直管公房管理经营的现状及建议.pdf

166 质量管理 直管公房是国家计划经济时期的福利制度之一。改革开放后，如何合理的引导直管公房顺应市场潮流，公正 合理的完成改造， 界定直管公房的使用权和所有权， 在面对各种问题的考验中， 明确态度， 明晰职责， 还原真相， 是深化改革的攻坚领域之一，任重而道远。 直管公房；经营；管理；现状 “ 直管公房管理经营的现状及建议 蒋文杰 宜兴市住房保障和房产管理局 江苏宜兴 214206 TANSUOYANJIU / 探索研究 1 直管公房管理经营现状分析 1.1 直管公房管理经营面临的问题 市级房地产局对下一级房地集团有直属授权的权 力，并对区级房地集团的管理划定管辖范围，具体包括 直管公房的小区建设及改造、小区治安整顿、小区物业 的管理、小区资产的管理等。房地产局改制后，直管公 房的管理产权和行政权分离，房产权划归国有企业和非 国有企业两部分，而行政管理权则归属于区级的房地产 局，物业权实现社会化，通过招标的方式委托改制的物 业公司全权管理。由于这种管理体制的原则是“各司其 职，各尽其责”，在实际操作的过程中出现许多弊端。 公房从居住的功能上划分，可以分为居住、非居住公房 两种类型。从销售数量上看，销售的公房比未售的公房 所占份额大。从特点上看，直管公房呈现量多、分散的 特点。为迎合城市化迅速发展，老街改造和市政建设等 项目的要求，在拆除大量的公房的过程中，各个部门未 建立起流畅的管理流程以及有效的管理机制。理顺相关 部门职责和管理直管公房产业是目前面临的重要问题。 1.2 直管公房不规范的租赁及转租行为 在调查中发现，现阶段，非居住直管公房主要存在 直管公房的出租方、租金、合同期和私自租赁等问题。 其中，两个问题尤为突出，主要表现在两个方面：第一， 区级房地产集团对租赁的直管公房具有控制权和管辖 权，通常情况下，这部分直管公房会以租金较低的情况 进行出租，出租年限在 10 年以上，20 年以下，表现为 租期长，租金低的特点。第二，直管公房未经相关部门 的许可，擅自将房进行转租，牟取非法收益，使得原房 产人现金流失以及国家税务收益的降低，政府税收受到 影响，这种情况数量多，比重大。针对这种情况，区级 房产部分有权力根据相关的规定，对已经形成租赁事实 的房屋中止其合同，合理收回房屋，如果租赁房屋的承 租者仍然愿意继续租赁，需重新签署租赁合同，同时依 据调整后的新的租金规定执行租赁。如果在租赁期限范 围内，出租人同意转租，其形成的受益要按照一定的比 例划分，由转租人、出租人共享。 1.3 直管公房的失范拆迁，导致补偿错位 对于现阶段直管公房的拆迁问题，主要存在两大 问题，其一非源产权人占用直管公房的补偿款项；其二 是拆迁单位未能按照相关市区房地资源局的规定进行拆 迁，直接与直管公房的产权人进行签订拆迁补偿协议， 损害了产权人对公房置换的正当权益。关于拆除直管 公房等房屋补偿款的若干规定 中明确提出了相关要求： 各区房地集团应当在收到直管公房补偿款后七日内，将 补偿款解入各区房地集团的专用帐户，该补偿款应当由 各区房地局统一用于直管公房修缮和整治等项目的补 贴，不准挪作他用，补偿款使用情况要定期报市物业管 理的课时、教法及整个单元的节奏作统筹安排，经过阶 段累积整合、系统提升、整体迁移的途径来完成单元教 学目标，促进课堂教学质量提升及教学目标完成。 我们必须清楚在教学中， 应当充分拓展， 合理利用， 将以往典型的科学史实与生物学科知识相融合，让生物 课堂演绎人文情怀。当前时代在改变，学生的学习方式、 学习途径也在变。过去传统的教学过程是教师讲、学生 听的单向的信息传播过程，教与学的过程看似平静，其 实却忽视了学生的主体作用。新教学模式就要求引导学 生进行对知识的研究与探究，着眼于知识和技能掌握过 程的探究，着眼于学习方法的指导，结合具体内容联系 实际进行情感的熏陶和培养。探究过程中侧重于引导学 生自主合作、探究，一般性的问题，要求学生独立解决， 培养学生的自信和成就感；难点问题合作探究并注意问 题的层次性，既培养了学生的科学精神，又培养了他们 的人文素养。 