滨江V访谈：滨江生日快乐！27年这座城市满是你的足迹

滨江，生日快乐！27年，这座城市满是你的足迹文/俞琳27年，这座城市发生了什么？27年，成长一代人；27年，成就了一段历史；27年，圆了我们的住房梦。2018年8月1日，正值滨江集团成立27周年。这些年间，滨江用一座座建筑记录着城市与房产的进化轨迹，也关注着城市人民的变迁“年轮”；滨江作为杭州本地房企的领军企业，无数次见证杭州房地产发展的丰硕成果，亦洞见了诸多楼市发展的隐忧和症结。27年市场洗礼，作为滨江集团掌门人的戚金兴历证了杭州房地产发展的全过程，从杭州商品房的起步，到房地产的黄金时代，再经历调控之下的楼市沉浮戚金兴给行业留下不胜枚举的经典案例和至理名言、管理能力和经营之道。在这几十年中，伴随着城市的发展，戚金兴带领的滨江集团，用“一砖一瓦”抒写者杭州楼市的每一帧画面。冲刺千亿俱乐部，滨江跑完半马从2017年开始，滨江的目标便是跑进“千亿俱乐部”。凤凰网房产早前与戚金兴的一次谈话，戚金兴曾感慨上市之后内地市场两轮行情都没能赶上，“我自己形容是先丢了太阳，又丢了月亮，后来明白过来，只剩下星星”，滨江开始重视规模，加快全国拿地的步伐也是与此有关，戚金兴希望抓住最后的星星。其实，对于滨江集团来说，千亿的“星星”并不难以碰触，难在如何在规模扩张与利润增长之间找到相对平衡、寻找适合自己的发展节奏。时间指向2018年11月底，滨江销售逼近850亿，戚金兴却毅然将13个具备开盘条件的新盘，延至明年一季度。全速冲击千亿的滨江，被戚金兴按下了“刹车键”。今年上半年刚刚结束，戚金兴终于长舒了一口气，“今年千亿的目标基本没问题，今年下半年滨江依然粮草充足。”原来前不久，根据克而瑞的统计数据，整个上半年，滨江集团收获516.7亿的销售额，位列全国第27位。在杭州市场，滨江集团2019年上半年的流量销售额达到107.22亿元，权益销售额81.06亿元，毫无疑问坐稳杭州销售流量榜和权益榜的头把交椅。在滨江“双料第一”的背后，是滨江豪宅项目“霸屏”杭州楼市给足了底气。有媒体统计，2019年16月，杭州网签单价在6万元/以上的高层住宅共397套，其中由滨江集团开发打造的为329套，占比83%，下半年滨江集团在杭州本土市场的高端项目还有御品、仁恒滨江园、湘湖里、望江项目，乃杭州豪宅市场一枝独秀。今年对于滨江来说是一个新的开始。戚金兴的滨江集团不再是绿城背后的追随者了，至少在大本营杭州，滨江已经全面超越绿城成为这个热点城市上的“大佬”。也是在今年，滨江也悄悄发布了公司最新一版的Slogan“让老百姓都能住上一套好房子”。戚金兴还讲了多年前的一个故事。2005年的滨江集团，在杭州市场的地位远不如现在这般彰显，但钱江新城第一代豪宅金色海岸的打造，已经令滨江声名鹊起。一位朋友参观完后，对戚金兴说：“我相信这只是戚金兴的起点。”几十年过去了，戚金兴一直记得这句话，“现在滨江基本能达到千亿规模，这对我来说不是高点，而是另一个新的起点。”经历过风雨，滨江如何造就“品质神话”在过去的一年多时间，限价之下房企减配成风，交付后的精装楼盘维权更是层出不穷。这个时候，滨江品质能在这一片洪流中脱颖而出，也成就了滨江的高光时刻。“高标准保持原有建筑品质优势，保持原有景观品质优势，保持原有精装品质优势”，“滨江可以吃亏，但不能让购房者吃亏”，一个个超预期的项目交付时，滨江的客户成了“别人眼中的业主”。即便明摆着要亏本的项目，戚金兴也同样一丝不苟，还记得上个月，滨江紫金府历经3年终于拿到了属于自己的房产证，而这个作为滨江代建的项目，滨江集团不仅没有收到代建管理费，还为了让项目正常运作和交付垫资了3个多亿，戚金兴说，“尽管这是个代建项目，但是滨江为了不辜负业主，毅然承担起了佑康无力承担的部分。与职能部门沟通，需要缴纳的相关费用全部如数缴清。”也正因为滨江这一份坚持，也奠定了滨江的“品质神话”。   回想2014年，滨江也曾经历过最为严峻的考验。当年3月底，滨江账面上只有不到10亿金额，而接下来的三个月却要支付40多亿的成本，资金链一度岌岌可危。为了缓解危情，戚金兴发动了自救的四大战役。以新盘首开低价的惯用操盘之道，在低迷市场中，滨江两个月内三大战役，回笼20余亿资金，平衡了财务，转紧为松。