武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告

福星惠誉姑嫂树村旧改项目整体定位与发展战略,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,区域位于主城区，为汉口老城区的自然延伸区域。,武汉市区规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。 项目所处的江汉区和江岸区位于北面发展方向，江汉区的中心商圈将向北转移未来中心城区北部的人口、消费力和商业都将有较高增长。,距汉口商业中心6km，车程约15分钟 距汉口火车站2km，车程约5分钟 距天河国际机场15.5km，车程约15分钟 距武汉客运港7km，车程约20分钟,区域位于主城区三环线内，心理距离较远，但实际上与汉口主城区联系紧密。,姑嫂树区域位于三环线内，是汉口新华下路与京广铁路相交处以北至张公堤一带的泛称，居住人口约30万。,区域现状,区域为新旧城区结合部，分布大量旧工厂、老旧农民房和旧社区，形象低端，属于旧改集中区域,随着近几年旧城改造的推进，绿色家园、新华家园、金色雅园等新社区的进驻，区域面貌已得到较大改善，新开楼盘如常青南园，在产品外立面，内部园林等方面对区域形象都有一定提升，但楼盘体量小，分布零散。,旧城改造的步伐逐步往外延推展,整体区域形象还有待提高，特别是环三环线沿线。区域内目前还集中了大量的农民私房，如姑嫂树村、新湾村以及一些旧厂、旧社区等区域，严重影响了区域的整体形象。,VS,区域现状,交通战略目标： 姑嫂树路年内将开建全程高架，连接在建的机场第二通道和二环线汉口段。按规划，姑嫂树路高架（二环线三环线）全长3295米，宽60米，总投资15.6亿元。沿线将建14条上下匝道连通发展大道、兴业路、红旗渠路、后湖大道、长港路、三环线等连通道。 摘自汉网消息,区域现状,交通严重依赖姑嫂树路和常青路两条主干道，瓶颈效应明显，未来姑嫂树路全线改造高架，地铁2号，6号线的贯通将局部缓解区域交通压力,生活配套齐全，生活氛围浓厚，但规模档次普遍不高,如家酒店 姑嫂树菜场 中百仓储,区域为老城区，居住生活氛围浓厚，基本生活配套齐全，学校、医院、银行、商超在区域内都有布点，但区域整体配套档次不高，缺乏大规模商业体，高档次酒店,区域现状,周边为农民房、旧厂房、三环线，无景观资源,项目位于姑嫂树三环线出口，主要由姑嫂树村、新湾村、及上十个旧厂房组成的区域。项目四面临街，右侧分布有高压线，无山水等景观资源，属于非资源型旧城区域。 项目区域内部交通路网比较发达，主要几条支干道为新湾路、常青五路、红旗渠路、新湾五路，项目紧邻两条城市进出口主干道：常青路和姑嫂树路，承接了进城的主要客流。两条主干道理承载流量较大，拥堵问题十分严重。,目前，发展大道唐家墩路口每小时交通流量突破5000辆以上，是汉口地区最大的堵点之一。姑嫂树路高架年内将完成征地拆迁及部分管线迁移。 - 汉网,地块现状,项目内部目前尚未拆迁，主要为村民私房和旧厂房区，属于生地。,项目内部情况： 项目地块狭长，内部受历史村落布局的影响，集中区域被路网分割成六块 内部目前主要集中了姑嫂树村、新湾村两个村落私房以及水仙路社区、玉兰里等旧社区，以及上十个工业厂区 项目内部拆迁尚为开始，为生地，地块零散、轮廓不够方正，用地效率低,地块现状,项目地块狭长，内部被路网分割，主体地块较为完整，外围零散分布三块飞地,世联对经济指标的解读： 项目9地块分布零散，各地块无法置换，彼此之间难以建立直接的联系 地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高,主要经济技术指标 （K1、 K2、 K3 、 K4 、 K5 、 K 6、 K7 、 K8 、 K9),地块现状,二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模城中村旧改项目,有利因素： 属于主城区延伸区域，地段有优势； 未来2、6号地铁线路和常青立交、姑嫂树高架对于缓解区域交通拥堵有一定作用； 企业开发实力强，具有一定的品牌知名度； 项目周边生活配套齐全，居住氛围成熟。 不利因素： 交通拥堵，出行不便； 地块零散不规整； 地块右侧有高压线。,项目属性：,区域属性：,区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，亟待整改,旧改集中区,区域位于主城区内三环线与铁路线、常青路、姑嫂树路围合区域，心理距离较远，基本生活配套齐全，档次低,主城区延展,区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，目前尚未拆迁,旧改生地项目,属性界定,世联对项目的基本判断,本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城市运营的角度加以思考。,本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循城市旧改项目的一般规律。