随着课程改革的深入，高中生物学科也在努力地尝 试适应新的教学模式。要求生物课堂教学要改革传统的 教学方法，在传授知识的同时，引导学生如何学习，注 重培养学生的思维方法和思维能力。在课堂上教师的态 度应和蔼可亲，并鼓励学生向教师发问，甚至让学生参 与教学过程的设计和管理，使学生在轻松、和谐的课堂 气氛中， 以课堂主人的姿态参与教学， 积极开动脑筋 “思 维机”，主动地获取知识。举例高中生物课堂上通过讨 论、问答、反思环节，学生之间进行交流，互相启发， 使研究的问题更加深入，使教学的重点更突出，难点更 容易突破，同时也使学生学到的知识更扎实。通过讨论、 问答、反思环节，亦可使学生对知识理解的偏差和教师 在传授知识上的不足得以充分暴露，获得可靠的反馈信 息， 使得 “教” 与 “学” 中的不足均得到有针对性的补救。 高中生物教学中多边活动既让学生各抒己见，扩大信息 交流，又能锻炼学生思维的逻辑性、敏捷性、创造性以 及语言表达能力和应变能力，从而提高学生的思维能力 水平。 实施好高中生物课程标准，教师必须改变教学 模式，转变思想，真正从不合时宜的、陈旧的、不符合 学生终身发展的教学方法中解脱，结合新课程标理念运 用出切合实际的教学方式，保证高中生物课堂教学质量 提升及学生学习效果。高中生物课堂培养学生的思维能 力，还应指导学生怎样去思考，让学生掌握科学的思维 方法。在生物教学中，启发学生用辩证的观点和逻辑方 法对自然现象、实验现象和其他感性材料进行分析、综 合、比较、抽象、概括、系统化和具体化，做出合理判 断和正确推理的思维能力。新课程标准理念倡导探究性 学习生物科学不仅是众多事实和理论，也是一个不断探 究的过程。教师需切实切入探究性学习，力图改变学生 的学习方式，引导学生主动参与、乐于探究、勤于动手， 逐步培养学生收集和处理科学信息的能力、获取新知识 的能力、分析和解决问题的能力，以及交流与合作的能 力等，突出创新精神和实践能力的培养。只有这样才能 使高中生物课变得生动有趣， 能深深地感染和吸引学生， 使自己教得轻松，学生学得愉快。 【作者简介】 皮晓瑞，女，高级教师，2000 年毕业于辽宁师范大学 生物系。在高中任职生物教师 8 年，在营口教师进修学 院从事教育科研工作 8 年。获得个人奖励及荣誉多项。 研究领域：生物教学、生物教师专业发展、学生的生物 科学素养促进等。 质量管理 167 理行政事务中心接受监督。 1.4 直管公房的管理和法规执行不规范 直管公房管理包括基础管理、使用管理、产权管 理、安全管理、租赁管理、产业管理、修缮管理、资产 处置和拆迁补偿等内容，和其相应的相关规定较多且更 新较快。现今主要存在三种问题，其一是产管理和行政 管理的分离，导致相关部门无法及时的了解掌握政府和 以及其行政主管部门颁发的最新的政策和规定，由于无 法系统专业的了解公房管理的政策，无法达到有效、准 确的管理标准。其二是政府所颁发的规定和执行政策发 生冲突争议，如上海市城市房屋拆迁管理实施细则 第 44 条关于非居住房屋补偿安置规定，被拆迁人选择 货币补偿的，拆迁人应当将被拆迁房屋的市场价 20% 补偿给被拆迁人，市场价的 80% 补偿给承租人。 根据 上诉的规定，其当地区房地集团下属的物业管理公司连 同公房商业购销企业启用了企业产权制度的改革。笔者 认为，非居住直管公房的原产权人和拆迁者具有房屋置 换权；在非居住直管公房的原产权人选择货币赔偿的情 况下，都需规定有百分之八十的偿款属于承租人，其补 偿款的性质依然为国有资产；当非居住公房产权没有置 换，同时没有明确货币补偿的要求时，其偿款均属于原 承租人；在非居住直管公房是国有资产的情况下，其拆 迁补偿应该划分为国有资产，若原承租人未经正当手续 办理补偿款项，相关部门须对其制止和警告。 2 直管公房经营管理的建议 根据现今直管公房经营管理的情况来看，主要项目 包括旧址的复建、文化故居的保护以及成套改造，因此 费用缺口极大，为实现精准、流畅的管理经营方式，笔 者提出以下几条建议： 2.1 理顺直管公房的经营管理体制 目前，就现直管公房的情况来说，未销售的直管公 房中市房地资源局授权的区房地集团管理的公房占据百 分之八十；在改制后的区房集团依然用其名义进行销售 和租赁，这种情况下，建议市房地资源局和区房地局协 调好职责，明确授权的经营单位。