中地行2010海口西海岸三十三界项目沟通方案104p.ppt

西海岸三十三界项目 沟通方案,二一年九月,项目价值提升建议,3,市场简析与项目理解,项目销售思路,目录,中地行合作方式,政策与市场解读,part 1,part 2,part 3,part 4,part 5,part 6,中地行简介,政策与市场解读,part 1,宏观政策解读,截止2010年8月，中央就房地产市场调控出台了20余个相关政策,2010年1-8月份国家房产宏观调控政策,最新出台国家房产宏观调控政策,宏观政策解读,9 月13 日，在天津举办的2010世界经济夏季达沃斯论坛上，温家宝总理强调，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。 9 月27 日，国土资源部、住房和城乡建设部发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知指出：统一思想，加强部门协调配合；强化住房用地和住房建设的年度计划管理；加快推进住房用地供应和建设项目的审批；严格住房建设用地出让管理；加强对住房用地供地和建设的监管；加大违法违规行为清理查处力度。通知中强调加大对保障性住房的土地供应 9 月29 日，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。,温家宝：稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。,国土资源部住房和城乡建设部：进一步加强房地产用地和建设管理,央行、银监会：关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,宏观政策解读,海南省地方调控政策,宏观政策解读,加大房地产市场供给、抑制不合理需求，是当前调控政策的重点。 全国房地产市场持续升温招致更进一步调控政策接踵而至。 深化落实“新国十条”，加大落实力度仍是当前的中心任务未来调控政策的走向房价调控不可避免。,中地行观点：,海南政府在海南楼市降温的市场态势下，出台的限购政策对海南房地产楼市的影响极大，一方面规范了海南的房地产市场，另一方面打压了海南房地产投资客的投资需求。,全国房地产市场走势,宏观市场解读,宏观市场解读,1-9月中国105个城市土地市场交易情况,月度供应量,1-9月全国105城市土地,住宅用地供应量逐渐趋稳，1-9月全国105 个城市住宅用地累计供应量同比增加58%,月度成交量,1-9月全国105城市土地,成交量自4月起开始低位徘徊，但1-9 月全国105个城市住宅用地累计成交量同比增加47%,自4月起，土地市场推出量同比增幅均保持在60%以下，7月以后，则维持在10%范围以内。9月，全国105个城市共推出住宅用地3509.8万平方米，环比增加22%，同比增幅则仅4%。,自4月起，土地市场成交量同比增幅均保持在50%以下，8、9两个月更出现同比负增长的现象。9月，全国105个城市共成交住宅用地2177.7 万平方米，环比增加16%，同比则下降18%，成交量远低于上年同期水平。,宏观市场解读,1-9月中国105个城市土地市场交易情况,新政的冲击和长时间的政策空转激发的逆势抄底心理给土地市场交易增加了诸多不确定性因素，也为 市场各方提供了相当的博弈空间，从而导致2010 年各月楼面均价水平出现一系列波动，从而形成“ w 形”的“双谷底”走势。重缺乏连续性、,从同比变化来看，2010 年1-9 月各月同比增量呈现出一种明显的下降趋势，同时也呈现出一种类似于“w 形”的“双谷底”走势，谷底同样是4月和7月。九月房市开始普遍回暖,宏观市场解读,1-9月中国105个城市住宅市场销售情况,9月初以来商品住宅销售面积明显回升。