房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码.ppt

,主讲老师：胡冶明,房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码,批量精装修项目管理系列课程（第三部分）,批量精装修项目管理系列课程介绍,课程背景：随着全国各地房地产精装修项目的快速发展和交付比例不断的提高，以往的1至2天的精装修培训课程已经不能满足广大从事精装修项目管理同行的最新需要，为了适应大家的需求，本次精装修系列管理课程共划分三个部分，既第一部分的精装修项目的定位、产品研发、设计管理，第二部分的项目目标成本控制及采购管理。第三部分的精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码。 课程特点：本次系列课程的推出，除了比以往的精装修课程更加系统和专注之外，每个专题课程均安排了模拟沙盘演练环节，针对模拟项目进行实际演练，让大家获得更好的教学效果。另外，每次专题系列课程还安排了丰富的经典案例分析，并且案例不断实时更新。 本次课程主要内容：住宅精装修项目工程管理体系搭建、总包分包管理、标段划分、总包和分包界面标准的建立、交楼标准样板房的施工管理、批量装饰施工关键节点把控、常见质量问题预防、项目交付及维修管理、施工管理模拟案例演练、最新案例分享。,胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工程顾问有限公司创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。,目 录,第一章：住宅批量精装项目总包、分包、专项分包管理 第二章：批量精装修住宅项目交楼标准样板房施工管理 第三章：批量精装修项目施工过程全过程关键节点 第四章：精装修住宅产品的售后服务与保修 第五章：房地产精装修项目施工管理沙盘演练互动及交流环节 第六章：标杆房企精装修项目案例分析之三,一、土建总包、装修总包、甲方专项分包交叉施工模式管理,1、土建总包与各个分包单位的管理模式分析 由于该种施工状况是在土建总包没有撤场、项目毛坯房还没有综合验收的情况下要最终实现完成批量精装之后一次性进行验收的模式。该种施工模式一般有以下特点： （1）、整个项目工地一直是由土建总包进行全面现场管理，相关分包原则上均应该向土建总包缴纳施工配合费。配合条件应该提前在土建总包合同中约定清楚。 （2）、甲方要协调各个分包与总包施工现场临时设施、生活区、施工加工场地安排、施工水电接驳、成品保护、安全防护、施工水平交通与垂直交通等问题。 （3）、土建总包必须提供合格的批量精装修工作面给各种分包单位。可聘请第三方咨询单位对现场工作面实施“实测实量”，强调土建总包的整改时间和力度。 （4）、装修总包分管装修范围内的各种甲方专项分包及甲供装饰材料、部品管理。,2、施工现场各种合约管理模式、范围及相关责任分析,土建总包施工现场,装修总包施工范围,土建总包收尾工程及其他甲方室外专项分包工程,装修工程甲方专项分包施工范围,装修工厂化加工场地,装修总包材料堆放场地,甲供材料、部品堆放场地,固装部品、空调、新风、智能化、燃气、直饮水、电信、有线电视、电梯等,小区综合配套官网、园林、人防、泛光照明等,阴影部分为装修交叉施工范围,甲方工程管理部,第三方实测实量、顾问、 检测单位,土建施工总包单位,装修总包施工单位,专 业 分 包 施 工,部 品 供 应 商,材 料 供 应 商,装 修 总 包 班 组,监理公司,3、批量精装修现场管理架构分析,装修总包施工现场,装修总包施工范围,装修工程甲方专项分包施工范围,装修工厂化加工场地,装修总包材料堆放场地,甲供材料、部品堆放场地,固装部品、空调、新风、智能化、直饮水、电信、有线电视、家居用品等,阴影部分为装修交叉施工范围,二、土建工程已竣工验收情况下装修总包、甲方专项分包模式的管理,1、装修总包总控模式下的装修现场管理,2、批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较分析,对于毛坯房来说，施工工序相对简洁、衔接紧凑，而对于批量精装修施工而言，工序相对繁杂，各个工种穿插施工较多。精装房室内施工与毛坯房室内施工差异主要区别如下： （1）、工序多、可穿插施工性比较大。注意：公共部分装修施工的次序是先室内装修，后公共部分装修。 （2）、甲供材料多，供给压力大。要求甲方材料进场计划与施工进度计划相匹配，杜绝不必要的误工费签证。 （3）、部门沟通频繁，信息反馈程度加大。设计变更处理、甲方采购供货信息对称、配合销售的交楼标准确定、新材料新工艺效果评定等。 （4）、样板先行，确定交楼标准。土建毛坯样板、精装交付样板、单元楼层样板、营销客户展示样板。 （5）、分包单位多，协调难度加大。装修总包分包、甲方专项分包等。,1、装修单位与总包方交接应符合的基本条件,（1）、屋面、外墙面(含外门窗等)应全面完成。 （2）、内墙面和无吊顶的天棚抹灰已完成。 （3）、楼地面的找平层及防水地面的防水层施工完成。 （4）、给水管进户，暗埋的给水和排水管道敷设完成。 （5）、套内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的线管敷设完成。 （6）、精装修房的交楼标准样板套（层）施工已完成。,2、批量装修前与总包方交接验收的内容,（1）、 内装修基层(墙面、地面、天棚)质量。 （2）、 外门窗(含分户门)质量。 （3）、 已完阳台栏杆的质量。 （4）、 平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验。 （5）、 室内空间尺寸测量。 （6）、 排水管道通水、灌水试验和已完成部分的给水管道强度、严密性试验。 （7）、 建筑电气与智能化工程已完成部分的质量。 （8）、 烟道设施及附件质量。,三、土建总包完成界面标准化的管理,3、总包施工单位移交场地时界面参考,（1）、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。 （2）、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。 （3）、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。 （4）、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。 （5）、地面：按照质量标准要求找平。尤其是木地板地面，找平的要求较高。如不能满足要求，需要后期采用水泥自流平处理，额外增加费用。 （6）、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，也可由土建单位做完填充层及上层防水。 （7）、保温层：先施工完毕。 （8）、外窗：施工完毕。建议做水密性试验。外窗的成品保护。 （9）、甲方聘请第三方检测机构对场地界面进行实测实量，发现不合格及时有土建总包进行整改。,标杆企业精装修与总包界面划分参考,4、土建总包与装修总包各部位具体移交作法,（1）、户内土建 入户门、户内门：门洞口预留尺寸符合木门安装要求；门洞口的构造柱及墙体厚度符合设计要求；墙体的垂直度及平整度符合规范要求。 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直平整；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 厅房：室内1M线弹出；空调洞标高位置正确；室内方正，阴阳角垂直。 厨房：墙面及室内符合以上要求；厨房闭水试验合格；排水管、给水管及电位预留正确、出墙深度及标高正确。 卫生间：墙面及室内符合以上要求；盖板安装完毕；排水管、地漏、给水管的标高、出墙深度正确；卫生间闭水试验合格，门洞预留尺寸满足精装修施工的需要。 楼地面：地面打凿平整，找平层浇筑完成。 阳台：阳台外墙墙面及室外水平线；地漏闭水试验合格；栏杆安装完毕；阳台垃圾清理及结构找坡符合要求。 天花：天花角线处墙面必须垂直和平整；客厅天花必须由土建凿平并补平腻子；对于有吊顶的卫生间及厨房天花可以放宽要求，不做处理。（为了节省成本，含吊顶卫生间、厨房的天花位可取消补平处理，将其表面清理干净即可。）,（2）、公共部分土建 天花：如有吊顶，则可以放宽要求，不做处理；如无吊顶，必须凿平并用腻子补平。 墙面：平整度、垂直度符合标准，阴阳角垂直；抹灰批荡面平整不得有空鼓、裂缝；外露梁柱尺寸准确，避免大小头。 地面：地面打凿平整，清理干净。 电梯：电梯门洞预留正确，待门框安装完毕后塞缝修补、收口完毕。 防火门：门洞预留尺寸正确，过梁安装符合要求，两侧门洞宽度一致。 栏杆：给出室外一米线，栏杆平台浇筑完毕，待栏杆安装后收口。,说明：核心筒消防疏散楼梯间及水电管井的装修是由土建单位完成的。主要内容包括楼梯间扶手、踏步砖、踢脚线抹灰、涂料施工。上述是包括在移交装修内容。,（3）、水电安装 水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。 强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。 弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。 采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。 燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。,（4）、其它 外墙砖铺贴注意与精装修瓷砖的收口处理，阳角处一般要求为海棠角；土建整 改必须避免墙体批荡面出现裂缝及空鼓；标高线由土建给出，以便铝窗、栏杆、 木门及精装修施工依据；阳台、入户花园的地漏要做闭水试验无渗漏；土建按标高 及设计要求砌筑烟道及管井挡水，并安装止回阀；土建需提供外用施工供水系统， 以保证精装修湿作业用水，待湿作业完成后，待到项目部批准方可至上而下拆除。,指标说明：反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。 合格标准：0，4mm 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺,室内实测实量资料参考：,水平度测量 垂直度测量,实测实量指引链接,四、住宅精装修项目标段划分及劳动力分析： 1、批量精装修住宅项目标段划分 批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。因此标段划分与班组劳动力供应有关。 当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。 作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：,标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。