2011株洲市金帝尾盘营销执行方案126P.ppt

,株洲市大帝房地产开发有限公司 刘益成 2011年3月,金帝尾盘营销执行方案,金帝女装城位于株洲火车站南侧，地处于株洲最繁华的地段，当前尾盘集中为三个位置，1）步行街铺面 2）铁西路铺面 3）b塔楼物业 三处房源均有自己不同的特点，因此我们的策划思路以及推广方向，需要从三个不同的方向进行。,项目概述,虽然三处房源特点不同，但是我们的目标客户大致相同： 芦淞服饰商圈经营与服饰相关的经营商家 长株潭地区的投资客户 我们可以将这两部分的客户在进行细分： 1、私营企业家 2、部分国家公务员 3、株洲市以及周边城市高收入人群 4、部分机构消费者,目标锁定,消费群特点： 年龄在3045岁之间 习惯于理性思维判断事物 有比较稳定的经济收入 对于房地产有一定的眼光,目标锁定,消费群容量 因为金帝女装城尾盘项目相对而言价格不低，因此消费人群属于金字塔中上部分，同时株洲属于四线城市，贫富悬殊大，基本指数比较低，高收入人群的绝对数量较小，该部分消费者数量相对稳定，因此一旦失去就很难补充，因此我们在销售的时候，必须注意有意向客户的成交率。,目标锁定,当前金帝女装城尾盘项目存在着一定的问题，包括户型、大小、电梯等等，因此，消费者在购买的同时，即会存在一定的顾虑，因此我们需要通过整改以及概念重述，对整个项目进行重新包装。同时，之前的价格变动，以及内外价格不统一的原因，也对当前的尾盘销售造成一定的影响，因此我们在整个项目进行重新包装定位的同时，也需要针对价格进行重新的定位调整。,项目解析,1、隐形降价 针对我们金帝的项目，降价并不是在之前的基础上进行降价政策，而是通过实升隐降的方式，让消费者感觉到实惠。 譬如，我们可以降低b塔楼的首付、赠送装修设计、甚至于赠送装修等政策，针对步行街可以赠送面积等等方式，在原来的基础上升高单价，但针对整个芦淞商圈而言则是降低单价等方式。,运营思路,2、重新定义，改良配套设施 我们将会针对步行街、金帝b塔楼等物业进行重新的定位，同时，重新制定我们的vi系统，将配套设施完全。,运营思路,3、扩大销售营销渠道 我们将在传统营销模式的基础上，加入电子营销、网络病毒式营销等方式，同时通过长株潭地区的dm优势，扩大之前的营销范围；同时，点对点的宣传方式。,运营思路,4、小型活动促销 借助金帝m层整改重新开业的优势，通过m层的开业庆典，进行小型的活动促销，通过媒体的邀约，座谈会等形式，针对我们重新整改的形象以及重新打造的概念，进行促销活动的推广。 注：我们将通过借势、造势、引市等方式，争取做到速战速决。,运营思路,我们的目标,合同销售金额：2.21亿！ 销售周期：正式发售后3-8个月,我们的目标：,项目价值体系重塑,形象溢价,营销溢价,全面溢价,土地溢价,产品溢价,项目面临重塑价值-全面溢价,营销策划,设计研发,营销推广,市场语言,产品语言,市场语言,客户定位,产品改造,推广策略,思路必须变成行动：环环相扣，紧密执行,目录,1、机遇市场分析 2、需求客户分析 3、危胁产品分析 4、改造价值升级 5、蜕变概念升级 6、节点时间控制 8、造势推广执行 9、兑现销售执行,1、机遇市场分析,政策调控：住宅遇冷，商业升温 自2009年以来，中国楼市一直处在调控的重压之下，从2010年的“新国十条”、“新国五条”，再到2011年伊始出台的“新国八条”、“房产税”、“限购令”，一系列政策的密集推出，旨在对住宅市场投机、投资者全面封杀。如今，二套房贷款首付六成、利率上浮10%、三套房限制银行贷款等操作细则使得商品房住宅交易量萎缩，住宅遇冷。 地产调控政策的实施使得大量投资客户的资金流向受阻，但这些却给商业地产带来了机遇，由于商业地产不受限购令的影响，开发商和投资客自然会多加追捧，也必然带动商用物业和办公物业的成交走高。 首付比例比住宅低、利率相当，更为关键的是没有“限购令”的限制，诸多过去看来不利的因素在楼市新政策的影响下成为了商业地产的“利好”。 