2011山东省东营市特易购东二店项目招商策略分析报告.ppt

（新店）,东营东二店-招商策略,开业日期：2011. 09.15,商圈概况及消费者分析 business catchments & customer overview,竞争对手分布图,商圈概况,城市等级及 商圈情况,交通状况及 客流分析,周边楼盘及 固定客流,周边现有 商业设施,商圈未来 发展前景,总体评估：三类城市，商业区、未来高端居住区,三类城市 东营的主要经济来源为石化产业，东营拥有全国第二大油田胜利油田。新店坐落在东部新城区的边缘, 其商圈是北部和西部有限的住宅区和工业区。东城区仅有15万人口(东营有60万的城市人口)，其余人口主要集中在西城区。因入住率较低、人气不足，新店周边1公里内无大型商场。距离1.5公里外有当地知名的民建时尚广场、百货大楼及银座商城。,附近公交线路大渡河路上共设有3条（5，10，24路），东二路上共设有6条公交线路（3、118、8、20、102、150路）白天等车人数较少，一般在10人以下。在17点到20点的高峰期，站台等车顾客近10-20人。,周边楼盘均价约5000-7000元，业主新邦地产开发的别墅价格达到9000元，高层住宅目前末开盘。 固定客流以周边小区居民为主。,商业设施：目前商圈不成熟，1公里内无大型商场。,目前区域内无营业网点及商业网点，且周边居住区未成。随着涌金商业广场娱乐城、精品商业街、综合商业楼、酒店式公寓及独栋式会馆的建成入住，未来会成为新的购物中心，但是需要经历较长的培育区。,消费者分析,消费者构成 及数量,每月家庭 总收入,消费者 购买力,消费习惯,消费能力 发展前景,总体评估：周围小区居民消费能力较强，但当地居民习惯去西城消费，而非东城。,目前，主要商圈是在东部和南部的政府机关周围，由许多即有的居民区和正在建设的住宅区组成,是来我店消费的主要人群。 1公里内住户仅有10427户 ，（山东其他四家店平均住户为38236户） 。,东营市平均家庭月收入约5000元。,由于周边小区居民以及政府机关公务人员有较强的购买力，故在购物时除了考虑价格外，对商品的质量、品牌购物的环境及服务态度都有一定的高要求。,家庭主妇、公务员，都喜欢去当地的银座商城购买中高档商品，（百货+超市），但当地居民大多都持有民建、胜大及银座的购物卡，所以持卡消费占据每日营业额的50%以上。 20岁左右的年轻人，更喜欢去“众成都市广场”及“银座城市广场”购物街购物。,由于项目附近有政府机关宿舍、市直安居小区及高档住宅，且均为东营市的主要消费群体，未来预计会有较好发展潜力，但需要经历较长的培育期。,东营东二路（东二）店cqt对商店街的需求及应对策略,customer voice:,we will improve: 我们将进一步提升商店街的品牌等级保持竞争优势，并努力引进李宁、耐克、阿迪达斯等品牌店。 尽可能的引进味千拉面等知名餐饮品牌。 我们还尽可能的考虑到年轻消费者的需求，引进饰品店，像“哎呀呀”。,消费者希望在我们的商店街引进品牌折扣店，婴儿保健店和饰品店 消费者表示银座（东城店）是购物商场，他们去那里不仅为了购买日常所需还有娱乐和就餐，以及其他购物需求。他们希望我们新店可以为他们提供“一站式”购物目的地 消费者希望我们引进一些中高档品牌服装折扣店在我们的商店街，比如“only”, “李宁”，“阿迪达斯” 等等 同时，消费者希望我们能提供一些餐厅供他们购物后用餐，他们建议我们商场引进肯德基和大食代 除了以上，一些年轻的消费者还建议我们引进婴儿保健店，目前东营没有此类商店，还希望我们引进饰品店，就像哎呀呀和极速,“希望引进阿迪、耐克、李宁的折扣店，还有年轻人喜欢的“哎呀呀”饰品店。”