,12,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,都市层面：大武汉城市化进程加速，城市升级带来宏观利好,2002-2008年武汉市城市化率增长迅速,2008年武汉市城市化水平达到64.48%，在中部五省省会城市中排名第一,城市价值提升,城市功能日趋完善,城市消费能力增强,城市形象改变，将带动未来区域整体价值平台的提升,城市规模扩大，将使城市功能区划设置更为合理，新的功能分区得以出现,城市化加速必然推动区域经济水平的上涨，从而增强了居民购买力,城市化红利,武汉目前所处阶段,城市发展规律证明，城市化率位于30%-70%之间，将进入中期高速发展阶段,区域层面：长期老化的姑嫂树片区有望凭借本项目迎来全新发展的契机,2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。 湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑嫂树村村委会等签订姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书的公告,常青路、多福路、姑嫂树路、黄浦大道等重要路段，被老百姓称之为“光灰大道”。 群众的意见很大 武汉市市长阮成发 这边的生活其实很方便，但是因为都是城中村，形象和档次太低，晚上不太安全，这也是客户反映较多的问题 常青南园销售代表,武汉“城中村”改造方案目标为：一是改制，转变村集体经济为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业；二是撤村，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。在此基础上，改革户籍制度，将村民农业户口变为城市居民户口，并纳入城市社会保障体系,姑嫂树老化的都市边缘地带 关键词：城中村、脏乱差、小偷小摸、堵车、三环,借由福星旧改项目，姑嫂树将迎来难得的发展机遇： 制度规范化：原城中村将引入现代企业制度 村民社会化：户口性质变更，纳入城市社会保障体系 公民意识：由半封闭的村民到现代公民的转变 不仅是形象层面，也是区域发展模式的彻底革新,企业层面：意味着福星惠誉发展模式的变革,福星惠誉房地产有限公司是湖北福星科技股份有限公司在汉设立的全资控股子公司。湖北福星科技股份有限公司是国家大型企业、国家重点高新技术企业和湖北省“巨人工程”企业，形成了以房地产业为核心，以金属制品为基础的业务格局； 2005年起，福星惠誉连续6年跨入中国房地产百强行列。截至2009年年末，福星惠誉总资产达63亿多元，净资产为24亿多元，是武汉市目前成长最快，具有巨大发展潜力的房地产企业之一； 在武汉历年开发过的项目：汉口春天、金色华府、福星城市花园、青城华府、水岸国际、东澜岸、福星城、水岸星城、国际城。,福星惠誉十年，演绎凝固音符的传奇,2010年,2008年,2005年,水岸星城,福星国际城,福星水岸国际,第一次飞跃：由住宅到商住并行,第二次飞跃：挺进城中村改造,第三次飞跃？,纵观福星惠誉的武汉十年征程，两次飞跃奠定了福星区域龙头的地位，新形势下福星惠誉又将面临新的选择,企业层面：第三次飞跃由开发商向城市运营商转型，壮大自身实力，实现区域和品牌扩张,案例借鉴：成都置信集团 成都置信实业（集团）成立于1997年，控股20余家公司，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域； 成都置信定位于城市运营商和系统城市生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色天乡、青羊198、国际医学城均成为了城市产业的经典作品； 2009年置信再度跻身“中国房地产品牌价值20强”行列，品牌价值高达26.16亿，成功地进入了国内一线地产商的阵营。,项目概念： 现有市场参考 近期目标实现 容易被模仿和超越,大盘概念： 规模经济 中长期目标综合考虑 项目地位确立 可被模仿和超越,区域概念： 中长期战略 品牌忠诚度 公司的威望建立 较难模仿,城市概念： 长期战略 专利 垄断资源或特许权,福星,置信城市运营项目一览：,丰富开发经验，拓宽开发商的战略视野 提升开发商的知名度与美誉度，进一步强化与地方政府的合作关系，为后续发展奠定基础 项目规模和档次的提高也提升了开发商的开发水平,企业层面：第三次飞跃由开发商向城市运营商转型，分享武汉城市更新的规划红利,2009年，武汉市“城中村”和旧城改造全面提速，7个中心城区分别启动实施了1-2个旧城改造项目。12个“城中村”完成整村拆迁，其中4个村全面完成综合改造任务； 2010年，武汉将加快推进黄浦大街片、精武路片、东汉正街片等11个旧城改造项目，基本完成二环线以内56个“城中村”的拆迁。,据武汉市本世纪初的一次摸底显示，武汉市市内需要改造的城中村约为150多个，根据目前进度内环已基本改造完毕，下一步预计改造将转为二、三环线附近。 华中科技大学规划与建设学院副院长万艳华,旧城改造释放出大量城市中心优质地块，能有效地提高集团开发资源储备质量； 武汉市目前大力推行旧改计划，各品牌开发商纷纷参与，若无法抓住机遇则有被边缘化的危险。,2010年出让的旧改地块一览：,企业层面总结：,本项目是福星惠誉转变企业角色，完成向城市运营商蜕变的关键之作,增加优质土地储备，优化开发资源结构,巩固区域话语权，拓展新的战略布局点,增强企业实力，提升品牌形象，为跨区域品牌扩张打下基础,本项目对城市、区域发展以及企业具有不同寻常的意义，必须从战略的高度重新审视本项目,城市视角：大武汉城市化加速过程之中的必然产物,区域视角：为长期老化的片区提供了更新换代的契机,企业视角：福星惠誉转变企业角色，完成向城市运营商蜕变的关键之作,企业目标：名利双收，达到开发利润和品牌美誉度的双重提升,期望保持合理的销售速度,1.