海口市滨江新城控规规划文本09.10.21.doc

海口市滨江新城控制性详细规划文本 海口市滨江新城控制性详细规划文 本第一章 总 则第一条 编制目的为深化和完善海口市城市总体规划，为琼山区滨江新城的开发建设提供科学的规划管理依据，展现滨江城市特色，改善投资环境，带动新城产业发展，提升城市环境品位，为市民创造优质的人居环境，特制订本规划实施文本（以下简称文本）。第二条 规划范围滨江新城规划用地东临南渡江，南以新大洲大道为界，西至东线高速，北至凤翔东路北侧30米规划道路。规划用地总面积为814.69公顷。第三条 规划依据n 中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日） n 城市规划编制办法（2006年4月1日）n 海口市城市规划管理技术规定n 海口市城市总体规划（20052020）n 南渡江滨江地带区城市设计深化设计（雅克设计机构 2006-2007）n 海口市滨江新城前期策划及控制性规划研究方案（安道国际 2008.4）n 规划范围1：1000地形图（电子版）n 相关规划、建筑、道路工程等设计成果资料n 现状调研资料第四条 规划原则（1）遵循并延伸城市设计方案的思想和理念，通过控规的技术手段与城市设计的结合，达到更有效指导未来城市建设目标。（2）坚持尊重自然，以人为本的设计理念，注重与场地自然环境的融合和对生态的保护。注重对人的关怀，在用地安排、设施配套、环境营造等方面最大限度的满足人的需求。（3）采用整体控制与重点强化相结合的方法，在控制好城市的土地使用、公共空间、支撑系统的前提下，针对性的解决好开发建设管理中的重点问题。（4）注重规划控制性和灵活性的结合，使规划成果刚性和弹性兼备，以适应未来城市开发市场化运作的要求，使规划具有可操作性。第五条 规划期限与总体规划保持一致，规划期限为20082020年。第六条 成果适用方法本文本适用于海口市滨江新城规划范围内各街坊、地块以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。第七条 法律地位本文本与控制性详细规划的地块分图则具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。本规划范围内各类建设项目，均应符合本文本和地块分图则的规定和要求。第八条 批准和解释权本规划经海口市人民政府批准后，即具有法律效力，解释权属海口市规划局。第二章 规划目标、功能定位与发展规模第九条 规划目标通过对区域内及周边自然和人文资源的充分利用整合，提出的规划目标为：n 南渡江西岸的滨江休闲娱乐之城；n 体现绿色生态理念的滨江居住之城；n 具有新时代经济模式的智慧创造之城。第十条 功能定位n 海口市东南部区域公共中心n 南渡江畔新型生态住区n 海口市滨江休闲产业、现代服务产业发展区域之一第十一条 发展规模（1）用地规模规划区总用地814.69公顷，其中城市建设用地706.38公顷，占总用地的86.71%，人均城市建设用地面积78。（2）居住人口规模规划区居住人口容量约为9万人。控规将按此人口规模并适量考虑周边地区需求安排公共服务用地及配套设施。第三章 建设用地规划第十二条 规划结构规划区用地功能布局结合现状用地特点、城市总体规划及城市设计要求，形成“一带、一心、一核、两轴、五区”功能布局结构：n “一带”指依托南渡江的自然资源优势，打造集观光游览、度假休闲、文化娱乐为一体的滨江休闲带。n “一心”指依托琼山区第二行政办公区、片区商业中心形成的城市公共服务中心。n “一核”指现代服务产业核，利用该区面江向林、水系环绕的地段特征，着重发展休闲商务、文化创意、SOHO公寓等具有现代服务业特征的建设项目。n “两轴”指沿新大洲大道和椰海大道形成的城市发展轴。n “五片”指规划范围内的四个居住片区以及以发展职业教育、医疗卫生为主的综合片区。第十三条 空间布局规划充分考虑基地的特殊区位，总体上采取了相对理性的核轴结构与自由柔和的自然要素渗透并蓄的空间格局，形成核心区面江布置，“双核、一带、网络、多片区”的空间结构。n 双核指城市公共中心和现代服务产业区。