关于房地产开发企业的税收筹划探讨.pdf

管理观察 Management Observer 总第 601 期 第 2 期 2016 年 1 月 中旬出版 163 关于房地产开发企业的税收筹划探讨 胡燕菁 ( 上海杰雍资产经营有限公司，上海 2 0 0 0 5 2 ) 摘要：房地产开发企业面临的税种较多，应税项目多达十多项。近年来，随着国家对房价的调控力度不 断加大， 各项调控政策也陆续出台， 这使得房地产开发企业的税收筹划工作受到了更多地政策法规影响， 增加了税收筹划的复杂性。为了合理降低房地产开发企业税负，提高房地产开发企业税后利润，企业必 须做好重点税种的税收筹划工作。本文对房地产开发企业营业税、土地增值税以及企业所得税的税收筹 划策略进行探讨。 关键词：房地产开发企业 税收筹划 房地产开发企业主要通过投资开发房地产项目来实 现赢利目的， 其经济活动涉及立项、 规划、 土地出让、 建设、 拆迁、销售等方面，项目实施阶段可分为前期准备阶段、 开发建设阶段以及产品销售阶段。在不同的阶段中，其 涉及的税种也有所不同。在前期准备阶段，涉及的税种 包括耕地占用税、契税；在房地产开发阶段，涉及营业税、 城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地使用税；在 房地产销售阶段，涉及营业税、城市维护建设税、教育费 附加、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。其中， 营业税、土地增值税以及企业所得税占房地产开发企业总 体税负中的比重较大，是房地产开发企业税收筹划的重 点，所以笔者就这三大税种的筹划策略进行分析。 一、房地产开发企业营业税的税收筹划 房地产开发企业在营业税的税收筹划中要尽可能采 用 3% 的营业税税率进行筹划，并且通过销售额分解以 达到节税的目的，具体筹划策略如下： （一）销售折扣筹划 根据相关规定，单位和个人在提供营业税应税劳务、 转让无形资产、销售不动产时，若在同一张发票上注明 价款和折扣额，则将折扣后的金额确认为营业额。若将 价款和折扣额分别列支在不同发票上，则将价款确认为 营业额。房地产企业在楼盘销售中，经常会采取优惠促 销政策，以达到加快企业资金回笼的目的。在销售折扣 的处理中，房地产开发企业必须将价款和折扣额注明在 同一发票上，以避免发生多缴营业税的情况。 （二）剥离价外费用筹划 根据相关规定，营业额包括纳税人向对方收取的全 部价款和价外费用。而房地产开发企业销售房屋时，需 要代收煤气费、维修基金等各种配套费，这些配套费均 属于价外费用，不属于企业销售收入。如果将这部分代 收的价外费用纳入营业额中，势必会造成房地产开发企 业多缴营业税。根据相关规定，物业管理公司代收的维 修基金、水电费等，不征收营业税。所以，房地产开发 企业可通过成立物业管理公司的方式，由物业管理公司 专门负责代收配套费，并向业主开具物业公司发票，从 而避免房地产开发企业对这部分价外费用多缴纳营业税。 （三）合作建房筹划 在合作建房模式下，一方以土地使用权入股，一方以 货币资金入股，成立合营企业，而后待房屋建成后按比例 分配利润，能够达到减轻税负的目的。例如，甲、乙房地 产开发企业合作建房，甲企业提供土地使用权，乙企业提 供货币资金，建筑物价值为 6000 万元，按照合同约定由 甲乙企业各分得 3000 万元的房屋。税收筹划前，甲企业 因转让土地使用权获取了房屋所有权，所以要将土地使用 权转让视为无形资产转让， 对转让获取的收入缴纳营业税。 乙企业因销售不动产也需缴纳营业税。甲、乙企业各自应 164 财务管理与经贸分析 缴纳营业税为 30005%=150 万。为了达到节税目的，甲、 乙企业可采取以下税收筹划方案：由甲、乙企业合股成立 合营企业，分别采取土地使用权入股和货币资金入股的方 式，形成风险共担、利润共享的利益共同体。根据相关规 定，对以无形资产投资入股，且共同承担投资风险、分配 投资所得利润的行为，免征营业税。这就意味着，甲企业 无须缴纳因土地使用权转让产生的 150 万营业税。 二、房地产开发企业土地增值税的税收筹划 房地产开发企业的土地增值税筹划应将合理增大可 扣除项目金额、降低增值额作为筹划重点，使企业享受 到收税优惠政策，适用于较低的累进税率，从而降低土 地增值税纳税金额。 （一）税收优惠政策筹划 随着我国税收体制改革的不断深化，国家相继出台 了一些与土地增值税有关的税收优惠政策，对于房地产 开发企业而言，在进行税收筹划的过程中，可对国家出 台的这些政策加以利用，从而降低企业税负。如，房地 产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若是土地增值 率小于20%， 企业便可享受免征土地增值税的政策。 又如， 联营模式下，当联营中的任意一方将房地产作为入股资 本时，并将之转移到联营企业当中，也可享受免征土地 增值税的政策。 （二）合同管理筹划 合同是确定房地产开发企业土地增值税的重要依据， 对土地增值税应缴纳的税额高低有着直接影响，所以企 业要加强合同管理，明确合同中的各项条款。