从普通住宅一般为100米高（约30层），每层约为46户来计算，那么每栋住宅约为150户左右。因此平均2栋高层住宅（约300套）住宅是一个比较合适的标段。 每栋住宅的装修有划分公共部分的装修和室内部分的装修，建议要整栋住宅的装修分包给一个装饰施工单位。标段的划分考虑到施工现场要保持施工单位任务的连续性、成品保护、垂直交通干扰、施工次序等问题。要避免各个标段之间施工单位恶性价格竞争。,2、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析,批量精装修现场的装修施工人员包含土建总包人员（如有）、装修总包人员、甲方专项分包人员（如橱柜、成套门、智能化、空调、燃气安装）等。由于甲方分包人员不一定常驻工地，基本上属于“工厂化制作、现场安装”的人员，很多项目安装完成甚至当天就离开了。因此我们现场对装修总包的班组劳动力的安排就成为工作重点。,批量精装修施工现场各个班组工种分析： （1）、泥水工：负责现场泥水抹灰、铺贴墙地砖等工作； （2）、防水工：负责二次防水施工； （3）、木工：负责天花吊顶等工作； （4）、油漆工：负责项目乳胶漆及装修细部打胶等工作； （5）、水电工：负责装修水电安装等工作； （6）、杂工：负责运输、清洁等辅助施工工作；,300套住宅同时施工劳动力统计分析：,第二章：住宅批量精装项目交楼标准样板房施工管理,一、交楼标准样板房制作的重要性,对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。 如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。 广州精装修住宅案例分析。从样板房发现60几个问题。 嘉里建设的“三重打造”方式。工程样板间、成品样板间、交楼样板间。,二、交楼标准样板房位置选择方式与项目整体施工影响分析,1、实体楼层样板房布置分析,实体楼层做样板房有两种情况布置，一种是在较低楼层，看楼客户可以从一层步行上楼参观。低层楼样板房不宜高于四层。 另外一种布置可以布置在较高楼层。可以根据主体工程进度尽可能布置在景观较好的楼层。但是需要考虑安装电梯达到较高楼层。 以上两种均需要做好入户大堂及标准层楼梯间的公共部分装修。,样板房A 有家具软装,样板房B 有家具软装,样板房C交付标准,样板房楼层示意,2、样板房在营销中心区域布置分析,在营销中心区域布置样板房的优点是便于客户参观，同时与正在施工的工地不产生交叉干扰。但是如果在楼盘商业裙楼布置的时候，可能会受限与裙楼柱网的限制。很多开发商舍得投入建设临时营销中心来规避平面功能不合理的问题。营销中心区域要布置精装房产品展示区。,如果精装修楼盘开展采用客户个性化定制的销售模式，营销中心还要布置业主个性化定制区域（设计师驻场）以及VR体验互动区域。,3、临近地块样板房组团式布置分析,如果在营销中心不方便布置样板房，可以选择项目临近地块或者后期工程用地布置组团式样板房展示区。这种做法不仅不影响工地的现场施工，而且是的样板房有自然采光，也可以展示局部外立面装饰材料、栏杆等做法。,深圳万科麓城院落式样板房展示区,4、园林情景体验式样板房展区,近年来很多开发商不断探讨营销中心和样板房的新模式。万科最早在2014年把中信书店引入了营销中心，并且布置了阅读区，使得客户在看楼的同时还有一个轻松的阅读环境。还有一些开发商把样板房展示区布置成了儿童娱乐区和课外活动区，使得大人在看楼的时候孩子有自己玩耍的地方。这种方式特别在周末，可以聚集更多的人气。,园林式样板房展示区案例,5、交楼标准块样板房施工工期分析,标杆房企一般样板房精装修标准公司为45天，工期主要安排内容如下： （1）、准备阶段510天：图纸会审、样板房施工场地交接验收、成品保护、确保样板房施工范围不会漏水、漏雨、装修队伍管理人员及班组人员进场、第一批甲供或者乙供材料进场等； （2）、泥水施工、防水等是作业阶段：厨卫回填、防水施工、土建及水电改造（如果需要）、厅房吊顶施工、厨卫瓷砖铺贴、墙面天花刮底腻子、成套门核准洞口尺寸安装门框等； （3）、工厂化制作、现场安装部品阶段：橱柜进场安装、厨电安装、玄关柜衣柜安装、门扇安装、顶棚第二遍油、空调安装、智能化安装、卫生洁具安装、淋浴门安装、墙纸施工或者墙面二遍面油、木地板铺贴等； （4）、物业开荒、软装摆场阶段：物业开荒、家具软装进场摆场、各种电气设备、灯光调试等； （5）、样板房预开放阶段：聘请行业专家及准客户内部参观，进行样板房开放前风险评估，发现问题及时整改；,标杆企业样板房的实测实量管理,三、批量精装修住宅项目样板房施工注意事项,1、批量精装修住宅项目的样板房可分为营销样板房和交楼标准样板房。作为销售需要可以把交楼标准样板房与营销样板房（含软装）布置在一个楼层，便于客户参观比较，对交楼标准有一个直观的印象。 2、由于给客户参观的样板房区域不可能把楼盘所有户型都展示出来，因此建议在具体的施工栋号、不同的标段不同的施工单位、针对不同的户型还是要做一套（或者一层）交楼标准样板房比较好。这些样板房不一定对外开放，主要是各个施工单位的参照标准。 3、对于给客户展示参观的样板房，特别是有家居软装布置的样板房，一定要用统一标签注明哪些不是交楼标准，哪些是交楼标准。如果样板房可能会在最后交付时期拆除，那么销售时期的样板房全景必须拍照、录像存档，以免客户在楼板交付的时候提出销售合同承诺意外的要求。 4、样板房区域的展示的交楼标准说明一定要与销售资料高度一致。交楼标准中暂时未能明确的装饰材料、部品、设备，必须有备注说明，开发商可以采用同等标准替换，并且以开发商最终交付为准。