这表明在新政出台导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动，市场积累了一定量的需求需要释放，因此导致交易量的回升,市场交易量明显回升的情况下，一线无大幅度上涨，而表现为平稳态势。说明调控政策在其中起着重要的制衡作用。,2010年1-9月一线城市商品住宅销售情况,2010年1-9月一线城市商品住宅价格情况,宏观市场解读,2010年1-9月全国105个城市土地市场交易表（部分主要城市）,小节：从表中可得一线城市中绝大比例的住宅土地推出量远高于成交量，二三线城市成交率高过一线城市，但整个市场态势较低迷；销售情况呈w,九月以后市场整体回暖，态势看好；销售价格二三线城市交易量明显回升后，又出现缩量现象，表明二三仍处于不稳定中。,二、三线城市商品住宅成交量有所上升，但并未出现大幅度上升的局面，仍属正常范围。商品住宅市场的销售表明，房地产市场仍在调整中，但是，地价不断上涨，房价上涨预期增大。,2010年5-9月二三线城市销售面积环比增长率,宏观市场解读,中地行观点：,至2010年受国家调控新政的影响，1-8月全国重点城市房地产市场虽土地交易量上升，但商品住宅交易量明显下降，楼面住宅均价浮动率较大。,受救市新政的影响，全国房地产市场自09年始，市场量价齐升，疯狂反弹。,新政出台后，导致人们普遍观望、市场冷却一段时间后，价格出现一定松动。在市场积累了一定量的需求需要释放，因此交易量回升。 9月初以来全国重点城市商品住宅销售面积、销售量明显回升。受新政的制衡，一线主要城市价格无明显提升。,受新政的影响和房地产市场的调整，未来市场走势将在土地交易量和土地成本增加的双压下，出现供大于求，房价 上涨的新局面。,海口市场解读,海南房地产市场已经过一个周期的发展： 88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫 93年宏观调控后，94年滑入低谷 97、98年开始复苏 01、02年开始起步发展 04年，房地产总开发量 达400万平米，其中60是烂尾楼改造。海南房地产市场再次进入稳定发展时期 08年，成交均价已回复到历史高位水平，09年上半年，均价突破5000关口,发展周期,09年后海口房地产市场经过发展周期的低谷及复期， 海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升。,海口市场解读,发展周期,09年年底海口房价在5000元左右 10年初海口房地产市场响应建设国际旅游岛号召，房价出现大幅度攀升 10年4月海口房地产受国家调控影响价格由8500均价跌落至6000左右 10年4月，海口房地产市场开始回暖，至5月恢复2月均价8500水平 10年5月，海口房地产市场开始出现较大波动，至8月初 10年9月-10月，海口市房地产价格出现回暖,2010年，海口房地产市场经历了金九银十，和全国房地产市场回暖的趋势，价格趋于稳定。将在淡市中迎来海南传统的销售旺季,09年10月-10年10月海口房地产走势图,海口市场解读,整体市场,以岛外客户为主的西海岸片区聚集了大量一线品牌开发商的大规模项目。,富力、中原等大型地产商纷纷到海口考察，有意大规模拿地。,以岛外客户为主的东海岸片区仅有鲁能独挑大梁。,异地二线品牌开发商主要集中在海甸岛片区。,首创 4000多亩,联华1600亩,万科 浪琴湾,长信,泰达比华利山庄,新世界美丽沙,宝安 江南城,万隆 新埠岛,鲁能海蓝椰风,新建桥荣域,西海岸价格层级将会被进一步提升，作为海口最顶级的富人区；海甸岛的区域价值将会进一步提升；,三亚和海口价格的拉开将会赋予海口市场更大的生存空间；,异地品牌开发商的进驻，显示了对海口市场预期信心的增强，将会显著提升海口房地产市场成熟度与品质，拓宽市场空间；,海口市场解读,09-10年海口房地产市场价格压力得到释放、市场量价齐升，岛外购房比例继续上升,岛内外购房群体图,整体市场,海口市场解读,近期土地市场,海南近期各市县部分土地出让信息一览表,随着国际旅游岛政策的颁布，海南的土地市场逐渐升温，公开拍卖土地价格上涨较快，且优质土地资源相对较少。 