合理的销售速度是大盘健康发展的基础 2.价值的提升贯穿于大盘的整个发展过程之中,从福星企业战略层面考虑,1.本项目在福星的产品线中具有承前启后的重要意义，将为福星未来的企业发展路径定下基调 2.企业品牌价值的提升实质上仰赖于项目价值的提升,建立在速度基础上的利润最大化,进一步提升品牌美誉度,世联对开发目标的理解：本项目不存在生与死的问题，关键在于项目价值的提升,三环线内供给不足，严重依赖于旧改释放用地， 未来CBD住宅开发存在诸多不确定性，本项目是未来汉口主城区的最大供应,区域供给,区域需求,姑嫂树一带为老城区，人口集中，改善型需求潜力较大,受中心区高房价挤压的外溢性需求强烈,2,4,6,8,10,菱角湖万达广场,万景国际,葛洲坝国际广场,万科城,三江航天双城,泛海CBD,截止2010.10，约7.5万,2010.3-2010.10，约5.5万,2010.4-2010.10，约15万,2010.6-2010.10，约6.2万,2010.6-2010.10，约3.7万,2009.12-2010.10，约8.2万,2010年政策面紧绷，楼市观望态度浓厚，项目周边区域大盘推货较为谨慎，2010年去化量在6-8万之间； 三环线内用地稀缺，供求关系不可逆转，项目入市时各大盘均已进入中尾盘阶段，不存在激烈竞争； 采取低价走量的策略将严重贬损项目价值。,未来将呈现供不应求的态势,年均去化8-10万的目标是可以实现的,淡市下三环线内大盘年去化量在6-8万左右,注：根据世联监测资料统计,竞争并非项目面临的核心问题，如何在开发过程中提升项目价值才是关键,思考：武汉类似体量大盘的常规操作模式是否适合本项目？,百步亭&常青花园，以经适房形象低价入市，规模扩张迅速，成为武汉著名的综合型大社区,常青花园位于汉口北郊，占地4000亩，规划总建筑面积360万平方米，由15个小区和1个中心商业街组成，概算总投资60亿元； 百步亭花园占地2.5平方公里，目前入住10万人。规划将建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城； 百步亭与常青花园是典型的由行政干预转为市场化运作的大盘。,百步亭模式以“社区品牌”代替区域品牌，自我中心化完善内部配套，营造浓厚的社区意象，增强客户粘性,百步亭所在地当初为一片荒滩，在1998年安居工程安居苑开始后，到温馨苑、百合苑、怡康苑，再到怡和苑、百步龙庭、百步雅庭、百步亭现代城，一直到2010年的百步亭世博园，百步亭花园社区发展 迅速,百步亭模式：造城运动，实现自我中心化，项目规模扩张迅速，但与周边城市体系脱节,常青花园和百步亭在建设期面临周边环境恶劣、城市形象破败的困境，采取类封闭的大手笔“造城运动“有利于初期建立鲜明的市场形象； 由于项目与城市体系完全脱节，单纯依靠自身配套发力在项目中后期边际效用递减，溢价能力越来越弱。,武汉没有人不知道常青花园，但是知道马池的还真不多，马池与常青花园的距离很近，但是常青花园的建设与并没有给马池带来实质性的利好。 武汉美好愿景房地产开发有限公司副总谭先生 百步亭也应该属于后湖，可是怎么看百步亭和咱们后湖不是一个档次，他们（百步亭）路才修好几个月，中间有栏杆，有路灯，秩序又好。兴业路后湖段：从盛世东方开始，路修好几年了，路中间没栏杆，路灯也是瞎的，老出车祸。 后湖小区居民,常青花园与百步亭花园以安居工程形象入市，项目内部营造了舒适的居住氛围，但是只是自成体系，并没有给周边带来价值的同步提升，与周边形成强烈反差，无法体现大盘对城市价值的提升与重塑功能,大盘自我中心化，与周边城市体系割裂，导致区域价值塌陷,VS,百步亭&常青花园低价入市，采取性价比倾销的手段，后期缺少城市体系的支撑，项目价值提升困难,社区配套溢价功能逐步削弱，后期价值提升困难,百步亭世博园与邻近的城市大盘三江航天双城之间相比被拉开了档次上的差距；与同一片区的新地东方相比，社区品牌的溢价并不明显,与三环线相隔的万科城、常青南园相比，名士汇的价格相差甚远，表明社区品牌价值受到城市距离的极大压制,百步亭、常青花园以低价入市，性价比倾销，不利于大盘整体形象的提升 自我中心化，社区配套发力，初期效果明显，后期缺少城市价值感，溢价能力明显削弱,项目的核心问题及分解,如何选择适合本项目的开发模式，推动项目持续增值？,核心问题,子命题区域解,如何重新定义区域价值？,如何构筑本项目的核心竞争力？,对不同开发机会的研判？,子命题市场解,拒绝自我封闭的“造城”模式，摒弃野蛮生长的流水线大盘,项目价值可分解为区域价值和本体价值； 项目价值的积累必须依托区域价值平台；本体价值的兑现需要寻求市场解。,27,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,武汉市城市化定位在国家层面得到确认和显著提升，在中部的城市地位得到巩固,1,2,3,4,2020年城镇建设用地908平方公里，新增261平方公里,建设用地,城镇人口,2020年城镇人口990万，较上轮规划人口增加220万人,统筹规划,划定3261平方公里都市发展区，形成“主城+六大新城组群”的开放式城市空间结构体系,空间结构,城市规划区面积8494平方公里，增加5408平方公里，实现城乡统一规划管理,中部地区中心城市,2010年3月8日，武汉市城市总体规划（2010-2020年）获国务院批复，武汉在全国发展布局中的功能定位由上轮总规的“我国中部重要的中心城市”，上升为“我国中部地区的中心城市”。