浅析房地产企业财务管理的风险防范.pdf

管理观察 Management Observer 总第 583 期 第 20 期 2015 年 7 月 中旬出版 155 一、房地产企业财务管理风险的概述 （一）房地产企业财务管理风险的含义 从广义上来说，房地产企业财务管理的风险是指在企 业项目筹资、投资、资金使用等财务活动中不利于企业发 展的因素。从狭义上来说，是指房地产企业因其不合理的 资金结构和不当的融资，而导致企业达不到预期的收益， 并产生负债，甚至因无力偿清债务而造成企业破产。 （二）房地产企业财务管理风险的原因分析 财务预算不完善。财务预算是房地产开发项目中的 重要环节，关乎着企业经济效益能否提高和投资项目能 否成功。但当前，我国房地产企业的财务预算中存在很 多问题，财务预算有待完善，需要建立健全完善的财务 预算管理制度，对企业财务做出细致的分析，切实做好 财务预算工作，这样才能有效发挥企业财务预算职能。 现阶段，房地产企业财务管理部门搜集的资料无法满足 实际需要，不能正确判断企业资金如何进行合理的支出 和为什么支出，导致企业预算执行效果下降，同时企业 的管理水平和管理效率也得不到有效地发挥。 企业资金管理效率低。现阶段，我国大部分房地产 企业的资金管理效率低下，主要表现为以下两点：首先， 关于资金的投资、融资、利润分配和资金回收等缺乏有 效地管理，经营控制过程的监督和控制不严格；其次， 财务管理人员的素质普遍不高，同时其不具备所需要的 专业技能和管理知识，致使房地产企业的资金管理模式 不能适应高速发展的需要。此外，低效的资金管理不利 于企业拓宽筹资渠道，造成企业发展面临着资金紧张的 问题，增加企业债务，致使企业面临财务危机。 资金结构存在问题。在房地产企业的资金总额中， 借入资金和固有资金的比例不协调造成资金结构问题， 影响企业收益。 房地产项目的开发需要一定的资金储备， 从而保证土地购置、项目规划和项目建设等工作的顺利 开展，所以，资金是否充足关系着项目能否顺利开展和 企业的生存发展。一般情况下，房地产企业将一部分资 金用来购买土地， 然后向银行借款保证项目的顺利进行， 与此同时因向银行借入大量的资金导致企业债务增多， 最终造成企业财务风险。 成本控制力度不够。房地产企业的成本管理是一项系 统复杂的工作，同时是财务管理的核心和重点。房地产项 目的成本主要有：征用土地的费用、补偿拆迁的费用、支 付工人的费用、支付安装的费用、结算工程的费用、购买 材料、设施的费用、用来支付开发商的费用等等。现阶段， 房地产企业的成本管理存在着一些问题，如对成本的控制 力度不够，导致房地产价格受到影响，这是因为房地产价 格的制定以成本为依据，最终不利于企业利益的增加。 总之，房地产企业的财务管理存在着风险，不利于 企业的健康发展，所以必须做好房地产企业财务管理风 险的防范。 二、做好房地产企业财务管理风险防范的重要性 与其他行业相比，我国的房地产企业起步较晚，并且 缺乏健全的体系和机制，导致该行业在发展过程中存在着 一些问题。同时房地产企业面临着恶劣的金融环境、不健 全的金融体系等，致使房地产企业面临着越来越多的财务 风险。所以，房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不 败之地，需要不断优化其财务结构，加强财务风险控制。 随着我国经济体制改革的日益深化，房地产行业的 发展面临着更多不利的因素，导致企业财务管理风险增 多，加之市场风险和政策风险导致防范企业财务管理风 险的难度增大。 此外， 房地产企业的监管模式事后监管， 不利于企业防范财务风险。因此，需要深入研究房地产 浅析房地产企业财务管理的风险防范 翟艳贝 斌 （榆林市城市投资经营集团有限公司，陕西 榆林 7 1 9 0 0 0 ） 摘要：随着我国社会经济的快速发展，工业化城市化进程的日益加快，房地产企业日益壮大，并且发展 成为国民经济的重要产业。与此同时，房地产市场环境的变化，导致企业财务风险日益增多，影响企业 的可持续发展。本文主要对房地产企业财务管理的含义、引发风险的原因及应对措施进行分析论述，希 望能够提供一些参考，从而推动房地产企业的健康发展。 关键词：房地产 财务管理 风险防范 财经（务）管理 156 企业如何更好地防范风险。积极改善房地产企业的财务 管理策略，针对房地产企业出现财务管理风险的原因制 定切实可行的防范措施，这样才能将企业的财务风险降 至最低，从而确保该行业的可持续发展。 