就海南岛整体而言，东部海岸线纵深1公里已经基本没有国有挂牌出让用地，只有民间公司有部分区域有地块做土地转让或股权转让。且海南国际旅游岛建设发展规划纲要当中规定，海岸线200米范围内既有建筑物不得扩建。西线的土地资源储备较大，但一线海景地块也都表现出相当程度的紧俏。 综上所述，海南一线海景地块将非常稀缺，特别是海景和沙滩资源更为优越的东部海岸线。,海口市场解读,住宅市场,海口成交量最大的城市，2010年2月全市成交量大幅下降39%,2010年2月海口全市均价8619元/m2，环比上升34，成交面积27万，环比下降39，市场整体明显处于有价无市的状态。,2010年3月海南楼市提前进入淡季,政策出台严控楼市条款严厉遏制疯涨,海口市场解读,住宅市场,海口市场解读,住宅市场,4.15新政出台，海南“严寒”淡季提前降至,由于市场的观望情绪进一步浓郁，投资者对于海南房产的投资将出现一定时间段的断层； 自住改善型购买者的购买欲望将被一定的抑制； 发展商对客户群的定位需求跃升一级，寻找较之前更为高端的客户，以求减少购买方式上的阻碍；,海南惯性销售淡季的来临之际，在“新政”的催化作用下，造成“更淡、更早”的形象。,2010年5月-7月市场处于持续低迷期,海口市场解读,住宅市场,从上述数据可见，5-7月无论供应量及成交量均处于较低水平,2010年8月份市场开始回暖,海口市场解读,住宅市场,8 月海口市商品住宅供应量19.88 万平方米，同比下降18.91%，环比上升287.61%； 商品住宅成交量4 万平方米，同比下降81.21%，环比上升14.77%，商品住宅成交均 价6940 元/平方米。,8月商品住宅供求比为1：0.2，成交量小于供应量，明显供大于求,市场简析与项目理解,part 2,part 2: 市场简析与项目理解,片区规划,中强、西拓、东优、南控 旅游区布局构建“三带、一轴、一中心”结构 三带”指西海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景观旅游带;“一轴”指南渡江城市水系旅游轴;“一中心”指都市旅游区，海口商务中心区、海口旧城历史文化街区及府城格局保护区。,市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；西海岸已成为海口重点发展的新区；,海口西海岸 南依滨海大道，北靠临琼州海峡，西靠粤海大道，东至规划路 距离海口中心区域18公里左右，是海口未来重点发展区域，海景资源丰富，未来规划前景看好。,本案,项目位置,part 2: 市场简析与项目理解,各板块产品总结市中心区域产品以公寓为主，别墅产品多集中在沿海区域,part 2: 市场简析与项目理解,市场 格局,1夏威夷海岸 2美锦熙海 3万科浪琴湾 4泰达天海国际 5城市海岸3期 6紫园 7荣域 8鲁能海蓝椰风,主要个案分布,竞争个案主要分布在西海岸、东海岸和海甸岛海岸沿线,part 2: 市场简析与项目理解,针对本项目别墅产品西海岸沿线、一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案,竞争个案样本选取,从竞争个案后续供应量情况来看，整体市场的后续短期供应少，市场竞争激烈，本项目需由内至外提升项目品质及形象，提高市场竞争力。,part 2: 市场简析与项目理解,直接竞争项目分析,从样本个案产品与价格体系来看，充分利用本项目一线海景资源，通过提升项目品质及包装，把项目打造成顶级楼盘，则可获取超高溢价。