武汉城市定位在国家层面得到确认和显著提升，城市发展上升到国家高度,武汉城市定位在国家层面得到确认和显著提升，在中部的城市地位得到巩固,未来武汉城市建设将围绕“1+6”的城市格局，着眼于现有布局基础上的优化,武汉特殊地理条件下，城市呈现多核发展态势，以三大主城区为中心向周边扩散； 2015年将基本形成“1+6”的城市格局，即中心城区控制在三环线以内，6个远城区各集中规划建设一座新城，形成“主城+新城组群”和以主城区为核，多轴多心的城市空间总体构架，基本完成城市空间布局调整。,未来武汉城市发展扩张将不再依赖于环线的建设，而是追求在现有空间布局基础上的优化,城市发展现状一：城市发展空间不足，中心区发展空间不足，原位扩张受到限制,两江交汇、湖泊密布、山水相间的自然地理特征,造就了武汉丰富多彩的城市空间和独特的城市格局,但是也给城市空间拓展造成了一定的限制,使得发展空间比较分散零碎,难以形成长期集聚式优化发展的充足空间,也使城市继续向外扩展面临较大的门槛； 武汉主城区空间成型，改造难度加大，近年来城市发展加速，呈现出跨越主城区，沿交通轴线的蔓延化发展，从而加剧了通勤压力。,2010年武汉出让的大型商服地块基本上全部位于三环线近郊：,对比芝加哥的经验可以发现,中国大多数城市仍处在全面扩张阶段,还没有真正走入稳定的发展阶段,存在多轴向是必然的,所以正确的态度应该是正视现实,引导城市扩张 伊利诺斯大学建筑系主任张庭伟,汉口核心旧改区,武昌核心旧改区,城市发展现状二：新旧杂陈、功能分区杂糅，城市规划向商务功能倾斜,武汉进入了快速城市化的发展阶段,必须明确由主城向城市地区发展转化的概念,合理引导城市功能拓展。 华中科技大学建筑与城市规划学院教授殷毅 应反思“一城三镇”均衡发展的惯性思维,对空间、产业进行整合,建议疏解生活、生产,形成近水生活轴和沿交通生产轴。 厦门市城市规划委员会 副委员长马武定,三镇一直未能形成完整的、有机的一体化格局,在其城市框架一直不断拉伸的状态下,各自也未能形成相对独立的功能体系； 上世纪90年代以后, 居住用地建设的规模大幅增加,居住用地比例由24.7%上升至31.7%,但武汉却未能在三镇形成大规模的居住新区格局； 武汉旧城区的更新一直处于散点、无序的状态，与新城区之间呈现混杂、交织的状态，缺乏统一的城市界面。,汉口解放大道沿线承载了武汉将近30%的居住人口，同时又是最主要的商务和商业中心，城市功能大而全，缺少合理的区分； 各区域规划的一拥而上分散了城市的商务功能和资源。光目前计划建设带有中心商务特征的城市功能区就有6处:王家墩、建设大道金融街、江北商贸区、永清商务区、江南商贸区、四新地区。,城市发展现状三：中心城区人口急剧膨胀，带来一系列“都市病”，降低生活质量,武汉城区人口密度分布（人/平方公里）：,江汉17857,硚口14795,江岸11256,武昌12020,青山9682,汉阳4687,洪山1726,中心城区人口膨胀，市政配套压力增大，导致交通堵塞、环境污染、治安恶化等一系列”都市病“，严重降低生活质量,现在没有一天不堵车，尤其是过桥，上下班的时候莫想打到的士 休息逛个街，不晓得哪这多的人，挤都挤不动 大楚网武汉网友语录,武汉市城区人口数量自2003年以来增长迅速，09年已突破451万人,2003-2009年武汉市城区人口数量,大武汉城市的发展，需要寻找全新的生活功能区,城市空间：中心区发展空间不足，原位扩张受到限制 城市功能：新旧杂陈、功能分区杂糅，城市规划向商务功能倾斜 城市人口：中心城区人口急剧膨胀，降低生活质量,后湖新城建于1996年，总面积23.6平方公里。新城约6个中型居住区，每个区人口约4万人。2020年，预计30万居民入住，届时将与东湖、南湖、汉阳四新并列武汉4大居住新城。,后湖板块,金银湖板块,金银湖板块地处汉口西部近郊，生态环境优良，其中金银湖生态园是国家级生态示范区的核心片区，面积29.25平方公里，规划容纳人口30万。,以城市外扩的方式发展新生活功能区的实践，始于后湖和金银湖,从居住规划上看，汉口中心区未来的扩展方向，主要是金银湖片区和后湖片区。而古田片区的布局侧重于产业、物流基地等方面。,金银湖的高端生态娱乐价值仅为少数人所享有，无法提升区域整体价值,金银湖高尔夫俱乐部，是武汉市区唯一的18洞72杆国际竞赛型球场的高尔夫俱乐部。俱乐部占地2500亩，投资1亿美元，球道全长7190码，由国际锦标大赛、英国公开赛、美国名人赛世界顶级高尔夫球手，传奇人物Nick Faldo先生精心设计而成,东方马城位于湖北省武汉市郊的东西湖区，是以国际赛马场为核心的大型综合性项目，是华中地区唯一可承办各类国际赛马的专业赛马场，涵盖体育赛马、旅游、商业、地产四大 产业。包括国际赛马场、骑士俱乐部、神马乐园、赛马俱乐部等十多个项目。