其中城市公共服务中心依托琼山区第二行政办公区及片区商业中心形成；现代服务产业区是一个“半岛公园区域”，有较为完善的公共设施、社会网络和管理系统，以密集的创造性智力劳动为主，具有充分活力和现代意识的开放社区，具有生产创意、商务服务、培训教育、信息发布、休闲娱乐、居住等功能。n 一带指滨江休闲带，是服务于整个地区的公共休闲、观景、活动区，也是一条空间景观上的轴线，更是联系“双核”的重要空间纽带。n 网络指由道路绿化、社区绿地、街头绿地、防护绿化、广场等开敞空间和特色空间组成的遍布规划区的网络化特色空间。n 多片区整个地区设置多个不同功能、空间特色各异的景观片区。第十四条 居住用地n 居住用地规划居住用地面积274.61公顷，占城市建设用地面积的比例为38.88%，可容纳居住人口9万人，人均居住用地面积30.51平方米。其中：二类居住用地面积204.62公顷，占城市建设用地的28.97%；主要集中分布在凤翔东路两侧；新大洲大道、椰海大道、东线高速公路围合的区域；响水河畔以联华国际仁邑小区和滨江西安置小区为主的居住区；龙塘河东侧等4个区域。居住小区公共服务设施用地面积12.75公顷，包括中小学和部分居住小区公共配套服务设施用地（居委会、派出所等），占城市建设用地的1.80%。住宅混合用地面积57.24公顷，占城市建设用地的8.11%，主要分布在新大洲大道东侧、椰海大道南侧以及凤翔东路南侧。n 居住用地组织模式按照“居住社区基层社区”的组织模式进行居住社区组织。规模与现行居住区规划设计规范中居住区和居住小区相对应，单个居住社区的人口规模约为3万人，单个基层社区的规模约为7千人。规划区划分为3个居住社区和13个基层社区。n 居住配套（1）居住社区规划居住社区中心3个，为下坎居住社区中心，铁桥居住社区中心，红星居住社区中心，规划用地总面积为2.80公顷。居住社区中心安排的设施包括：文化活动中心、体育活动中心、行政管理中心、社会服务中心、卫生服务中心、派出所等。商业金融邮政服务设施于商业用地或商住用地内设置、菜市场以独立地块设置。居住社区配套设施设置内容及标准一览表序号设置项目内容建筑规模(m2)用地规模(m2)设置要求1文化娱乐设施文化活动中心（）包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等30005000100020002体育设施体育活动中心（）室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、排球场、健身房和游泳池等设施项目15002000-5000当学校体育运动场向社会开放时，可适当缩减室外场地（篮球场、排球场等）的用地3行政管理与社区服务设施街政管理中心（）包括街道办事处及市政、环卫等管理用房1000150010001500如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处社区服务中心（）提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务10003000派出所（）10001000宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口；如人口规模较小，可两个或两个以上居住社区共同设置一处4医疗卫生设施社区卫生服务中心（）含残疾人康复服务中心、残疾人托养所1500250015002000设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道居住社区中心配套设施合计8500150006500115005邮政电信设施邮电设施（）提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施200应设在建筑一层6商业金融服务设施菜市场（）包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖30005000宜设在底层，运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场社区商业金融服务设施超市，餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施2000025000超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地其它地区配套设施合计2320030200注：1、设置项目后带“”号的设施（一类公共设施项目和菜市场），其内容和标准为刚性规定。