三、强化房地产企业财务管理风险防范的措施 当前，我国房地产企业的财务管理由于某些原因， 面临着风险，影响企业的健康发展，所以，需要针对问 题采取行之有效地措施，从而促进房地产企业的可持续 发展。具体措施如下所示： （一）房地产企业树立风险意识，采取风险防范措施 房地产企业想要在激烈的市场竞争中获得生存发展， 需要不断提高其风险防范能力，树立风险意识，并且科 学预测并分析项目进行过程中可能出现的财务风险，然 后制定切实可行的风险防范策略。例如首先建立完善的 风险应对机制，将财务风险降到最低，同时对资金结构 进行调整，减少财务风险的出现概率。房地产企业还需 要不断提高其财务管理水平， 需要科学分析其运行环境， 并根据实际情况制定切实可行的防范措施，从而促进该 行业的有序发展。 （二）提高资金的有效利用率 房地产行业是资金密集型行业，所以，为保证财务 管理工作的顺利开展，需要做好资金管理工作。企业为 提高其资金利用率，需要做好以下几方面工作：首先， 资金管理机构最好采取以结算为中心的形式，通过合理 的调度，提高分散资金的有效利用率；其次，认真审核 并及时登记相关的账簿， 在需要的情况下， 仔细检查账簿， 及时发现问题、原因，并且相关人员要承担相应的责任； 最后，强化房地产企业流动资金的管理。通常情况下， 流动资金管理主要包括存货管理、现金管理及应收账款 的管理等等。完善现金管理需要在国家相关规定的范围 内， 做好日常的收支工作， 对于现金既要加快其周转速度， 又要控制其规模。以前，我国房地产企业的建设项目占 用企业大量的资金，企业剩余资金相对较小。当前在市 场经济环境下，企业之间的正常交往靠的是信用，因此， 企业财务管理的重要内容是应收账款管理。所以，我国 房地产企业必须强化应收账款管理，改变以前只看重销 售业绩的状况，加强对应收账款的控制，并做好资信调 查工作。 此外， 房地产企业还需要与银行保持良好的关系。 （三）提高房地产企业财务人员的业务素质 房地产企业财务管理工作的顺利开展，需要高素质的 财务人员，但当前，我国大多数房地产人员素质较低，不 利于企业的经济发展。财务人员素质的高低直接关乎着企 业业务的进展情况，所以，需要不断强化其业务培训。特 别是面临较大风险的房地产企业，更是需要高素质人员， 这样才能提高处理风险的能力。提高企业财务人员的业务 素质，需要对其进行定期的教育培训，同时采用竞争机制， 激励员工不断提高其业务水平， 从而提高企业的经济效益。 （四）强化成本控制 成本管理在房地产企业财务管理中占据着重要的位 置，所以，企业要重视并做好各个阶段的成本控制工作， 从而增强企业竞争力和经济效益。 立项阶段的成本控制。该阶段的成本控制主要是评 价项目的经济性和风险性，并对其成本进行估算。房地 产企业的财务管理需要结合项目成本，促进总体成本的 有效控制。成本控制的具体内容主要有：首先，开发商 提供关于项目的基本情况、土地及配套设施的费用预算； 其次，营销中心提供开发周期、市场定位、售价等指标； 再次，对房地产开发项目做出合理的估算；最后，由设 计中心提供拟建项目的规划指标值 ( 总建筑面积、层数、 道路及绿化面积 ) 等。 施工阶段的成本控制。该阶段成本控制的主要内容 为签证、变更及有关支付方面的控制。做好施工阶段的 成本控制，需要做好以下工作：对工程项目的动态进行 成本监控；做好材料和设备方面的预算；处理好工程纠 纷及相应的财产纠葛；对各阶段的成本进行总结，并做 好其管理工作；管理人员定期对施工现场进行检查监督， 并做好相应的记录；保管好相应的数据资料。 竣工阶段的成本控制。该阶段的成本控制工作主要 是处理好索赔和结算工作。具体内容有：总结项目成本 控制的经验和教训；审查工程项目的结算工作；做好有 关资金索赔的处理工作等等。 综上所述， 房地产行业与人们的生产、 生活息息相关， 关系到国计民生。现阶段，由于市场经济形势变化迅速， 房地产市场环境日益复杂，企业的财务风险日益增多，影 响企业的健康发展，因此，需要采取行之有效地措施，如 房地产企业树立风险意识、提高资金的有效利用率、提高 财务管理人员的业务素质等等，从而提高企业的风险防 范能力，为房地产企业的可持续发展营造良好的环境。 参考文献： 1 王师 . 如何防范房地产企业的财务风险 J. 财经界（学术 版），2010(1). 2 田林永 . 论房地产企业财务风险的成因及治理对策 J. 中 国住宅设施，2