,竞争对手分析 competitors analysis,竞争对手照片,胜大店（曹州路）,银座商城店（东三路）,百大店（东三路）,竞争对手基本情况对比,本案信息：,净 面 积 22000平方（其中商店街面积约 1983平米） 停 车 位 300 个共享停车位,竞争对手经营情况对比,本项目swot分析及总体策略,整体招商策略,策略： 1、商店街的整体品牌档次要高于竞争对手。 2、店铺形象要强于竞争对手。 3、有针对性招商。特别是提高生活配套类业态的占比，顾客有需求，而对手经营较弱的，我们要做好做强，吸引更好于对手的品牌厂商进驻；对手经营较好的业态，也要尽力将对手的厂商吸引过来，从而尽力做到对手弱而我强，对手强我亦强。,招商策略 leasing strategy,业种配置策略,“i can get what i want”,tesco mall 标准业种配置（22000平米）,鞋类、运动系列、黄金珠宝、皮具包袋、时尚饰品、休闲系列、冲印彩扩、眼镜店、大药房、儿童游乐店、1家中餐厅、2家西餐厅、水果吧、茶叶店、小吃、专柜、自动贩售机、atm,竞争对手优势业种配置,当地市调业种偏好,cqt需求业种,new store opening meeting 需求业种,本项目业种配置,服饰、鞋、化妆品、知名珠宝,电信服务、面包房、中式餐饮、烟酒、儿童乐园、洗车店,药房、洗车店,品牌服装折扣店、面包房、中式餐饮、婴儿用品店、洗车店,参考数据-品牌占比,本项目品牌等级,策略依据： 配置较高比例的全国品牌，满足顾客对性价比高的商品的需求。国际品牌和全国品牌合计97%，等于主要竞争对手银座。,品牌等级策略,参考数据-面积,本项目mall总净面积： 1983平米,面积配置策略,净面积：1983 理想面积配置,策略依据： 根据当地成熟竞争对手业种配置比例，且无餐厅配置，故提高百货、生活配套店铺占比。百货占比远高于竞争对手,参考数据-坪效,本项目坪效,策略依据： 百货大楼为当地老牌商场已被当地居民熟知 。银座商城仅开业2年，但因商场规模大、品牌档次高、配套设施全面，可以实现一站式购物并大量发行购物卡，且备受市民喜爱。tesco在东营知名度不高，店所处地区尚未形成商圈效应。相信经过3-5年的培养后，市场占有率应有所提升。,租金坪效策略,坪效单位：元/天/m2,业绩达成率,银座商城-东营东城店,百货大楼东营东城店,本项目品牌配置,品牌配置策略 生活配套,策略依据： 针对竞争对手优势业种，引进更加有竞争力的品牌。,银座-东营店-主要品牌,百货大楼东营东城店-主要品牌,本项目品牌配置,品牌配置策略 百货,策略依据： 配置丰富的百货业种，满足顾客品牌。,银座东城店,百货大楼店,本项目品牌配置,品牌配置策略 食品,策略依据： 基本涵盖了竞争对手的所有食品业种。,银座东城店,百货大楼,本项目品牌配置,品牌配置策略 餐厅,无此业种,动线及功能区块 1f,食品,百货,餐厅,生活配套,策略依据： 1f 一楼商店街入口处设置柯达冲印店、kfc、nike、黄金店等形象较佳的商铺。,专柜,主力店,鞋柜,快鱼,达芙妮,kfc,味千 拉面,柯达,水果吧,黄金店,宝岛眼镜,nike,以纯,玛索,唐狮,婵之云,班尼路,动线及功能区块 2f,食品,百货,餐厅,生活配套,策略依据： 2f 收银线出口处配置了茶叶、时尚百货，楼梯口配置了旅行社吸引消费者。,专柜,主