个别省市规定营销样板房要在入伙之日起保留一年的时间。,第三章：住宅批量精装施工全过程管理关键节点,一、精装修项目施工组织设计及标准工期安排,1、批量装修工程计划管理 批量装修工程计划的指定要遵循的最基本的原则是：科学、合理。具体的说，“科学”就是在制定工作计划时，要严格执行已经成型的施工工序和工艺，尊重各工序的工艺特性，遵守要完成各工序所需的准备、实施、干燥、养护的时间。另外，还要针对不同的项目以及季节和地点，充分考虑气候、劳动力、材料、项目特性等各种因素对工期可能造成的影响。“合理”就是在“科学”的基础上，对整个项目的各工序进行精细安排、有序搭接，制定相对最短的工期计划。计划的内容要求要“具体”，“具体”到“每一天，每一个房间，每一个分项工程，每一个分解工序”，也就是在工程计划里要体现出来“哪一天，哪一个房间在进行哪一个分项工程的哪道工序”，这种“具体”的计划时后续现场进度管理的重要依据，对整个工程每一点的进度都能起到实时管控的作用。 批量装修工程计划管理的核心任务是管控工程施工进度，保证工程在科学、合理的计划时间内按时完工。具体地说，工程计划管理有两项工作，即工程计划的制定工作和工程计划实施阶段的管理及实时调控工作。,2、精装修的进度计划控制：,（1）、项目发展整体计划 （2）、装修与主体工程之间的衔接计划 （3）、主体工程与装修工程的并行计划 （4）、批量装修的总进度计划 （5）、单栋的施工计划 （6）、单套的施工计划 （7）、以周为单位的施工计划 （8）、以日为单位的施工计划,3、影响进度计划的关键因素：,（1）、场地移交，交叉作业时工作面得提供 （2）、甲方供应材料，甲方分包项目 （3）、泥水工作进度 （4）、通水、通电的时间 （5）、垂直运输 （6）、阶段性整改与全面整改的时间、力度 （7）、气候、空气湿度等对进度的印象,强调计划管理，以及实时调控、修正,某批量精装修项目整体计划示意图,（1）、开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。 （2）、泥水完工：自开工之日起，不超过50天。 （3）、乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。 （4）、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。 （5）、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。 （6）、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。 （7）、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。 （8）、五金件：第85天完工。 （9）、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。 （10）、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。 （11）、小业主开放：第90100天左右比较合适。 （12）、入伙交付。,4、计划控制关键节点：,万科流程及工期参考,5、精装修项目现场施工组织中的材料加工场地、部品堆放场地,批量住宅精装修工程不同于普通的家庭装修工程，在施工组织设计中要特别考虑材料加工场地。 （1）、地砖、瓷砖、石材加工场地。大量的石材、瓷砖加工最好在生产厂家完成。但是也会有在项目工地加工切割的情况，因此要在场地布置中考虑这样的加工场地。可以布置在独立的空地、或者塔楼架空层、地下室等处，严禁施工单位布置在将要施工的楼层。 （2）、对于天花造型比较独特的施工项目，还要布置专门的天花吊顶模块化加工区，并且与现场木制作加工区布置在一起。 （3）、考虑有大量的甲供材料及部品，还要考虑较大的材料、部品存放区域。必要时时候还要建造临时板房，确保材料、部品安全存放。,二、如何做好精装修住宅施工前的全员培训,1、精装修全员培训的重要性 施工特点的认知、了解与土建施工的区别、多工种、多单位施工配合的特点、如何提高项目整体施工进度等。 2、培训对象构成 甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等 3、主要培训内容 （1）、施工计划 （2）、施工工艺、流程、作业指导书 （3）、施工管理规定（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等） （4）、专业施工技术标准、质量标准 （5）、文明施工培训,批量精装修施工核心理念：工厂化制作，现场安装！,第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 合计时间： （20天） （35天） （35天 ） （3040天） 120130天,准备阶段： 图纸会审、土建总包场地移交、成品保护、甲乙方供材料进场、统一不同施工单位的管理模式等。,无需移交的施工阶段（装修总包为主阶段）： 泥水贴砖施工、天花吊顶、厨卫回填、防水施工、水电安装、乳胶漆底漆施工等。,需要移交的施工阶段（以分包为主阶段）： 入户门安装、橱柜及工业化部品进场安装、家电安装、挂门扇、铺地板等。,整改、验收和移交阶段： 施工单位自检、甲方监理检查、分户验收、小业主开放日、物业开荒、入伙。,成品房交付,三、批量精装修施工的四阶段工作法,（一）、施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容,1、精装修施工合同的签订。 