从产业链探析“营改增”背景下房地产企业财务应对

1 / 8 从产业链探析 “ 营改增 ” 背景下房地产企业财务应对 从产业链探析 “ 营改增 ” 背景下房地产企业财务应对 一、营改增的背景 改革背景 营改增避免了营业税的重复征税问题，是结构性减税的一项重要措施。 2016年 3月 23日，财税【 2016】 36号文的发布标志着全面营改增政策的正式落地。自 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营改增试点，房地产业作为国民经济的重要组成部分，同建筑业、金融业、生活服务业等全部 营营业税纳税人一起，由 缴缴纳营业税改为缴纳增 值值税。 政策解读 房地产业的增值税率 确确定为 11%，小规模 纳纳税人 的征收率为 5%。考虑到政策衔接期间 大大部分项目成本支出已 发发生，无法取得增值税 专专用发票，对于一般纳 税税人设计了两种计税方 法法： 1. 对于 20016 年 4 月 30 日前 开开工的房地产老项目， 可可以选择适用简易计税 方方法，同小规模纳税一 样样按照 5%的征收率计 税税。由于原售价为含税 价价，实际税负为 5%/=%，显然税负比原来 55%的营业税率有所下 降降。以下本文仅就一般 纳纳税人2 / 8 适用一般计税方 法法的情形进行探讨。 2. 一般纳税人销 售售自行开发的房地产项 目目，适用一般计税方法 的的，税率为 11%，计 税税依据为取得 的全部价 款款和价外费用扣除对应 的的土地价款。对比政策 出出台前土地价款不得扣 除除的业界猜测，税基明 显显降低，也更合理。 二、从产业链条看营 改改增改革对房地产企业 的的影响 房地产项目 成成本构成及增值税综合 抵抵扣率计算 1. 土土地费用：由于在计算 销销售额时允许扣除向土 地地管理部门直接支付的 土土地价款。因此土地费 用用的综合抵扣率为11% 。 2. 前期工 程程费：规划、设计费、 地地质勘查费及招标代理 费费均适用于 6%的增值 税税率， “ 三通一平 ” 适 用用建筑业 11%税率。 考考虑三通一平占比较小 ，前期工程费按 6%计 算算综合抵扣率。 3. 建筑安装工程费、 基基础设施费、公共配套 设设施费和其他费用：均 按按建筑业 11%的税率 计计算进项抵扣。 4. 税收及行政规费： 包包含两部分，一部分是 税税收，包括房产税，土 地地增值税，城市维护建 设设税和教育费附加，契 税税，所得税等；另一部 分分是行政性费用，包括 征征地管理费，商品房交 易易管理费，城市建设配 套套费、人防费，煤气水 电电增3 / 8 容费，开发管理费 等等。这部分税金和规费 由由于无法取得增值税专 用用发票，无法抵扣。 5. 管理费用 ： 主主要包括管理人员工资 ，差旅费，办公费，保 险险 费，职工教育费，养 老老保险费等。考虑到仅 有有水电和办公用品可抵 扣扣，进项税率按 17%，抵扣比例按 5%计算 ，综合抵扣率为 %。 6. 销售费用：主要 包包括销售人员工资、广 告告宣传及市场推广费、 项项目营销设施建造。考 虑虑到代理服务业，广告 宣宣传均可取得 6%的进 项项抵扣，项目营销设施 建建造及装修可按建筑业 取取得 11%的进项抵扣 ，按 6%的综合税率和 3 0%抵扣比例的计算 得得 %的综合抵扣率。 7. 财务费用：主 要要是贷款利息。金融业 在在本次改革中同时纳入 营营改增范围，但新政明 确确规定：纳税人购进贷 款款服务支 付的利息及利 息息性质的支出，其进项 税税额均不得从销项税额 中中抵扣。因此财务费用 的的综合抵扣率为 0。 营改增后增值税率测算 以下以济南西客站 缤缤纷城和广州白云地块 两两个项目实际案例进行 成成本列示和增值税计算 ，如表 1 所示。计算得 出出，两个项目的增值税 率率分别为 %及 %，与营 改改增前 5%的营业税率 相相比，均有不同程度下 降降。 4 / 8 成本构成及抵 扣扣率分析 广州白云 地地块比济南西客站缤纷 城城的增值率低 %，主要 原原因是两个项目的加权 综综合抵扣率和成本率不 同同。如表 2所示。由于 增增值率 =销项税率 -加 权权综合抵扣率 *成本率 。按因素分析法，成本 构构成及抵扣率分析如下 ： 1. 成本率的 影影响：假设白云地块的 加加权综合抵扣率与缤纷 城城一样均为 %，则 c值 差差额为 %*%-%*%=%。 2. 加 权权综合抵扣率的影响： 由由于白云地块加权综合 抵抵扣率为 %，比缤纷城 高高 %，故 c 值变化 %*% -%*%=-%。 +=% -%=% 。 通过研究发现 ，加权综合抵扣率和成 本本率均与增值率成反比 。