其余项目内容和标准具有一定的弹性，在保证基本服务的前提下可进行适当扩充调整。2、可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。在保证用地面积的前提下，建筑面积可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。（2）基层社区规划基层社区13个，其配套设施宜安排在位于基层社区相对中心的位置、或交通比较方便的地区，以方便为社区居民服务。服务半径按不超过500米设置。基层社区安排的设施包括：文化活动站、体育活动站、社区管理服务设施、小型商业金融服务设施、以及社区卫生服务站等。幼儿园依托基层社区公共建筑设置，按照36人/千人， 30人/班的标准进行配套。基层社区配套设施设置内容及标准一览表序号设置项目内容建筑规模(m2)设置要求1文化娱乐设施文化活动站（）包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动4006002体育设施体育活动站（）儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等，有条件可建设篮、排球及小型球类场地。可与社区绿地结合设置3行政管理与社区服务设施社区管理服务设施（）社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等3004004医疗卫生设施社区卫生服务站（）健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊疗1005商业金融服务设施小型商业金融服务设施便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所等500合 计13001600n 中小学规划初中按36人/千人、50人/班的标准进行配套，椰海大道北面居住区可考虑以琼山华侨中学作为配套；小学按70人/千人，45人/班的标准进行配套。规划九年制学校两所，总用地面积5.86公顷；规划小学两所，总用地面积4.09公顷。中小学规划一览表学校名称规模（班）用地面积（公顷）备注九年制学校儒俊水厂西北侧九年制学校543.50新建（含18个初中班）龙塘河东侧九年制学校422.36铁桥小学迁址并扩建（含6个初中班）小学琼山五小362.34在现状基础上扩建，提高办学规模和设施水平。联华国际仁邑北侧小学241.75新建总计2289.95第十五条 公共设施用地规划公共设施用地129.10公顷，占城市建设用地的18.28%，主要以行政办公用地、商业用地、旅游休闲服务用地、旅馆业用地、医疗卫生用地、商贸居住混合用地、文化娱乐用地、教育科研用地、商办混合用地构成。n 行政办公用地：规划行政办公用地12.62公顷，占城市建设用地的1.79%，主要位于椰海大道西段北侧，是未来琼山区第二办公区所在地。n 商业金融业用地：规划商业金融业用地15.76公顷，占城市建设用地的2.23%，位于新大洲大道西侧的商业中心区内。主要用于建设大型综合性商业设施n 旅游休闲服务用地：规划旅游休闲服务用地面积为27.21公顷，占城市建设用地的3.85%，主要位于滨江西路南段西侧以及新大洲大道东段北侧。用于发展滨江休闲产业以及与空港相关的旅游服务和南部体育休闲相配套的休闲服务设施。n 旅馆业用地：规划旅馆业用地7.81公顷，占城市建设用地的1.11%。分别在沿滨江西路南侧规划旅馆业用地三处，用以发展滨江高档酒店和城市商务酒店。n 市场用地：规划市场用地8.23公顷，占城市建设用地的1.17%。主要位于规划用地西南角，为专业市场，包括工程机销售、建材批发、室外文化艺术品销售展示。其余为居住片区内的菜市场。n 医疗卫生用地：保留省疾病防控中心，于其东侧规划中心医院，规模为800床。总用地面积4.95公顷，。n 中等专业学校用地：保留政法学校，将华侨商业学校迁至桂林洋高校区，将海南省旅游职业学校琼山教学区（琼山职教中心）和海南外语旅游学校等规模较小的迁入政法学校北面。规划中等专业学校用地14.52公顷，占城市建设用地的2.06%。