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,略略略略略略 略略略略略略略略略略,2017年1月1日,略略略略略略略略略略略略略,略略略略略略,略略略略略： 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略： 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略,略略略略略略,目录,CONTNETS,市场分析,01,略略略略,略略略略,略略略略,略略略略,略略略略,略略略略,略略略略,略略略略,成交套数、均价、总价,略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略。,单位：套,略略略略,略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,略略略略,优势：交通便利，全海景公寓，挑高3.4米以上 劣势：公摊大，朝西，户型不方正,项目效果图,市场总结,总体成交情况：略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 总体性价比：略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 产权年限：略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 存量及预判：略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 销售模式与返租：略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略,略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略,项目分析,02,项目概况,项目效果图,略略略略,略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略,户型图,清晰产品形象,第一顺位：更好的未来 第二顺位：美好的环境 第三顺位：便捷的生活 第四顺位：良好的品质,梳理价值 寻找核力,项目核心价值点梳理,项目定位,客户定位,略略略略略+略略略略略+略略略略略,享酒店配套和服务,SLOAN提炼,关键词：地段、海景河景、现房 我家就在市中心，观河 瞰海 拥天下,营销策略,03,我们的销售目标,销售目标及分解,目前剩余房源*套，预计销售周期截止到2018年12月底！,需要解决的问题,三大需要解决的问题,如何破局？,以“住宅”形式重新亮相 享五星酒店配套与服务,形象重新定位,提升现场体验感,第1步：案场包装,微调案场布置,现场微调照片,物料增加：*。,调整销售前台：*。,微调案场布置,现场微调照片,现场微调照片,*。,洽谈区建议,现场微调照片,现场微调照片,04,灯光及氛围,营销中心内整体灯光色调偏暗，易造成压抑感， 建议重新调整案场内的灯光亮度,背景音乐,鉴于目前售楼处内无任何背景音乐播放 建议营销中心开放时间播放有品位、有调性的轻音乐,完善案场销售道具,酒店资源利用,与酒店沟通合作，从导视入手，植入相关宣传物料 包括：房间内部台卡宣传、餐厅台卡宣传、房卡卡袋小卡片宣传，有效利用酒店内部资源。,标准化接待流程,引发楼盘认同感的服务营销,接待模式体现着客户的身份，接待模式体现项目整体形象； 优质的服务引起购房者对楼盘认同感，也是一种重要营销手法。,客户到达 营销部,保安指挥 车辆靠停,为客户 打开车门,送客户进 接待中心,服务生接待 客户安排茶水,置业顾问上前 接洽咨询,增设A位台,在售楼中心入口前方左侧增设项目A位台，客户一进案场就能感受到接待服务。,销售员形象照片,停车服务加强+停车费用建议,1、建议提高保安素质，微笑问好，主动指挥来访车辆，给客户营造良好的看房体验； 2、建议来访车辆半小时内免费停车，分销商及客户均可领取2小时免费停车劵。,保安形象照片,保安指挥停车照片,增加软性服务,营销中心内软性服务方面几乎没有，建议增加吧台，并聘用1名形象气质佳的美女作为案场服务管家，在置业顾问接待客户时主动进行接待，安排茶水。,第2步：营销打法,实现去化目的！,整体策略,价格策略,均价+陆续推出特价房，整体平开高走 9月底、10月12月份分别推出特价房房源 最终实现34041元/整体成交均价！,9月特价房建议,按我们新的销售节点，为更有力推动项目，促进分销商的带客积极性，建议在9月份10月份推出6套特价房源：,搅动市场，提高项目在市场的活跃度 另考虑到一部分占便宜的客户群体，此群体活跃度和口碑宣传能力较强应加以有效利用,折扣体系建议,一次性9折，按揭无折扣,拉大一次性付款与按揭的折扣空间为原则,第3步：推广+活动策略,上客实现转化！,集中式爆发,集中邀约重点分销踩盘,时间：2017年1月 地点：项目营销中心,参与人群：分销商一线销售员 宣讲目的：宣导项目区位、强化项目信心,项目效果图,房产信息网项目信息释放、电销发帖置顶（搜房、新浪、安居客、搜狐）,*开发运营的三亚房地产信息网与合作项目形成战略联盟，网站每日平均浏览量约80000人次。 集团电销部员工2000余人，每天不间断在全国各大门户网站（搜房、搜狐、新浪、安居客）以及二手房信息网站全面信息覆盖，针对意向客户，电话邀约带看。,房产信息网截图,销售员发帖形象照片,*,线上推广,略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略略 略略略略略略略略略略略略略略略,微信自媒体推广,定期微信朋友圈+公众号+订阅号推广，全线覆盖 制作项目九宫格 促销活动海报 微信链接 H5微场景 内部超20000员工 合作分销机构超6500家 一键发送、快速有效、覆盖全国,效果图,门店广告资源植入,海量门店 广告植入（展板、展架、DM单页、海报、视频广告等）,区域图,区域拦截（派单、物料进驻）,项目正式亮相前安排置业顾问每天动车站、海鲜广场、菜市场、湾区海边派单，拦截有效客户； 高端餐饮、酒店旅馆（物料进店）,人海战术拦截派单、举牌,重要活动节点的湾区竞品项目周边 人海战术拦截派单、举牌 通过*特有的资源优势，人多、店多、客户多，全线覆盖东方各大区域。,图,图,图,重点分销商宣传：唱盘+维护,分销商客户资源挖掘：对三亚重点分销商进行唱盘，宣传项目信息。,精准化唱盘实现有效带看,二手部板块精准唱盘，把项目的地理位置优势最大化，兼顾市区现房房源紧缺信息，让信息精准传递提高有效带看量。,图,图,图,销售员重推项目,利用好分销商展开三亚市区的扩张，案场每天不间断的传递房源信息，让转战迎宾路上段的分销群体迅速聚焦迎宾路下段。,图,图,图,老带新深度挖掘,通过梳理现已成交的客户，进行圈层活动，做重点客户的维护及老带新的深度挖掘。,图,图,图,案场活动建议,节点类活动、暖场活动、老客户联谊等活动,活动策略：定期活动、持续热场 活动宗旨：定期活动、优惠政策，旨在传播项目，海量蓄客，实现销售,项目营销排期,2017年9月,面向市场，重新定位,甲方支持+营销线依据节点有序完成销售筹备,正式亮相,第一阶段销售,借助旺季势头，拉动热销,门店培训、重点渠道资源深度整合、周边竞品项目客户资源挖掘，分销集中上客，加速去化现有房源。 元旦、圣诞暖场活动 春节系列暖场活动 线上软文推广（周/次） 节点+活动刷屏海报,10月-12月,2018年1月-3月,2018年4-6月,营销周期9个月，2017年9月至2018年6月，项目去化率达95%以上,第三阶段销售,实现快速销售，完美收官,销售准备+包装升级,蓄客+强销,第二阶段销售,完成团队组建，培训接待流程，完善说辞、百问百答，具备销售杀客能力。 营销策略：价格策略、推广策略，活动策略等营销方案制定。 线下：案场包装体验、物料设计升级。线上：媒体推广门户网站项目资料更新 9月28日前释放高佣金点位；成功渗透海南岛所有分销机构，释放限量特价房源，低价入市，制造市场声音。,老客户维系 分销商活动 案场物料补充 线上软文推广（周/次） 节点+活动刷屏海报,清盘,*内部客户资源集中导入； 片区门店培训、重点渠道资源深度整合、周边竞品项目客户资源挖掘，分销集中上客，加速去化现有房源。 持续节点暖场活动 “老业主”感恩活动 重点分销商及门店唱盘 线上软文推广（