马城占地面积约100多万；国际赛马场的中央广场面积约12万,东方马城,金银湖高尔夫俱乐部,从区域来看，金银湖板块生态环境良好环境，非常适于居住，但除了少数拥有各种优质资源的项目，被高端人士所青睐产生较高价值以外，区域的整体价值并未得到提升,金银湖,政府规划不作为，致使区域内生活配套以及交通设施严重不足，阻碍区域价值的提升,“上学难、出行难、购物难、就医难”是目前整个金银湖区的最大硬伤 东西湖区人民政府副区长黄华,金银湖生活相关配套严重缺乏，尤其是医疗和教育配套档次较低，无法满足居民的需求，区域平均入住率低于30%,目前金银湖最大的问题就是交通，特别是公交配套匮乏，因为公交线路政府没有统一的规划，都是开发商自行与公交公司去协调 东西湖管委会规划科王科长,金银湖,后湖透支了未来规划利好，楼盘建设速度远远超过配套建设速度,短途交通需要电瓶车来解决问题,分布街边的私人门诊,晴天一身灰、雨天一身泥 小路多，大路少： 私人门诊多，正规医院少 小超市林立，大超市难寻 后湖居民生活写照,政府职能严重缺位、市政设施严重滞后、公共设施严重不足、规划建设管理严重脱节 原武汉市长李宪生,碰到清白一点的乘客，还能帮忙指路，要是碰到刚住进后湖的，往往要穿过黑漆漆的小区间马路，搞不好就走过了。我最少因为跑过了，被乘客投诉过4回 。 武昌的哥张先生,为数不多的几所学校之一,后湖楼盘在短时间内大量兴建,金银湖,后湖和金银湖区域的建设与城市体系完全脱节，导致城市主流价值链的断裂,那些什么外语幼儿园、北大附中学费蛮贵，而且都是挂羊头卖狗肉的，随便本地请几个老师 公交车紧等都不来，半个小时来一趟算是好的 过了8点外头曲马黑，菜都是下了班直接在市区买好 根据金银湖业主访谈资料整理,后湖居民聚餐，购物，看电影，逛街等休闲娱乐活动一般到武广，汉口中心区等地消费外流严重，很多居民盼望后湖能建造一些休闲娱乐的大型百货。,后湖和金银湖有远期规划利好，但经过多年的建设后，在这些区域仍然无法成为新的生活功能区，与城市体系完全脱节，导致城市主流价值链的断裂,事实证明无论是金银湖还是后湖目前尚无法承担武汉新生活功能区的重任，盲目的城市扩张必将导致城市主流价值链的断裂,那么本区域是否存在这样的发展机会？,本项目位于汉口城区扩张纵轴之上，接驳两大交通枢纽，地铁2号线与6号线的开通将逐步打破区域交通瓶颈,本项目属于老城区的延展区，位于汉口中心区的纵向扩张轴线之上，与主流城区联系紧密 全面接驳机场高速及汉口火车站，出行便利，也能方便的吸引较多的人气。同时，天河机场第二通道项目也正在建设中，建成后将极大的减轻姑嫂树区域的交通压力。,规划中的轨道交通2号线及6号线将从本项目东西两侧穿过，并在附近都有设站点，将极大的缓解片区的交通压力,地铁2号线共设站21座，从汉口到武昌依次为马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、常青路站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站。从江汉路下过江后，有和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、湖滨站和鲁巷站 地铁6号线一期工程起点位于武汉新技术开发区的三角湖，体育中心，南太子湖，博览中心，钟琴台路，江汉路；大智路，穿越京汉大道向北走香港路、唐家墩路、姑嫂树路，穿越张公堤，常青花园，到东方马城，沿金山大道至终点假日广场，线路全长约32.883公里,机场 高速,汉口 火车站,本区域紧邻CBD，接受CBD辐射，未来发展具备较强的外部支撑,武汉王家墩CBD是武汉市“十一五”规划中的现代服务业中心，是城市重点建设项目。 根据规划，武汉CBD定位为以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的“立足华中、面向世界、服务全国”现代服务业中心，形成以银行、保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以法律、会计、信息、咨询策划、广告等中介服务业，汇聚会展、零售、酒店、居住等功能的综合性城市中心区,41,王家墩CBD效果图,武汉王家墩CBD的建设步骤： 第一阶段：2006年2008年，启动武汉CBD，完成部分主干道路及湖面景观的建设，充分挖掘启动区的商业价值，展现CBD的良好形象。 第二阶段：2009年2012年，建设CBD的道路骨架及主体建筑设施，提升城市空间品质，拓展显著的商务空间和居住空间，扩大CBD景观面，为全面建设奠定基础。 第三阶段：2013年2016年，完成城市主体道路网络和基础设施建设，全面建设商务中心区，基本形成CBD商务“金十字”轴格局。 第四阶段：2017年2020年，全面建成商务区，形成经济聚集、商务汇聚、活力四射的“华中之中，武汉之心”。,王家墩CBD效果图,如果说王家墩CBD是引领产业发展方向的航天飞机，那么有相同目标和更为雄厚的人文历史资源背景的江汉区，将成为它的养料供给空间站，它们将互为支撑、互为补充地做大做强武汉现代服务业，加速中部崛起步伐。 原江汉区委书记黄楚平,武汉王家墩CBD经过多年的发展，目前已进入建设期的第二阶段，预计至2019年工作和居住的人口将达到1520万。其巨大的辐射能量将逐渐体现。本项目紧邻CBD，可以接受到来自CBD的居住和商务等多种需求，形成项目的外部支撑之一。,姑嫂树为老城区的延展区，人口稠密、周边生活配套较为齐全、生活氛围浓厚,本项目附近拥有中百仓储超市、姑嫂树社区卫生服务站、湖北航空酒店等各类生活配套 交通方面，公交站点比较多，通达性良好 教育方面，拥有红领巾小学等重点学校，以及多所幼儿园、中学等,区域为旧改集中板块，未来将由实力开发商统一操作，有利于整体秩序的建立,旧改集中区,项目所在区域为汉口旧改集中区之一。 