n 办公商业混合用地：规划办公商业混合用地5.87公顷，占城市建设用地的0.83%。主要分布在琼山区行政中心东侧，用以发展滨江休闲服务和商务办公。n 商业文化设施用地：规划商业文化娱乐用地4.09公顷，占城市建设用地的0.58%，位于琼山区行政中心西侧。主要包括未来琼山区区级文化设施如会展、科技馆、图书馆、影视中心以及相应的商业配套服务。n 商贸居住混合用地：规划商办混合用地25.01公顷，占城市建设用地的3.54%。位于响水河与龙塘河环绕形成的半岛区，主要用于发展与现代服务有关的产业，如休闲商务办公、文化创意、SOHO等。n 文物古迹用地：主要指市级文物保护单位陈公墓和拟申请市级文物保护单位的铁桥，用地面积1.88公顷。第十六条 道路广场用地规划道路广场用地169.46公顷，占城市建设用地面积的比例为23.99%。其中道路用地166.26公顷；广场用地1.61公顷；社会停车场用地1.59公顷。第十七条 公共绿地共规划公共绿地104.09公顷，占城市建设用地面积的比例为14.74%。其中公园用地12.18公顷，指于商业、行政中心，断桥，西南片区住区中心规划的三处公园绿地；街头绿地91.91公顷，主要指沿城市主、次干道以及规划区内水系两侧控制的带状绿地。城市规划用地汇总表序号用地代码用地性质用地面积（公顷）所占比例1城市建设用地706.38 86.71%2E水域及其它非城市建设用地108.3113.29%其中 E1生态绿地及水域108.3113.29%总计814.69 100.00%城市建设用地平衡表序号用地代码用地性质用地面积（公顷）所占比例1R居住用地274.6138.88%其中R21二类居住用地204.62 28.97%R22公共服务设施用地12.75 1.80%C21/R2商业居住混合用地45.81 6.49%C1/R2办公居住混合用地11.43 1.62%2C公共设施用地129.10 18.28%其中C1行政办公用地12.62 1.79%C2商业金融业用地15.76 2.23%C24旅游休闲服务用地27.21 3.85%C25旅馆业用地7.81 1.11%C26市场用地8.23 1.17%C3文化娱乐用地1.15 0.16%C51医院用地3.15 0.45%C52卫生防疫用地1.80 0.25%C6教育科研设计用地14.52 2.06%C7文物古迹用地1.88 0.27%C1/C2办公商业混合用地5.87 0.83%C2/C3商业文化娱乐混合用地4.09 0.58%C2/R2商贸居住混合用地25.01 3.54%3T对外交通用地20.38 2.89%其中T2公路用地20.38 2.89%4S道路广场用地169.46 23.99%其中S1道路用地166.26 23.54%S2广场用地1.61 0.23%S3社会停车场用地1.59 0.23%5U市政公用设施用地8.74 1.24%其中U11供水用地6.30 0.89%U12供电用地0.38 0.05%U21公共交通用地0.55 0.08%U29其它交通设施用地0.19 0.03%U41雨水、污水处理用地0.27 0.04%U42垃圾处理用地0.07 0.01%U9消防用地0.98 0.14%6G绿地104.09 14.74%其中G11公园12.18 1.72%G12街头绿地91.9113.01%总计706.38 100.00%第四章 道路交通规划第十八条 路网结构本规划区道路采用方格网结构，分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成快速路、主干路网“三横三纵”+ 次干路网“两横两纵”的格网系统。第十九条 道路断面控制n 快速路：规划红线宽度为60米。n 主干路：规划红线宽度为60至105米。n 次干路：规划红线宽度为40米。n 支 路：规划红线宽度为12至30米。