天麓广场营销推广方案 2012-35页.ppt

,天麓广场营销推广方案,2012-2-11,企业目标和项目目标,企业目标,目标：项目成功运营，打响地产企业品牌。 建立市场口碑，实现企业可持续发展。,项目目标,目标：开发与销售循序快速进行，实现项目利润最大化， 争取年内售罄。,第一部分 上犹县市场分析 第二部分 项目分析及客户定位 第三部分 营销推广策略和安排,目 录,第一部： 上犹县市场分析,上犹县城市发展规划 宏观政策 上犹市场统计,上犹县城市发展规划, “十一五”时期，全县上下坚持以科学发展观为指导，全面落实国家一系列方针政策，大力实施“融入主城区，打造后花园，建设新上犹”发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业农村现代化，较好地完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务，为“十二五”发展奠定了坚实基础。 本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。 规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里 本规划的期限为20092030年，其中2009年2015年近期， 2016年2020年为中期， 2021年2030年为远期。 经济发展目标：到2015年，全县gdp达到57.5亿元，三次产业结构调整为20:45:35；到2020年，全县gdp突破92亿元，三次产业结构调整为15:45:40。到2030年，全县gdp突破240亿元，三次产业结构调整为12:40:48。县域总人口在37万左右，城镇化水平65%左右，主城区内城镇人口控制在15万人左右。,上犹县城市发展规划,宏观政策,2011年行业政策三驾马车：1、加大保障房供应， 2、重点城市限购， 3、第三套住房停贷。 政策的主要方向是打击房地产市场的住宅投机投资。,由于住宅投机投资的需求被抑制，通货膨胀下货币贬值的预期加重。,调控利剑直指住宅市场,宏观政策,回收流动性，客户用于投资的货币更少； 减少开发贷款，开发商必须有更多的自筹资金； 控制外资流入和信托，开发企业融资渠道更窄； 加息，增加企业和客户双重投资成本。,主要表现,紧缩的货币政策对地产影响在所难免,赣州市场监管主要限制营销推广手段，商业开发项目同属监管之列,宏观政策,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售住宅存量统计,注：1.本表为普宅类产品存量计算，不含别墅类产品 2.总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅,上犹市场小结,区域内市场呈现如下特点： 多层34003600元为区域内主流价格；电梯房3400-3600（内陆），4200-4400元（临江）为区域内主流价格。 容积率普遍在2.0以上居多，建筑形态多以多层居多、小高层偏少为特点。 主流户型多层以100-130 三房为主，100 以内二房单位均有不俗表现。与之相反，140 以上产品消化速度均较缓慢。小高层体量不大，成交量少，临江小高层普遍看好。,第二部： 项目分析及定位,地理区位 片区配套 地块资源 四周环境 户型分析,客户定位,地理区位,关键词：上犹二中 重点中学,本项目,本项目位于上犹 东山大道，是老 城区的延伸，与 老城区享有同等 的地位 本项目与重点中 学-上犹二中仅一 墙之隔 项目位于老城区 的未来核心区域； 项目至新区车程 只需10-15分钟,片区配套,上犹三小,人民医院,项目,住宅小区,事业单位 办公区域,商业街、人民广场,项目处在的老城区配套完善，将于新区抗衡,地块资源,上犹二中,关键词：学区物业、市政型物业,四周环境,【地形地貌】 方正、平坦、便于整体规划；,【四至环境】 1、东面：为山体，尚未开发建设，还是未知数； 2、西面：为东山大道，已建成通车； 3、南面：为山体和树林，尚未建设，日后将有施工污染； 4、北面邻：为二中，仅一墙之隔； 项目门口为市政道路联通全城，项目可达性强。,关键词：面积大小适中 部分户型不够通透 可选择户型不多 户型方正实用,户型分析,优势 1、项目与上犹重点中学仅一墙之隔，具有学区优势； 2、本项目是老城区的延伸区域，具有同样的地位； 3、与裕禧项目联合可打造为上犹的品牌大盘； 4、项目为多层、小户型为主，符合市场需求； 5、该区域未来很大的发展潜力，将于新区抗衡。 劣势 1、项目可选择的的户型太少了，基本都两房； 2、目前该区域居住的很少，是一块新规划的区域； 3、目前市场上有部分在售的优质楼盘，产品竞争大；,优劣势分析,生活的品位 成熟的生活氛围 后代教育 楼盘的综合素质 升值潜力 物超所值,优美的公园惬意生活 成熟商业配套，交通便捷 小学、中学 强强联手的鼎力之作 上犹中心区域 性价比超强的产品,客户定位,年龄：2540岁 家庭人口：25人 年薪：812万 主要人群： 政府公务员 企业白领 教师 各企业机关的中偏高层管理 各类专业技术骨干,第三部： 营销推广策略及安排,营销推广策略 营销推广安排 ,让客户 知道,让客户 认可,让客户 购买,让客户 叫好,如何让消费者知道？ 形象定位 媒体推广 活动推广,如何让消费者认可？ 项目展示 现场服务 客户体验,如何让消费者购买？ 价格策略 推售策略,如何让消费者叫好？ 业主口碑 业内口碑 市场口碑,核心关键：推广上包装、销售现场展示、将项目价值点植入目标客户的心理。,项目总攻略,营销推广三“点”一“线”策略：,活动营销,数据库营销,体验营销,新闻传播,顶级园林展示,售楼处包装,事件活动营销,销售节点活动营销,工程节点活动营销,户外广告选择,物业发展建议,样板房展示生活情景,硬件局部亮点,今鹰会员客户,项目总攻略,来访、来电客户,户外展示 售楼部展示 沙盘展示 置业顾问展示 工地围墙展示 宣传片展示 。,树立 形象,客户 积累,价格 制定,开盘 选房,销售 中期,尾盘 处理,以展示推广为主线，抓住各种密集蓄客时机 以各种营销活动作为聚客与筛客工具，确保蓄客量 完成销售目标，稳妥入市，快速销售,整体推售策略,扩大外部客户方式：（1）户外宣传；（2）短信释放产品价值点；（3）活动邀约； 初期a类及以上客户：定期电话回访，活动邀约，持续跟进和关系维护；,客户储备情况检视,结合初步客户储备情况的结果，进行储客情况检视。,2012年5月开盘，应检视目标：a类客户300个 总结议题： 1、是否已达到中