2、施工单位进场，临时设施搭建。 3、图纸会审、技术交底。精装总包出深化图、加工图、材料下料单。 4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）。 5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）。 6、开展“实测实量”与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试。发现问题及时让土建总包方整改。必要时请第三方进行“实测实量”。 7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸。 8、场地移交，总包方所提供的工作面交接验收，并且进行成品保护。,第一阶段工作重点：实测实量，成品保护,（二）、施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作（以装修总包为主的阶段）,1、开工报告及正式开工。 2、泥水工作业、水电预埋调整。 3、轻钢龙骨吊顶基层作业。 4、乳胶漆刮腻子及底漆。 5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴。 6、木门单位开始施工，门框安装。 7、公共部分泥水工作开始（公共楼梯地砖等）。 8、墙砖完成后的橱柜安装开始。 9、乳胶漆第一遍施工开始。,施工现场案例,第二阶段工作重点：场地粗加工，阶段性整改,（三）、施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作（以分包为主的阶段）,1、入户门安装上锁。二次工作面移交。 2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场。 3、卫生间洁具进场安装。 4、厨房、卫生间橱柜、淋浴门、镜子安装。 5、玄关柜、衣柜的安装。 6、成套门、门扇、五金的安装。 7、木地板进场安装。 8、最后一遍乳胶漆。 9、成品管理员进场。,第三阶段工作特点：强调阶段性验收,A：当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 B：这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 C：要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。 D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。,第三阶段施工要点：,核心要点：入户门安装、可移交阶段、阶段性验收、成品保护 核心原理：工厂化制作、现场安装,（四）、施工流程第四个阶段：整改、验收移交阶段,1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等。 2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查。 3、小业主开放日的检查。 4、根据客户反馈的意见整改。 5、竣工验收。 6、入伙收楼及进一步的整改。 7、竣工结算。 8、保修服务。,第四阶段工作特点：预留足够的时间整改,第四阶段施工要点：,A：因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。 B：蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。 C：业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。 D：入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。 E：保修阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。,重要提示：第一次做精装修项目建议做“小业主开放日”。,（五）、精装住宅工艺细分及作业次序,1、放线2、检查电气管线及底盒3、安装给排水支管4、安装门底框5、墙面抹灰6、地面垫层7、卫生间防水8、铺装石材（瓷砖）9、天花吊顶10、刮腻子11、刷前两遍乳胶漆12、石材整体打磨13、安装橱柜14、安装固定家具15、安装门及门套16、门锁安装17、刷第三遍乳胶漆18、铺贴壁纸（如有） 19、安装洁具龙头20、安装灯具及电气面板21、安装五金及镜面22、安装空调及新风系统23、铺装木地板24、安装踢脚线25、水电测试26、保洁27、竣工验收28、业主开放日29、最后整改30、交付入伙31、后期维修,按照工艺不同作业次序：,不同区域先后作业次序：,1、先上后下，先室内后公共部分，先湿后干。 2、卫生间：瓷片镶贴（包括公共部分卫生间）天花龙骨浴缸安装墙面及墙裙腰线地面铺贴 洗手台及天花安装 镜子（镜柜）安装 灯具安装 洁具安装。 3、厨房：瓷片镶贴吊柜位置批荡天花龙骨地面铺贴天花吊顶橱柜安装灯具安装龙头安装厨电安装。 4、厅、房：卧室地面找平地面铺贴地面保护窗台门槛石安装木门安装木地板铺贴墙面第二遍涂料。 在铺贴完门槛石后可同时施工天花角线天花墙面腻子天花及墙面第一遍涂料。 5、公共部分装修参照第一点要求。