不断高涨的通货膨胀压力，逼迫投资者投资具有高保值增值能力的商业地产。,大市：政策调控，造就商业地产市场空前机遇！,中市：芦淞服饰商圈辐射全国，年成交近300亿！,芦淞商圈：历史悠久，辐射全国，年成交近300亿！ 株洲芦淞服饰批发市场群历经十多年的发展，已成为我国中南地区最大的服饰物流中心和全国十大服饰市场之一。 现有各类服饰、鞋帽专业市场42个，占地约50公顷，汇聚了国内外4000多个知名品牌，从业人员10万余人，商品辐射全国15个省、230多个县(市)区，市场年成交额近300亿元。同时，市场内还有5个物流聚散中心、1个综合性电子商务中心。 株洲将打造“芦淞千亿服饰产业集群”的契机，芦淞商圈将迎来再一次蝶变，“天时地利人和”造就了芦淞商业地产的大有可为。,株洲核心商圈示意图,13、欧洲城服装市场 14、淞北市场 15、瑞苑市场 16、芦淞大市场 17、淞达市场 18、南玉市场 19、淞南服装市场 20、湘龙布匹市场 21、环洲服饰城 22、淞华品牌内衣城 23、结谷门大市场 24、大地商业广场,25、九天国际广场 26、城中布匹市场 27、精品内衣城 28、南大门针织品市场 29、株洲皮具城 30、南大门小商品批发市场 31、金三角 32、星通鞋城 33、湘汇精品皮具城,株洲芦淞服装市场群主要的市场有： 1、金轮时代广场 2、金冠国际广场 3、金帝女装城 4、金都服装批发大市场 5、天雅 6、天山汇金国际 7、智超时尚广场 8、华丽服装批发大市场 9、中国城服装市场 10、巨丰精品内衣城 11、金谷国际商业广场 12、银谷童服市场,株洲芦淞服装市场群目前正在进行步行街提质改造，包括地面铺砖、景观亮化、地下市场改造等工程，同时正在申报国家级3a景区。值得一提的是，各服装市场将在地下连接，四通八达。正在施工的人防工程也如火如荼，完工后将实现人车分流，地上为步行街，地下一层为货运流通区，地下二层为停车场，市场群内部和地下通道，将会设置相应的休闲、休息区；华丽和中国城之间修建的“芦淞广场”，将作为群众休闲和娱乐场所。,芦淞服装市场群面临蜕变，商业价值将大幅提升。,金帝广场,小市：金帝坐享芦淞商圈龙头地段，升值潜力舍我其谁！,金帝广场：芦淞商圈，火车站旁，皇者地段，谁与争锋！ 全国民营企业100强之一的大汉集团，在成功开发了有城市亿元名片之称的智超时尚广场之后，在株洲火车站南侧黄金地段斥巨资3.5亿元，兴建总面积超过12万平方米的金帝广场。金帝广场占地面积1.28万平方米，总建筑面积12万余平方米，由商业步行街，地下二层、裙楼6层及两栋30层的塔楼组成，楼高近100米，并规划拥有空中商务会所花园，11000平米地下停车场，物流一条街。金帝广场是目前为止芦淞市场单位面积最大，功能最全、配套最齐的专业大市场。 金帝女装城位于金帝广场裙楼，该市场共设六层，建筑总面积4万多平方米，是集各类品牌女装批发、零售为一体的批发大市场，经营定位明确。,2、需求客户分析,客户最关心的是什么？,首选株洲芦淞商圈43个批发市场的投资者、经营户； 株洲其它商圈临街铺面的投资者、经营户； 株洲核心商圈写字楼里开店的经营户； 长沙、湘潭地区的投资者、经营户；,客户在哪里？,说明：上述客户数量超过十万，目标客户并不难寻，对于我们这个总共只剩158套房源的项目来说，如果定位正确，技术改造、概念升级、形象包装等工作能够及时执行到位，产品应该会面临供不应求的局面。,3、危胁产品分析,大危：证照不全，手续不齐，产权销售面临的最大障碍风险！,原有部分投资者无法获得齐全的证件，对本项目的销售有不利流言影响； 部分已抵押资产，如果预对外销售，则需完善相关解除抵押的法律手续； 影响权证办理的相关法律手续，应尽快完善落实，防患于未来； 办证人员需及时反馈办证情况，及时协调及处理相关产权纠纷，规避不利影响。,中危：产品存在设计与管理缺陷，需改造升级，并规范管理！