道路规划一览表道路等级道路名称道路断面道路红线宽度（m）长度（m）路网密度（km/km2）道路面积（公顷）备注快速路椰海大道4+7+3+12+8+12+3+7+4601986.400.4612.32在建海榆东线高速公路延伸段3.5+8+5+12+3+12+5+7+3.5601268.328.06改建主干道凤翔东路8.5+6+2+12.5+2+12.5+2+6+8.5601257.561.369.77现状新大洲大道6.5+4+3+12.5+8+12.5+3+4+6.5605085.1833.51滨江西路8.5+7+2.5+8+2.0+不等宽绿带+2.0+8+2.5+13.580-1053261.5935.21基本建 成次干道规划路5.5+4.5+2+16+2+4.5+5.5409619.241.3639.53两横两纵共四条道路支路规划路5+20+5307874.663.0024.37规划路4+12+4203735.998.57规划路3.5+8+3.5154213.626.95规划路2.5+7+2.5125367.797.14合计43670.356.18185.43第二十条 公交系统规划公交线路主要沿主、次干道布置，公交站点距离控制在500m左右。公交站点在城市主次干道上应设计成港湾式。在滨江西安置小区东侧规划一处公交首末站，占地面积0.55公顷。第二十一条 静态交通结合公园、广场以及商业、办公、文化设施等用地布置集中式社会公共停车场，并结合建筑设置地下停车库；在部分生活性道路考虑设置停车带；居住区根据配建指标设置地上或地下停车场（库）。所有用地的停车配建指标应符合海口城市管理技术规定的要求，具体配建指标如下。配建公共停车场（库）停车位控制指标表用途分类单位标准 住宅拆迁安置住宅车位/户0.5;自行车及摩托车取2单元式住宅车位/120m2建筑面积1.0, 自行车及摩托车取1；旧城区取0.5自行车及摩托车取2独立式及联排式住宅车位/户2.0商业商业建筑（区）车位/100m2建筑面积小于等于2000 m2部分取2.0；超过2000 m2的以2000 m2为基数往上递增，递增部分取0.81.0；旧城区取0.40.6；自行车及摩托车取7.5批发交易市场车位/100m2建筑面积1.52.0,旧城区取0.50.6自行车及摩托车取7.5农贸市场车位/100m2建筑面积1.0；旧城区取0.50.6；自行车及摩托车取15酒 店车位/客房四、五星级宾馆0.40.6车位/客房，其他星级宾馆0.3-0.5车位/客房自行车及摩托车取0.2专业餐饮、餐馆车位/100m2建筑面积2.5-3.5,旧城区取0.51.0自行车及摩托车取3.6办公行政办公楼车位/100m2建筑面积1.52.0,旧城区取0.61.0自行车及摩托车取2.0商业办公楼 (写字楼)车位/100m2建筑面积1.82.2,旧城区取0.61.0自行车及摩托车取0.4其它办公楼车位/100m2建筑面积1.21.5自行车及摩托车取1.0工业厂 房车位/100m2建筑面积0.20.6仓 库车位/1000m2建筑面积0.40.6公园综合公园、专类公园车位/1000 m2占地面积0.51.5其它公园车位/公顷占地面积需进行专题研究文体设施大型体育场馆车位/100座3.04.0; 自行车及摩托车取20小型体育场馆车位/100座2.03.0; 自行车及摩托车取20市级影剧院车位/100座4.55.5自行车及摩托车取30一般影剧院车位/100座2.03.0自行车及摩托车取20博物馆、图书馆车位/100m2建筑面积0.51.0; 自行车及摩托车取10展览馆车位/100m2建筑面积0.71.0; 自行车及摩托车取1.5医疗设施区以下医院车位/100m2建筑面积0.20.4自行车及摩托车取3.0区以上医院车位/100m2建筑面积0.40.8自行车及摩托车取1.5教育设施中 学车位/100学生0.71.5; 自行车及摩托车取70校址范围内至少设2个校车停车处小 学车位/100学生0.51.2; 自行车及摩托车取20校址范围内至少设2个校车停车处幼 儿 园车位/100学生0.51.2; 自行车及摩托车取10校址范围内至少设2个校车停车处交通设施火 车 站车位/高峰日每千旅客3.0; 自行车及摩托车取2.0长途汽车站车位/高峰日每千旅客2.0; 自行车及摩托车取1.0公交枢纽站车位/高峰日每千旅客1.5; 自行车及摩托车取1.0注：1、交通发展策略确定的控制地区的停车位配建指标按该策略的规定执行。2、学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。3、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的其它交易市场。