,标杆企业施工工法标准参考,（一）、精装修施工质量执行的标准 GB50209-2002建筑地面工程施工质最验收规范 GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范 GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范 GB50300-2001建筑工程施工质量验收统一标准 GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范 GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范等国家标准。 DB31/30-2003上海市住宅装饰装修验收标准 各地政府发布的分户验收标准 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同 实用的检验标准是菜单式问题清单,四、精装修住宅施工的质量控制,2017浙江省全装修验收规范,（二）、精装修施工的“四化”管理,1、什么是精装修的“四化”管理,2、批量精装修为什么要推行“四化”管理,（1）、提高材料、部品的加工精度、提高装修质量； （2）、改进装修房施工前期策划和准备的深度，减少后期变更成本和出错概率； （3）、降低材料损耗，把材料损耗责任落实到班组，减少成品损坏； （4）、减少返修从而提高综合效率； （5）、施工过程通过有效的“可视化”表格来控制，做到过程可控、效率提高；,“四化管理”的核心思想是“工厂化制作、装配式施工、现场可控”。“四化管理”实现了批量精装修生产方式的改变，使房地产的批量精装修进入工厂化时代，能够有效解决质量稳定性、施工综合效率及绿色施工问题。这种施工方式相比传统的家庭装修是一场颠覆性的革命！,如何改变？,3、“四化”施工场地布置要求 控制要点：加工分区、流程展示，在场地布置策划过程中，应按照以下内容： (1)、施工场地的厂房应由可循环利用的轻钢结构文明施工模块构成的彩钢板房组成，或者在施工区域（如商铺）选择相对独立的空间布置。 (2)、集中加工区场地包括如下区域：门卫室、集中加工区域、装饰总包仓库、甲分包单位仓库、材料样板间、成品保护样板展示间、建筑垃圾临时堆放区、原材料堆放区、卫生设施区等。 (3)、集中加工区分为墙地砖加工区、木工加工区、吊顶加工区，主要用于材料集中加工；甲分包单位仓库主要给橱柜、木门、地板等甲分包材料堆放加工；材料样板间和成品保护样板间主要做样板展示。 A、甲供材料样板：由供货单位提供经供货单位、总包、监理公司、甲方相关人员共同签字确认的封样。 B、甲指乙供材料样板：由总包根据甲方指定的装饰材料品牌、样板或技术要求，从生产厂家采购实物样板报送监理与甲方，经确认后，封样于样品库。 C、乙供材料样板：由总包方根据技术要求采购样板，样板报送监理与甲方，经确认后，封样于样品库。 （4）、库房干湿材料进行区域分割，对于易燃材料进行单独放置，易受潮材料必须配有放置架，并在集中加工区及库房位置配备消防设施。 （5）、材料加工工厂化实施操作表： 使用对象：项目部、装修总包、监理单位 用途：明确各主要集中加工工序的准备、生产、运输及安装全过程控制要点。,（6）、在集中加工区建设完成后，大面积施工前，对集中加工流程进行现场模拟演示，选择专人专职负责材料集中加工，加工完毕的材料分规格包装运输至施工现场。经项目工程师与工程管理部批准后，方可进行大面积施工操作。（集中加工、材料分发、材料运输、现场施工及其他四化管理要求）。 （7）、在大面积施工过程中，如有非集中加工的施工行为，现场工程师必须对监理单位及施工单位依据合同规定进行相应处罚。 （8）、加工区临边维护，集中加工区周围应以钢围挡做临边维护，彩喷布底色应为本项目营销主色调或者万科灰，并在左上角配有万科标识，内容上应体现现场总包单位组织架构、文明施工要求、集中加工的图片展示、施工区布置及运输路线图、各户型的户型图及各供方单位的标识等。 （9）、统一规格尺寸控制： A、结构施工前弹设基础零控线，控制结构构件、砌筑、抹灰及必要的装饰部品定位误差值。 B、砌筑施工前交底厨卫净尺寸、烟（风、管井）道合理尺寸、门洞尺寸及误差平移理论。 C、装修基面整体验收时需进行数据统计，根据尺寸值的离散性确定各安装尺寸的标准值。,材料工厂化加工实施操作表参考（链接）,继续上页：,四化管理新增小组人员（链接）,4、现场可视化管理要点,（1）、装修现场组织管理的可视化（装修总包管理人员）,按照300套精装住宅（约2栋）施工单位管理人员构成参考： 土建（装修）总包项目经理：负责协调整个项目施工现场相关工作； 楼栋长或者生产经理：1人，主抓装修现场全面工作，处理日常事物； 施工员：1人； 质检员：2人； 资料员：1人，材料报验、隐蔽报验、部品说明书、保修卡等一户一档； 设计师：1人，现场深化图纸，处理相关设计问题； 材料员：1人； 安全员：2人，现场安全员及门岗安全员； 室内电梯人员：1人；,以上合计约911人，现场管理人员组织架构、主要联系人联系方式以及一寸免冠照片应在现场展示区公示。,（2）、装修现场施工班组人员可视化,施工人员应统一服装，进场需配备工牌，在项目部内应设置各楼层施工人员动态监控表，对每天现场施工的各个工种，所在楼层及施工人数动态变化进行监控。项目经理可根据质量及进度需要适当调整班组人员。 现场施工人员应按合同满足工程进度需要，总包负全责，监理全程监控。如果人力资源不足，影响工期，项目工程师将依据合同对总包单位及相关责任人进行处罚。,（3）、质量可视化 在项目装修工作准备前一个月，由各项目工程组负责人牵头组建各项目“每户质量档案”专项工作组，由项目主管作为小组领导、专职监理工程师为骨干人员、含总包技术人员组成。 