重庆渝中区大溪沟项目前期策划43p.ppt

,目录contents,宏观市场分析,重庆概况,区域概况,宏观经济分析,房地产市场分析,part 1,重庆概况,重 庆 中国西部唯一的直辖市,中国最年轻的直辖市，西部最有发展潜力的城市 ， 城乡统筹特大型城市，长江上游地区经济中心，西南地区综合交通枢纽和现代制造业基地。全市人口 3200 万，面积为 8.24 万平方公里，下辖 40 个行政区县。,“长江上游地区综合交通枢纽和国际贸易大通道,内陆出口加工基地和扩大对外开放 的先行区,国家重要的现代制造业基地,长江上游科技创新中心和科研成果产业化基地等,长江上游生态文明示范区,统筹城乡综合配套改革试验区”,摘自“国发3 号文件”,城市地位,区域地位,渝中区是重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，拥有3000多年悠久历史，是巴渝文化、抗战文化、红岩文化的发祥地，是重庆文化的“根”和“源”。其地处长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，山水相依，水天相映。全区水陆域面积23.71平方公里，其中陆地面积18.54平方公里，辖12个街道办事处、76个社区居委会，户籍人口60万，常住人口70 万，日均流动人口30万人次左右。,渝中区是重庆的金融中心。 渝中区是重庆的商贸中心。 渝中区是重庆的信息中心。 渝中区是重庆的文化中心。 渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客远交通枢纽。,区域交通,区位优越 城市交通要道，通达东西南北各区域全面连接。 交通便利 临街轨道交通站，215、265、421路公交连接。四通八达。,区域规划,渝中区加快提升板块价值，打造“全域发展”新格局。 全力打造“一极三区一带”新内涵。 一极引领、三区联动、高点定位、重点推进、多点支撑”的板块发展新格局,做强解放碑cbd发展极。 做精东部开放门户。 做特中部活力枢纽。 做大西部都市新核。 做靓两江滨江带。,一极,三区,一带,人口分析,2010年，渝中区户籍人口57万，居重庆市主城区第七位；常住人口63万，居重庆市主城区第八位， 渝中区城镇化率排名第一位的，达到100%城镇化率；,总人口数值单位：万人 数据来源：2011年重庆市统计年鉴,人均gdp分析,数值单位：万元 数据来源：2011年重庆市统计年鉴,2010年，重庆市全市全年生产总值达到79255800万元，主城九区九龙坡区全年生产总值排名居于首位，达到5895846万元，而北碚区、巴南区等则相对靠后，居于第8位和第9位； 人均gdp，渝中区达到96582元，居于重庆首位，其次为大渡口区以及九龙坡区，分别为74805元以及71691元。,重庆房地产发展分析,面积单位：平方米 金额单位：万元 数据来源：2011年重庆市统计年鉴,2010年，重庆市全市固定资产投资总额达到69347966万元，其中房地产投资总额为16202571万元，占比为23.36%； 其中，主城九区房地产开发投资额为11114926元，占全市开发总额的68.6%，占据了过半的比例，渝中区开发投资额为1054933万元，居于主城区第5位； 渝中区销售面积达到了982672，占主城九区总面积的4.88%，销售额则达到了722475元，占主城九区总额的6.24%。,重庆房地产发展历程,重庆市房地产建设情况,2011年重庆市房地产建设情况,2011年1-11月，重庆市商品房施工面积19740.0万平方米，增长23.8%，其中，住宅施工面积15474.3万平方米，增长20.3%。 2011年1-11月，全市商品房新开工面积6052.8万平方米，增长13.1%，较1-10月回落2.1%，其中住宅4644.2万平方米，增长2.1%，较1-10月回落2.4%。 