区域旧改的步伐由红旗渠路逐步往三环线推进。 目前长港路两侧、红旗渠路两侧、新华家园区域的新型小区居多。如新华家园、常青南园、博海名居、京华时代、金色雅园、绿色家园、锦绣人家。 其它区域都是1990年左右建的老社区以及民房，如浩海丰太花园、馨苑小区、园丁苑、华苑小区、杨汊湖小区、南航小区、文锦苑、阳光花园等。,区域小区开发规模： 新华家园：30万方 常青南园：17万方 其它小区均小于30万方，并且开发商各自为政,VS,本案180万方,本案的规模体量在区域内具备绝对的统治力，在项目各自为政开发的前提下，综合开发商和项目的实力，项目的开发有利于整个姑嫂树片区整体秩序的建立,本体条件对位分析总结：,发展方向：汉口城区扩张纵轴之上 交通条件：接驳两大交通枢纽，地铁2号线与6号线的开通将逐步打破区域交通瓶颈 外部环境：紧邻CBD，接受CBD辐射，未来发展具备较强的外部支撑 区域底蕴：姑嫂树为老城区的延展区，人口稠密、周边生活配套较为齐全、生活氛围浓厚 改造前景：未来区域旧改将由实力开发商统一操作，有利于区域整体秩序的建立,本区域具备成为新生活功能区的潜力，然而受到城市老化的制约，有没有可能实现？,案例研究目的： 通过成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区域价值更新的关键要素 案例简介： 苏格兰格拉斯哥皇冠街 鹿特丹 Kop van Zuid 爱丁堡 Holyrood 深圳田面村,针对问题，跳出现状外的案例研究,苏格兰格拉斯哥市皇冠街旧城改造 应对城市空心化的范例,占地面积约250亩，改造项目的设计概念强调重建城市品质、重建街道品质，该社区规划将城市固有的工业革命之前的网格肌理引进社区中，以此创造一个非常可居的住宅环境，创造多样化的居住空间。 该改造项目结合物质的、社会的、经济的因素，寻求共同发展 。,商业的导入、图书馆、商务设施等一系列公共设施的设置，重塑了该地区功能。 精良的、有人性化和个性的高质量建筑设计充分满足人们个性和特色的心理需求。,形 象,概 况,功能设施,将被抛弃的、高犯罪率的、高失业率的地区，改造成为一个有活力的、新的、正面的有助于地区经济的复兴和发展的城市社区。,1,20世纪60年代，受现代主义建筑的洗礼，皇冠街建设了十几栋板式和塔楼高层住宅，随着经济条件和生活方式的改变，这类社区日渐显示出非人性化的一面，空置率很高，主要居住者是低收入者、少数民族以及新移民等，成为城市中高犯罪率和高失业率之地。 20世纪80年代开始，政府为了恢复城市中心区活力，对城区进行更新规划。制定有效投资方案，格拉斯哥市皇冠街旧城改造项目就是一个代表。,皇冠街旧城改造背景分析,1,皇冠街旧城改造增值举措,皇冠街改造项目的设计概念强调重建城市品质、重建街道品质，创造一个非常可居的住宅环境，创造多样化的居住空间。,重塑品质,1,皇冠街旧城改造增值举措,多样化的功能,该项目由众多规划师、建筑师通力合作，改造的主要内容包括多户型住宅、公寓（供出售或出租）；商业设施；旅馆和学生公寓；一个公园；一个地区博物馆；一个车站。,1,多户型的住宅，并将住宅呈周边分布，围合成一个大的生活性内庭院。 在住宅上的细节处理上很讲究，在建筑外墙上保留了一些传统建筑的符号，表现出细腻的感觉，充分满足人们追求个性和特色的心理需求。 有人性和个性的高质量建筑设计体现时代活力形象,有意识的保留格拉斯哥市的老城墙，如保留了一个钟塔，恢复中世纪时期村落的尺度和氛围，使该项目成为富有历史文化感的新社区。,历史文化的保留,时代活力的塑造,1,皇冠街旧城改造增值举措,公园、商务设施等一系列公共设施的设置，重塑了该地区的功能，将富裕阶层从城郊吸引到城市中心，同时将新的活力注入地区。 这种举措使得该项目已经不只是一个旧改的概念，而是将城市经济发展、城市环境品质的提升、增加城市竞争力等目标因素综合起来，将一个社区改造项目提升为一个城市的综合开发项目。,皇冠街旧城改造改造效果,1,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,对规划的评价：“最大限度地使用这个区域的空间，最迅速而且非常好地将鹿特丹在金融业以及住宅市场的发展商都联系起来，并结合在一起，它采取的是一种贸易似的方式，更是鹿特丹一次大胆的尝试。” 项目建设分期在15年内完成，规划没有一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。,该复兴工程为鹿特丹提供5300套住宅 ，370000平米的办公面积和90000平米的轻工业、教育和娱乐设施。 改造中对旧港口建筑进行了保留，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的咖啡厅、餐厅和酒店等。侯船厅改造完毕后游轮再次出现在码头岸边带来许多情趣。,2,荷兰最有活力的水边发展项目之一，kop van zuid工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用的强调、将整个新区融入现有城市中心等，另外，在新建筑的设计也保证了较高的质量。,形 象,概 况,功能设施,改建之前的Kop van Zuid片断： 城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。,荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程,2,建筑单体与集合的魅力： 最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显单体建筑形式带给整个区域的惊喜,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程 增值举措,Kop van Zuid规划过程平面图,Kop van Zuid最终规划平面图,KPN电信大楼总部,Erasmus大桥,强制性视觉冲击，标志性建筑 Erasmus大桥、KPN电信大楼总部,2,小尺度单体建筑的魅力：Luxor剧院、由荷兰建筑师PIET BLOM设计德的立方体住宅，著名的BLAAK火车站。,立方体住宅,著名的BLAAK火车站。,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程 增值举措,Luxor剧院,2,园林的魅力 DIS/小品,2,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程 增值举措,传统与现代的有机融合： 新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比,退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡,2,鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程 增值举措,爱丁堡 Holyrood 城市复兴： 旧爱也是新欢,旧城和新城是两种风貌。旧城区密布中世纪堡垒，新城是18世纪以来的新古典主义风格，后者的规划思想影响了整个欧洲。两区有极大的反差，但却和谐并存，使爱丁堡具有独特的气质。 旧城区的城市结构就象鱼的骨架约一公里长，“鱼头” 是爱丁堡城堡，“鱼尾”是皇宫，中间刚好以一条“皇家哩”连接。几百年来多孔的传统格局一直被完整地保留至今。,3,爱丁堡的旧城与新城，1995年列入世界遗产名录。 Holyrood复兴区在延续城市传统特色同时塑造自身特色方面有着出色的表现，是一个在都市重建的成功案例，不仅保留了大量的传统建筑，而且传统城市的空间模式也得以完整地保留下来。 爱丁堡城市常驻人口450万，游客每年达250万，是个天天洋溢着欢乐的城市。,城市设计引入不同功能，吸引多样化的终端用户以激励地区的复兴。其中包括住宅、学生公寓、办公楼（欧盟驻苏格兰总部），还有穿插其间的咖啡厅、酒吧、餐厅、旅馆、超市等，值得一提的是由老建筑改造而成的艺术馆和新建的苏格兰诗歌图书馆的建造，深入了社区内部，吸引更多人流进入社区内部，为其带来活力。,形 象,概 况,功能设施,爱丁堡 Holyrood 城市复兴 增值举措,再发展战略： 北靠爱丁堡城堡,南是皇宫,两侧紧邻主干道,原址是啤酒厂。改造的战略:保持旅游业与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色,3,爱丁堡 Holyrood 城市复兴 增值举措,个性与传统的和谐： 道路规划沿袭城市空间模式（Patter)，将4公顷地块分成许多小块，由17家设计公司分别完成，并由1家城市设计师统筹，充分突显了建筑单体的个性化，又能相互协调，形成和谐整体。这是爱丁堡老城区传统小尺度的重新演绎,新与旧的完美融合： 新建筑立面在材质上采用砂岩饰面，以延续老城的历史风貌。在细部处理上又运用现代的玻璃或钢材等，使得沿街面更加丰富,带单边屋顶的橡木阁楼,3,老议会大厦,新议会大厦方案,爱丁堡 Holyrood 城市复兴 增值举措,苏格兰诗歌图书馆,图书馆室内,皇宫,教堂的尖顶,浓厚的文化气息： 图书馆 城市的标志和精神： 19世纪末的旧建筑的保存皇宫、教堂,3,建成田面花园、城市绿洲花园、城市大厦等15栋高层楼宇，拥有51栋多层住宅楼的田面新村。 制定了高标准的小区规划，对田面社区的行政、商业、住宅以及相关的教育、文化、休闲、娱乐等用地进行了合理安排，确保社区总体规划50年不落后。,创办了国有民办小学北京景山学校深圳分校。建成了田面幼儿园、青少年活动中心、老人之家、文娱中心等，新建2个篮球场和足球场、网球场等。 在社区内建成2个街心公园，与中心公园形成环形区域。,形 象,概 况,功能设施,特区内第一个拆“旧”建“新”的自然村，经过年6-7年的旧村改造，田面社区的楼房布局合理、造型现代，充满现代都市气息，改造后的小区与城市景观融为一体 。,深圳田面村旧城改造的典范,4,从城市功能上，不能更好的为周边的产业进行服务，原有的居住等功能满足不了周边功能的需要，影响区域的整体发展。 从城市形象上，与周边环境并不配套，影响福田区形象。 从建筑形态上，房屋破旧，“握手楼”与违章建筑密布。 从居住环境上，环境脏乱差，无论在治安管理、环境卫生等方面都压力很大，很多公共市政建设都无法进行。 从配套设施上，陈旧落后，无法满足生活基本需求。,深南中路,皇岗路,城中村的“握手楼”,福田河,4,田面村改造背景分析,4,田面村改造增值举措,功能多样化,改造后的功能包括多样化的居住物业；酒店；商务办公；学校；幼儿园；超市等街区型商业。