房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)

m2m2总建筑面积m2 m2绿 地 率 m2围墙长度m 占地面 积 可售面 积 平均每 户面积 单元数 16层住 宅 1620.0020,000108 3 类型2 类型3 类型4 类型5 小计1620.0020,0001083 商业1,300 幼儿园 会所 物业用房 市政公用 学校 其它 可售面 积 地下车 位 4,000 架空层 地面车 库 建筑物占地面积 计容积率面积 5400 公共配 套建筑 产品构成容积率 地 块 规 划 指 标 建筑用地面积 建 筑 密 度 容 积 率 5,400.00净用地面积 6603.75 1776.00 底层私家花园体育(游乐)设施占地 产品比例建筑面积 20,000 186 25,300 30%31%1620.00 20250 住宅 20,000 1,300 建筑面积车位数 根据是否可售及收入配比原则自行确定 只分摊主体建安成本，或保留定额成本 停车 根据是否可售及收入配比原则自行确定 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本核 算说明 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 894,000 需分摊所有八大类费用 沥青路面车行道 砼路面车行道 1674.00 330 分摊本身主体建造成本 186 户数 道路用地合计 2106 绿化用地合计 1674 水景占地面积 硬质铺装车行道 硬质铺装广场硬质铺装人行道 重要公共绿地 组团宅间绿化 第 1 页，共 37 页 地面露 天 小计 25,30025,300 不单独留成本 合计 第 2 页，共 37 页 分摊标 准说明 16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计 建筑面积 * *# 0.000.001300.004000.00# 可售面积 * *# 0.000.001300.004000.00# 一土地获得价款1569.041569.041569.043138.080.000.00203.983342.06 1政府地价及相关费用1569.041569.041569.043138.080.000.00203.983342.06 2合作款项 0.000.000.000.000.000.000.000.00 3红线外市政设施0.000.000.000.000.000.000.000.00 4拆迁补偿费 0.000.000.000.000.000.000.000.00 二开发前期准备费240.17240.17240.17480.340.000.0031.22511.57 1勘察设计费 76.0676.0676.06152.110.000.009.89162.00 2报批报建增容费137.85137.85137.85275.700.000.0017.92293.63 3三通一平费 23.4723.4723.4746.950.000.003.0550.00 4临时设施费 2.792.792.795.580.000.000.365.94 三主体建筑工程费1314.561999.83750.001497.232629.110.000.00259.98300.003189.09 1基础工程 19.65153.0827.8039.310.000.0019.9059.21 2 结构及 粗装修 842.75982.75750.00992.141685.500.000.00127.76300.002113.26 3门窗工程 124.45260.00132.72248.900.000.0033.80282.70 4公共部位装修197.29604.00222.12394.590.000.0078.52473.11 5室内装修 130.410.00122.45260.820.000.000.00260.82 四主体安装工程费268.47162.16150.00290.15536.940.000.0021.0860.00618.02 1室内水暖气电128.50128.50150.00156.67257.000.000.0016.7160.00333.71 2设备及安装费117.0030.00111.69234.000.000.003.90237.90 3弱电系统 22.973.6621.7945.940.000.000.4846.42 五社区管网工程费77.6877.6877.68155.370.000.0010.10165.47 1室外给排水系统13.4413.4413.4426.870.000.001.7528.62 2室外采暖系统0.000.000.000.000.000.000.000.00 3室外燃气系统0.000.000.000.000.000.000.000.00 4室外高低压线路56.9856.9856.98113.970.000.007.41121.38 5室外智能化系统7.267.267.2614.530.000.000.9415.47 地块成本汇总表 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 表中公 式把地 价按可 售面积 进行分 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 序号成本项目 总成本（万元）可售面积单位成本 按产品 类型实 发生额 计算 按产品类型实发生额计算 