商品房竣工面积2456.5万平方米，增长31.2%，较1-10月加快6.4%，其中住宅竣工面积2006.7万平方米，增长26.5%，较1-10月加快6.8%, 数据来源：重庆网上房地产,商品房批售情况,2011年全年重庆主城区取得预售许可证的商品房面积为2090.13万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、经适房及集资建房），环比下降0.12%。其中，商品住宅批准预售面积1725.5万平方米，环比下降2.60%。,重庆主城区近年批准预售量对比 （单位：万平方米）, 数据来源：重庆网上房地产,主城区总批售量,商品房批售情况,2011年主城各区批售面积比较, 数据来源：重庆网上房地产,主城各区商品房供应情况, 数据来源：重庆网上房地产,2011年主城各区商品房供应情况,2011 年重庆主城区共有561 个项目（含组团）推出约10.6 万套商品住宅，新增供应量为984 万平方米左右。与2010 年相比，供应套数和供应量分别减少22212 套和178.8 万平方米，降幅较为明显，同比下降17.3%和15.4%。,主城各区商品房供应情况,2011年商品房物业形态分析,在2011年批准预售的商品住宅中，高层、小高层产品占比达90.87%，仍然为市场新增供应的主导产品，别墅产品的批售量略增，2011年全年批售量78.74万平方米，首次超过花园洋房批售量，占比达到4.61%。,主城各区商品房供应情况,2011年商品房物业形态分析,2011年重庆主城区商品住宅的供应房型格局基本无变化，仍然以两房和三房为主，大户型供应微增 小户型供应略减。,房地产成交分析,2011年商品房成交量,2011 年重庆主城区商品房共成交约16.98万套，成交面积约1522万平方米，成交量比2010年下降近500 万平方米，降幅达到24.43%。2011年商品房成交量大幅下滑，创2007年以来的五年新低，甚至低于金融危机的2008年。,房地产成交分析,2011年商品房成交均价,2011 年主城区商品房成交均价持续上涨，全年商品房成交建筑面积均价为6871元/平方米，创历史新高，与2010 年全年水平相比，每平方米均价上涨了1128元，涨幅达到19.64%。,小结,重庆市中国最年轻的直辖市，是西部最有发展潜力的城市。 渝中区是重庆市金融、贸易、文化和信息的中心。 渝中区户籍人口57万，居重庆市主城区第七位；常住人口63万，居重庆市主城区第八位，城镇化率已达100%，居全市第一。 渝中区人均gdp达到96582元，居于重庆首位。 渝中区销售面积达到了982672，占主城九区总面积的4.88%，销售额则达到了722475元，占主城九区总额的6.24%。 受政策影响成交量降幅虽达24.43%，但成交均价涨幅达19.64%。 商品房供应仍以高层两房和三房为主。,竞争对手分析,part 3,重庆主城区滨江路分布情况,区域内竞争对手分析,嘉滨路江景住宅分布,嘉滨路受解放碑商圈影响，沿线分布洪崖洞、魁星楼、两江丽景酒店等中高档商务配套型商业，是较兴旺的滨江路之一。,区域内竞争对手分析,重庆“名流公馆”位于重庆市渝中区曾家岩片区，规划用地面积51650，南北长约110米，东西宽约466米。项目东临上清寺,西临大溪沟,南临中山四路，距重庆市委市政府一路之隔，北临嘉滨路和嘉陵江。本项目处在重庆市渝中半岛的城市原始核心区，周边文化、历史氛围浓厚，周公馆、戴笠公馆、桂园等特色文化建筑分布其中,轻轨曾家岩枢纽站也设在此地。不可复制的地脉资源和良好的交通优势十分明显。