房地产估价案例与分析》考前辅导.ppt

2019/10/29,1,2010年全国房地产估价师执业资格考试 房地产估价案例与分析考前辅导,高炳华 华中师范大学经济管理学院 教授 博士 住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员 英国皇家特许测量师学会会员 香港产业测量师学会专业会员 中国注册房地产估价师、房地产经纪人 邮箱：gbh9797 电话2019/10/29,2,主讲内容： 一、考试题型及其涉及的内容与学习方法 二、房地产估价案例与分析知识总结 三、房地产估价报告书 四、估价报告的常见错误及模拟指错,2019/10/29,3,一、考试题型及其涉及的内容与学习方法 (一)考试题型及其涉及的内容 1.问答题(30分) 涉及的内容包括：估价前提、估价目的、估价对象的界定及其特点、估价时点的影响(市场变化对估价结果的影响)、价值内涵(定义)、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题(如参数的选取等)、拆迁估价与抵押估价的特定问题等 。,2019/10/29,4,答题要点：理清思路、找出依据、答出要点。 一般来说，每道问答题都会有特定的目的，即该道题主要考核学生什么方面的知识，估计考生会依常规怎样思考该问题，从而设置一道道“障碍”或“机关”，让一般考生误入“歧途”而答题偏离方向或答不出来，从而拉大了考生在考分上的差距。因此，考生在做问答题时，首先要理清思路，分析出题者的意图，找准该题要考的知识点；然后，根据知识点的所涉及的内容找出依据，条理清晰、层次分明的答出要点(35点) 。,2019/10/29,5,2.单选题(20分) 涉及的内容主要包括：估价依据(适用法律、法规、规范、指导意见等)、估价方法的选用、估价时点的确定、价值定义、估价对象的界定及其特点、估价技术路线、估价方法运用过程中应注意的问题、拆迁估价与抵押估价的特定问题等。 答题要点：找出依据(只选一个答案)。 一般来说，单项选择题要考的知识点比问答题更明确、更突出，考生一定要找出依据、找对依据后，进行选择，且选择的答案是唯一的。 ,2019/10/29,6,3.指错题(40分) 涉及内容主要包括：房地产估价相关法律、法规、条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、城市房地产抵押估价指导意见、房地产估价理论与方法等对房地产估价报告的具体要求。 答题要点：仔细阅读报告、分析错误类型、对错误项的错误程度进行排序后依次填入13个序号后面的空格处。,2019/10/29,7,值得注意的是，很多考生在做“指错题”时，并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确（答题不规范、不符合要求）而失了很多分，主要表现在以下几个方面： 一是考生虽然指出了很多错误，其中有很多都是正确答案，甚至有的考生在其所做的答案中包含了13个正确答案，但因为在13个编序号的有效答案中存在较多的不正确答案，导致得分较低。 二是考生把本属于一个正确答案的内容分成两个或多个答案，占据了多个序号或多个答案的位置而失分。 三是考生把本属于两个或多个答案的内容写在一个序号上或一个答案的位置上而失分。 四是考生虽然指出了错误之处，但因错误的理由表述不正确而失分。,2019/10/29,8,4.改错题(10分) 涉及的内容主要包括： 房地产估价方法在应用中的操作步骤和具体计算。 答题要点：结合房地产估价方法，找出价格构成的缺项与多余项、计算错误、参数选用错误等，并加以改正(一般只有34个错误项，不要随意猜想)。,2019/10/29,9, 一般来说，改错题是难度较大的题，得分也比较困难。由于改错题主要是对估价方法运用中的计算错误进行改正，因此，考生在做改错题是应注意以下问题： 一是考生要对照房地产估价理论与方法的相应内容，找出不同之处，如果发现了漏项，特别是计算公式的构成项目缺项，就可以直接判断存在错误，并依据教材进行改正。 二是考生发现了估价方法运用过程中存在计算错误，应依据教材及有关规定进行改正。 三是考生要特别注意，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。 四是考生要求清楚，改错题一般只有34个错误项，不要随意猜想。如果将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。,2019/10/29,10,(二) 房地产估价案例与分析的学习方法 在历年的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到房地产估价案例与分析这门课程不知道如何学习和备考，许多考生是教材看了若干遍，报告看来若干篇，仍然感觉收获不大，做题没有把握，考试成绩不理想，甚至是多次考试就是因为这门课程难以通过，从而数次与房地产估价师失之交臂，出现了累战累败、累败类战的局面。下面就房地产估价案例与分析这门课程的学习和备考提出一些个人看法与建议，以供考生参考。,2019/10/29,11,(二) 房地产估价案例与分析的学习方法 一是考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律法规的有关内容按照房地产估价实践的具体要求进行深层次的理解和掌握，要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律法规应用到房地产估价实践中去。,2019/10/29,12,二是考生要对房地产估价的基本理论、方法运用等知识进行系统的归纳和总结。如“问答题”和“单项选择题”的答题要点，都是来源于房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律法规的有关内容，如果平时加强对有关估价的知识进行归纳和总结，答题时就能做到思路清晰、依据充分、要点明确。,2019/10/29,13,再如“指错题”和“改错题”中，各种估价方法运用时一般会出现哪些错误，哪些错误是比较简单的、容易被发现的，哪些错误是深层次的、隐含的、不易被发现的；不同估价目的的估价报告通常会出现哪些错误；不同用途房地产的估价报告通常会出现哪些错误；估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是在历年的考试中已经考过的；哪些错误是在历年的考试中还没有考的；哪些错误是历年的考试都要考的；等等。