广西北海市房地产近两年状况调查报告.doc

广西北海市房地产状况 电气082班 李泰鹏 学号：70228080952008年上半年，北海市商品房平均价格每平方米为两千零八十六点八六元人民币，同比增长百分之十七点四四，与全国以及广西全区的平均水平和其他城市相比，目前北海市商品住房价格仍处在最低水平。外地人在北海市购房(含预售)面积七十点八五万平方米，同比增长百分之一百九十四点八四。外地人购房占个人购房总量百分之五十七点五，首次突破五成，同比提高十八点九八个百分点。 外地人到北海购房的剧增态势，是北海良好的居住环境和发展前景，吸引越来越多的外地人到北海居住、购房置业以及休闲度假地表现，北海作为宜居城市已成为人们的共识。2008年以来， 广西北海市房价一路飙升，3至5月份新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%、23.6%和15.1%，连续三个月位居全国首位. 4月份全国新建商品住房销售价格同比涨幅第一的城市是广西北海。北海以23.6%的惊人涨幅，大大超过深圳(11.3%)和北京(10.7%)。北海市市长连友农在此间召开的北海市经济形势报告会上说近年来，北海经济呈现健康、可持续发展态势。今年前五月，该市财政收入增长百分之四十二点八二，固定资产投资增长百分之三十八点九四，主要经济指标增幅在广西排名大幅上升，北海在广西经济发展中的龙头作用初显。目前北海房价、地价的上涨，是该市经济增长的必然结果，直接反映了国内外客商对北海经济发展的认可。作为自然资源丰富、区位优势独特的中国十大宜居城市及知名旅游城市之一，随着经济的持续增长，以及今年以来北海引进的各重大项目建设的推进，其房地产价格还具相当幅度的上升空间。他还表示北海将进一步抓好工业项目、高新技术产业及临海大工业的发展，进一步提高城市竞争力，努力为该市目前呈迅猛发展势头的经济添足后劲，从而引导房地产业健康发展，并注意保持适当的上升速度，全力防范房地产价格大起大落，避免其重蹈历史覆辙。北海房地产的销售、创新相辅相成会有一定难度。销售市场秩序非常重要，北海这个房地产市场本身就大。北海的房地产市场有弹性，和许多城市的刚性需求为主不一样，对市场秩序要求非常高。北海现在的市场也有了特色，有一些相对集中的客户，比如说来自东北、福建、西北的一些地方。外销的房子比较分散，但是还是有一定的规律。精明的开发商要去好好地研究外地人来本地购房的需求心理。北海这些年房价涨了不少，虽然也不是很高，但是涨得快。开发商企业、营销企业要端正心态，价格还是一步步夯实的比较好，稳步增长比较好。对于创新非常重要，但是基础的工作也要做好。基础做好了，创新也才有用武之地。很多营销机构的思维更加灵活，更多变。北海这个舞台应该可以给更多的企业一个充分施展的机会。2008年，北海1至10月全市商品房交易仅6657宗，面积94万平方米，同比分别下降17.57%、14.34%。而且进入第四季度，金融危机对广西北海市房地产市场的冲击非常明显。该市房产部门数据显示，10月和11月，北海市商品房预售分别为372套和336套，两个月的商品房预售量相加不敌9月份808套的商品房预售量。房产交易量下滑的一个重要因素是今年下半年以来北海市高度价“滞涨”，尤其是9月和10月，北海市90平方米及以下新建住房价格罕见的出现负增长，其价格环比分别下降了0.2%和0.4%，连续两个月房价下跌，让人感到北海楼市扑朔迷离，外地人对北海楼市观望气氛浓厚。数据显示，10月份外地人风扇面积同比下降25.5%。11月，北海市房屋销售价格同比上涨4.7%，其涨幅创今年以来新低，比10月低0.3个百分点；环比下降0.2%，这是今年2月份以来该市房屋销售价格首次出现负增长。金融危机创伤最大的要数二手房，继8月和9月二手房价格出现停涨现象后，10月份又出现了负增长，其房价下跌0.5%，11月份，二手房价格也难转乾坤，下跌了0.9%。 