【城市进入】南宁城市进入研究

全年南宁住宅成交82465套，面积871.2万，同比下降17%，虽然客户在一季度出现恐慌性购房情绪，但五月份随之而来的政策调整、精装普及下首付门槛的提升、客户对双限一竟地块未来入市的价格预期等因素多种影响，使得客户观望情况增加，项目来访量呈下降趋势，最终全年成交量出现回落，较2016年1050万的历史高位下降17%。 近三年商品房年均成交总额为2013.2亿元；其中15年550.6亿元，16年777.2亿元，17年685.4亿元 2017年成交总额为685.4亿元，相比16年下降11.8%,2012-2017年商品房平均供应1023.4万，成交858.9万，供求比1.19，2017年住宅去化周期6个月,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,南宁市年市场容量,附图表分析：城市商品房成交面积、均价、金额；商办和住宅的成交面积、成交金额,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,填充数据,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,附图,2017年商品房成交13.5万套，合计1147.4万，同比下降9%，商业及办公写字楼成交增速较高，住宅在购房门槛提高、楼市调控政策、开发商营销策略等多重影响下，成交面积由2016年的高位回落。 2017年全市商品房销售金额为899.8亿元，相比2016年同期下降4%，商品房整体均价7842元/（不含住宅精装部分），同比增长约5%，其中住宅、别墅和办公写字楼、车库车位均实现增长，而商业成交均价呈小幅下降态势。,注：2016年10月开始全市住宅备案价格为毛坯价格，装修标准在1500-5000元/不等，5月26日（含26日）之后装修标准最高不得超过3000元/，2017年住宅均价为毛坯价，下同。,2017年成交面积由2016年的高位回落，全年商品房销售金额近900亿，整体销售均价7842元/,附图,全年办公写字楼合计成交10771套，约合70.2万，同比增长50%，与供应双双刷新历史新高。本年办公写字楼成交均价10547元/，同比增长3%，止住连续5年下降的颓势。,2017年全市普通住宅销售金额为685.4亿元，相比2016年同期下跌12%，整体成交毛坯均价7868元/，同比增长23%，价格创下历史新高。 2017年全市住宅价格持续高涨，多数开发商将毛坯产品改精装出售，精装已经市场几乎唯一合规的溢价手段。房管局介入限制毛坯销售价格及精装标准，使得精装产品成为市场主流，一定程度上提高整体市场均价，同时也抑制了房价的增速，在未来一段时间内房价增速仍将平稳上涨。,1.3.1 城市概况-市场容量：市场供应及成交量价,从住宅成交户型面积来看，南宁进入改善型市场，120-144改善型户型首成主力， 75-90户型供需下降 从住宅库存消化周期来看，良庆区和江南区消化后走起最短，均低于市场消化周期6个月,数据来源：,2017年，南宁房企再上台阶，多家房企销售成绩实现历史性突破。房企商品房销售金额TOP10门槛值提升至43亿，同比上涨87%。房企集中度继续保持高位，TOP10房企集中度达43%。在单盘销售榜中，销冠门槛较去年上涨26.4%，面积榜门槛与去年相差不多，TOP10门槛上涨7.99%，嘉和城、天誉城和阳光城丽景湾占企业销售100%。,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,【竞争分析】南宁本土房企主要为荣和、嘉和，其市场份额约占20%，其中嘉和集团的嘉和城项目以绝对优势占据双榜销冠之位，客户对本地品牌房企依赖度明显。,2017年南宁房地产市场本土企业TOP10份额少，但嘉和城项目以绝对优势占据双榜销冠之位，客户对本土和品牌房企并依赖。,2002,2007,2008,2009,2011,2013,2014,万达,恒大,华润,保利,万科,绿地,龙光,主要品牌房企进驻天津时间轴,2018,2016年南宁销售额TOP10 本土与外埠房企占比,2017年南宁销售额TOP10 本土与外埠房企占比,2016,融创,天誉,中海,2017年，商住用地成交楼面价幅度为835-7300元/，溢价率0-162%。,2017年一手地市场成交集中在7-8月和11-12月，未来将在5月份成交量大增，预计2018年下半年将有大量项目集中入市，带动市场格局重组，市场热点进一步外扩。,（万方）,1.3.2 城市概况-市场容量：企业及项目排名,2017年南宁市商品住宅销售额899.8亿，存量房销售额1116亿，销售总量共计2015.8亿，市场容量巨大。