按可视化表所含内容，总包要全数查验，数据真实准确，并及时填写。监理单位全数复核，对不合格项勒令总包进行整改。如出现未能按时整改的情况，项目工程师将对责任人给与处罚。专项小组在每周的项目例会上通报每户质量档案的进度情况。 装修房管理可视化控制表悬挂于入户门外，填涂由施工单位负责，监理、甲方对风险项及潜在风险项进行控制整改及预防。,（4）、装修现场施工进度可视化,A、通过可视化进度控制表实现整体施工进度可视化。 B、进度控制表填写要求：在按照表格要求进行填写，同时应保证填写的时效性与准确性。 按合同工期编制科学合理施工进度表，工序流水段清晰，人员，材料，设备满足进度要求。总包对装修过程进度质量负全责，监理负责全项监控，工程管理部负责质量评估，依据合同条款，对未能按时完成工程进度计划，监理单位应及时向甲方反映现场情况，项目工程师将对项目总包给以处罚。 C、材料进场时间控制 根据采购合同规定材料进场时间，形成各种材料进场时间汇总表。 总包按工序流水段确保材料按时进场，甲委甲供材料按合同工期，加工周期提前备货。避免出现停工待料，如因财料供应不及时，项目工程师项目监理依据合同条款给以必要的处罚。,（5）、文明施工可视化,对于现场文明施工要求应在现场进行公示，对于各工种不同阶段的要求应根据施工进度情况进行更新，在现场施工过程中，应注意施工器具统一形式摆放、施工过程中的成品保护环节及施工过程中的现场整洁化。 设施设备放置：小便斗、垃圾箱、灭火器、吸烟区及物料堆放区等所在的楼层与位置绘制示意图，在单元门入口处公示。 A、临时电箱：每单元每两层设配电箱一只； B、现场垃圾箱：每单元每层设垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，规格大约为7007001000mm；现场垃圾桶每天施工结束后由清理小组用小推车拉至楼下进行清理； C、小便斗：每单元每两层设小便斗一只。为环境考虑，我们决定使用小便斗并接下水管至一楼接窨井，或接入大号桶并且规定每天定时检查清除，具体接入位置视现场实际情况进行选择； D、吸烟告示区：每单元每两层设一个吸烟区。吸烟区设置沙桶1只，并贴有吸烟告示、规定，在楼道内张贴吸烟区指示牌； E、户内材料集中堆放点：在每户客厅内规划一个中间区域集中堆放材料，墙上张贴堆放方法、规定以及违规处罚； F、灭火器：每单元每层设灭火器一只，灭火器架子固定在墙上，并张贴灭火器使用说明。,（1）、抹灰通病 抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。 水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较，水灰比、抹灰基地的处理、养护等。 混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。,（三）、精装修质量通病防治,（2）、墙砖空鼓问题 验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下： A、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。 基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。 B、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。 C、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。门边、门头位置尤其要防止空鼓。 在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。 瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。,（3）、厨房卫生间漏水 防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工 施工时防水成品保护问题。,标杆企业防水借鉴,（4）、地砖空鼓 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。 砖越大越容易空鼓，这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下： A、铺贴前楼面板要湿润。 B、干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上。 C、采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。 D、铺完之后24小时以上严禁上人。采取养护措施对防止空鼓大为有利。,（5）、木制作裂缝及油漆质量不佳 要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。 因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。 “回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。 木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。 尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。 妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。 