如果考生针对这些问题进行系统的归纳和总结，在考试时，针对“指错题”和“改错题”的答题，就能做到有的放矢，势在必得。,2019/10/29,14,三是考生要适当记忆。很多考生有一个错误的观点，即房地产估价案例与分析这门课程是开卷考试，不需要记忆。实际上，由于考试时间的限制，虽然是开卷考试，但是没有足够的时间来查阅资料、归纳和总结答案要点。因此，在对房地产估价案例与分析这门课程的学习和备考的过程中，一定要在理解的基础上进行适当记忆，特别是房地产估价理论与方法、房地产估价规范、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产抵押估价指导意见中的一些具体内容，这有利于在做“问答题”和“单项选择题”时，及时找到答题依据；在做“指错题”和“改错题”时，一看到某种估价方法、某种估价目的、某种用途的房地产估价等，就会想起它通常在什么地方出现错误、会出现哪些错误等，做到“胸有成竹”，这样才能提高考试答题的速度和准确性。,2019/10/29,15,二、房地产估价案例与分析知识总结,(一)房地产各估价方法的适用对象与条件 1.市场法的适用对象与条件 适用对象：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。房地产估价理论与方法p171.,适用条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产估价理论与方法 p171. ,2019/10/29,16,2.收益法的适用对象与条件,适用对象：有经济收益或有潜在经济收益的房地产。房地产估价理论与方法p213. 适用条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确量化。房地产估价理论与方法p213. ,2019/10/29,17,3.成本法的适用对象与条件：,适用对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价；主要适用于评估新的或比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产价值。房地产估价理论与方法p271. 适用条件：基于自由竞争且可以大量重复生产的房地产而可以正确计算正常成本、利润、税金等。房地产估价理论与方法 p272. ,2019/10/29,18,4.假没开发法的适用对象与条件,适用对象：具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产估价。房地产估价理论与方法p323. 适用条件：能够根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用方式确定最佳开发利用方式、能够正确预测开发完成后的价值、能够准确预测后续开发建设的必要支出及应得利润。房地产估价理论与方法 p324. ,2019/10/29,19,5.长期趋势法的适用对象与条件,适用对象：价格无明显季节波动的房地产(未来房地产估价，且估价对象价格变化有规律。)房地产估价理论与方法 p347. 适用条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时期真实、可靠的价格资料。房地产估价理论与方法 p348. ,2019/10/29,20,(二)各估价方法的操作步骤(技术路线),1.市场法的操作步骤估价理论与方法p172. (1)搜集交易实例 (2)选择可比实例 (3)对可比实例价格进行适当处理 价格换算 价格修正 价格调整 (4)求取比准价格,2019/10/29,21,2.收益法的操作步骤估价理论与方法 p213.,(1)报酬资本化法的操作步骤 确定未来收益期限； 求取未来净收益； 求取报酬率； 选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。 (2)直接资本化法的操作步骤 求取未来某一年的某种收益； 求取资本化率或收益乘数； 选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。,2019/10/29,22,3.成本法的操作步骤估价理论与方法p273,弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新购建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价格。,2019/10/29,23,4.假没开发法的操作步骤估价理论与方法p325.,(1)调查、分析待开发房地产状况及当地房地产市场情况。即：弄清地块的区位状况；弄清地块的实物状况；弄清地块的规划状况；弄清将拥有的土地权利；弄清当地的房地产市场状况。 (2)选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况； (3)预测后续开发经营期； (4)预测开发完成后价值； (5)预测后续必要支出及应得利润； (6)测算待开发房地产的价值。,2019/10/29,24,(三)各估价方法应用时应收集的资料,1.各估价方法应用时应收集的基础资料 (1)估价委托的有关资料： 委托方情况(法人、住址、电话)； 估价目的(委托方提供)； 估价时点； 项目有关文件； 委托方的其他要求。,2019/10/29,25,(2)相关法律法规和政策。 委托估价是否符合相关法律法规和政策； 估价操作应遵循的相关法律法规和政策。 (3)估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的房地产市场状况资料； 地区性的房地产市场状况资料； 本类型房地产市场状况资料。,2019/10/29,26,(4)估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。 (5)估价对象区域条件资料：交通；环境；繁华程度；景观；公共配套；危险因素；等等。,2019/10/29,27,2.市场法应用时应收集的技术资料 (1)收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。 (2)收集交易实例的交易情况，如税费负担方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。 (3)收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。 (4)收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。,2019/10/29,28,3.成本法应用时应收集的技术资料,(1)收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料； (2)收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数； (3)收集建筑物重置成本资料； (4)收集估价对象的己使用年限、尚可使用年限及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。,2019/10/29,29,4.收益法应用时应收集的技术资料,(1)收集类似房地产正常经营的收入水平(租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率)，可出租面积、营业面积等资料； (2)收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。,2019/10/29,30,(3)收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。 (4)收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。,2019/10/29,31,5.假设开发法应用时应收集的技术资料 同类房地产市场状况、未来趋势； 同类房地产市场售价； 同类项目开发周期、开发费用； 同类项目开发利润或收益资料； 折现率确定的有关资料。,2019/10/29,32,(四)估价方法的优选,1.估价方法选用要求： (1)同一估价对象宜选用两种以上的估价方法估价。房地产估价规范5.1.2 (2)估价对象适宜采用多种估价方法进行估价时不得随意取舍。房地产估价规范5.1.3 2.估价方法的优选： 有条件选用比较法估价的，应以比较法为主要的估价方法。房地产估价规范5.1.4 收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。房地产估价规范5.1.5 ,2019/10/29,33,具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。房地产估价规范5.1.6 不宜采用比较法、收益法、假没开发法进行估价时，可采用成本法作为主要的估价方法。房地产估价规范5.1.7 未来房地产估价：长期趋势法。,2019/10/29,34,(五)不同类型的房地产估价问题 1.居住房地产估价 (1)居住房地产的特点 单宗交易规模较小,但市场交易量大； 具有较强的相似性和可比性； 不同类型住房价格内涵差异明显。 (2)影响居住房地产价格的主要区位状况 交通条件; 生活服务设施; 教育配套设施; 环境质量。,2019/10/29,35,(3)影响居住房地产价格的主要实物状况 建筑结构、类型和等级； 设施与设备； 建筑质量； 装修； 朝向与楼层。 (4)居住房地产的常用估价方法 市场法 成本法 收益法 注意：房改房、经济适用住房的估价技术路线。,2019/10/29,36,2.商业房地产估价 (1)商业房地产的特点 收益性； 经营内容多，业态多样； 出租、转租经营多，产权分散复杂； 装修高档而复杂； 垂直空间价值衰减明显。 (2)影响商业房地产价格的主要区位状况 地段繁华程度; 交通条件; 临街状况。,2019/10/29,37,(3)影响商业房地产价格的主要实物状况 建筑品质及内部结构； 楼层； 净高； 面积； 装修； 无形价值。 (4)商业房地产的常用估价方法 收益法； 市场法； 成本法。,2019/10/29,38,3.商务办公房地产估价 (1)商务办公房地产的特点 所取区位好，规模大； 多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善； 出租经营多，多由专业物业服务企业管理。 (2)影响商务办公房地产价格的主要区位状况 集聚条件； 交通条件； 周边环境。,2019/10/29,39,(3)影响商务办公房地产价格的主要实物状况 外观形象； 内部装修； 设备、设施； 智能化程度； 物业服务水平； 租户类型； 楼层。 (4)商务办公房地产的常用估价方法 收益法； 市场法； 成本法。,2019/10/29,40,4.旅馆房地产估价 (1)旅馆房地产的特点 转让少且一般为整体转让； 功能多样； 一次性投资大、回收期较长、经营风险较大； 价值主要体现在接待客户的类型及其能力。 (2)影响旅馆房地产价格的主要区位状况 交通条件； 周围环境。,2019/10/29,41,(3)影响旅馆房地产价格的主要实物状况 除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有： 设备设施和用具； 经营管理。 (4)旅馆房地产的常用估价方法 收益法； 市场法。,2019/10/29,42,5.工业房地产估价 (1)工业房地产的特点 涉及的行业多； 非标准厂房多，厂房单价相差大； 要区分设备和建筑物的造价； 厂房易受震动和腐蚀的影响。 (2)影响工业房地产价格的主要区位状况 交通条件； 基础设施； 地理位置。,2019/10/29,43,(3)影响工业房地产价格的实物状况 用地面积与形状； 地质和水文条件； 房地产用途。 (4)工业房地产的常用估价方法 成本法； 市场法； 收益法。,2019/10/29,44,(六)不同估价目的及相关估价问题,1.