,电梯设计不足加上管理不善，导致电梯运行缓慢，阻碍客货流转速度； 商场仓库不足，导致b塔楼高层仓库林立，但缺乏规范管理，同样导致货流不畅； 商场内导示系统及广告系统管理不善，呈现旧、乱、差现象，商场内导示及广告未能及时更新与维护，影响商场形象； 商场外立面亮化处理不够，商业气氛不浓，外立面广告同样需要规范管理，及时更新； 应有专业的商场运营公司考虑商场人气提升的方法，并依据市场变化提交人气提升的活动方案，并结合相关的推广媒体，提升商场的知名度； 步行街导示不明，招牌混乱，缺乏规范与管理，需依据新的业态定位重新升级改造。,小危：原有经营户租赁价格过低，影响客户、经营户投资信心,公司临街部分铺面月租仅110-120元/平（买断5年经营权）；未买断经营权的公司临街铺面目前最高月租仅210元/平，大部分在120-180元/平； 一楼内铺部分月租仅60元/平（买断5年经营权）；未买断的内铺月租金在70-100元之间居多； 三楼内铺部分月租最低仅25元/平，大部分月租在25-40 /平之间，仅有几户达到最高60元/平； 原有商铺招商定价存在随机现象，租金浮动价差较大，缺乏规范的招商租赁执行标准，无法依据此定价评判商铺实际价值； 本商场目前商铺租金与同类市场租金相比，存在相对偏低的现象，如果商场提高商铺租金达到同类标准，就需要给予经营户一个合理的理由。 商场形象升级（包装、更新、改造）、服务升级（增加商业运营方面的增值服务）势在必行。,4、改造价值升级,改造价值升级,电梯改造：将东大门两台观光电梯直升29层（10楼以上停偶数层），同时加强电梯内、电梯厅广告系统、各类导示系统的规范管理； 步行街改造：步行街改造需结合业态定位进行，聘请专业装饰设计公司装修临街门脸，统一规划，统一招商，独立经营； 1-6层商城导示系统、广告系统的形象改造，提高运营能力，管理升级； b塔改造：由写字楼到商铺的蜕变，公共走廊及导示系统、广告系统的形象改造； 步行街、商场外墙亮化：注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种商业文化与休闲购物的和谐氛围。,高品质立面是设计三大价值之一,概念规划带动土地溢价,产品规划及配套带动产品溢价,立面及景观带动形象溢价,因此，立面是溢价部分的三架马车之一，同时立面对客户的认同感，开发商品牌的忠诚度有较大作用，并且对于抗政策性风险意义重大。 本项目立面设计改造主要表现在：金帝步行街依据业态调整进行的二次形象改造及金帝广场外墙的亮化工程。,改造价值升级,5、蜕变概念升级,b塔楼写字楼重新定位写字楼到商铺的蜕变,b塔楼写字楼重新定位“金帝上铺” 产品定位语： 打造长株潭首席精装写字楼商铺集中营 首创中国写字楼商铺规模经营模式，开创商铺租售新领地。 广告语： 金帝上铺，高层铺王；租金低廉，自营首选。,功能定性：形象展示/品牌折扣/网店直销/尾货淘宝/仓储批发/ 自营首选 产品定性：70年产权/芦淞商圈/火车站旁/金帝广场/精装写字楼商铺,金帝步行街重新定位街区到show区的蜕变,步行街重新定位“金帝女人街” 产品定位语： 时尚秀场，女人天堂。 意即时尚女人装扮自我、展现个性、追逐梦想的绝好地方。 说明：依托金帝女装城现有品牌，向女性用品市场纵深拓展，既是金帝女装城的配套，又是金帝女装城的延伸，实现双赢。,功能定性：以时尚女性美食、购物、休闲为主的主题商业街。兼备美容、美发、美体、美甲等服务性功能。购物涵盖女装、女鞋、内衣、手袋提包、女性饰品、化妆品、美容用品及黄金、珠宝、玉器等女性时尚用品。 产品定性：40年产权/芦淞商圈/火车站旁/芦淞步行街/稀缺临街独立旺铺,金帝女装城内铺女装王国，时尚之都,金帝女装城内铺女装王国，时尚之都 产品定位不改。