全国面临金融危机的影响，政府对房地产出台了相应的政策。面对北海在此政策上的新政策，那些房地产的开发商各有自己的观点。他们有的说北海只有开更多的楼盘，市场就才能更活；有的说北海房价没有太大的一个退幅，房价在不断地往下跌对开发商和消费者都不是一件好事。更重要的那如何对北海市这样的宜居城市有一个统一的宣传，让更多人知道北海是一个宜居的地方。有的说北海楼市的卖点在于它的环境非常好，这是全国很多地方没办法比较的。我们目前要做的事情，就是首先要把自己的品质做好。有的说北海作为最早的沿海开放城市，交通不能仅仅保持原来的水平。北海的整个房地产市场跳跃性很大，受政策性的影响非常大。也有的说肯定没有卖不出去的房子，就看你的整个成本控制，现在购房者买房买的就是一个性价比。目前楼市的一些相关政策出台后，很多关于楼市分户走势的不同看法很多，全国上下都在出台了很多稳定楼市的措施，比如说很多地方契税-包括在南宁都在执行的是1.5%的税率，但是北海还没有动向，外来的客户都说想来北部湾看看海，也希望来挖一桶金，但实际上在来的过程中总是让他们感到失望的是-为什么这边的契税是与众不同的。北海政府出台一系列稳定楼市，保经济增长的措施实际上最大的效用就是坚定投资者和消费者的信心，在大家都坚定北海房地产市场方向是好的情况下，做好楼盘营销，给消费者带来更多实惠。这个事情我觉得这不是一个单独某个开发商的事情，这是一个整体的事情，比如需要媒体进来，各房地产商也要进来，一起配合做好。北海的房地产实际上是非常有竞争力的，但是除了宣传好北海这张城市名片外，也要练好“内功”才能更好的达到消费者的预期。2010年北海的房价，很多房地产的开发商都说不好。这可以从几个方面原因来说，第一，因为国家的整个房市的观望气候浓厚，它在整体下降之中。第二，汶川大地震后，国家对公费旅游和会议旅游有所限制，所以来北海第三，国际金融危机，对现在的消费阴影，对消费的影响比较大。就是这三点因素决定了到北海的人气很难定，北海的人气不恢复的话，北海的房子就很难卖出去，因为北海的楼市是一个典型的外销市场，75%的楼是靠外地人买，甚至百分之八九十是靠外地人买。如果没有人来，北海的楼盘怎么卖的出去，所以说从这几个点来说北海的房子今年年底到明年中旬都不太乐观。旅客人数是在短时间内是难以恢复的。总的来说，北海房地产曾经经历过92年的泡沫，现在还在恢复。今年国家发改委批准了广西北部湾经济区发展规划，北海房地产有了个新的起点。发展规划里面把北海定位为“生态城市”，是北海房地产发展的一个很好的动力，从房地产企业发展来看是件好事。北海房地产的发展和广西别的城市不大一样，北海房地产发展过程中曾经走过弯路，从近几年来看，北海房地产有两个市场：本地人市场和外地人市场。外地人购房占04年整个外销量是20%，05年到30%，07年达到了70%，2008年也有60%几。现在全国的房地产形式不是很乐观，在这个时候来讨论房地产的创新和发展，从市场规范方面来看，一个是政府层面上的规范，一个是企业自身的规范。另一个方面是营销推广问题。文 - 汉语汉字 编辑词条文，wen，从玄从爻。天地万物的信息产生出来的现象、纹路、轨迹，描绘出了阴阳二气在事物中的运行轨迹和原理。故文即为符。上古之时，符文一体。古者伏羲氏之王天下也，始画八卦，造书契，以代结绳(爻)之政，由是文籍生焉。-尚书序依类象形，故谓之文。其后形声相益，即谓之字。-说文序仓颉造书，形立谓之文，声具谓之字。-古今通论(1) 象形。甲骨文此字象纹理纵横交错形。文是汉字的一个部首。本义:花纹;纹理。(2) 同本义 figure;veins文，英语念为:text、article等，从字面意思上就可以理解为文章、文字，与古今中外的各个文学著作中出现的各种文字字形密不可分。