第 3 页，共 37 页 分摊标 准说明 16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计 地块成本汇总表 序号成本项目 总成本（万元）可售面积单位成本 6其他0.000.000.000.000.000.000.000.00 六园林环境费 56.1556.1556.15112.310.000.007.30119.61 1绿化建设费 7.867.867.8615.720.000.001.0216.74 2建筑小品 0.000.000.000.000.000.000.000.00 3道路广场建造费26.1426.1426.1452.270.000.003.4055.67 4围墙建造费 12.3912.3912.3924.790.000.001.6126.40 5室外照明 5.075.075.0710.140.000.000.6610.80 6室外零星工程4.694.694.699.390.000.000.6110.00 7其他0.000.000.000.000.000.000.000.00 七配套设施费 112.68112.68112.68225.350.000.0014.65240.00 1游泳池0.000.000.000.000.000.000.000.00 1会所0.000.000.000.000.000.000.000.00 2幼儿园0.000.000.000.000.000.000.000.00 3学校0.000.000.000.000.000.000.000.00 5球场0.000.000.000.000.000.000.000.00 6地下停车场 112.68112.68112.68225.350.000.0014.65240.00 7车站建造费 0.000.000.000.00 8其他0.000.000.000.000.000.000.000.00 八开发间接费 138.33138.33138.33276.650.000.0017.98294.64 1工程管理费 17.1117.1117.1134.230.000.002.2236.45 2资本化利息 19.0119.0119.0138.030.000.002.4740.50 3营销设施建造费46.5846.5846.5893.170.000.006.0699.23 4物业完善费 36.6036.6036.6073.200.000.004.7677.96 5不可预见费 19.0119.0119.0138.030.000.002.4740.50 开发成本单价3777.084356.05900.003981.437554.160.000.00566.29360.008480.45 销售单价（元/m2）4,5006,0001,8004,930 销售面 积（m2) #1300.004000.00# 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 。若不 表中公 式把该 项成本 按可售 面积在 所有产 品类型 中分摊 第 4 页，共 37 页 分摊标 准说明 16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 平均16层住宅 类型2类型3商业地下停车场 合计 地块成本汇总表 序号成本项目 总成本（万元）可售面积单位成本 营业收 入（万 元） 9,00078072010,5009,951 营业税及附加5%（元/m2)450003936525560 开发成本单价（元/m2）3,7774,3569003,981 开发成 本（万 元） 7,5545663608,4807,910 项目利润(万元）9961753241,4951,481 期间费用（万元）3002060304320 其中：管理费用（万元）300002060304 销售费用 财务费用 税前利润（万元）6961552641,1911,161 所得税（33%）（万元）230005187393778 税后利润（万元）466104177798 单位毛利(元/m2)4981,344810702 单位净利(元/m2)233800442374 销售毛利率%11.1%22.4%45.0%14.2% 销售净利率%5.2%13.3%24.6%7.6% 注：1、本测算考虑土地费用400万元/亩。 2、本测算考虑公司期间费用（税金、管理费、销售费用）按照150元/m2。 3、本测算按照常规项目进行测算。 4、本测算未进行待征地绿化费用。 5、本测算考虑不可预见费用20元/m2。 第 5 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 一土地成本20,250 3 1865,4003,3421,569 1政府地价及相关费用3,3421,569 土地出让金54006,000.003,2401,521 土地使用费32400.039746 市政配套费0 政府收益金54009.0052 应交契税0 其 他0 2合作款项0 3红线外市政设施费0 4拆迁补偿费0 二开发前期准备费512240 1勘察设计费 建筑面积202508016276 勘察丈量费0 测绘占地面积0 文物古迹勘探占地面积0 初勘占地面积0 详勘栋数0 施工放线栋数0 竣工测量费栋数0 规划设计费0 概念设计建筑面积0 规划设计建筑面积0 施工图设计建筑面积0 环境设计环境面积0 其它（立面设计等）0 六类公摊费用及期间费 第 6 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 