,【发展历程】2012-2014年南宁是房地产市场处于快速发展阶段，2014年政府解除限购，限购解禁后在经历了重大事件影响市场触底反弹后在2016年实现爆发性增长。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,第一阶段,第二阶段,第二阶段,【526政策】从土地竞买、信贷、销售、市场监管等领域加强调控，开发商溢价空间受到限制，认房认贷后改善性购房、投资投资购房者购房门槛大幅提高。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,5月26日，南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部门联合发布关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，要求增加住宅用地供应量，加快供应节奏，信贷执行“认房认贷”标准，二套首付提高至40%，三套停贷，限制精装房装修费用，加强对车位价格的指导，打击捂盘惜售行为。三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。,【923新策】再出限售政策，进一步限制炒房投资行为，规避开发商自购房源通过二手房溢价。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,9月23日，南宁市房管局发布关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知的补充通知。,一、进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。 二、严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可，对外销售商品房时，在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前，不得收取购房人任何费用。违反上述规定的，责令限期整改，并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。,政策背景,政策目的,1.南宁市房价涨幅仍居于全国前列； 2.住建部督查组进南宁检查调控落实状况。,一是规避投资资金通过企业为主体进行炒房投资行为，全方位围堵炒房客； 二是规避开发商购买自己的低价房源以期通过二手房的方式实现溢价； 三是在目前供不应求加剧的态势下，通过政策手段起到缓解满足正常购房者的需求作用。,2017年南宁市普通住宅供应面积约984.6万，同比增长16%，住宅供应量创下历史新高。全年南宁住宅成交，面积871.2万，同比下降17%，全年成交量出现回落，较2016年1050万的历史高位下降17%。2017年全市普通住宅销售金额为685.4亿元，相比2016年同期下跌12%，整体成交毛坯均价7868元/，同比增长23%，价格创下历史新高。 从成交来看，良庆区超越青秀成为成交主力，合计成交241.4万，是唯一破两百万的城区。除良庆区外，各城区成交面积均下降，青秀区下降最快，邕宁区住宅成交量垫底，成交面积88.0万，同比下降15%。从价格来看，青秀区毛坯均价为9583元/，良庆毛坯价为8088元/，西乡塘、兴宁、江南毛坯价为7字头，但江南区和兴宁区住宅毛坯均价涨幅相对较大，均超过12%，这主要来自高地价项目入市拉动；而邕宁区仍是南宁住宅市场的价格洼地，毛坯均价仍处6字头。,兴宁、邕宁价格涨幅扩大，区域热点增高，客户分流到两区域趋势明显,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,2017年南宁市各区域住宅成交情况,区域市场特征：良庆区作为政府重点全新打造的五象新区核心区，且大量综合体面市，片区以商业办公类为主。住宅及办公成为南宁 市成交主力区域。这主要由于五象新区核心区配套逐渐成熟，将成为南宁金融基地中心，城市地位受客户认可，且片区商业办公类。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,2017年南宁市各区域住宅成交情况,2017年南宁市各区域商办成交情况,南宁进入改善型市场，120-144改善型户型首成主力， 75-90户型供需下降,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,2017年105-144的刚改、改善户型供应占比合计达到51%，相比于2016的47%提升了3个百分点，而75-105的刚需户型供应占比则从2016年的40.2%降至36.5%。 