,产品定性：40年产权/芦淞商圈/火车站旁/金帝女装城/成熟烫金旺铺,6、节点时间控制,4.28临街销售点开放,工程节点,销售节点,重要节点控制,5.28样板间开放,7.28步行街改造完成,5.28金帝上铺发售,10-12月尾盘清售,7.28金帝女人街发售,9.28金帝女装城内铺发售,9.28电梯改造完成,临街铺面：4.28-7.28蓄客,内街铺面：4.28-9.28蓄客,推广节点,3月-4月，概念导入,6月-10月持续促销信息发布,4月-5月，认购信息发布,5月-9月，开盘促销信息发布,10月-12月尾盘清售信息发布,说明:销售节点依据工程节点、蓄客量变化而变化。当蓄客充分时也可考虑 提前发售。,工程节点时间解析,4.28临街销售点开放,工程节点,5.28样板间开放,7.28步行街改造完成,9.28电梯改造完成,销售节点时间解析,说明:销售节点依据工程节点、蓄客量变化而变化，蓄客充分的情况下，也可考虑提前发售。,销售节点,5.28金帝上铺发售,10-12月尾盘清售,7.28金帝女人街发售,9.28金帝女装城内铺发售,临街铺面：4.28-7.28蓄客,内街铺面：4.28-9.28蓄客,推广节点时间解析,说明:各项目销售节点依据工程节点、蓄客量变化而变化，推广节点依据销售节点变化而变化。,推广节点,3月-4月，概念导入,6月-10月持续促销信息发布,4月-5月，认购信息发布,5月-9月，开盘促销信息发布,10月-12月尾盘清售信息发布,7、造势推广执行,推广节点总体计划 金帝上铺推广计划 金帝上铺推广费用预算 金帝女人街推广计划 金帝女人街推广费用预算 金帝女装城推广计划 金帝女装城推广费用预算 金帝尾盘销售推广总费用一览表,造势推广计划篇,推广节点总体计划,说明:各项目销售节点依据工程节点、蓄客量变化而变化，推广节点依据销售节点变化而变化。,推广节点,3月-4月，概念导入,6月-10月持续促销信息发布,4月-5月，认购信息发布,5月-9月，开盘促销信息发布,10月-12月尾盘清售信息发布,策略：定位细化与时间节奏 1、客户定位细化：非富即贵 从芦淞商圈所有的业主购买来看，我们可以再 一次将金帝女装城尾盘的目标客户定位细化为： 株洲地区私营业主和大中企业、政府部门中层 以上管理者。,推广节点总体计划,2、推广媒体定位：直效高端 针对高端客户，宣传高品质卖点，必须采用形象性好的高端媒体配合地面的低段媒体和推广方式。但基于我项目目前已经进入尾盘销售阶段，而前期理应操作的一些高端推广方式（如高炮、市心路牌、市心销售中心、开盘活动）又没有操作的现状，我们建议运作直效性与形象性均好的高端媒体和推广活动，以最少的推广费用达到最好的推广效果。,推广节点总体计划,3、推广时机控制：三节两月 按照楼市规律，上半年的销售高潮应该出现在5、6月份，因此我们应该从5月份开始就在宣传推广方面加温，推动高潮，引领高潮，充分利用好这一市场规律，再一次创造销售佳绩。 总体上看，我们将计划以金帝m层开业、五一节、夏季房价会为三个点，以五、六月份为主力线，通过活动和媒体的互动提升上客量，提高成交率。阶段计划如下：,推广节点总体计划,推广节点总体计划,1、第一阶段 升温期（4.20-5.15） 1)推广目标 炒作全新概念的金帝女装城b塔楼物业及步行街 在目标客户群中制造新闻点， 提高目标客户的来电来访数量； 收集高端目标客户资料； 为下两阶段直邮积累素材； 为下两阶段销售高潮造势； 提高项目知名度和美誉度；,执行：媒体广告与主题活动,2）推广活动内容 a、公关活动：金帝上铺商会俱乐部成立，借芦淞商圈的服饰优势，邀请品牌服装总代理、私营企业主参会，直接收集目标客户资料，结合我们当前的培训优势，扩大金帝上铺形象店、淘宝直营店等概念的影响力； b、公关活动媒体炒作：报纸（株洲日报、潇湘晨报）以新闻软文宣传金帝上铺商会俱乐部系列活动，电视以新闻形式宣传论坛活动，形成媒体互动；,执行：媒体广告与主题活动,c、业务派单：招聘专人在饭店、宾馆、酒吧、休闲中心等消费场所派单，见车插车、见人发人，直接接近高端目标客户； d、其他：dm夹报继续维持广告量；,执行：媒体广告与主题活动,2、第二阶段 高潮期（5.15-7.31） 1）推广目标 引爆市场，引发市场关注，提高来电来访客户数 量； 吸引高端目标客户到访； 提高成交率；,执行：媒体广告与主题活动,2）推广活动内容 a 报纸系列新闻广告 利用二线以下城市从众化的心理，以数字化的形式浓缩项目各项卖点，以设问的形式，以新闻的风格将其投入到高端目标客户群，极大地引起对金帝项目的好奇和关注，进而引发深入了解和购买的欲望。