,万科浪琴湾和泰达天海国际离本案较近且同为一线海景参考意义大，夏威夷海岸作为区域内的知名楼盘是本案的目标,part 2: 市场简析与项目理解,直接竞争对手万科浪琴湾,优势：良好的地理位置，有海景、河景的双重景观，2.5公里海岸线。开发商实力、品质过硬，户型设计科学合理。 劣势：总价高。,part 2: 市场简析与项目理解,立体多层式的园林景观,园林雕塑东南亚风格元素,特色风情庭院,别墅立面效果丰富，层次感强,part 2: 市场简析与项目理解,直接竞争对手泰达天海国际,优势：开发商品牌实力较强，岛屿式布局，中等面积独栋别墅产品，总价低。 劣势：比华利山庄曾出现过问题，有一定负面影响。,part 2: 市场简析与项目理解,园林层次感强,风情化社区,建筑立面有丰富,part 2: 市场简析与项目理解,间接竞争对手鲁能海蓝椰风,优势：开发商资金实力雄厚，品牌号召力强；纯别墅大社区。 劣势：片区影响力弱于西海岸。,part 2: 市场简析与项目理解,万科浪琴湾对本案借鉴意义在于自身产品的特点、海景的充分利用、价格标准，鲁能海蓝椰风值得借鉴的是其营销表现力。,竞争案例解读,part 2: 市场简析与项目理解,中地行观点：,至今年年底来看整体西海岸片区独立别墅可售体量较少， 大量新品独立别墅将在2011年下半年左右推出。,由于受到上半年房价高涨的影响，目前大量一线海景别墅 与目标客户群体需求有所脱节，因此海景房有待升级。,part 2: 市场简析与项目理解,本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的高端楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机，本项目有极大的价格成长空间。,优势（strength ）:,海景资源优越，户户带泳池设计，堪比一线海景房： 二楼即可望海，户户带泳池设计，充分体现国际旅游带休闲度假概念。,纯大别墅社区，圈层纯粹： 33套全部为600平米以上大别墅社区，客户圈层纯粹。,有优越的海景景观资源和配套， 但于周边项目比，绝对竞争力不突出， 核心竞争力仍需整合、提炼。,项目swot分析,西海岸整体发展及政府规划优势： 紧邻滨海大道，交通便捷，周边有喜来登、凯莱、游艇会等五星级酒店林立，配套丰富。,part 2: 市场简析与项目理解,小区私密性较差： 无论是小区与滨海大道的私密性，或是小区别墅之间的私密性均较差。,规模较小，难以营造大社区内部景观效果： 项目占地较小，也仅有33席，很难营造内部园林景观的效果。,在现有的基础上，需要进行部分细节的改造，扬长避短，突出产品亮点，规避缺陷。,项目swot分析,劣势（weakness ）：,景观缺乏相应特色： 由于本案产品在规划在项目整体涨价前，因此以目前产品来看与 全国同价位的产品在景观上缺乏一定的个性。,part 2: 市场简析与项目理解,海南传统旺季到来： 按现有时间节点，项目可赶在海南传统旺季到来时公开发售。,现楼销售，展示效果好： 项目已是现楼，并能提供三辆宾利车接送客户，展示效果非常好。,需利用现有的资源，抓住时机，争取在旺季到来时公开推售。,项目swot分析,机会（opportunity） ：,part 2: 市场简析与项目理解,新政的持续以及后续可能出现的新措施： 新政已初具成效，但大中城市房价近期出现略微涨幅，或将出现颁布新措施，持续抑制房价。,周边后起产品将陆续出街： 周边泰达天海国际等大盘的竞争。,强调品质，突出亮点，避免同质化竞争，同时在逆市中迎流而上。,项目swot分析,威胁（threat ）：,part 2: 市场简析与项目理解,西海岸客群分析户籍分析,从目前西海岸购买人群区域来看，公寓房主要以东、西北及长三角区域及北京区域。 