建筑研究用房0 2报批报建费 建筑面积20250145294138 报批报建费0 政府综合报建费建筑面积0 人防易地建设费建筑面积0 白蚁防治费建筑面积0 图纸审查费建筑面积0 消防审查费建筑面积0 教育基金建筑面积0 新墙体材料保证金建筑面积0 散装水泥保证金建筑面积0 卫生防疫审查费建筑面积0 工程招投标管理费主体建安费0 招投标代理服务费主体建安费0 合同鉴证管理费主体建安费0 项目环境影响评测费项0 标底编制审查费主体建安费0 规划执照费概算成本0 劳保统筹费主体建安费0 城市生活垃圾服务费建筑面积0 污水处理费建筑面积0 增容费0 供电贴费建筑面积0 水增容费建筑面积0 煤气增容费户数0 第 7 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 3三通一平费5023 临时道路0 临时用电临时电KVA1200,000.00209 临时用水1100,000.00105 场地平整占地面积1200,000.00209 4临时设施费63 临时围墙0 临时办公室0 临时场地占用费0 临时围板66090.0063 五社区管网工程费16578 1室外给排水系统2913 室外给水系统157 变频给水设备占地面积54005.0031 PE管材占地面积54009.0052 室外给水施工占地面积540013.0073 雨污水系统540026.00147 2室外采暖系统0 管道系统0 热交换站0 锅炉房0 3室外燃气系统0 管道系统0 调压站0 4室外电气及高低压设备12157 第 8 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 高低压配电设备及安装用电负荷2025020.004119 室外强电管道及电缆敷设占地面积2025030.006129 室外弱电管道埋设占地面积202505.00105 开闭站及电缆专线工程10 总平高压线路工程延长米200500.00105 5室外智能化系统157 停车管理系统占地面积540010.0053 小区闭路监控系统占地面积540016.0094 周界红外防越占地面积54001.1010 小区门禁系统占地面积54000.9310 电子巡更系统占地面积54000.6200 电子公告屏0 6 六园林环境费12056 1绿化建设费 绿化面积178 公共绿化绿化面积1674100.00178 组团绿化绿化面积0 私家花园绿化绿化面积0 待征地绿化绿化面积0 2建筑小品0 雕塑0 水景0 小品0 3道路广场建造费5626 普通车行道道面积330180.0063 第 9 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 硬质铺装车行道硬铺装车道0 硬质铺装广场及人行道铺装面积1776280.005023 4围墙建造费 米6604002612 5室外照明 占地面积540020115 6室外零星设施1100,000105 7 七配套设施费240113 1游泳池0 2会所 建筑面积0 3幼儿园0 4学校0 5球场0 6地下停车场 建筑面积4000600240113 7车站建造费0 8社区居委会 建筑面积0 八开发间接费295138 1工程管理费3617 工程监理费建筑面积202508.50178 预结算编审费建筑面积202506.50136 行政费用项目人数202500 施工合同外奖金建筑面积202500 工程质量监督费建筑面积202501.0021 安全监督费建筑面积202501.0021 工程保险费建筑面积202501.0021 0 2资本化利息20250204119 第 10 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 3营销设施建造费20250499947 广告设施及发布费0 现场包装费0 接待厅装修装饰费0 样板间费用0 销售模型费0 0 4物业完善费20250397837 5不可预见费20250204119 九期间费用20,250150304143 1管理费用0 人工费用0 行政费用0 财产费用0 其他0 2销售费用0 媒介广告费0 营销活动费0 促销活动费0 宣传资料及礼品费0 现场销售器具费0 销售人工费0 看楼交通费0 销售代理费及佣金0 中介策划及咨询费0 0 第 11 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系 数 工作量单价(元)合价(万元) 可售面积 单方造价 六类公摊费用及期间费 总产权登记费0 分户产权转移登记费0 房屋交易费0 0 第 12 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 根据每栋角点确定勘点数,深度随当地地质 包括总图（市政、给排水）施工图设计 第 13 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件、可返还比例 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 计费基础、收费单位、收费文件 收费单位及收费文件说明 收费单位及收费文件说明 收费单位及收费文件说明 第 14 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 0.18 0.33 0.47 第 15 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 露天停车场、地下室、架空层停车场管理露天停车场、地下室、架空层停车场管理 重要公共部位的绿化 组团内宅间绿化 含沥青路面及砼路面车行道 第 16 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 消防等使用的硬铺装车道 儿童游乐设施、指示、标识牌、垃圾桶 、座椅、阳伞 车位本身承担900元/m2，其余600元/m2由住宅及商业分摊。 