在株洲日报、dm夹报或dm杂志报纸媒体上系列式地投放，形成战役式的广告运动。,执行：媒体广告与主题活动,系列主题： a）什么是全新的上铺概念 b）芦淞商圈最后的黄金码头？ c）企业老总为何一致选择金帝女装城？ d）尾盘？新盘？,执行：媒体广告与主题活动,b 电视广告 本地的电视媒体应该为销售高潮期必不可少的媒体，可以迅速聚集人气，提高到访率，这一阶段可以配合报媒投放。,执行：媒体广告与主题活动,第三阶段 尾销期（8.1-10.31） 推广目标 形成老客户口碑； 深入挖掘老客户资源，激励老客户带新客 户； 消化最后一批房源，顺利清盘；,执行：媒体广告与主题活动,金帝尾盘销售推广总费用一览表,造势形象篇,形象升级logo,logo1：金帝上铺,logo2：金帝女人街,说明：logo可以是文字，也可以是图片，也可能是文字与图片的组合，甚至也包括定位语，如何设计视于设计师的灵感。,造势形象篇,形象升级导示系统,导示系列1：金帝上铺,说明：导示系列应该包括：各类指示牌，指示型广告，大型路牌，路旗，服务性指示牌等；,造势形象篇,外墙,造势形象篇,入口,造势形象篇,电梯处,造势形象篇,客梯和货梯,造势形象篇,走廊,造势形象篇,造势形象篇,形象升级导示系统,导示系列1：金帝女人街,说明：导示系列应该包括：各类指示牌，指示型广告，大型路牌，路旗，服务性指示牌等；,外墙及雨棚设计,造势形象篇,店招设计,造势形象篇,门头设计,造势形象篇,整体形象,造势形象篇,形象升级vi延展,vi系列1：金帝上铺,vi系列2：金帝女人街,说明：vi系列延展应该包括：户外等各类宣传工具，车体等各类推广工具，甚至包括办公用品，赠送礼品，包装盒，手提袋等的vi考虑；,造势形象篇,造势广告篇,造势广告篇,广告篇,广告表现系列1：金帝上铺,广告表现系列2：金帝女人街,说明：依据产品的特性，策划设计相应的广告单页、户外广告、报纸广告、展板、pop、短信、软文等。,广告表现系列3：金帝女装城,造势金帝上铺广告篇,金帝上铺 定位语：打造长株潭首席精装写字楼商铺集中营 首创中国写字楼商铺规模经营模式，开创商铺租售新领地。 主广告语：高层铺王，自营首选 其它备用推广语： 品牌折扣，仓储批发；网店直销，自营首选。 金帝上铺，高层铺王；租金低廉，自营首选。 金帝楼上铺，铺铺摇钱树；租金最低廉，自营当首选。 软文： 低租金的王道金帝上铺开店 高差50米，价差200万，2011最超值商铺惊现株洲金帝广场。 月租10元，你能租到芦淞商圈店铺？,金帝上铺，高层铺王，自营首选 芦淞商圈/火车站旁/金帝广场/ 70年产权/精装写字楼商铺/88折超值认购/vip客户登记正在进行中。欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866 金帝上铺，高层铺王，自营首选 芦淞商圈/火车站旁/金帝超值自营精装写字楼商铺88折vip客户登记正在进行中，月租仅10元/平，再送价值700元/平商铺精装，欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866 金帝上铺，高层铺王，自营首选 芦淞商圈/火车站旁/金帝超值自营精装写字楼商铺88折vip客户登记正在进行中，高差100米，价差500万，欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866 金帝上铺，高层铺王，自营首选。 