划拨土地估价房地产估价规范6.4.4 由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此时的土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。,2019/10/29,45,2.在建工程估价,运用成本法估价：估价理论与方法p273. 在建工程价格土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润,运用假设开发法估价：估价理论与方法p329 在建工程价格续建完成后的房地价值在建工程的税费续建成本管理费用销售费用投资利息销售税费续建利润,2019/10/29,46,3.保险估价或损失价值评估房地产估价规范p23,保险价值评估不包括土地使用权价值。 保险价值评估应以保险时或保险事故发生时的房地产实际价值为依据。 保险价值评估宜采用成本法和比较法。 对于可修复的损害性损失，其修复所需的费用即为损失价值。 对于不可修复的损害损失，应根据房地产保险事故发生前后的状况评估： 损失价值=房地产受损前的价值 房地产受损后的(残余)价值,2019/10/29,47,补充：房地产损害赔偿估价案例分析p314-324,(1)房地产价值损失的原因及种类 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 因在相邻地建造建筑物给房地产造成价值损失 因环境污染造成房地产价值损失 因工程质量缺陷造成房地产价值损失 因基础施工损坏邻近建筑物造成房地产价值损失 因异议登记不当造成房地产权利人损害 因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失 因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失 因对房地产权利行使不当限制，给产权人造成损失,2019/10/29,48,(2)房地产损害造成的损失分析 房地产损害的分类 按受损部位分类： 一是实物损害(可分为实体损害和功能损害)； 二是权益损害； 三是区位损害(也称为环境损害)。 按是否可修复分类： 一是可修复的损害； 二是不可修复的损害。 按损害的时限分类： 一是暂时性的损害； 二是永久性的损害。,2019/10/29,49,房地产损害的赔偿金额 房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失。其赔偿金额的确定方法如下： 对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失； 对于不可修复的损害，赔偿的金额为损害前的房地产价值减去损害后的房地产价值； 对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害，赔偿金额为部分修复费用房地产价值减损额相关经济损失； 对于造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。,2019/10/29,50,(3)房地产损害赔偿估价的特点 正价值评估与负价值评估； 不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估； 独一无二性更强，难以寻找到类似的房地产损害赔偿实例； 对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定； 损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强，且通常需要作为专家证人出庭作证，要求较强的语言表达能力。,2019/10/29,51,(4)房地产损害赔偿估价的方法 修复费用法(成本法)：采用合法、最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用、税金和利润等。 损失资本化法：预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。 赔偿实例比较法(市场法)：通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。 损害前后价差法(剩余法)：损害前房地产状况的市场价值与损害后房地产状况的市场价值之差。,2019/10/29,52,4估价人员现场查勘的内容估价规范4.0.5,估价对象坐落位置的正确性； 观察周围的环境、景观； 实地拍照； 勘察建筑物的外观、建筑结构、装修、使用、设备、维修保和完损程度等情况； 了解当地同类房地产的市场特性与行情。,2019/10/29,53,5.土地使用权年限与建筑物耐用年限不一致的折旧,建筑物的建设期不计入耐用年限，耐用年限从竣工验收合格之日起计。 建筑物耐用年限短于土地使用权年限的，按建筑物耐用年限计算折旧。 建筑物耐用年限长于土地使用权年限的，按土地使用权年限计算折旧。,房地产估价规范p17,2019/10/29,54,建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，按建筑物耐用年限计算折旧。 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，按建筑物己使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。,2019/10/29,55,6.收益性房地产的建筑物耐用年限短于土地使用权年限的估价,估价技术路线之一：先根据建筑物耐用年限内房地产净收益，选择有限年的收益法计算公式，求得收益性房地产在建筑物耐用年限的收益价格；然后再加上土地剩余使用年限的价值的折现值。 估价技术路线之二：将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。,规范p14.,2019/10/29,56,7.房地产抵押估价城市房地产抵押管理办法和房地产抵押估价指导意见,房地产抵押必须是建筑物与其占用的土地一并设定抵押。 抵押估价要采用公开市场价值标准。 依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。 