为了实现流畅、精准 的直管公房的经营管理机制，可通过对管理力量和政策 资源进行整合，在保证直管公房资产的保值情况下，建 议重新完整的梳理与直管公房的相关政策和规定，清理 各类公房产权状况，结合各地区在改制后的公房管理现 状，进行拟定加强当地直管公房经营管理的新规定。除 此之外，结合现今直管公房存在问题的思考和分析，笔 者认为重新进一步的理顺直管公房的管理体制是亟待解 决的。为了更好的理顺关系，笔者提供以下两种方案。 方案一：加强区直管公房的服务中心管理职能 通过和市级、区级的房地局的协调，使得直管公房 服务中心吸纳直管公房产权的职权，同时给其授予直管 公房的行政管理、产权管理和出租管理的权限，但涉及 到非居住公房的处理中，必须经过上级批准才予办理。 方案二：建立直管公房经营的公司 建立国有的直管公房经营独立公司，其将市级、区 级和区国资委的职权融合，使得市、区的直管公房产权 划转和授权公司更市场化、专业化。该公司的业务主要 分为管理接受市、区房地局行业的指导，资产的处置、 财务运作以及接受区国资委的指导，公房售后的归集资 金、以及拆迁补偿款管理按收支两条线接受财政监督。 2.2 强化非居住直管公房的租赁管理 笔者认为，在处理非居住直管公房的管理问题，应 通过与区房地局会以及相关单位集中梳理区直管公房存 在的基础问题，严格执行当地的城镇公有房屋管理条 例、房屋租赁条例等规定，并且统一变更租赁合 同，在规范公房租赁的行为同时，应严格处罚私自转租、 擅自租赁的违法行为，规定未经过区级房地局以及其他 相关部门的同意，不得擅自办理直管公房的转租手续， 与此同时，实现市场化的运作，真正达到以租金养房的 理想目标，笔者提出以下建议： 1. 为提高租赁的收入，针对非居住直管公房进行 公开招租； 2.为实现社会化、 专业化、 成本低、 满意度高的服务， 以服务外包的理念，对直管公房租金收缴、房屋维修进 行公开招标的试点，逐步推进直管公房管理。 【参考文献】 1 鞠顺利 . 直管公房管理面临的问题及解决思路 J. 中 国房地产业 .2015.2. 2 陈露霞 . 当前直管公房管理面临的难题与对策探讨 J. 大陆桥视野 .2009.11. 【作者简介】 蒋文杰。 出生年月：1978年11月9日。 民族：汉。 单位： 宜兴市住房保障和房产管理局。职务：宜兴市房屋安全 管理鉴定中心主任。学历：本科。研究方向：直管公房 经营管理。 统计质量损失，主要目的之一是从宏观角度上分析 质量损失是否在可接受的范围内，如果远低于目标值， 说明在预防、控制成本投入上偏高，要考虑如何降低该 部分投入；反之，要考虑如何改进。 例如，该公司管理层注意到，2011 年 G 值在 1% 左右，可能是控制、鉴定成本偏高造成的，经讨论认为， 生产线除个别关键工序外，大部分过程检验可以取消。 经 2012 年试运行，G 值还略有下降，取消部分过程检 验对质量影响不大，说明该决策是正确的。 而 15 年 2、3 季度已经超出上限值 2.5%，是由 于某单一因素问题造成的，剔除该因素，G 值仍在合理 范围内。针对该单一因素，有详细的原因分析，并制定 了完善的纠正预防措施， 能够避免该类问题的重复出现。 不涉及体系、流程调整。15 年 4 季度，G 值已经回归 正常位置，并将在 16 年度继续观察。 通过统计 G 值，使管理层更加容易的了解质量管 理运行状况，并为质量决策提供了重要依据。同时也可 以作为推动基层改善管理的一个推手。 质量损失与销售收入的比值G事实上不是同期的， 该值在产销相对平稳时是比较可靠的，如果产销随时间 波动很大，该值可靠性变差，需要更细致的分析。 【参考文献】 1 吴君 . 质量成本管理实施难点及解决策略 铁道通 信信号 2015 51（z1） 2 石春辉 . 质量经济性分析 2004 年