,4,田面村改造增值举措,适合不同人群的多样化居住物业,城市绿洲花园定位为城市豪宅 占地7.96万平方米， ，建筑面积90000平方米，由9座16-25层不等的住宅组成，高低起伏错落有致，顾全了景观、通风、采光等生活中最实际的因素。绿化率达70%以上的低密度高尚住宅，良好的区位，是高收入人群的首选。,田面花园,适合于中档人群居住的田面花园,适合于低收入人群居住的田面新村,田面新村,4,“设计是创新之都，深圳的根本就是创新”，“设计之都”成为了深圳创新文化的代名词，是设计总部和创意总部的聚集地 。 “设计之都”对提升产业结构，改善田面村的生活环境和人文环境，优化人口结构，改善区域功能，带动福田相关产业发展，提升城区创新活力的意义都非常重大。,田面村改造增值举措,4,田面村改造改造效果,中心区,田面+中心公园,华强北商圈,为市中心区和市级商圈华强北提供综合配套服务，再现区域活力，成为城市重建的亮点和名片。,总结：案例的启示城市老化区域经过包装，赋予其新的功能，跃升为城市新的活力极,老建筑的保留与改造 创造新的区域标识 多样化的居住物业 设置一系列的公共文化设施 功能的复合吸引更多的终端用户 ,增值举措：,区域占位：大武汉全新的生活功能区,区域愿景：成为大武汉城市更新的经典之作,区域价值：武汉城市价值链上不可缺失的一环,城市复兴的蓝图：“姑嫂树计划” “五个一工程”重塑区域活力,一条江河文化走廊,一座楚天剧场,一栋“汉口造”创意会所,一组区域形象标志体,一条特色商业街区,一条江河文化走廊,张公堤,长江文化走廊,本项目邻近三环线，地块狭长走向，与张公堤保持平行； 张公堤是武汉历史的见证，在项目地块内部打造一条东西走向的景观主轴，主题化演绎，也起到了将项目零散地块串联为一体的作用。,一座楚天剧场,通过下沉式、半下沉式广场汇聚人流，作为区域的精神文化场所，重现当年汉口街头小剧场的辉煌,一栋“汉口造”创意会所,项目地块内部有部分厂房设施； 适当保留（或整合）1-2栋旧厂房，经包装改造后，变成居民的创意会所空间，也可以作为文化展览馆，提升区域形象。,一组区域形象标志体,城市界面的重构，来自于标识性符号的表达； 可在具有昭示性的地块布置城市雕塑，成为本项目的时代精神的图腾柱。,一条特色商业街区,在K2、K3地块中央设置商业街区，作为整个社区的活力焦点； 商业街应当整合武汉传统文化符号，以小品、雕塑等特色公建体现历史风貌。,76,项目本体解读,区域价值挖掘,案例借鉴,竞争机会研判,开发背景及核心问题研判,项目发展战略,项目整体定位,规划构思建议,开发机会研判,住宅开发机会 商业开发机会 酒店开发机会 写字楼开发机会,分物业市场,武汉三镇气质差别明显，客户以本区域为主，跨区域置业抗性较大,住宅市场,武汉总体呈现“三镇”鼎立格局，三镇的城市气质差别较大： 汉口：商贸经济中心 武昌：行政文化中心 汉阳：工业产业中心,三镇的城市气质差别较大，均以本区域客户为主，各镇之间的客户复合度较低，跨区域置业抗性较大。 受到武汉客户区域性购房情结的限制，武汉三大版块之间的竞争相对较少。主要集中在版块内部的竞争。,【成交均价为2010年9月份价格】,汉口城区板块分布情况说明：中心片区、泛CBD片区、后湖百步亭片区、金银湖常青片区、古田片区、本区域,住宅市场,商贸、经济中心城区 典型项目：武汉天地、融科天城、中央荣誉 个盘规模在20-120万平米，商业+住宅混合项目，品质较高 价格：14000以上 客户：最高端人群，辐射全市,旧城区 典型项目：广电江湾新城、秦水名邸 价格：8000-9500 客户：城区中高收入人群,城市远郊，资源好 典型项目：顺驰泊林、万科西半岛 价格：4300-5000 客户：城区低收入人群 城市近郊，临机场大道 典型项目：常青花园、万科高尔夫 价格：6900-9000 客户：城区中、中高收入人群,旧城改造区 典型项目：航天双城、东立国际 价格：9500-10500 客户：城区中高收入人群,城郊结合部，配套较全 典型项目：百步亭花园、新地盛世东方 价格：6300-6900 客户：城区中等，中低收入人群,主城区，配套齐全 典型项目：新华家园、金色雅园、博海名居 价格：8000-8500 客户：城区中高收入人群,商贸、经济中心城区 典型项目：葛洲坝国际广场、泛海国际居住区、万景国际 个盘规模在20-49万，商业+住宅混合项目，品质较高 价格：12000-14000 客户：最高端人群，辐射全市,汉口各片区梯度化分布明显，而本项目隶属于后中心板块的范畴,汉口各片区梯度化分布明显,本项目隶属于后中心板块范畴,距离,价格及客户构成,住宅市场,从距离来看，项目所在的片区在中心区和近郊板块的中间地带，属于后中心板块。,从价格及客户构成来看，区域价格处于中心板块和近郊板块之间，客户与这两个区域都有重叠现象。,汉口中心区：价格一直处于高位，未来供应量较小，外溢现象明显,汉口中心区成交均价自2010年1月以来，一直保持在9000元/平米以上，价格上升态势平稳，一直处于高位。,数据来源：亿房网,汉口中心区市场主流项目尾盘或少量货量，新政后采取高价换取高占位，牺牲速度，兑换的城市稀缺地段价值,按现有数据来看，汉口中心城区未来一到两年内总体供应量不过百万方，土地供应量较小，必然促成后期客户外溢。,汉口中心区项目以宝利金中央荣御、融科天城、三阳金城、创世纪为主，但均属于尾盘保价阶段新政后，以高价换取高占位，对速度要求低；片区商业、生活、交通配套齐全，属于汉口传统金融商业中心，无可比拟的地段优势足以支撑片区价格，但后期发展空间有限，外溢现象明显。,住宅