再次抵押的房地产价值应是该房地产的价值扣除已担保债权后的余额。 抵押估价要注意抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响。,2019/10/29,57,房地产抵押估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。” 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。,2019/10/29,58,(9)优先受偿权包括： 担保法规定的土地使用权出让金； 合同法规定的建筑工程款项； 城市房地产抵押管理办法规定的“处分抵押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害”。 (10)房地产估价师有了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况与对委托人提供的有关情况和资料进行核查的义务。,2019/10/29,59,(11)房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。 (12)法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告附件。,2019/10/29,60,(13)房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 (14)估价对象概况应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。,2019/10/29,61,(15)在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。 (16)评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。 ,2019/10/29,62,(17)房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。 (18)房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示： 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 合理使用评估价值； 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 ,2019/10/29,63,(19)房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。 (20)房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。,2019/10/29,64,(21)抵押房地产处置时的有关费用 拍卖费用。成交价的，最高不超过10。 评估费用。 诉讼费用和申请执行费。 (22)处置时的有关税费 工商统一税(营业税、城市维护建设税和教育费附加)。 印花税。 土地增值税和所得税。,2019/10/29,65,(23)处置特殊房地产应扣除的费用,拍卖土地上新增房屋之价款。 拍卖划拨国有土地使用权应缴纳的土地出让金。 拍卖乡村企业的厂房等建筑物占用的土地使用权应补交的征地费。 破产企业的职工安置费。,2019/10/29,66,(24)处分抵押房地产所得金额的分配顺序,支付处分抵押房地产的费用； 扣除抵押房地产应缴纳的税款； 偿还抵押权人债权本息及支付违约金； 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； 剩余金额交还抵押人。 注意：处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。,2019/10/29,67,8.房地产拆迁估价参见城市房屋拆迁估价指导意见,(1)房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。 (2)拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。,2019/10/29,68,(3)拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。” (4)拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 (5)拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。,2019/10/29,69,(6)委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(用途)和面积。 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。,2019/10/29,70,对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。,2019/10/29,71,(7)拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。 实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。,2019/10/29,72,(8)拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。,2019/10/29,73,(9)估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。 公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。,2019/10/29,74,(10)拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。 拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。