,名流公馆,区域内竞争对手分析,名流公馆一期5号楼标准层5c户型2室2厅1卫1厨 63.25,名流公馆一期4号楼标准层4c户型2室2厅1卫1厨 65.09,户型配比：东区39-89（一房到三房） 西区90-150（三房、四房）,区域内竞争对手分析,协信公馆位于黄花园大桥南桥头上端地块。总建筑面积24794，建设用地面积156480。由于渝中半岛及两江四岸规划特殊性，目前成为渝中区域唯一通过审批的超高层标志性住宅建筑群。,1号楼为49层纯住宅，4梯5户，270江景 2号楼精装修，41层纯住宅，4梯6户，顶层3层为商务会所 3号楼清水房，4梯6户 4号楼27层酒店公寓+临街商业,协信公馆,区域内竞争对手分析,户型配比：,区域外竞争对手分析,南滨路江景住宅分布,南滨路南起美堤雅城，北至美心长江风景区（洋人街），沿江长约25公里。整个南岸滨江路分三段，中段从长江大桥南桥头到朝天门大桥南桥头，以商业服务、写字楼办公、文化娱乐及休闲功能为主，是观渝中半岛、江北嘴风貌最佳的滨江段，土地价值最高。,区域外竞争对手分析,龙湖郦江,位于重庆南区cbd核心板块，由滨江电梯花园洋房、高层townhouse（龙湖首次创新小户跃层）、江景精装高层、全江景楼王以及水岸商业长滩等业态共同组成，住宅面积从68-185，从而满足多样的客户需求，丰富的滨江建筑将满溢着闲适与浪漫的水岸生活静然诠释。,楼栋特征 6+1电梯花园洋房：标准层2户/层，一梯两户； 高town：3梯8户 板楼：标准层2户/层，2梯 两户楼王：标准层4户/层，两梯四户,区域外竞争对手分析,户型配比（面积单位）,户型配比：,区域外竞争对手分析,阳光100国际新城,注：各层价格差约100元/平方米，2009年6月交房。,物业类型：高层，毛坯 产品用途：商住公寓 花园洋房 建筑面积：120.00万平米 开发商：重庆渝能壹佰房地产开发有限公司,区域外竞争对手分析,北滨路江景住宅分布,北滨路以江北嘴cbd的寰宇天下，招商江湾城、北滨壹号等为龙头的高端及中高端江景住宅聚集。是重庆新兴且发展迅速的滨江路。,区域外竞争对手分析,珠江太阳城,珠江太阳城位于江北区刘家台，黄花园大桥北桥头，紧临江北滨江路。总占地面积22.5公顷，总建筑面积100万平方米，规划居住人口1.8万，综合容积率3.86；由37幢中高层住宅及商业建筑群组成的大型复合滨江社区，依托得天独厚的地理环境，将地形、地貌之美于一身。,区域外竞争对手分析,价格区间在50008000元/平方米，江景房均价在8000元/平方米，非江景房低层特价5000元/平方米，加层差价为30 50元/平方米。交房时间09年5月。,楼盘情况,区域外竞争对手分析,3室2厅2卫，110.39平米,2室2厅2卫，81.33平米,主力户型,区域外竞争对手分析,珠江太阳城捌零公馆,珠江太阳城捌零公馆既是政府近年来重点发展的区域之一，也是重庆整体生活圈北移发展的重心，珠江太阳城捌零公馆身处渝中cbd、江北步行街以及建设中的江北城未来cbd三大核心区域交汇之处，成为城市公转的核心力量。,区域外竞争对手分析,主力户型,3室2厅1卫1厨 71.25,3室2厅1卫1厨 77.33,区域外竞争对手分析,龙湖春森彼岸位于重庆北滨路，紧邻江北嘴cbd。由高层、小高层、商业与一栋集写字楼与酒店为主的超高层组成。,龙湖春森彼岸,区域外竞争对手分析,单层价格差约100元/平方米，交房时间为2009年10月30号。,楼盘情况,区域外竞争对手分析,主力户型,3室2厅2卫，120.00平米,4室2厅3卫1厨 142.00,区域外竞争对手分析,紫御江山,紫御江山雄踞重庆两江新区金融核心江北嘴cbd,共分四期开发，占地约325亩，总建筑面积88万方。项目享得天独厚的两江交汇景观、背山面水，坐拥江山自然景观、城市景观资源，依特色坡地地形打造以洋房、高层和超高层为主体的城市豪宅百万生活大盘。,区域外竞争对手分析,主力户型,3室2厅2卫1厨 120