别墅类产品主要以经济较发达的区域为主。例如北京、上海等地。港、澳、台区域 客户占整个西海岸区域客户比重不高。,part 2: 市场简析与项目理解,西海岸客群分析职业分析,从购买人群职业来看，主要以企业主为主，由于海口与三亚区域有所区别，因此影视明星在区域所占比重相对较低。,part 2 : 市场简析与项目理解,西海岸客群分析购买动机分析,从购买动机来看，主要还是考虑到以投资、度假为主。相对自住的比重低。 而随着产品提升，商务需求也随着上升。,part 2: 市场简析与项目理解,目标客户总群体定位,将目标消费群体的特质进行归纳提炼，形成本案的主力客源定位如下：,功成名就、收入丰厚的上层建筑,通常根据社会人群的收入、消费习惯、经济地位等，可将他们划分为五个层次：,part 2: 市场简析与项目理解,隐性顶层,富豪阶层,中产阶级上层,中产阶级中层,中产阶级下层,普罗大众,其他省市 北京山西上海江浙等地,海南,海口,西海岸,华南片区,海口,市场驱动力,区域级竞争 市层客群,品牌发展战略,城市级竞争 全国客群,需求吸纳力,客户界定,part 2: 市场简析与项目理解,以投资倾向为主导的人群素描 身份地位： 以专业地产投资客、奢侈品收藏人士、外籍买家为主，另含部分外省市机构以对外窗口的目的购买。 本地和外地的高收入人群。,客户界定,part 2: 市场简析与项目理解,职业：大型企业、私营企业、富商巨贾、影视红星、政坛名流 年龄：3560岁为主 支付能力：个人月收入30万元以上，家庭年收入600万元以上 置业用途：投资型客户为主 置业次数：多次置业 客户来源：全国经济较发达地区为主及港澳休闲渡假客户为辅 基本特征：心智成熟、有物质基础，对精神生活有追求阅历和经验，让他不再为表面的、虚哗的东西轻易打动，他能够穿透外表注重事物内在的品质，并为真正的品质所打动，对细节注重程度较高。,客户界定,独立别墅物业面向的客户群体,part 2: 市场简析与项目理解,项目定位,22公里致美海岸 ，33席别墅藏品,备注： 通过22公里突出西海岸线的稀缺， 通过33个来突出产品在区域里的资源稀缺性。,part 2: 市场简析与项目理解,项目价值提升建议,part3,从周边个案产品与本案产品相比较而言，本案别墅产品在园林景观 方面缺少产品鲜明个性和豪宅的品质感，同时细节部分处理较为粗略。,建议： 从产品居住舒适性入手，在景观上进行柔化。使环境更具居住舒适 性，从而使产品价值能够得以提升，从而产生溢价。,中地行观点：,part3 : 项目价值提升建议,从目前本案产品景观设计而言，有以下几方面缺陷： 问题1：园林景观缺少产品鲜明个性。 问题2：没能很好利用有限的空间打造一个浓郁的居住氛围 问题3：局部细节部分处理过于粗略 问题4：核心区景观没能体现品质 问题5：业主居住私秘性太差,总结：由于本案小区规模较小，在景观方面打造必须充分考虑到空间小、 规模小的特点。因此如何打造一个较有个性化的生活空间对本案产品 在区域内脱颖而出至关重要。因此我司就目前景观部分做以下几方面 建议。,溢价增值建议园林景观,对现有景观部分进行柔化，进而增强产品的品质感,1、功能性：以人为本，强调居民的舒适、愉悦与可参与性，营造开放与私密 兼顾的闲空间 2、文化性：根据各地块景观特征，分别采用不同元素符号， 使其具备一定的内涵，给人以文化的思考。 3、生态性：强调自然因素的生态适应性及生态环境的恢复与再现，突出居住与海资源优美的自然景观最大程度结合注重水质保护，水土流失及噪声、使环境的达到可持续发展的要求。 4、观赏性：在景观的空间构图、尺度、比例、材质、色彩、光影等配置上运用美学原理，使其成为有一定审美价值的艺术品。 