活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战分析.pdf

HUMAN RESOURCE MANAGEMENT P.33 Frontier 前沿汇 摘要：活化工厦的概念最早由香港地区政府部门提出， 作为 一种有效利用资源的方式， 对于经济的稳步增长具有十分重要的 作用。 另一方面， 活化工厦也为物业管理活动提出 了新的要求。 因 此， 有必要系统探讨活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战， 并 进而有针对性地进行物业管理活动的创新。 关键词：活化工厦 物业管理 机遇 挑战 一、 活化工厦的内涵与实施 1.内涵 所谓 “活化” 可理解为 “商业化” ， 即把工业楼宇改建为写字 楼或商场。 可行性涵盖以下三个因素： 一是区内需要。 零售业及商 业楼宇的供应及需求在个别区域会因活化工厦措施而出现改变， 若一个地区内零售及商业活动活跃， 人口集中及购买力强， 则 “活 化” 可行性高。 二是地点的相对优势。 商业活动讲求方便及时间 性。 一些位于交通方便、 社区设施齐备的工厦会首先被活化。 三 是个别行业的考虑因素。 个别行业对地点的选择自由度其实不 高， 例如 ： 律师及会计师一般不会搬离商业中心区。 估计活化工 厦对甲级商厦租金影响有限。 2.实施立场 活化工厦政策实施的主要障碍包括业权分散引发利益摊分 的问题； 现有楼宇设计过时而无法符合现行相关法律的要求， 如 没能腾出足够楼面作额外停车位使用； 个别较偏远的工业区的商 业市场不太成熟； 及由于不能增加楼宇现有高度及楼层， 没能很 好地发掘土地的发展潜能， 导致其吸引力下降等。 从业主的立场 来看， 能够以免补地价形式将旧工厂大厦转为其他更有利可图的 非工业用途是有益的。 然而， 需要注意的是， 要活化工厦， 首先要 明白租用工厦的， 基本是规模较小的商业企业或艺术类组织。 所 以一切应以避免租金上涨为首要目标。 例如， 在进行改善工厦工 程前跟业主达成短时间内不加租的协议。 尽管会拖慢工程， 但这 保障了小型团体的生存空间。 第二项需要考虑的是确保工厦内活 动的多元化， 绝不能有任何使用限制， 也不可期望短期内会为当 地带来大量经济收入。 所以政府应避免工厦被大集团垄断， 或制 订严格的土地利用限制规章。 工厦的发展如同一个生态系统， 只 有多花一点时间及耐心等候才会有更多元化的产品出现。 二、 活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战 1.机遇 大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持 舒适的生活环境， 并有效地保养大厦的公用地方及设施。 良好的 大厦管理能令大厦洁净、 安全及和谐， 并能为大厦提供保安措 施， 改善业主及住客的生活质素， 也会提升物业的价值。 从活化工厦为物业管理带来的机遇来看， 包括如下内容。 一 是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的， 因为零售业 及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求 高， 更何况目前不少工厦已空置。 二是活化工厦能够提供更多的 物业管理介入机会。 活化工厦模式能够拆除更新原有建筑物， 合 理化住户安置， 改进大厦公共设施， 并变更土地使用性质或使用 密度。 详细内容应包括土地使用的改变计划、 地下与地上公共设 施、 设备的更新、 现用户的迁移安置、 区域内旧屋的拆除等。 因 此， 工程涉及方面极广 ， 这些内容值得探讨， 并与物业管理服务业 密切相关。 三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。 具 体反映在两个方面： 业主对生活环境品质要求会逐渐提高； 政府 与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识， 物业管理 市场未来成长空间极大。 2.挑战 一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供应， 租金及管理 费可能面对下调压力。 物业管理公司需面对以下的挑战： 物业管 理在商场及办公楼的市场增加； 管理费或许有下调压力； 物业管 理人才的需求将增加。 二是当前物业管理技能的不足。 国内物业 管理公司规模仍太小， 人员素质参差不齐且易流于恶性竞争， 难 以提升整体服务品质； 缺乏教育体系及培训体系； 目前的诸多法 律很难适应时代的发展， 有必要进行修订， 从而确保构建起符合 活化工厦需求的物业管理相关法规； 目前物业管理服务人员证照 制度有待加强， 需根据国外经验， 建立我国完整的物业管理人员 证照制度； 目前物业管理产业缺乏资料库的建立， 导致该产业发 展的基本资料不足； 进入市场门槛低， 并且退出该行业也没有太 大障碍。 三、 应对活化工厦的物业管理新举措 1.加大活化工厦前期阶段的介入 目前， 物业管理缺乏完整性整合系统， 在活化工厦前期规划 阶段全权由建设公司主导， 建设公司与建筑规划设计人员很少从 业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题， 容易产 生使用需求与规划设计上的落差， 而造成日后维护管理的不便。 因此， 物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期介入， 从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论， 完善设计细 节， 并提出一些合理的建议， 使物业的功能设计更有利于日后的 使用和管理。 