从成交占比来看，105-144户型成交占比合计达到49.7%，相比去年提升超过6个百分点，而75-105刚需户型占比则从43.3%降至37.1%。,整体土地供需有所增长，但仍是近五年的低点，商住土地实际供应量打折扣，全年成交商住用地224.7万（3370亩），楼面价近4千元，2018年土地供应有望放量，节奏加快，年内土地供应量超过4000亩，双限一竞仍将是未来土地出让的主要方式，旧改用地仍将维持高位。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,土地供需受调控影响较大，两次调控后商住用地供应大幅增长,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,今年商住用地供需高峰均出现在调控措施出台之后，11月成交量创年内最高，也是近年来成交量较高的月份。,商住用地仍是供需的主力，合计成交占到总量的37%，其外工业用地也占据35%的比重。随着五象新区总部基地土地出让的落幕，商办用地供需占比回落，占到总量的9%。江南区和良庆区2017年土地成交占比均超过20%，青秀区土地供需仍维持低位。,良庆江南合计成交占全市一半，商住及工业用地各占35%左右,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,2013-2016年南宁市商住用地成交比重逐年上升，2017年出现下滑。2017年工业及仓储商服用地成交比重大幅回升，从而导致楼面价整体走低。 2016年五象新区大量配套设施用地出让，导致其他用途土地比重较大，而今年配套设施用地供应减少，比重亦回落。,今年商住用地成交比重下滑，工业及仓储商服用地比重回升,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,南宁共分为22个版块，主城区位于城市中心位置，包括凤岭、东盟商务区、朝阳、北湖、五一等板块都是发展比较成熟的区域。壮锦、蒲庙、石埠等为偏远区域。 五象新区是开发较热门的区域，定位为未来的城市中心，但目前尚未成熟，人口入住较少。商业尚未成型。,中心区域发展成熟，且拿地成本高，随周边区域仍在开发，但品牌竞争激烈,2017年南宁市各区域整体土地成交状况,除青秀外其他区域供需大幅增长，江南和良庆成交总量较大,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,注：南宁市本级（五象新区、青秀区、江南区、兴宁区、西乡塘区、良庆区、邕宁区、高新区、经开区、武鸣区）行政辖区范围内计划期供应的全部住宅用地（包括旧城改造项目用地）。住宅用地供应计划期为2017年至2021年。,未来容量预估：住建部和国土资源部，结合近几年住宅用地供应计划执行情况和未来三年至五年住房需求预测、住宅用地供应潜力以及我市土地收购储备计划等因素，按照我市住宅用地“增加供应”的调控目标，统筹兼顾安排中期和三年住宅建设所需用地的规模、结构、布局和时序2017年至2021年，南宁市本级（含武鸣区）住宅用地供应总量为24601亩。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,远洋、建发、中近期进入南宁房地产，新进入该城市拿地风险大，开发以商住产品为主,新形势下的客户细分及主要特征,客户需求变化,青年 首置,年轻人以婚房、定居需求为主，高性价比，总价控制，交通依赖度高，关注空间功能性。,刚需 改善,注重教育配套、产品功能性及性价比。更加关注物业和细节设计。,首置 (90平米以下),首改 (90-125平米),家庭结构变小 拆迁带来大量刚需客户 乡镇人口进城 房价上升 贫富差距拉大，支付能力差异化，家庭结构变化引起的强制功能需求 生活水平上升，开始关注更高品质的生活需求促使需求更多元,开始接受远郊区位，但对快捷交通、便捷配套的依赖上升 “一步到位”：购房周期、全装修 对配套能级要求提升，注重教育、商业、医疗甚至文娱设施的全面覆盖 自住属性凸显,迁移 首置,迁移人口较多，亲戚朋友聚居效应明显，家庭居住人口较多，关注性价比、功能空间数量。,驱动因素,部分近期及意向企业,房企动态 品牌房企加速入驻：远洋、建发、中粮等品牌企业在2017年年陆续进入南宁市场；中海、万科、恒大和碧桂园等品牌企业深耕拓展市场； 本土企业开发能力快速提升：嘉和、荣和开发策略不同，嘉和城针对首置首改、主流住宅； 万科、龙光、世贸具备综合开发能力。,1.3.3 城市概况-市场容量：房地产市场情况,政府对土地价格判断上升，但受制于调控回归中性； 合作方对土地价格预期较高； 土地市场公开化、透明化，策略勾