合同法培训讲座(二)——租赁合同

合同法培训（二） 租赁合同,租赁合同的定义,合同法第十三章：“租赁合同”。 定义：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（合同法第二百一十二条） 租赁合同的各要素： （1）合同；（2）出租人；（3）承租人； （4）租赁物及其交付、使用和收益； （5）租金。,租赁合同内容与形式,内容：各要素的总和。“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 ”（合同法第二百一十三条 ） 形式： 书面形式：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 ” （合同法第二百一十五条 ）,不定期租赁：租期不确定，出租人或承租人均可随时终止租赁关系（出租人需提前合理通知）。 非书面形式：租期不满六个月，对于举证无太严格要求的租赁关系。,出租人,什么人能够成为出租人？ 租赁物的所有权人； 有权出租租赁物的其他人： 出租人的受托人；转出租人。 案例1：某商铺租赁纠纷案,商铺,刘某（业主）,经纪公司,梁某（承租人）,1、所有权,？,4、签署租赁合同,（含附件）,2、拟承租，设体检中心,3、谈具体租赁条件（包括电力扩容）；收取定金。,案例2： 某会所租赁,瑞华公司,瑞华方紫公司,承租人,瑞华会 （会所）,4、委托,6、租赁合同,2、租赁,1、所有权,3、承租,5、出租,7、承租,案例1、案例2的深入分析：受托人的两种表现形式： 以委托人名义签约。法律后果：由委托人履约并承担全部后果。 以受托人自身名义签约及履约。法律后果：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。（合同法第四百零二条 ）,承租人主体限制：租赁合同项下一般无特别限制，如有限制，也是多与租赁目的相关（如特种行业需特别资质）。 需要特别注意的情况：设立当中的公司作为承租人。 原则：设立股东可就设立事宜（如租赁营业场所）代设立当中的公司签署相关合同，但不得开展经营性活动。 案例3：,承租人,A公司（股东）,B公司,出租人,营业场所,设立,C公司,出租人、承租人的共通性问题：营业范围 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 （最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一） ）,租赁物,哪些是可以作为租赁物的“物”： 符合法律规定的可流通物；（法律属性） 使用权可以分离的物；（货币）（法律属性） 非消耗物；（食品）（自然属性、法律属性） 符合租赁目的及用途的物。（商业角度） 案例4： 甲承租乙名下商铺后，拟用于开设餐厅，后经食品卫生主管认定，不具备开设餐厅的条件。（1、该商铺不是符合甲要求的合适的租赁物；2、租赁合同当中未约定甲的租赁用途，导致甲无法向乙索赔。）,租赁物的交付 交付的法律意义： （1）风险、费用转移；（2）交付与合同成立或履行的关系？ 案例5：,交付应注意的问题：确认交付现状（明细、数量、状态），双方书面确认。租赁期限届满后，返还租赁物时双方以此为据检查租赁物状况。 租赁物的使用： 租赁物性质与租赁目的是否需要一致：（如：仓储用地能否承租用于开设超市）（1）法律上不会导致合同无效；（2）从商业上应考虑能否满足租赁要求。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。（合同法第二百一十七条）,特殊情况：出租人的使用（出卖、抵押）。（1）买卖不破租赁及其例外；（2）承租人的优先购买权。,转租与再转租：,出租人,承租人 （转出租人）,转承租人 （再转出租人）,再转承租人,1、租赁,2、转租,3、再转租,1、转租：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2、再转租的处理，如：由谁同意；优先购买权如何行使 。,租赁物的维护：（合同法第二百二十条、第二百二十一条） 出租人应当履行租赁物的维修义务 ； 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。,租金,租金与合同定性 案例6： 李某为A公司职员，A公司向其提供一套房屋居住。李某离职后，A公司亦未收回该房屋。后该房屋所在片区拆迁，李某要求以承租人的身份获得拆迁补偿。A公司认为李某为侵占公司房屋，双方不存在租赁关系。（关键点：1、租金；2、合同形式。）,支付租金是承租人的基本义务 免租期 租金与物业费、其他设施费 押金,租赁期限,最长期限：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。（合同法第二百一十四条） 是否有延长最长期限的其他变通方式：无。（如：二十年期满后，某一方单方决定可续租。） 不定期租赁：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（合同法第二百三十二条）,租赁期满的后果： 原租赁合同终止。 租赁物的返还、承租房屋内物品的清空。未及时返还或清空的处理方式。（1、起诉；2、公证；3、见证；4、自行处理，前提：有约定。自行处理的方式。） 特殊情况：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（合同法第二百三十六条）,备案,备案制度的由来： 一九九五年六月一日起施行的城市房屋租赁管理办法（建设部第42号令 ）第十三条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。” 备案与租赁合同的效力：备案与否不影响租赁合同的效力。理由： 违反法律、行政法规强制性规定的合同无效（合同法第五十二条）,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第四条规定：当事人以房屋租赁合