财务提供 第 17 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 第 18 页，共 37 页 金额单位：万元 工程量及单价说明 第 19 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价(元)合价(万元) 可售单方工程量及单价说明 三主体建筑工程费20000162031862629.111314.56 1基础工程费39.3119.65 土方工程基底面积12393.0018.0022.3111.15 护壁护坡1700.00100.0017.008.50 桩基础0.00 桩基检测费0.00 降水0.00 2结构及粗装修1685.50842.75 总包结构建筑面积20000.00497.75995.50497.75 包括钢筋、砼、模板等，砼按照0.4m3/m2计 算，钢筋按照65kg/m2、3500元/吨计算。 总包建筑建筑面积20000.00250.00500.00250.00 包括砌体、抹灰、防水等，不含装饰部分。 措施费建筑面积20000.0065.00130.0065.00 包括安全文明施工、技术措施、脚手、垂直 运输、配合费、采保费等费用。 变更签证费用建筑面积20000.0030.0060.0030.00 包括变更增加的费用。 3门窗工程248.90124.45 单元门单元数3.003000.000.900.45 入户门户数186.001000.0018.609.30 户内门户数5930.00600.0055.8027.90 窗、阳台门建筑面积 0.285600.00310.00173.6086.80 窗地比按0.28：1计，考虑冬暖夏凉规范执行 导致增加费用。 4公共部位装修394.59197.29 大堂精装修单元数0.00 电梯厅装修电梯厅数0.00 单元入口装修单元数3.006000.001.800.90 含雨蓬等 楼梯间 楼梯间面 积 3.003.691.85 地砖 楼梯间个 数 1.7203.9468.001.390.69地砖35元/m2+施工费33m2 墙面、斜板乳胶漆涂料面积803.2813.001.040.522遍腻子，2遍涂料 16层住宅主体建安工程费 第 20 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价(元)合价(万元) 可售单方工程量及单价说明 16层住宅主体建安工程费 栏杆 楼梯间个 数 100.80125.001.260.63 外立面装修建筑面积 1.326000.00118.5659.28 面砖0.37800.0082.0063.9631.98面砖40元/m2+施工费42元/m2 涂料0.718200.0030.0054.6027.30 涂料施工费10元/m2+主材19元/m2+嵌条1元 /m2 外墙外保温建筑面积 1.326000.0080.00208.00104.00 屋面建筑面积0.00 雨水天沟单元数 24.00 0.0090.000.00 屋面瓦建筑面积 0.170.0098.000.001月0日 栏杆62.5431.27 阳台栏杆户数152790.00165.0046.0423.02 私家花园栏杆底层户数 26.002700.001.620.81 空调板装饰户数3558.00240.0013.396.70 落地窗栏杆单元数51.39104.500.540.270.09 护窗栏杆单元数26.2073.700.190.100.03 空调栏杆单元数94.7280.300.760.380.13 5室内装修260.82130.41 厨房装修59.5929.79 墙砖5580.0060.00 33.4816.74 墙砖按照18元/m2计算，含施工费用，打底费 。 地砖1860.0066.0012.286.14 地砖按照25元/m2计算，含施工费，找平层。 吊顶1860.0070.0013.026.51按照70元/m2计算。 橱柜3.002700.000.810.41 门槛3.0010.000.000.00 卫生间装修117.8158.91 公卫门槛套186.0010.000.190.09 公卫洁具套186.001250.0023.2511.63 第 21 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价(元)合价(万元) 可售单方工程量及单价说明 16层住宅主体建安工程费 公卫地砖m2837.0066.005.522.76 地砖按照25元/m2计算，含施工费，找平层。 公卫墙砖m22511.0060.0015.077.53 主卫门槛套186.0010.000.190.09 主卫洁具五金套186.002500.0046.5023.25 主卫地砖m2837.0066.005.522.76 地砖按照25元/m2计算，含施工费，找平层。 