任务驱动项目导向的高职房地产税务授课和实训设计

1 / 7 任务驱动项目导向的高职房地产税务授课和实训设计 任务驱动项目导向的高职房地产税务授课和实训设计 一、土地增值税计算的有关规定 中华人民共和国土地增值税暂行条例规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率计算征收；纳税人转让房地产所得收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额；土地增值税实行四级超率累进税率。 纳税人转让房地产所得收入包括货币收入、实物收入和其 他他收入。 计算土地增 值值税的扣除项目包括： （ 1）取得土地使用权 支支付的金额；（ 2）开 发发土地的成本、费用； （ 3）新建房及配套设 施施的成本、费用，或者 旧旧房及建筑物的评估价 格格；（ 4）转让房地产 有有关税金；（ 5）财政 部部规定的其他扣除项目 。 土地增值税四级超 率率累计税率为：（ 1） 增增值额未超过扣除项目 金金额 50%的部分，税 率率为 30%；（ 2）增 值值额超过扣除项目金额 550%、未超过扣除项 目目金额 100%的部分 ，税率为 40%；（ 3）增值额超过扣除项目 金金额 100%、未超过 扣扣除项目金额200%的的部分，税率为 50%；（ 4）增值额超过扣 除除项目金额 200%的 部部分，税率为 60%。 二、土地增值税计算的 常常犯错误 2 / 7 土地增值税 计计算的 教学内容包括： （ 1）房地产转让所得 收收入的归集与计算；（ 2 ）扣除项目金额的归 集集与计算；（ 3）增值 额额的计算；（ 4）按增 值值额与扣除项目金额的 比比例，分级选用税率计 算算应纳土地增值税额。 学生常把四级超率累计 税税率理解为四级分档单 一一税率，计算应纳土地 增增值税额时最常见的错 误误如下： （ 1）当增 值值额 扣除项目金额 500%但 扣除项目金额 1 00%时，应纳土地 增增值税额 =增值额 4 00%。 （ 2）当增值 额额 扣除项目金额 1000%但 扣除项目金额 2 00%时，应纳土地 增增值税额 =增值额 5 00%。 （ 3）当增值 额额 扣除项目金额 2000%时，应纳土地增值 税税额 =增值额 60% 。 三、土地增值税计 算算的授课设计 针对学 生生常犯的理解错误以及 计计算错误，我们优化设 计计了土地增值税计算的 课课堂六步授课法。 第 一一步，讲解房地产转让 所所得收入的含义。 第 二二步，讲解扣除项目金 额额的含义。 第三步， 讲讲解增值额的含义，增 值值额 =转让房地产所得 收收入 -扣除项目金额。 第四步，运用以下表格 讲讲解土地增值税四级超 率率累进税率。 第五步 ，运用以下简图讲解土 地地增值税的计算方法。 3 / 7 在第五步要充分利用简 图图透彻讲解本文由毕 业 论论文网收集整理增值额 与与扣除项目金额比较会 有有四种情形。 第一种 情情形：增值额扣除项 目目金额 50%，增值额 只只有一个部分，适用第 一一级 30%税率计算应 纳纳土地增值税额：应纳 土土地增值税额 =增值额 30% 。 第二种情 形形：增值额 扣除项目 金金额 50%但 扣除项 目目金额 100%，要把 增增值额分为两部分，分 别别适用第一级 30%税 率率和第二级 40%税率 ，累进计算应纳土地增 值值税额：应纳土地增值 税税额 =增值额中第一部 分分 30%+ 增值额中 第第二部分40%= 扣 除除项目金额 50% 330%+（增值额 -扣 除除 项目金额50% ） 40% 。 第三种情 形形：增值额 扣除项目 金金额 100%但 扣除 项项目金额 200%，要 把把增值额分为三部分， 分分别适用第一级 30%税税率、第二级税率 40% 、第三级 50%税率 ，累进计算应纳土地增 值值税额：应纳土地增值 税税额 =增值额中第一部 分分 30%+ 增值额中 第第二部分 40%+ 增 值值额中第三部分 50 %=扣除项目金额 5 0 %30%+ 扣除项 目目金额 （ 100%-550%） 40%+ （ 增增值额 -扣除项目金额 100% ） 50% 。 