月租仅10元/平，再送价值700元/平商铺精装，芦淞商圈/火车站旁/金帝超值自营精装写字楼商铺88折火爆发售，欲抢从速。抢购热线：22118899 22118866 金帝上铺，高层铺王，自营首选。 高差100米，价差500万，芦淞商圈/火车站旁/金帝超值自营精装写字楼商铺88折火爆发售，欲抢从速。抢购热线：22118899 22118866,造势金帝上铺促销短信,金帝女人街 产品定位语： 时尚秀场，女人天堂。 主广告语: 得女人者得天下，买铺就买女人街,产品定性：40年产权/芦淞商圈/火车站旁/芦淞步行街/稀缺临街独立旺铺,造势金帝女人街广告篇,金帝女人街，时尚秀场，女人天堂 芦淞商圈/火车站旁/芦淞步行街/ 40年产权/稀缺临街独立旺铺/88折超值认购/vip客户登记正在进行中。欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866 金帝女人街，时尚秀场，女人天堂 芦淞商圈/火车站旁/芦淞步行街/40年产权/稀缺临街独立旺铺/88折火爆发售正在进行中。欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866,造势金帝女人街促销短信,金帝女装城内铺女装王国，时尚之都 产品定位不改。,产品定性：40年产权/芦淞商圈/火车站旁/金帝女装城/成熟烫金旺铺,造势金帝女装城广告篇,金帝女装城，女装王国，时尚之都 芦淞商圈/火车站旁/金帝女装城/ 40年产权/成熟烫金旺铺/88折超值认购/vip客户登记正在进行中。欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866 金帝女装城，女装王国，时尚之都 芦淞商圈/火车站旁/金帝女装城/ 40年产权/成熟烫金旺铺/88折火爆发售正在进行中。欲知详情，请至金帝上铺营销中心咨询。咨询热线：22118899 22118866,造势金帝女装城促销短信,造势活动篇,活动篇,活动系列1：金帝上铺,活动系列2：金帝时尚女人街,说明：依据不同的产品特性，进行不同的活动策划。,造势活动篇,活动系列3：金帝女装城,8、兑现销售执行,销售执行销售总目标,说明：经初步预算，本项目经过升级改造后，项目价值将大幅提升，可回款2.21亿元。具体销售价格方案依据客户认购情况及市场变动情况，在正式对外销售前一周内再确定。,循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。总销售额2.21亿,2011年销售节奏示意图,金帝女装城 金帝时尚女人街 金帝上铺,2011年金帝尾盘分批推售及促销执行计划,说明:依据客户vip认购情况确定促销方案及推售数量，具体免息分期内容，另有操作细案。,销售执行价格定位,销售执行价格定位,销售执行市场比较法定位,销售执行市场比较法定位,销售执行市场比较法定位,销售执行价格定位综合分析,通过对以上数据进行统一折算成日租金（元/ /天）后，得出： 1、依据统一折算后的日租金标准，包括芦淞市场、中国城、华丽、智超、金都、小伍子在内的大部分成熟市场的1楼或临街部分，部分2楼以上的日租金都在10-30元/ 之间，芦淞市场部分门面日租金甚至超过30元/ 。 2、芦淞新天地、金轮定价相对较低，1楼日租金区间在5-10元/ ，金轮2楼甚至低至1-2元/ 之间，其它新楼盘如：金冠、城中市场、欧洲城1楼均定在10-20元/ 之间，房兴服饰偏高，1楼超过了20元/ 。 3、金帝广场对外招商的日租金远低于同类成熟市场标准（临街日租金约4-7元/平，1楼约2-3.5元/平，3楼约0.8-1.5元/平）。租金水平偏低，则会降低后市投资客户购买的兴趣。