5、地域性：充分运用当地气象条件和植被资源，地形、地貌、现状和周边环境及人文优势，分析项目规划和建筑特色，建成独具个性的作品。 6、规范性： 在安全、卫生、环保、无障碍设计、物业管理及相关指标体系方面满足现行法规要求。,景观设计六大原则,一个主题、一条景观主轴、 一个核心景观区、二条景观带、,1、一个主题花为主题： 所谓一个主题就是花为主题，自然坡地、森林通过这一主题营造出巴厘岛的景观风格。通过园景来勾勒出住户的独立空间。,2、一条核心轴一条自然坡地景观轴线： 在社区的中心，打造一条以坡地森林为景观的核心轴线，通过该景观轴线来营造。,3、两条景观带两条休闲步道： 所谓二条核心轴就是总规方案中，利用两条环行道路，以枝冠类植物为主，营造一种产品鲜明个性的休闲步道。,4、一个景观区以水景色及花为核心内容： 所谓一个景观区，就指利用小区的广场打造一个以水及植物为主的，提供业主休闲享受的空间。,景观方案的框架,中心广场,景观主轴,两条景观带,现小区入口处状况,缺少别墅社区的大气和品质感。,社区入口处,在本项目的总规方案中，有两条贯穿整个项目南北的主干道路，我们建议将本项目的核心思想坡地森林的自然绿化景观赋予这条道路，使之成为贯穿整个项目的坡地森林主题：,以营造绿色、静谧烘托社区的高雅及大器,中央景观轴建议,由于本小区规模较小，因此建议将中央景观路面进行柔化处理。 从而增加社区内的居住感和舒适感。,坡地式生活为主题,建议在现有的道路系统上对路面进行柔化,小区现道路绿化状况,现在绿化状况过于单一，建议通过花木类植物增强社区内部环境的美观及品质感。,香缇漫步,景观带,考虑到项目较低容积率及项目私密性营造等方面的特点,景观节点的规划不做明显的区隔,主要通过高大乔木爬藤植栽等特色步行道植被进行自然过渡,在营造景观的同时,极大的丰富的宅间景点的私密性.,这是一个容易被忽略的空间同时也是体现主人尊贵的细节表显。,中心广场,该片区是整个小区园林景观核心表现区域。而目前该设计不论从功能性、实用性、文化性而言都难以体现整个小区内在特质。因此建议对该部分景观进行休整。,中心广场,结合水系布局及道路布局节点,布置适量特色叠瀑静水等多层级节点水景, 营造丰富水景组团.,营造生动、灵趣的艺术品味,增加艺术小品的趣味性,在现有的园林水景中增加艺术类小品，从而增强小区的文化性。,艺术小品,通过对艺术小品的增加来，营造社区内的人文艺术氛围，增强居住舒适性。,现宅间围墙,缺点：私秘性过差，同时档次感较差，与售价不符。,院内围墙建议,由于本案产品目前所采用的户间围墙全部采用铁艺结构。因此这对业主私秘性造成很大程度的影响。因此特建议做以下几方面调整。,建议方案1：重新拆除改做水泥墙体结构。通过艺术加工增强其美观度。,建议方案2：通过爬藤类植物包裹，铁艺形成一道自然的屏障。然后下方通过灌木类植物增强业主院内的私秘性。,院内围墙建议,项目销售思路,part 4,part4：销售思路营销中心选择,产品销售原则：,产品销售的三大核心要素,产品现场的 实际震撼力,岛内主要通 路的广告拦截,通过中地行已有 资源扩大销售渠道,各个环节相扣协同，达到项目品牌、销售双赢局面,part4：销售思路营销中心选择,“三十三界” 展示攻略,利用a2别墅，将样板展示与营销中心洽谈功能融为一体,内部展场,外部展场,设置于喜来登酒店或游艇俱乐部，符合档次定位，同时增加客户渠道,同时利用接待用宾利车，形成内外交融，可体验、可参与的流动展示空间。,part4：销售思路营销中心选择,针对销售现场的现状，对现场进行系统的布置规划，使得现场与项目整体调性相匹配。 销售中心外部要渲染浓郁的氛围，打造一个高档别墅的文化氛围； 园区通道可系统的进行装饰，摆放热带珍稀植物和有关的植被及装饰性物品。,视觉： 现场融入项目特点， 回归自然的感觉。 