如果成本率不变，增 值值率则随着加权综合抵 扣扣率的提高而降低。 三、房地产企业如何适 应应并借力“营改增” 以上分析表明，成本 既既定的情况下，企业应 致致力于降低加权综合抵 扣扣率。综合抵扣率的降 低低应从产业链的各个环 节节着眼，做好以本文由 论论文联盟 http:/ 收集整理下财务管理 工工作： 土地供应环 节节 国税 2016【 118】号文规定：在计 算算销售额时从全部价款 和和价外费用中扣除的土 地地价款，是指从政府、 土土地管理部门5 / 8 或受政府 委委托收取土地价款的单 位位直接支付的土地价款 ，并且扣除时 “ 应当取 得得省级以上财政部门监 制制的财政票据 ” 。如果 土土地征用及补偿费未能 取取得合格票据，则不得 抵抵扣。土地供应环节必 须须高度重视票据的可抵 扣扣性。 前期工程环 节节 规划设计费等前期 工工程款虽然在总成本中 占占比较小，但该阶段却 决决定着总成本的 60%- 70%。房地产公司 可可以考虑后向一体化， 兼兼并或控股设计公司， 以以更好地控制开发成本 。 主体工程环节 1. 对供货商纳税人 身身份的选择 假定一 般般纳税人供货的含税价 为为 Y，增值税税率为 T1 ，小规模纳税人供货 含含税价与一般 纳税人 含含税价的比率为 R，小 规规模纳税人的征收率为 TT2。从一般纳税人购 货货成本为Y-Y/T 1 ，从小规模纳税人购 货货成本为 YR -Y R / T2 ，求得两 者者相等 时的价格比率 R= 。当实际含税价格比 大大于 R时，应当选择从 一一般纳税人处购入，反 之之则选择小规模纳税人 。如果小规模纳税人无 法法取得税务机关代开的 增增值税专用发票，则价 格格比的临界点 R=。 在在增值税纳税人适用税 率率为 17%，11%， 66%，小规模纳税人征 收收率为 3%时，计算 R 值值如表 3 所示： 2. 固定资产购置管理 2016年 5月 1 日日后取得并在会计制度 上上按固定资产核算6 / 8 的不 动动产，以及 2016年 5 月 1 日后发生的不动 产产在建工程，其进项税 额额分 2 年从销项税额中 抵抵扣，第一年抵扣比例 为为60%，第 二年抵扣 比比例为 40%。 固 定定资产对企业现金流产 生生了“两增一减”的影 响响：固定资产进项税额 减减少了当期增值税额； 增增值税减少引起城建税 和和教育费附加的减少。 这这两项相当于节省了企 业业的现金流出，此为“ 两两增”；“一减”是指 固固定资产以不含税价入 账账，造成每年提取的折 旧旧减少，利润总额增加 ，所得税的增加使得企 业业产生现金流出。因此 房房地产企业应当对固定 资资产投资作出财务预算 ，合理规划投资活动的 现现金流量，制定分期分 批批的固定资产采购计划 。力求实现固定资产投 资资规模、速度与企业财 税税目标的相互配合。 3. 发票管理和合同 管管理 由于税法规定 ，单位无偿赠送动产或 不不动产，视同销售，无 偿偿赠送的部分额外征税 。因此，买房送家电， 买买房送车位，赠送部分 应应视同销售征收增值税 。因此，在实际工作中 要要注意合同中不要出现 “无偿”、“赠送”字 样样。事实上，房产公司 的的上述行为属于捆绑销 售售，应当在合同中约定 销销售单位包含“家电” 或或“车位”价格。应当 重重视财税人员对合同风 险险管理的贡献，让财务 人人员参与合同的会签， 以以帮助公司从财税后果 角角度全部控制合同的风 险险。 控制期间费用 7 / 8 1. 控制销售费 用用 ：销售费用主要包括 项项目营销设施建造、广 告告费、销售代理费、销 售售人员工资等 。房地 产产销售方式主要有公司 自自有营销部门销售和委 托托专业销售公司代理销 售售两种。以下分析两种 不不同销售方式下的人工 费费：假设一个项目需要 220个销售人员，计薪 方方式采用底薪加提成， 每每位销售人员底薪 5 万 元元，提成为合同成交额 的的 %。则一个营销周期 的的工资为 20*5*2+ 100000*%=5500万。如果销售代 理理报价 500 万元，则 实实际成本为 500/=万万元，可节约销售费用 万万元。如果公司可接受 销销售人工费 500万元 ，设可接 受的销售代理 费费最高报价为 X，则 X/ =500，求得 X=5530万元。 在考 虑虑销售方案的选择时， 就就注意将增值税问题纳 入入考量范围 2. 控控制利息支出：由于利 息息支出不得计入进项抵 扣扣额，房地产公司在筹 资资环节应注意财务杠杆 的的控制。 四、结语 通过对房地产行业 产产业链的研究，我们发 现现，营改增后，房地产 企企业的流转税税负是否 下下降，取决于房地产公 司司的成本率