木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建议有油漆的木制作采用工厂化施工。,正确的做法,错误的做法,（6）、与总包施工单位有关的质量通病 A、外窗渗漏 B、烟道渗漏、 C、外墙及屋面渗漏 D、给排水管道渗漏,（7）、乳胶漆、涂料的质量通病,1、基层的处理 水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层、埃特板基层 2、腻子的质量 3、涂料的质量及施工工艺的保障,某楼盘公共电梯间天花,右边为石膏板基层的天花,木夹板基层的天花,不同基层的比较,（四）、标杆企业精装工艺节点分享（部分）,门洞口平面详图及做法,门套及石材踢脚线细节,墙面贴砖转角收口做法参考,楼梯贴砖详图做法,人造石凸窗台板,瓷砖踢脚线节点做法,瓷砖踢脚线铺贴效果,暗藏窗帘盒高度小于300做法,暗藏窗帘盒高度大于300做法,普通窗帘盒做法节点,台下水盆构造做法,隐藏式淋浴间地漏做法,人造石窗台板细部构造,定制金属踢脚线,门口玄关位置地板平扣节点,厨房门口地板与过门石平扣安装节点做法,门槛石与地板处理细节,其他装修节点做法汇总,五、精装修住宅施工过程中的成品保护,1、批量精装修住宅施工的成品保护方法,（1）、防护：针对被保护对象制定防护措施。如对客厅铝合金推拉门下框滑槽钉上防护板加以防护； （2）、包裹：将保护对象包裹以防污染和损坏。如电梯门套金属饰面未交付前外侧防火膜不许撕开，并用胶合板包扎以防碰撞； （3）、覆盖：在成品表面覆盖以防损坏或则堵塞。如地漏落水口的覆盖；地砖铺贴瓦楞纸板。 （4）、封闭：采用局部封闭方法加以保护。如洁具、五金安装后，应在大门加锁封闭。,2、批量精装修住宅施工成品保护的原则,（1）、精装修成品保护坚持谁的成品谁保护原则，即各分包单位负责对自己做好的成品进行检查和维护工作。 （2）、产品保护坚持先检查后保护的原则，即必须由甲方或则监理检查合格后，精装修分包单位才可进行成品保护。 （3）、坚持成品保护的动态管理原则，即直到清洁开荒甚至交付业主使用之前的持续性保护必须由分包单位进行保护。,3、精装施工针对各工程编制成品保护措施表格范本,参见成品保护附件（链接）,小业主开放日开展的时间： 施工单位自检整改 监理、甲方内部预验收整改 质检站验收整改 业主初验（业主开放日）整改 业主收楼验收交楼或者进一步整改 业主开放日的重要性： 提前按照“交楼标准”解决存在的问题，使得后期的交楼入伙顺利进行。 为业主开放日做一个详细策划 为入伙接待做一个详细策划 倾听客户的投诉、谢绝个性化改造要求,（一）、如何做好精装修项目施工过程中的“业主开放日”,六、精装修住宅的验收与交付,（二）、精装修工程入伙预验收管理,业主正式收楼入伙前一个半月，由项目工程部组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对拟移交工程质量进行全面检查、整改、内部验收，并向物业公司进行移交。 1、预验收工作分工 （1）、项目工程部为入伙预验收的牵头部门，负责项目入伙前自检，组织相关部门完成入伙前验收工作；负责预验收提出的质量问题的整改落实；负责向物业公司办理工程移交。 （2）、客户服务部重点从客户服务管理、使用功能方面进行验收；负责督促项目发展部对预验收发现的问题进行整改。 （3）、营销策划部重点从特殊装修更改、合同补充协议等方面进行验收。 （4）、设计管理部重点从销售后确认的设计变更是否落实、专业施工是否存在矛盾、施工是否满足设计要求等方面进行验收。 （5）、物业公司重点从物业管理的角度进行检查验收；负责入伙前对所交付物业的检查和接收。,2、预验收工作流程,（1）、项目入伙前一个半月，项目工程部对所有单元进行自查和整改后，组织客户服务部、设计管理部、经营销售部、物业公司对进行全面检查验收，并向物业公司进行移交。 （2）、交楼入伙前预验收工作流程为：计划培训现场检查问题移交整改复查再整改接收。 A、入伙计划：项目发展部在入伙前一个半月制定预验收计划，明确培训、验收检查时间和内容，报请项目分管领导批准。预验收计划批准后，项目工程部向客户服务部、经营销售部、设计管理部、物业公司等相关部门发出正式通知，各部门做好预验收准备。预验收集中检查应确定在正式交楼前一个月进行。 B、交付培训：培训人员为项目部工程经理、客户服务部经理或主管副经理。培训工作由项目工程部组织，参加人员为项目工程部、客户服务部、经营销售部、设计管理部及物业公司相关人员。培训内容为验收及移交程序、各分项工程预验收要点、房屋设施的使用功能和使用方法、交楼常见问题、预验收检查记录要求等。 C、现场检查验收：预验收集中检查应在一个星期内完成。分室内和公共部位两个检查组。检查和记录以户为单位，检查要求详见附件房屋室内检查验收单（附件4）。验收人员根据房屋室内检查验收单的内容逐户进行室内验收，对发现的问题应及时记录。,D、当天检查的问题移交：各检查小组于当天下班前将填写好的检查记录统一交给项目工程部文员汇总。文员收单时应仔细检查表格内容是否齐全，并按顺序将表格清理完整。文员于当天将房屋室内检查验收单第一联（承包商联）、第二联（发展商联）统一移交给项目部主管工程师，第三联（物业公司联）移交物业公司，并填写移交清单，办理签字手续。项目发展部主管工程师于检查完毕的当天对全部验收单进行汇总分析，明确责任单位后将验收单第一联移交给各施工单位，并办理移交签字手续。在安排施工单位整改时应明确质量和整改时间要求。 E、及时整改：各施工单位收到房屋室内检查验收单后，应进行