,2019/10/29,75,(11)拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人及以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。 鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或是拆迁当事人的，应当回避。,2019/10/29,76,(12)估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。,2019/10/29,77,9.房地产强制拍卖估价 (1)房地产强制拍卖估价是指为人民法院或者有关当事人确定拍卖保留价提供参考，对拟拍卖的房地产市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。 (2)房地产强制拍卖估价的特点: 强制处分； 快速变现； 市场需求面窄、推广力度小； 消费者心理因素（影响大）； 购买者（有）额外支出。,2019/10/29,78,(3)房地产强制拍卖估价方法 房地产强制拍卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。 估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行估价。,2019/10/29,79,(七)房地产咨询顾问服务 1.房地产市场调查研究 (1)不同类型房地产市场调查研究报告的内容 住宅房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、房地产市场发展现状和趋势分析、客户分析、竞争分析。 商业房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、商业房地产市场发展现状和趋势分析、商圈分析、消费者消费习惯分析、客户分析。,2019/10/29,80,写字楼房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、写字楼房地产市场发展现状和趋势分析、商务圈分析、竞争性典型项目研究、写字楼客户分析。 酒店房地产市场调查研究报告的内容构成：宏观环境分析、酒店房地产市场发展现状和特点分析、酒店消费者分析、酒店市场竞争分析、酒店经营者分析。,2019/10/29,81,2.房地产投资项目可行性研究 (1)房地产投资项目可行性分析与房地产估价的区别-见房地产估价案例与分析p412 (2)房地产投资项目可行性分析研究报告的主要内容-见房地产估价案例与分析p413 3.房地产开发项目策划 (1)房地产开发项目策划的特点 地域性；系统性；前瞻性；市场性；创新性；多样性。 (2)房地产开发项目策划报告的主要内容-见房地产估价案例与分析p445,2019/10/29,82,4.房地产贷款项目评估 (1)房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定-见房地产估价案例与分析p469 (2)房地产贷款项目评估的特点 综合性；科学性；专业性；特殊性。 (3)房地产贷款项目评估的内容-见房地产估价案例与分析p471 (4)房地产贷款项目评估的注意事项-见房地产估价案例与分析p471,2019/10/29,83,三、房地产估价报告书,1.估价报告书的要求估价规范8.0.1 全面性； 公正性和客观性； 准确性； 概括性。,2019/10/29,84,2.估价报告书不可缺少的项目和内容,估价项目名称。委托方。 估价方。 估价对象概况。估价目的。估价时点。 价值定义。 估价依据。估价原则。 估价技术路线、方法及其理由和测算过程。 估价结果及其确定的理由。 估价作业期。 估价报告应用的有效期。 估价人员。 估价师声明。 估价的假没和限制条件。 附件。 抵押估价还有：风险提示和变现能力分析。,28,2019/10/29,85,3.估价报告的组成估价理论与方法p409 房地产估价报告通常由8大部分构成： (一)封面； (二)目录； (三)致估价委托人函； (四)注册房地产估价师声明； (五)估价的假设和限制条件； (六)估价结果报告； (七)估价技术报告； (八)附件。,2019/10/29,86,(一)封面 (1)标题(估价报告名称)； (2)估价项目名称； (3)委托人(名称或姓名)； (4)估价机构(名称)； (5)注册房地产估价师(姓名和注册号)； (6)估价作业日期 (7)估价报告编号。 (二)目录 列出估价报告各个组成部分的名称及其对应的页码。,2019/10/29,87,(三)致估价委托人函 致估价委托人函是估价机构正式地向估价委托人报告估价结果及呈送估价报告的信函。一般来说，“致估价委托人函”应包括： (1)受函单位； (2)估价过程的简要介绍； (3)估价对象范围； (4)估价时点； (5)估价结果及特殊事项； (6)致函落款(估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章)。,2019/10/29,88,(四)估价师声明 （标题：）估价师声明我们郑重声明 1.我们估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。 4.我们依照国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。,2019/10/29,89,5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行了实地查勘）。 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。 7.（其他需要声明的事项）。 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）。,2019/10/29,90,（五）估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的估价对象状况与估价对象现状的不同之处。