例如，甲 房地产开发企业出售一处厂房，厂房内部带有一批设施 设备，这些设施设备连同厂房一同出售。其中，厂房价 值 750 万元，设施设备价值 150 万元。若甲企业在合同 签订时，将房地产转让价格标注为 900 万元，即合并计 算厂房价值与设备价值，那么甲企业需按照 900 元万增 值额缴纳土地增值税。若甲企业在厂房出售中，分别签 订土地转让合同和设施设备转让的购销合同，那么就会 降低150万元的增值额， 从而减少土地增值税纳税金额。 （三）扣除项目余额筹划 房地产开发企业要在合法、合规、合理的范围内， 最大限度地增加扣除项目金额，以达到降低土地增值税 税负的目的。如，房地产开发企业出售已装修的房屋， 并将装修费用一并计入转让收入中， 那么根据相关规定， 企业可将这部分修装费用确认为房地产开发成本，准许 税前扣除。下面通过实例进行说明： 甲房地产开发企业建造并出售普通标准住宅， 销售总额为 960 万元，可扣除项目金额为 750 万元， 增值额为 210 万元。该企业适用 5% 的营业税税率， 暂不考虑企业所得税、城建税以及教育费附加。增值 率为 210/750100%=28%, 适用于 30% 的土地增值税 税率。土地增值税为 21030%=63 万元。营业税为 9605%=48 万元。甲房地产开发企业的税后利润为 960- 750-63-48=99 万元。 为降低土地增值税纳税金额，提高企业税后利润， 可采取以下税收筹划方案；甲房地产开发企业对出售 的房屋进行装修，并将 300 万元装修费用计入房屋售 价中，使得房屋销售总额为 960+300=1260 万元，可扣 除项目金额为 750+300=1050 万元。增值率为（1260- 1050）/1050100%=20%，根据税收优惠政策规定， 增值率未超过 20% 的，可免征土地增值税。营业税为 12605%=63 万元，甲房地产开发企业的税后利润为 1260-1050-63=147 万元。 通过对比税收筹划前后的企业税后利润可知，通过 税收筹划可使甲企业减少土地增值税缴纳金额，增加企 业税后利润 147-99=48 万元。 三、房地产开发企业的企业所得税筹划 房地产开发企业的企业所得税筹划重点在于合法、 合理增加税前扣除项目成本，或递延收入的实现，从而 减少企业所得税应纳税额，达到节税的目的。 （一）递延纳税筹划 依据有关规定，对不动产进行销售的过程中采取预 收款方式的，收到预收款的当日即为营业税纳税义务的 发生时间。鉴于此，房地产开发企业可以将收到的房款 作为预收款处理，因为这笔款项的收款日期是以合同约 定的日期为准，基于这一前提，企业便可通过向后推延 付款期来推迟工程决算，这样不但能够起到调节年度收 165 财务管理与经贸分析 益及应纳税所得额的作用，而且还能合理延迟纳税义务 的发生时间，从而达到递延纳税的目的，相当于获得了 一笔无息贷款。 （二）总机构管理费筹划 对于房地产开发企业而言，其与下属的项目子公司 之间是一种管理与被管理的关系，几乎绝大部分房地产 开发企业都拥有一定的实力，企业每次开发一个项目， 都会成立一个法人企业，并由其全权负责该项目运作。 基于这种管理模式，房地产开发企业开展管理活动会支 出较大一笔管理费，其除了能够获得子公司税后的投资 收益之外，通常没有其他直接的经济来源。例如，甲房 地产开发企业集团的年营业收入为 5 亿元，其下属子公 司要按照年营业收入的 2% 向甲企业集团交纳总机构管 理费 1000 万元，这样可减少子公司交纳的企业所得税 100025%=250 万元。 （三）固定资产核算筹划 2014 年，我国出台的关于完善固定资产加速折旧 企业所得税政策的通知中规定，对全部行业企业所持 有的单价在 5000 元以内的固定资产，准许其一次性计入 当期成本费用中，并在税前扣除，无须分年度计算折旧。 房地产开发企业可利用这一税收政策进行税收筹划。例 如，甲房地产开发企业购置一台电脑，显示器价值 3000 元，主机价值 5000 元，共花费 8000 元。若企业将显示 器和主机作为电脑整体一并计入固定资产，采用直线折 旧法计提折旧，使用年限为 5 年，则每年计提 1600 元。 若企业将主机和显示器分别确认为固定资产，则按照上 述税收政策规定可将两者分别单独计入当期费用。这样 一来，可增加企业当期的扣除金额，减少企业所得税应 纳税额，使企业享受到节税收益。 四、结论 总而言之，税收筹划是房地产开发企业合理降低税 负，提高税后利润的重要手段。在实际操作中，房地产 开发企业要将营业税、土地增值税和企业所得税作为税 收筹划重点，在遵循税法规定和税收政策的前提下，探 寻降低应纳税所得额的途径，提前制定切实可行的税收 筹划方案，落实税收筹划策略，合理降低企业税负，规 避逃漏税风险，不断提升税收筹划水平。 参考文献： 1 张成钢 . 浅析我国房地产开发企业的税收筹划 J. 现代营 销 ( 经营版 ),2012(4):69-71. 2 肖穆迪 . 房地产开发企业的税收筹划策略 J. 商