现场环境设计暖色调，舒适的沙发，调性更靠近棕榈滩案名的浪慢，传递出项目的品质感。 文化艺术氛围的营造：油画，艺术品的增设。 灯光的设计：暖色调的灯光，营造氛围。 听觉： 背景音乐的增设：保持现场情调。 味觉： 多款西点洋酒的增设：免费雪茄。,“公共洽谈区”,“独立洽谈区”,part4：销售思路销售通道,停车,车行路线,人行路线,封闭,封闭,样板房,2010.12.1,销售准备工作期,公开发售期,接待中心（含示范单位）交付启用,工程线,2010.9.1,2010.11.1,营销推广线,蓄客认筹期,公开发售,2011.1.1,持续强销,接受 咨询登记,全国重点城市 异地巡展、 圈层营销,硬广介入 入市炒作,系列软文铺垫,9.20,10.1,part4：销售思路推广节点,三大战役定乾坤,第一战役：西海岸别墅论证，媒体强势出击,时间节点：2010年9月份10月底,广告布点：抓住两大点。机场及西海岸片区的广告点位。 突出：西海岸资源的唯一性，突出产品一线海景资源的稀缺性,广告宣传攻势：与岛内强势媒体开展线上，线下活动。开展项目专题研讨会。,拟定标题：“西海岸线上的别墅知多少？” 世界的海口，世界级的西海岸，稀缺的一线别墅,part4：销售思路推广节点,主要工作： 销售团队组建及培训：高要求选拔置业顾问，并到一线城市进行系统、针对性培训一个月，确保销售团队的专业性； 广告设计及包装：协助开发商，选择高素质广告机构，把控项目广告设计及其他形象包装，确保入市独特、高端的形象； 销售道具及现场物料制作：包装内外二个展点，制作沙盘、楼书等销售物料； 寻找外接待点,part4：销售思路营销推广节点,其他工作内容,时间段：9月10月底,part4 ：销售思路推广节点,新闻讨论会,第二战役：资源利用，主动出击,时间节点： 11月12月底,主动营销、异地营销、活动营销三结合，为开盘奠定基础,1、利用现有资源向鄂尔多斯做项目产品推介会； 2、利用中地行在浙江商会资源进行产品品牌推介会； 3、利用中地行岛内及华南片区的高端客户资源做产品宣传；,利用开发商及中地行在岛内岛外的优势资源，进行主动型的客户发掘。,part4 ：销售思路推广节点,主要工作： 接待中心（含示范单位）交付使用 ：2010年11月1日接待中心交付使用，营销团队正式进场开始进行客户接待及蓄客工作； 全国重点城市异地推介会：11-12月，选择4个重点城市进行项目的巡展，通过有针对性的圈层营销，并组织巡展意向客户到项目现场考察，确保开盘前意向客户拥有量； 公关活动：在开盘前夕举行“圣诞活动” 、产品推介酒会等公关活动，使项目的高端形象通过目标圈层和媒体进行有效传播； 媒体推广配合：岛内媒体以网络为主要媒介，辅以系列软文宣传推广，岛外则通过3-4场重点城市推介会，共同为开盘造势。,蓄客期相关工作,part4：销售思路营销推广节点,part4：销售思路营销推广节点,产品推荐会,参与知名奢侈品共同举办项目推介会，扩大项目知名度。提升品牌效应。,part4：销售思路营销推广节点,艺术品收藏鉴赏会,part4：销售思路营销推广节点,以古玩、现代艺术瓷器鉴赏、拍卖会，吸引收藏界客户群体，配合软文宣传，达到销售产品的目的。,第三战役：豪门盛宴，精装登场,时间节点：2011年1月1日之后,part4：销售思路营销推广节点,通过与活动公司联合举办，高端客户盛宴，将产品推入市场。同时邀请媒体参与， 使产品公开信息得以传播。,举办慈善宴会，邀请游艇会员或则潜力客户前来参与。共享盛宴,主要工作： 全国公开发售：并通过与中地会邀请全国知名企业家，举办“生活奥斯卡慈善晚宴”，与意向客户一同以慈善为名，见证项目的开盘。 点对点发掘客户资源：通过中地行一、二手联动进行客户资源整合 精确至导寻找客户：通过与周边酒店及游艇会，进行客户资源挖掘,热销期具体工作,pa