第四种情形：增值 额额 扣除项目金额 2000%，要 把增值额分为 四四部分，分别适用第一 级级 30%税率、第二级 440%税率、第三级 500%税率、第四级 60% 税率，累进计算应纳 增增值税额：应纳土地增 值值税额 =增值额中第一 部部分 30%+ 增值额 中中第二4 / 7 部分 40%+ 增增值额中第三部分 5 00%+增值额中第四部 分分60%= 扣除项目 金 金额 50%30% + 扣除项目金额 （ 1000%-50%） 4 0 %+扣除项目金额 （ 200%-100%） 50%+ （增值额 - 扣除项目金额 20 00%） 60% 。 第 六六步，运用计算例题讲 解解土地增值税计算过程 。 四、土地增值税计 算算的实训设计 按上述 六六步授课法进行授课后 ，还需通过综合实训使 学学生正确掌握土地增值 税税的计算方法。 （一 ）基础性练习设计 基 础础性练习的目的是使学 生生通过练习，掌握选用 四四级超率累进税率计算 应应纳土地增值税额。典 型型的基础性练习题目设 计计如下。 按照第一种 情情形假设转让房地产所 得得收入和扣除项目金额 ，使增值额扣除项目 金金额的 50%，练习应 纳纳土地增值税额计算。 按照第二种情形假设转 让让房地产所得收入和扣 除除项目金额，使增值额 扣除项目金额的 50% 且 扣除项目金额的 1 00%， 练习应纳土 地地增值税额计算。 按 照照第三种情形假设转让 房房地产所得收入和扣除 项项目金额，使增值额 扣扣除项目金额的 100% 且 扣除项目金额的 2 00%，练习应纳土 地地增值税额计算。 按 照照第四种情形假设转让 房房地产所得收入和扣除 项项目5 / 7 金额，使增值额 扣扣除项目金额的 200% ，练习应纳土地增值 税税额计算。 （二）综 合合性实训设计 综合实 训训的目的是全面训练学 生生根据房地产转让条件 和和成本费用数据，正确 归归集和计算转让房地产 收收入，正确归集和计算 扣扣除项目金额，正确计 算算应纳土地增值税额。 典典型的综合性实训 课目 设设计应当包括以下要素 ：（ 1）开发房地产项 目目的住宅户型数量及商 铺铺数量、面积、销售价 格格等数据，并假设住宅 和和商铺全部销售完毕， 只只有货币收入。（ 2） 开开发房地产项目的各种 成成本费用数据：支付土 地地使用权出让费数据； 住住宅和商铺建筑安装工 程程成本、小区绿化工程 成成本、小区配套设施工 程程成本等数据；勘察设 计计费、城市建设配套费 、施工招标代理费、工 程程监理费、工程造价咨 询询费 、开发管理费用、 广广告费用、销售费用等 数数据；交纳营业税及附 加加、契税、印花税、企 业业所得税等数据。 根 据据综合性实训课目中假 设设的条件和数据：（ 1）正确归集和计算房地 产产开发企业销售房地产 收收入；（ 2）正确归集 和和计算该房地产开发项 目目的扣除项目金额；（ 3 ）正确计算该开发项 目目应纳土地增值税额。 完成综合性实训课目 的的步骤如下： （ 1） 归归集和计算房地产转让 收收入。房地产转让收入 = 住6 / 7 宅销售收入 +商铺 销销售收入。 其中：住 宅宅销售收入 = （某户 型型套内面积 该户型 销销售单价 该户型套 数数 ） 商铺销售收入 = 商铺平均套内面积 商商铺平均销售单价 商 铺铺间数 （ 2）归集和 计计算扣除项目金额： 取取得土地使用权支付费 用用； 土地开发成本和 费费用 =平整小区土地工 程程成本； 新建房及配 套套设施成本和费用 =住 宅宅和商铺建筑安装工程 成成本 +小区绿化工程成 本本 +小区配套设施工程 成成本 +勘察设计费用 +城城市建设配套费用 +施 工工招标代理费用 +工程 监监理费用+工程造价咨 询询费用 +开发管理费用 + 广告费用 +销售费用 ； 转让房地产有关税 金金 =营业税及附加 +契 税税 +印花税 +企业所得 税税； 扣除项目金额 =取取得土地使用权支付费 用用 +土地开发成本和费 用用 +新建房及配套设施 成成本和费用 +与转让房 地地产有关的税金。 （ 3 ）计算增值额。增值 额额 =转让房地 产所取得 收收入 -扣除项目金额。 （ 4）计算应纳土地增 值值税额。按前述基础性 练练习已掌握的方法，计 算算该房地产开发项目应 纳纳土地增值税额。 五 、结语 经过多年