【城市进入】邵阳城市进入分析

湖南邵阳城市准入研究报告 20170824,城市背景介绍,1,住宅市场研究,2,壹,城市背景介绍,位于湘中偏西南，资江上游；东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北与娄底地区毗连,多民族集聚区，历史文化名城，四面环山的旅游城市,地势：邵阳市属于江南丘陵大地形区，基本以丘陵、山地为主，大体是“七分山地两分田，一份水、路和庄园”； 区位：东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北与娄底地区毗连； 人口：2015年底，邵阳市常住人口726.17万人，其中城镇人口304.63万人，城镇化率为42%； 民族：邵阳市是一个多民族聚居的地区，除汉族外有39个少数民族，人口达39.38万人； 旅游：新邵白水洞、城步南山 、隆回花瑶 、绥宁黄桑、武冈云山、隆回魏源故居。,邵阳市城区为北塔、大祥、双清三个区,北塔区,大祥区,北塔区：又称城北新区，打造周期在十年左右，是一个以居住功能为主的区域。区域正处于建设之中，城市界面良好，当前基本无生活配套设施； 大祥区：老市政府所在地，行政单位集聚，区域内居住氛围良好，教育资源优越，但居住环境较差，无大型商业配套设施； 双清区：传统老城区，居住环境较差，但集聚有全市最繁华的商业；同时，正在进行城南新区（邵阳大道两侧）建设。,邵阳大道,商业区,2015年底，邵阳市常住人口为726.17万人，主要分布在九县之中，城镇化率为42%，市三区常住人口为76.47万人，市城区人口为60万人,邵阳市GDP值在湖南省的14个州市中排名第九，历年GDP总值不断增长，增长率处于下降趋势,扩大城市规模，大力发展城南新区和北塔区域，未来将整个城区连接到一起,1、到2020年，将建成市中心城区常住人口100万的城市（当前60万人）； 2、邵阳十三五规划提出，未来五年，邵阳市将围绕推进“东进、北拓、西连、南延”城市发展目标，突出建设以“邵阳大道、西湖路”为主轴，“一环、二环”道路为城市内环，“三环城市快速路”为城市外环；,一：当前购房政策为首套20%，二套（认贷）30%； 二：工程建筑在1/3左右可以拿预售证；,经济：2016年GDP总量为1521亿元，在湖南省排第9名，处于中下水平； 人口：全市常住人口726万人，城镇化率为42%，城区人口为60万人； 规划：主要发展方向为南北两端，当前城市热点是城南新区建设； 购房：首套20%，二套30%；,贰,住宅市场研究,邵阳市商品住宅用地成交主要集中在2011-2017年，成交楼板价从400元/左右上升至当前的780元/，溢价率走低,邵阳市地价/房价比集中在11-18%之间,碧桂园,恒大华府,邵阳市商品住宅年成交套数在5880套左右,备注：年容量是根据2016.6开盘的20个典型项目的成交套数来计算，并在此基础上加乘20%，该时段也是市场成交最好时段。,邵阳市当前房价集中在3800元/左右，同比去年成交均价增长率集中在5%-8%，增长区间集中在200-400元/,北塔区,大祥区,商业区,邵阳大道,邵阳市当前房价集中在3800元/左右，部分典型项目成交均价在5200-6500元/之间,北塔区,大祥区,商业区,邵阳大道,3600-4200元/,3400-6500元/,3700-6200元/,邵阳市城区当前可售套数为1857套，待结转套数为21602套（含项目后期大量待开发地块）,邵阳市项目存量主要集中在北塔区（9770套），其次为双清区（7922套），大祥区存量最少（5767套）,北塔区,大祥区,商业区,邵阳大道,可售：870套 待售：8900套,可售：120套 待售：7802套,可售：867套 待售：4900套,平均爆量在200-400套之间，最高爆量在650套,市场主力需求面积段集中在110-130三房及130-150的四房,市场主力需求总价段集中在40-55万元,注：80万以上总价段主要以恒大和碧桂园为主。,别墅与高层住宅的价格比值在1.8-2.8:1,车位价格在7-10万元/之间（去化效果差），商业价格在1.5-2.5万元/之间,品牌开发商项目市场接受度高，溢价突出,碧桂园,恒大华府,土地：2012-2013年土地供应量较大，市场进入以去库存为主的阶段，土地楼板价在600-780元/之间，占房价的11%-18%； 容量：年市场容量在6000套左右，预计2017年将小幅增长，项目爆量达200-400套（2017.8）； 价格：价格历年持续增长，当前成交均价在3800元/上下，增长率集中在5%-8%之间，增长区间为200-400元； 存量：短期内可售存量较少，存量主要集中在未开发的土地方面； 客户：主要以市区改善客户、县城客户为主。,肆,城市准入建