五组团 “五组团”是指将主城区周边的五个城郊镇作为城市组团纳入中心城区范围，承担城市的不同功能，包括漳河组团、子陵组团、牌楼组团、麻城组团和团林组团 漳河组团功能定位：依托漳河水库风景区和漳河新城区，打造区域性旅游休闲基地 子陵组团功能定位：依托主城工业园和子陵货站，打造城北货物集散中心 牌楼组团依托主城区和高速公路、国道、省道，建设城东生活性物流、仓储基地 麻城组团依托主城工业园区和蒙华铁路掇刀客货联站，打造城南工业物流、仓储基地 团林组团重点发展商业、金融、居住，打造高新区的综合配套服务区,一心四区 “一心”是指东宝山生态绿心，作为主城区的生态核心。 “四区”是指北部东宝都市产业园区以发展节能环保型产业为主；东部化工循环产业园区以荆门石化为基础；南部高新技术产业园区以发展高新技术为主；西部漳河新区是以行政、金融服务、居住、教育研发、休闲功能为主的综合区 。,产业分析,城市分析,荆门市产业主要沿交通线布局，目前人口主要集中荆门市城区,市域产业结构：一横三纵 “一横”沿长荆铁路形成的新兴重点产业发展带 “三纵” 沿襄荆高速形成的传统产业发展带； 沿汉江形成的生态产业发展带； 沿随岳高速形成的综合产业发展带。 市域城镇体系结构：一主四副 “一主”荆门城区； “四副” 钟祥城区，以轻工、旅游为主； 京山城区，与武汉对接的新兴产业基地； 沙洋城区，农副产品加工和纺织基地； 胡集镇，全国重要的磷化工基地,区县分析,荆门市中西侧价值实现度较高，应重点关注掇刀及漳河板块,成交量价分析,2017年荆门市掇刀板块及东宝板块价格实现度较高，同时也是城市未来重点发展方向，建议重点关注；东宝板块为老城区中心，整体发展已趋于饱和，未来可出让土地有限，可择机进入。,注：数据来源监控数据,市区分析,根据荆门市总体规划和房地产市场发展状况，可分为四个板块，其中掇刀板块、漳河板块区位及规划优势显著，目前市场热度较高,市区板块划分,东宝板块 城市老城区，传统商业区，成熟板块，配套完善，客户认可度高 掇刀板块 城市新兴区域，目前热点区域，居住条件相对老城区来说不够完善，但城市规划完备，客户认可度较高 漳河板块 新兴区域，未来发展方向，随着荆门市“南进西拓”，板块将成为城市未来主要供地区域，发展潜力大，客户认可度逐渐提升 高新板块 产业聚集地，目前配套不完善，客户认可度较低,供需关系,市区分析,地王刺激背景下，土地市场活跃度将提高,荆门市城区土地市场整体供大于求，土地市场不愠不火，但2018年首拍诞生新地王，地块位于漳河新区，楼面价破两千达到2533.74元/平米，为区域发展注入新的强心剂，预计未来土拍市场将迎来活跃期。,注：数据来源房管局,量价关系,市区分析,荆门市近四年量价齐升，处于库存加速出清状态。,荆门市城区近四年量价齐升，目前以消化商品住宅前期库存为主，整体房地产市场平稳发展中。,注：数据来源CRIC系统,量价关系,市区分析,据不完全统计，城区现有库存164.5万方。根据近期成交量估算，去化周期约9.8个月，当前市场背景下，仍存在去化压力，但整体去库存速度加快。,荆门市市城区去化周期9.8个月，去化速度加快,注：数据来源监控数据,客群分析,市区分析,需求结构：荆门本地客群占比近96%，市场封闭性属性明显,上海,数据来源：当地调研,荆门市客户来源以本市城区客群为主，占比76%，其次为各县市区客户，占比20%；非荆门市户籍客户占比4%。 荆门市房地产市场相对封闭，主要以本地客群为主，但随着高铁线路的修建，荆门市与周边城市联系加强，预计未来非荆门户籍客户占比将会增加，但本地客群仍占据绝对主力。,市区预判,需求预测,荆门市市区整体需求呈现上升趋势，根据当前去化速度及土地出让情况预估，预计明年市城区需求将保持上扬态势，在200-250万左右。,成交预测：按当前去化速度及整体市场情况预计明年市城区需求继续上升，在200-250万左右,注：数据来源房管局,后市价格,市区预判,荆门市市区整体楼市情况健康，近4年来均价保持稳定上涨，复合增长率为3.7%。预计2018年荆门市市区房价仍有上行空间，预测18年荆门市市区房价约4200-4300元/。,房价预测：价格仍将处于上行通道,注：数据来源CRIC系统,房地价差,市区分析,荆门市市城区17年商品住宅及土地成交均价均波动变化，但整体呈现向上趋势。随着地王拍出，核心