具体来看， 涉及到如下内容。 一是前期设计介入。 如果物业需 要专业、 有系统经营及具高度整合等特性， 则在规划设计时期， 物业管理就应当介入， 从业主使用和物业管理的角度出发， 参与 活化工厦规划设计方案的讨论， 提合理的建议， 完善设计每个细 活化工厦对物业管理带来的机遇及挑战分析 郑洁 上海信谊物业经营管理有限公司 P.34 Frontier 前沿汇 节， 使活化工厦完成后， 更能发挥其功能， 并且可以有效地避免 因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。 二是前期管理介 入。 物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外， 首先应对 员工进行物业管理相关知识培训， 使员工们了解本阶段的工作重 点， 经常与业主取得联系， 加强对业主应用的监督指导， 对应用 中暴露出来与设计和施工有关的问题及时收集汇总， 并与开发商 保持密切的联系， 或者经建设公司授权， 代表建设公司与施工方 联系， 使暴露的问题能在活化工厦公司尚未完全撤离的时候， 得 到及时处理和排除。 三是使用管理。 物业管理周期最长的一段， 可以延续到物业自身使用寿命的终结。 目前我国活化工厦前期规 划阶段多全权由建设公司主导， 引入物业管理公司进入较晚， 容 易产生使用需求与规划设计上的落差， 而造成日后维护管理的不 便， 因此如何使建筑公司与物业管理公司的相互搭配得宜， 并与 使用者的使用、 管理需求相符， 使得物业的寿命得以延长使用为 主要的重点。 2.搭建活化工厦物业管理数据库 一是期望官产学研方面的不同组织共同建构活化工厦整体 物业设施维护与管理数据库 （DATA WAREHOUSE） 与资料挖 掘 （DATA MINING） 技术。 为使物业设施维护与管理的知识创 新与探索的基础应用， 并以此基础发展出具有智能化设施维护与 管理信息系统， 提升服务品质与效率， 打造能够体现高科技的工 厦物业设施维护与管理服务品质与生活。 二是物业或资产设施维护与管理信息系统未来发展方向， 应 确保管理信息系统能采用企业资源规划 （ERP） 模块进行规划。 结合不同产业类企业资源规划 （ERP） ， 强化管控机制， 从而以期 能在设施维护与管理领域架构一套完整的信息服务平台， 深化技 术、 信息、 服务共享的契机， 以达成相应的管理目标。 另外， 需发 展互动式数字技术资料库， 有效运用设施维修资料库， 逐步建立 GIS 互动式数字技术资料库的架构， 通过文字、 图形状态提供维 护使用人员更完整维修技术指导知识， 除可有效缩短技术指导知 识等待时间， 且减少维修过程误判的比率， 并借以提升使用人员 工作效益及延长设施寿命。 三是发展互动式节能技术资料库， 借助资料收集及监 视控制设备 （Supervisor Control And Data Acqusition, SCADA） 汇整设施的运转状态， 并与物业设施维护与管理信息 系统内建运转值进行自动比对。 比对结果提供物业设施管理人员 决策有效执行设施设备的节能策略及预防保养策略， 以达到延 长设施寿命及减碳管理目标， 创造绿色生活环境。 3.规范化的管理理念与思维创新 一是规范化的管理理念。 在给顾客提供的各项服务应必须 明确各自的责、 权、 利关系， 即让顾客提前知晓， 同时又保证了自 身的服务质量， 从而提高了工作效率。 实施规范化管理， 是企业 发展的目标和市场经济发展的必然规律。 因此， 物业管理企业必 须明确贯彻并规范管理的理念， 遵循市场规律办事， 不投机不取 巧， 踏踏实实， 使服务过程规范、 透明， 建立一个公开、 双向的沟 通渠道， 敢于将自己的工作明确地展示给顾客。 二是创新思维。 物业管理公司时刻要有危机感， 有压力感， 正确认识自身及所处的环境； 所谓 “做正确的事比把事情做正确 更重要” ， 就是正确处理好战略和策略的问题， 凡事都要有一个 正确的立足点； 所谓 “今天的方法就是明天的问题” ， 因而还要 有一个创新思维的问题， 要关注形势的发展， 根据外部环境的变 化， 不断调整工作方法， 完善工作程序， 避免僵化。 综上所述， 随着经济的区域化发展进程的加速， 我国许多地 区的工业大厦都被遗弃。 因此， 从多个角度着手， 进行工厦活化 十分必要。 文章重点分析了当前工厦活化的主流政策和实施， 并 探讨了活化工厦对当今物业管理带来的机遇与挑战， 最后给出了 在活化工厦背景下， 有效提升物业管理水平的措施， 以期为活化 工厦在我国某些地区的开展提供必要的借鉴与参考。 参考文献 1邓艳君.业主委员会民事诉讼主体资格探究J.湖南工业大学学报(社 会科学版),2009(1) 2 邢 欢 . 从物 业 管 理 现 状 分析业 主 权利 的 维 护 J .中 外 企 业 家,2009(10) 3王占强.物业管理从业责任 保证金制度的利与弊J.现代物 业,2009(11) 4施嘉霖.完善上海商品住宅物业管理的对策和建议J.住宅科 技,2009(12) 胡萝 卜 胡萝 卜对改善便秘很有帮助， 也富含-胡萝 卜素， 可中和毒 素。 新鲜的胡萝 卜排毒效果比较好。 胡萝 卜是有效的解毒食物， 它 不仅含有丰富的胡萝 卜素， 而且含有大量的维生素A和果胶， 与体 内的汞离子结合之后， 能有效降低血液中汞离子的浓度， 加速体 内汞离子的排出， 非常适合经常熬夜的人。 地瓜 地瓜所含的纤维质松软易消化， 可促进肠胃蠕动， 有助排 便。 地瓜含有 丰富抗氧化的维他命C、 胡萝 卜素、 及足足超过糙 米