古有甲骨文、金文、小篆等，今有宋体、楷体等，都在这一方面突出了文的重要性。古今中外，人们对于文都有自己不同的认知，从大的方面来讲，它可以用于表示一个民族的文化历史，从小的方面来说它可用于用于表示单独的一个文字，可用于表示一段话，也可用于人物的姓氏。折叠编辑本段基本字义1事物错综所造成的纹理或形象：灿若锦。2.刺画花纹：身。3记录语言的符号：字。盲。以害辞。4用文字记下来以及与之有关的：凭。艺。体。典。苑。献（指有历史价值和参考价值的图书资料）。采（a文辞、文艺方面的才华；b错杂艳丽的色彩）。5人类劳动成果的总结：化。物。6自然界的某些现象：天。水。7旧时指礼节仪式：虚。繁缛节（过多的礼节仪式）。8文华辞采，与“质”、“情”相对：质彬彬。9温和：火。静。雅。10指非军事的：职。治武功（指礼乐教化和军事功绩）。11指以古汉语为基础的书面语：552言。白间杂。12专指社会科学：科。13掩饰：过饰非。14量词，指旧时小铜钱：一不名。15姓。16 皇帝谥号，经纬天地曰文；道德博闻曰文；慈惠爱民曰文；愍民惠礼曰文；赐民爵位曰文；勤学好问曰文；博闻多见曰文；忠信接礼曰文；能定典礼曰文；经邦定誉曰文；敏而好学曰文；施而中礼曰文；修德来远曰文；刚柔相济曰文；修治班制曰文；德美才秀曰文；万邦为宪、帝德运广曰文；坚强不暴曰文；徽柔懿恭曰文；圣谟丕显曰文；化成天下曰文；纯穆不已曰文；克嗣徽音曰文；敬直慈惠曰文；与贤同升曰文；绍修圣绪曰文；声教四讫曰文。如汉文帝。折叠编辑本段字源字形字源演变与字形比较折叠编辑本段详细字义名1右图是“文”字的甲骨文图片，资料来源：徐无闻主编：甲金篆隶大字典，四川辞书出版社。1991年7月第一版。“文”字的甲骨文字绘画的像一个正面的“大人”，寓意“大象有形”、“象形”；特别放大了胸部，并在胸部画了“心”，含义是“外界客体在心里面的整体影像、整体写真、整体素描、整体速写”。许慎说文解字把“文”解释为“错画也”，意思是“对事物形象进行整体素描，笔画交错，相联相络，不可解构”，这与他说的独体为文、合体为字的话的意思是一致的。“说文解字”这个书名就表示了“文”只能“说”，而“字”则可“解”的意思。“文”是客观事物外在形象的速写，是人类进一步了解事物内在性质的基础，所以它是“字”的父母，“字”是“文”的孩子。“文”生“字”举例（以“哲”为例）：先对人手摩画，其文为“手”；又对斧子摩画，其文为“斤”。以手、斤为父母，结合、生子，其子就是“折”（手和斤各代表父母的基因）。这个“折”就是许慎所谓的“字”。“字”从宀从子，“宀”表示“独立的房子”，子在其中，有“自立门户”的意思。故“字”还能与“文”或其他“字”结合，生出新“字”来。在本例，作为字的“折”与作为文的“口”结合，就生出了新的字“哲”。2同本义 figure;veins文，错画也。象交文。今字作纹。东汉许慎说文五章以奉五色。春秋左丘明左传昭公二十五年。注：“青与赤谓之文，赤与白谓之章，白与黑谓之黼，黑与青谓之黻。”美于黼黼文章。荀子非相茵席雕文。韩非子十过织文鸟章，白旆央央。诗小雅六月斑文小鱼。明 刘基诚意伯刘文成公文集3又如：文驾（彩车）；文斑（杂色的斑纹）；文旆（有文彩的旗帜）；文绣（绣有彩色花纹的丝织品；刺花图案）；文织（有彩色花纹的丝织品）；文鳞（鱼鳞形花纹）。4字，文字（“文”，在先秦时期就有文字的意思，“字”，到了秦朝才有此意。分别讲，“文”指独体字；“字”指合体字。笼统地说，都泛指文字。） character饰以篆文。南朝宋范晔后汉书张衡传分文析字。东汉班固汉书刘歆传夫文，止戈为武。左传宣公十二年距洞数百步，有碑仆道，其文漫灭。王安石游褒禅山记文曰“天启壬戌秋日”。明 魏学洢核舟记文曰“初平山尺”。5又如：甲骨文；金文；汉文；英文；文迹（文字所记载的事迹）；文书爻（有关文字、文凭之类的卦象）；文异（文字相异）；文轨（文字和车轨）；文狱（文字狱）；文钱（钱。