主卫墙面瓷砖m22511.0060.0015.077.53 主卫花岗石台面套186.00350.006.513.26 厅房装修65.0032.50 含窗台及护栏 内墙乳胶漆建筑面积 2.5050000.0013.0065.0032.50 阳台露台地面18.419.21 地砖套152790.0066.0018.419.21地砖按照25元/m2计算，含施工费，找平层。 四主体安装工程费536.94268.47 1室内水暖气电257.00128.50 室内给排水96.0048.00 总包给排水建筑面积20000.0020.6641.3220.66 钢塑管建筑面积20000.001.503.001.50 PPR管材建筑面积20000.0013.6927.3813.69 UPVC管材建筑面积20000.0012.1524.3012.15 室内采暖0.00 室内燃气0.00 室内电气工程建筑面积20000.0080.50161.0080.50 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预 埋 总包电气建筑面积 20000.000.00 配电箱建筑面积 20000.000.00 表箱建筑面积 20000.000.00 开关、插座建筑面积 20000.000.00 PVC穿线管建筑面积 20000.000.00 第 22 页，共 37 页 序号 成本项目原始指标 系数工程量单价(元)合价(万元) 可售单方工程量及单价说明 16层住宅主体建安工程费 2设备及安装费234.00117.00 通风空调系统0.00 电梯供货及安装0.00 发电机供货及安装6.00290000.00174.0087.00 消防系统60.0030.00 水消防系统建筑面积20000.0023.0046.0023.00 电消防系统建筑面积20000.007.0014.007.00烟感、温感、报警、消防广播 气体灭火系统0.00 防排烟工程0.00 人防设备及安装0.00 密闭门、气体过滤装置 3弱电系统45.9422.97 居家防盗系统户数186.00500.009.304.65 对讲系统户数186.001500.0027.9013.95 三表远传费用户数186.00300.005.582.79 有线电视户数186.00170.003.161.58 电话0.00 宽带网0.00 第 23 页，共 37 页 类型2 序 号 成本项目原始指标系数 工程 量 单价 (元) 合价(万 元) 可售单 方 三主体建筑工程费0 1基础工程费0 土方工程基底面积0 护壁护坡0 桩基础0 桩基检测费0 降水0 2结构及粗装修0 混凝土框架建筑面积0 砌体建筑面积0 找平及抹灰建筑面积0 防水防水面积0 其它建筑面积0 3门窗工程0 单元门单元数0 入户门户数0 户内门户数0 窗、阳台门建筑面积0 4公共部位装修0 大堂精装修单元数0 电梯厅装修电梯厅数0 单元入口装修单元数0 楼梯间楼梯间面积0 外立面装修建筑面积0 外墙外保温建筑面积0 屋面建筑面积0 栏杆0 楼梯栏杆楼梯间数量0 阳台栏杆户数0 私家花园栏杆底层户数0 空调板装饰户数0 5室内装修0 厨房装修0 卫生间装修0 厅房装修0 阳台露台地面0 四主体安装工程费0 1室内水暖气电0 室内给排水0 给排水0 直饮水系统0 热水系统0 主体建安工程费 室内采暖0 室内燃气0 室内电气工程0 2设备及安装费0 通风空调系统0 电梯供货及安装0 发电机供货及安装0 消防系统0 水消防系统0 电消防系统0 气体灭火系统0 防排烟工程0 人防设备及安装0 3弱电系统0 居家防盗系统0 对讲系统0 三表远传费用0 有线电视0 电话0 宽带网0 工程量及单价说明 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基础 屋面防水、厨卫防水 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目 含窗台及护栏 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋 烟感、温感、报警、消防广播 密闭门、气体过滤装置 类型3 序 号 成本项目原始指标系数 工程 量 单价 (元) 合价(万元) 可售单 方 三主体建筑工程费0 1基础工程费0 土方工程基底面积0 护壁护坡0 桩基础0 桩基检测费0 降水0 2结构及粗装修0 混凝土框架建筑面积0 砌体建筑面积0 找平及抹灰建筑面积0 防水防水面积0 其它建筑面积0 3门窗工程0 单元门单元数0 入户门户数0 户内门户数0 窗、阳台门建筑面积0 4公共部位装修0 大堂精装修单元数0 电梯厅装修电梯厅数0 单元入口装修单元数0 楼梯间 楼梯间面 积 0 外立面装修建筑面积0 外墙外保温建筑面积0 屋面建筑面积0 栏杆0 楼梯栏杆 楼梯间数 量 0 阳台栏杆户数0 私家花园栏杆底层户数0 空调板装饰户数0 5室内装修0 厨房装修0 卫生间装修0 厅房装修0 阳台露台地面0 四主体安装工程费0 1室内水暖气电0 室内给排水0 主体建安工程费 给排水0 直饮水系统0 热水系统0 室内采暖0 室内燃气0 室内电气工程0 2设备及安装费0 通风空调系统0 电梯供货及安装0 发电机供货及安装0 消防系统0 水消防系统0 电消防系统0 气体灭火系统0 防排烟工程0 人防设备及安装0 3弱电系统0 居家防盗系统0 对讲系统0 三表远传费用0 有线电视0 电话0 宽带网0 工程量及单价说明 标注含钢量、砼含量；含条基或独立柱基等浅基 础 屋面防水、厨卫防水 脚手、超高、垂直运输、散水等总承包项目 含窗台及护栏 含楼栋总配电箱及表箱、弱电系统的管盒预埋 烟感、温感、报警、消防广播 密闭门、气体过滤装