4、客运码头、火车站、公交枢纽站、机场、医院、文娱中心、商场、酒店、大型居住区及交通严格管制路段等地区，应设置2个以上出租车候客专用停车位。5、建设工程配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。6、停车场用地面积：小型汽车按25m2/每车位、自行车按1.5m2/每车位计算；停车库建筑面积：小型汽车按35m2/每车位、自行车按1.8m2/每车位计算。7、停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口距离应大于70米，且应有单独的车行道。8、机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过500米；在一般地段不宜超过800米。9、其它未涉及的大型设施的停车位配建标准应专题研究确定。第二十二条 交叉口控制规划区共设三处互通式立交，其中凤翔路和海榆东线高速公路立交为现状立交，椰海大道与海榆东线高速公路交叉口立交正处于施工阶段，椰海大道与滨江西路现状为分离式立交，规划按互通式立交控制，三处立交形式均为完全互通式苜蓿叶形立体交叉；主干道与主干道，主干道与次干道平面交叉采用渠化+灯控形式，其余道路交叉应视交通流量情况来确定是否需要灯控措施。各级道路交叉口应按下表规定控制视距三角形。各级道路交叉口视距三角形控制表道路红线宽（m）设计车速（km/小时）停车视距（m）L606010040L60407520L40305012L30时，其最窄处间距按垂直布置的住宅间距控制。7、多层和低层住宅的侧面间距，必须按消防间距或通道要求控制，其最小距离不得低于6米；但住宅侧面有居室窗户的，应按垂直布置的住宅建筑间距控制。8、采用建筑间距系数计算住宅建筑间距时，相关建筑室外地坪高差应按相应间距系数折算为水平距离予以增减。9、住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑，计算间距时建筑高度可从裙房屋顶以上算起。10、住宅底层设置架空层，且其北侧建筑底层也设置有架空或附属设施用房的，间距计算可扣除架空层的高度，反之不能扣除。 第四十条 用地相容性控制用地性质相容性规定，目的是不断适合在规划引导下的市场需求及社会需求，同时结合规划区功能性质和建设目标，以促进功能完善和目标实现为指向。具体参照海口市城市规划管理技术规定来执行。第九章 市政工程规划第四十一条 给水工程规划规划区用水主要由儒俊水厂供给，最高日用水量为6.77万m3/d。给水管网沿规划道路铺设，主要供水区采用环状，部分采用树枝状相结合的供水管网。第四十二条 污水工程规划规划区以生活污水为主，最高日污水量约为5.41万m3/d。采用雨、污分流制，规划新建城市污水管道专门收集污水，将污水送至城市污水处理厂进行处理渠。管网布局结合地形地势，尽量保证片区内污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵的数量和规模。第四十三条 雨水工程规划根据地形、河网和道路坡向，划分汇水区域。沿道路布置雨水管道，分片收集，就近排入水体。第四十四条 电力工程规划规划区远期最大用电负荷约为65.98MW。扩容现状凤翔110KV变电站，使其主变容量达到3X40MVA。规划新建一座滨江西110KV变电站(暂名)，近期主变容量为2X40MVA，远期主变容量为3X40MVA，该变电站规划占地面积0.38公顷。规划区设置2个10KV开闭所，最大转供容量不大于15000KVA，可设置在道路绿化带上，每座开闭所占地面积50m2。10KV配电网电缆线路沿市区道路边侧敷设，原则上道路东侧或南侧为电力线路通道走廊。第四十五条 电信工程规划规划区远期规划电话用户为5.4万户。新建两座电信支局，每座支局规划容量为3万门。规划新建2个邮政支局，每个支局服务人口5万人。滨江新城电信管道按三网合一和接入网规划考虑，管道孔应同时考虑市话业务、有线电视、互联网及备用等需要。光纤主干线主要沿快速路、主干道西、北侧采用地埋铺设，另外在新建的道路西、北侧均预留电信管道的管孔。第四十六条 燃气工程规划规划区燃气供应以天然气为主，远期燃气年用量为12462707m3/a；计算月平均日用气量为38307m3/d；燃气高峰小时用量为4788m3