5月25日，千岛湖东方海岸首开推410套房源造销售399套,滨江内部称其为“台儿庄战役”；6月13日，“锦州战役”开打，衢州月亮湾开盘，推出的991套房源当天即销售超9成；7月18日，“解放天津”开打，杭州南岸的金色江南以适应市场的16000元/平米的价格开售，劲销8成；8月，第四战役开打之际，杭州楼市迎来“解限”，敏锐果敢的戚金兴立马将“和平解放北京”的范围从西溪明珠迅速覆盖至全公司。杭州土地“双限”政策，于滨江才是机遇还记得在杭州土地出台“双限”政策后，凤凰网房产与戚金兴有了一次近距离的畅谈，当杭州房企几乎都抱着悲观的态度看待这突如其来的新政时，戚金兴却眉开眼笑。在戚金兴看来，新政对于其他房企来说可能是束缚、是禁锢、是制约，是把销售利率扣在了成本线，但对于滨江来说却是机会。好的销售表现，稳健的财务，也让滨江成为了银行眼中的可靠合作对象，因此滨江可以比其他房企以更低的贷款利率申请到可用的资金。据克而瑞统计，滨江的长期信用等级，联合资信评为AA+，评级展望为稳定。AA+是民营债中较高的信用级别，入选多为政府融资平台公司和国有企业，少有民营企业能达到这个评级。截至6月底，滨江的资产负债率为77.2%，低于百强房企79.5%的平均资产负债率，滨江在今年冲击千亿目标的前提下，适当加大杠杆的前提下，仍然将资产负债率控制在行业较低水平。常被业界奉为“保守派”的滨江，宁愿账户上躺着大把的资金也不愿为追求规模而寻求一时的刺激。所谓“兵马未动，粮草先行”，我们看到，杭州市场第一批“双限”地块出炉，滨江毫不犹豫分别以人民币15.74亿元和人民币43.30亿元竞得萧政储出(2019)23号和萧政储出(2019)26号地块。对于“双限地”的看法，早前滨江集团董事长戚金兴就曾表示，地价、房价双限，更考验操盘公司的成本管控、工程开发等各种能力。财务成本低、工程管控得力，质量稳定、团队稳定的公司，才能在双限这种苛刻条件下立足。下一个十年：滨江将布局5大产业在新的起点下，戚金兴其实早有新的布局。这家以“稳健”出名的房企，其实从未停止过开拓和创新。在聊天中，戚金兴谈到了过往一年对“千亿目标”的思考和决策调整，还畅谈了滨江集团下一个十年的布局。2018年以来，滨江保持积极地扩张态势，通过招拍挂、参与项目合作开发和收购等方式，在杭州、湖州、温州、温岭、如皋等浙江和周边区域陆续布局多个地块项目。也因此提出了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注大湾区和中西部”的战略。滨江走出省外的第一个项目上海滨江公园壹号，如皋的滨江曙光之星项目都在当地收获了良好的口碑。在获得认可的同时，戚金兴还为滨江谋划了一个更长远的计划。2015年，滨江将以海外房产市场和小镇建设拉开新的布局。未来，滨江还将伸入物业、租赁（商业租赁和长租公寓）、酒店、养老和产业投资，其中租赁和养老将是不可忽视的两部分。目前滨江集团自持物业面积达到了32万方，算上即将竣工的武林壹号写字楼、美国西雅图的写字楼和公寓，自持面积进一步增加，总计会有4个亿的租金。养老产业同样是即将步入花甲之年的戚金兴常常思考的产业，据戚金兴透露早在几年前他已经前往日本学习养老产业的运营，这两年开始思考并组建相关的团队，计划2021年开始进入运营，临安的滨江天目山小镇就是戚金兴操刀的首个试验品。无论房地产市场怎么风云变幻，滨江我自岿然不动，这与戚金兴向来喜欢研究军事有很大的关联，戚金兴在房产运营的战略和战术与“领兵打仗”有异曲同工之妙。每一次面对市场、政策的变化，滨江总是可以快速找出应对之策。拿戚金兴的话来说，别人是“先抱怨，然后去应对，找解决方案”，而滨江是行动派，先应对，先去做，遇到问题先解决而不是先抱怨。27载，青涩已过，风华正当时。祝福滨江。企业发展历程1992：杭州滨江房屋建设开发公司正式挂牌成立。1996年，杭州滨江房产集团有限公司成立1997年，公司取得一级开发资格1999年 公司完成转制，成为杭州首家成功转制的房地产企业2005年，开发建设金色海岸项目，作为国内精装修豪宅的典型制作，奠定滨江集团高端品质住宅营造者的品牌形象2007年，绍兴金色家园项目落地，滨江集团正式踏出了异地发展的第一步，实施