,4、如果想达到本项目预定的销售价格目标：临街均价10万/平（日租金约8.5元/平），1楼均价6万/平（日租金约5元/平），3楼均价3万/平（日租金约2.5元/平），租金至少面临番番，才会吸引投资者注意。 5、虽然同比同类成熟市场，我们销售定价具有竞争优势，对经营户购买有吸引力，但我们的商场人气不足，又会降低经营户到我商场经营的信心。 6、商场必须面临改观，做强做旺，方可增加人气，才足以长久支撑商场租售价格不断上涨。,综合结论：本项目销售均价定位基本符合芦淞市场商圈现状，但现定价格相对去年售价已近番番，在目前招商租金水平偏低情况下，具有很强挑战性。,销售执行价格定位综合分析,销售执行内部价格表,金帝上铺报价表（一期） 金帝上铺报价表（二期） 金帝女人街价格表（一期） 金帝女人街价格表（二期） 金帝女装城1f内铺价格表 金帝女装城3f内铺价格表,销售执行金帝上铺报价表（一期）,销售执行金帝上铺报价表,销售执行金帝上铺报价表,说明： 1、本销售价格表单价为市场报价，88折是实际成交优惠价。 2、本价格表88折后销售均价仍然达到7457元/平。 3、对买了带租约房的投资者进行租期内租金余额直返，冲减房款。 4、返租余额按月计算，足额返还； 5、销售可分两步走：第一步，销售带租约的34套，88折，租期内租金余额直返；第二步，销售未带租约33套，88折优惠，无返租。 6、如果客户购买后不愿意出租，想自用，则原租赁者存在退租解约问题，需了解原有租赁合同细节，再做相应处理。,销售执行金帝女人街价格表（一期）,销售执行金帝女人街价格表（二期）,销售执行金帝女人街价格表,说明： 1、本销售价格表单价为市场报价，折后价是实际成交优惠价。 2、本价格表折后销售均价仍然达到10.88万元/平。 3、对买了带租约铺的投资者进行租期内租金余额直返，冲减房款。 4、销售可分两步走：第一步，销售未带5年租约的17套，88折，租期内租金余额直返；第二步，销售带5年租约的23套，9折优惠，租期内租金余额直返； 5、返租余额按月计算，足额返还； 6、如果客户购买后不愿意出租，想自用，则原租赁者存在退租解约问题，需了解原有租赁合同细节，再做相应处理。,销售执行金帝女装城1f内铺价格表,销售执行金帝女装城1f内铺价格表,说明： 1、本销售价格表单价为市场报价，折后价是实际成交优惠价。 2、本价格表折后销售均价仍然达到61839元/平。 3、对买了带租约铺的投资者进行租期内租金余额直返，冲减房款。 4、返租余额按月计算，足额返还； 5、如果客户购买后不愿意出租，想自用，则原租赁者存在退租解约问题，需了解原有租赁合同细节，再做相应处理。,销售执行金帝女装城3f内铺价格表,销售执行金帝女装城3f内铺价格表,说明： 1、本销售价格表单价为市场报价，折后价是实际成交优惠价。 2、本价格表折后销售均价仍然达到31631元/平。 3、对买了带租约铺的投资者进行租期内租金余额直返，冲减房款。 4、返租余额按月计算，足额返还； 5、如果客户购买后不愿意出租，想自用，则原租赁者存在退租解约问题，需了解原有租赁合同细节，再做相应处理。,销售执行价格执行策略,高价亮相，限量发售，合理销控， 找准客户、形成追涨之势。 “高价”入市，低价购买，快速销售，奠定热销项目的市场形象。 产品在价格高位的热销，最大化实现项目溢价。,销售执行招商租赁价格定位,定位原则： 招商租赁月租金价格要高于产权购买价格（折合成月租金价格）10%-50%。,金帝上铺： 月租金不低于35元/平 金帝女人街： 月租金不低于320元/平 金帝女装城1f：月租金不低于220元/平 金帝女装城3f：月租金不低于120元/平 具体招商价格表附后。,零散客户租赁价格标准建议,三楼内铺招租价格表,销售执行促销手段,销售执行促销手段,折扣篇,88折特惠认购,说明：认购期间，成为公司vip客户，在正式对外销售时可以获得开盘发售价的88折优惠，买到即是赚到。,销售执行促销手段,返租篇,最多5年租金全额返还,说明：如果客户购买了带租约的商铺，则开发商直接