内容包括： 1.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定； 2.对估价对象有关情况的假定； 3.对评估的价值前提的说明； 4.对估价方法使用前提的说明。,2019/10/29,91,(六)估价结果报告 估价结果报告提出简明扼要地说明以下去事项： 1.估价委托人 2.估价机构 3.估价目的 4.估价对象 5.估价时点 6.价值类型 7.估价依据 8.估价原则 9.估价方法 10.估价结果 11.估价人员 12.其他需要说明的事项 13.估价作业日期 14.估价报告应用的有效期,2019/10/29,92,(七)估价技术报告 估价技术报告一般包括以下内容)： 1.估价对象实物状况描述与分析； 2.估价对象权益状况描述与分析； 3.估价对象区位状况描述与分析； 4.市场背景描述与分析； 5.估价对象最高最佳利用分析； 6.估价方法适用性分析； 7.估价测算过程； 8.估价结果确定。,2019/10/29,93,(八)附件 附件应包括的内容主要有： 1.估价委托书 2.估价对象位置示意图 3.估价对象内外部状况及周围环境和景观的图片 4.估价对象权属证明 5.估价中引用的其他专用文件资料 6.估价机构资质证书复印件、估价机构营业执照复印件 7.房地产注册房地产估价师注册证书复印件。 注意:有重要专业帮助的,要附重要专业帮助者亲笔签名的书面专业意见复印件。,2019/10/29,94,四、估价报告的常见错误及模拟改错,(一) 阅读报告，整体上把握以下内容： 1.估价基本事项； 2.价值定义； 3.估价方法及技术思路； 4.估价依据、假设限制条件和特殊说明； 5.测算过程； 6.估价结果。,2019/10/29,95,(二)估价报告常见错误 1.报告书不完整(共8项内容) (1)封面缺少下列某项目： 估价报告名称； 估价项目名称； 委托方； 估价方； 估价人员； 估价作业日期； 估价报告编号。 (2)目录(一般不会考) ,2019/10/29,96,(3)致委托方函缺少或致委托方函内容不全： 按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。 一般来说，“致委托方函”应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价结果及特殊事项等内容。,2019/10/29,97,(4)估价师声明缺少或其内容不全： 房地产估价规范 中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。 重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。,2019/10/29,98,(5)估价假设和限制条件缺少或其内容不全 说明不全(评估时，工业房地产作商业用途，假设)； 他项权利(抵押权对资产的影响)； 特殊处理(无法确认的数据特殊处理)； 权证说明(证载用途与现实用途不一致；产权问题；他项权利是否评估；出让土地最高年限超出的处理，如：商业用地本应40年，证载70年，要按40年处理；划拨土地转让的说明；等等)。,2019/10/29,99,(6)估价结果报告内容不全。 (包括13项内容-后述) (7)估价技术报告内容不全。 (包括7项内容-后述) (8)附件内容不全 证、照、图、文等内容不全。,2019/10/29,100,2.估价结果报告书漏项(共13项内容) (1)委托方 委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所 (2)估价方 估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级,2019/10/29,101,(3)估价对象概况-可能出现的错误: 1)土地使用权人交代不清； 2)土地使用权性质(出让与划拨、集体与国有)土地交代不清； 3)土地使用权证及土地使用年限交代不清等； 4)房屋所有权证及权属交代不清(特别是抵押估价)； 5)房屋用途交代不清； 6)建筑物结构交代不清； 7)房屋建成年代交代不清； 8)房屋状态交代不清楚(在建工程的进度)； 9)面积前后不符，分部之和不符合总面积； 10)建筑物装修情况未说明。,2019/10/29,102,(4)估价目的 着重察看估价方法是否与估价目的和估价对象适用，估价技术路线是否正确。 (5)估价时点 估价时点是否正确； 估价时点与报告中的时间数据是否吻合。 (6)价值定义 除拆迁估价、抵押估价和损失估价外，一般估价报告均采用公开市场价值标准。,2019/10/29,103,(7)估价依据 说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，房地产估价规范和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。 (8)估价原则 缺少本次估价应遵循的房地产估价原则(与估价目的对应的原则)。 抵押评估报告的估价原则应表述为:“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”。,2019/10/29,104,(9)估价方法-可能出现的错误： 只使用了一种估价方法； 能用市场比较法的没有用； 收益性房地产的估价未选用收益法； 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法； 估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合房地产估价规范； 缺少估价方法定义或定义错误。,2019/10/29,105,(10)估价结果-可能出现的问题： 评估结果中没有说明币种，没有大写； 对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率； 缺少单价或总价； 没有写明估价结果所属的估价时点。 (11)估价人员(出现遗漏) (12)估价作业日期(本次估价的起止年月日) (13)估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，以估价报告