房地产招标采购管理-实施方案关注点经验教训.ppt

房地产招标采购管理,卢铭西,各位同事： 大家晚上好，今天我要与各位交流和沟通的是关于房地产招标采购管理的相关论题。 随着房地产行业的飞速发展、各房企间竞争的加剧，招标采购作为房地产企业运营中的一个重要环节，对降低成本、提高质量、增加利润和树立形象所起的作用日益彰显。这就要求我们必须全面提升我们的招标采购管理水平，以适应新的形势，迎接新的挑战。,一、房地产招标采购管理的实施方案 二、招标采购管理中的几个重要关注点 三、招标采购管理中的经验教训分享,一、房地产招标采购管理的实施方案 （一）总部与区域招采工作界面划分 （二）招标采购主流程 （三）合同需求 （四）供方的入围 （五）供方的分类、分级及评价体系 （六）资源库的建设和维护 （七）战略采购的实施,（一）总部与区域招采工作界面划分,招标采购制度建设 战略采购的实施 指导、配合项目具体招标采购 供方管理平台、资源库的建设 履约评估及供方关系维护 采购价格信息管理,总部招采中心,区域招采部,招标采购实施（战略采购除外） 供方的管理及关系维护 合约规划 合同管理, 务虚, 务实, 制定规则、建立体系, 具体招标采购实施, 方向性, 事务性,（二）招标采购主流程,招采计划, 合理编制招标采购计划,（二）招标采购主流程, 需求部门提出详细的合同需求,合同需求,招采计划,（二）招标采购主流程, 组织好合适供方资源参与竞标,合同需求,招采计划,供方入围,（二）招标采购主流程, 招标评审小组评标、定标,合同需求,招采计划,供方入围,评标定标,（二）招标采购主流程, 按流程审批合同、签订合同,合同需求,招采计划,供方入围,评标定标,合同签订,（三）合同需求 合同需求=招标任务书+技术标准+商务需求,例：天津新售楼部精装修合同需求,（四）供方的入围,合同需求 审批,供方入围 审批,合同 审批,招标文件 审批,评议结果 审批,（四）供方的入围,1、采购方式的选择,2、供方的资格预审和考察,（五）供方的分类、分级及评价体系,1、供方的分类,2、供方的分级,（五）供方的分类、分级及评价体系,3、供方的评估, 供方评估的目的 为供方的分级管理提供依据 挖掘潜在的优秀、战略供方 影响、规范供方行为, 供方评估设计模型,深层要求,基本要求,供方的实力、业绩、资质，在供方入围阶段进行评估； 供方的质量控制、产品交付的管理和服务，是履约阶段的评估。, 资质情况 公司实力 业绩/市场占有率 同类工程实例 挂靠情况 实际施工人情况 议价能力 公平竞争力（特殊资源）, 质量、工艺标准 实体质量 材料管控、封样, 工程进度控制 现场安全 文明施工 劳务管理 劳动力, 合作服务意识 合作意愿 配合甲方抢工能力（样板区资源） 关键时刻高层支持力度, 合作服务意识 合作意愿 配合甲方抢工能力（样板区资源） 关键时刻高层支持力度,（六）资源库的建设和维护, 找到资源 留住资源 吸附资源,（七）战略采购的实施,可行性因素初判 效率：部品、工程区域性不强，能够全国通用，合作能提高效率 品质：客户对产品品质有较高要求，增加产品卖点及客户认可度，提高产品溢价能力 成本：有较强的议价能力，有效控制招采成本,防盗门、电梯、楼宇对讲门、外墙涂料,二、招标采购管理中的几个重要关注点 （一）保持招标采购团队的廉洁自律, 制度的宣贯和培训 必要的轮岗 领导以身作则 对违纪人员进行严惩,（二）寻找最适合自身项目的优秀供方 （三）合理制定项目合约规划,案例,科目：建筑工程施工费,1、15#楼建安费 1000万元 合计 1000万元,合约规划方案一：,目标成本：1000万元,合约规划方案二：,1、1#楼建安费 200万元 2、2#楼建安费 100万元 3、3#楼建安费 200万元 4、4#楼建安费 300万元 5、5#楼建安费 200万元 合计 1000万元,6月10日签订1#楼施工合同，合同金额220万元,已发生： 220万元 待发生： 780万元 动态成本合计： 1000万元,已发生： 220万元 待发生：2#楼 100万元 3#楼 200万元 4#楼 300万元 5#楼 200万元 动态成本合计： 1020万元,（四）做好市场调查，保持招标采购的充分竞争状态, 保证参与竞标单位的数量 参与投标的单位是通过资质审查或在“合格供方名录”中的 不断补充新的资源参与投标,（五）招标采购系统人员需要有更高的专业化水平,（六）加强项目管理和合同管理，赢得良好口碑,三、招标采购管理中的经验教训分享 （一）钢筋的网上限价,限价单的弊端 审批不及时 实际购买与审批价格难以一致 领导审批难以亲自落实 人为因素大,（二）采取实体工程量谈价策略，永远回避面积问题,（三）一定要向供方强调没有任何的中间人和中间环节,（四）各项目合理安排绿化施工的开工时间,结束语