因钱有文字，故称）；文状（字据，军令状）；文引（通行证；路凭）；文定（定婚）。6文章（遣造的词句叫做“文”，结构段落叫做 “章”。） literary composition故说诗者不以文害辞。孟子万章上好古文。唐 韩愈师说属予作文以记之。宋 范仲淹岳阳楼记能述以文。宋 欧阳修醉翁亭记摘其诗文。清 纪昀阅微草堂笔记7又如：文价（文章的声誉）；文魔（书呆子）；文会（旧时读书人为了准备应试，在一起写文章、互相观摩的集会）；文移（旧时官府文书的代称）；文雄（擅长写文章的大作家）；文意（文章的旨趣）；文义（文章的义理）；文情（文章的词句和情思）；本文（所指的这篇文章）；作文（写文章；学习练习所写的文章）；文魁（文章魁首）；文价（文章的声价）；文什（文章与诗篇）。8美德；文德 virtue圣云继之神，神乃用文治。杜牧感怀诗一首9又如：文丈（对才高德韶的老者的敬称）；文母（文德之母）；文武（文德与武功）；文命（文德教命）；文惠（文德恩惠）；文德（写文章的道德）；文薄（谓文德浅薄）；文昭（文德昭著）。10.文才；才华。亦谓有文才，有才华 literary talent而文采不表于后世也。汉 司马迁报任安书11又如：文业（才学）；文英（文才出众的人）；文采风流（横溢的才华与潇洒的风度）；文郎（有才华的青少年）；文彦（有文才德行的人）；文通残锦（比喻剩下不多的才华）。12文献，经典；韵文 document;classics;verse儒以文乱法。韩非子五蠹言必遵修旧文而不穿凿。说文解字叙13辞词句。亦指文字记载 writings;record。如：文几（旧时书信中开头常用的套语。意为将书信呈献于几前）；文倒（文句颠倒）；文过其实（文辞浮夸，不切实际）；文义（文辞）；文辞（言词动听的辞令）；文绣（辞藻华丽）。14自然界的某些现象 natural phenomenon经纬天地曰文。左传昭公二十八年15又如：天文；地文；水文；文象（日月星辰变化的迹象）；文曜（指日月星辰；文星）；文昌（星座名）。16文治；文事；文职。与“武”相对。 achievements in culture and education；civilian post文能取胜。史记平原君虞卿列传文不能取胜。文武并用。唐 魏征谏太宗十思疏精神折冲于千里，文武为宪于万邦。明袁可立晋秩兵部右侍郎诰17又如：文臣，文吏（文职官吏）；文席（教书先生的几席）；文品（文官的品阶）；文帅（文职官员出任或兼领统帅）；文烈（文治显赫）；文员（文职吏员）；文阶（文职官阶）；文道（文治之道）；文业（文事）；文僚（文职官吏）。18法令条文 articles of decree而刀笔吏专深文巧诋，陷人于罪。史记汲黯列传19又如：文劾（根据律令弹劾）；文法吏（通晓法令、执法严峻的官吏）；文丈（规矩；制度）；文移（官府文书）；文牓（布告；文告）；文宪（礼法；法制）。20文言。古代散文文体之一；别于白话的古汉语书面语 literary language。如：半文半白；文语；文白（文言文和白话文）。21文教；礼节仪式 rites则修文德。论语季氏22又如：文丈(崇尚礼文仪节)；文俗(拘守礼法而安于习俗)；文致(指礼乐)；文貌(礼文仪节)；文绪（文教礼乐之事）；文仪(礼节仪式)23指表现形式；外表 form;appearance。如：文服(表面服从)；文榜(告示、布告之类)；文诰(诰令)24指鼓乐，泛指曲调 music;tune。如：文曲(指乐曲)；文始(舞乐名)25谥号，谥法：勤学好问叫文 study deligently何以谓之文。论语是以谓之文。26姓动1在肌肤上刺画花纹或图案 tatto (the skin)被发文身。礼记王制。注：“谓其肌，以丹青涅之。”文绣有恒。礼记月令2又如：文笔匠(在人身上刺花