5月份金枫国际阶段营销策划报告.ppt

金枫国际5月营销策划报告,谨呈：金桥置业,核心内容,第三部分：策划篇,第一部分：市场篇,第二部分：业务篇,市场篇,市场研究,区域市场分析,市场大势分析,区域外个案分析,区域内个案分析,政策分析,苏州市场分析,本月相关政策分析,房产市场大势分析,新政满月，在新政的震慑下成交量逐日下降,4月苏州楼市经历了从疯狂到极度惨淡的过程，成交量下跌、开发商出招、购房者观望，“楼市的惨淡客观上取决于新政的影响，另一方面更要看购房者的心态变化。”整个楼市是否会延续这样的观望气氛，还得等地方楼市新政细则的出台.,苏州整体市场分析,新政一个月，影响最明显的首先体现在成交量上,自4月14日新政出台以来，苏州房地产市场住宅类房源成交3233套，较4月减少3922套，减幅为55%；成交总面积：367991平方米，较4月减幅为50%;成交均价：9461.88元/平方米，较上月减少1439.18元/平方米，减幅为13%.近一个月以来，总成交套数呈大幅下降的趋势。,5月份住宅类房源成交3233,7155套，较4月减少3922套，减幅为55%；成交总面积：367991平方米，较4月减幅为50%;成交均价：9461.88元/平方米，较上月减少1439.18元/平方米，减幅为13%.,长江壹号的15年包租，返还99%的模式也使其单价维持在2万左右，好易家保证3年内回报率1楼为总价的5%，2、3楼为总价7%。新苏国际广场提供5年租约6.66%投资回报,环球奥食卡城在售商铺10-30不等，低总价，30万/套左右.,地段较偏、且为单层的蜜蜂城，均价在5800元/平左右，其他项目大部分维持在8000元左右，枫桥丽舍以其便利的交通、成熟的商圈配套售价高达13000元左右。,区域外商业分析主要楼盘列表,区域内商铺分析主要楼盘列表,建筑面积：110000平方米 占地面积：33739平方米 开盘时间：2009-04 入住时间：2010年 产品：商铺,酒店式公寓,长江壹号,配套：中国银行 工商 农业 建行、 木渎医院、木渎邮局，交通有312 300 662 33 406路公交车。,规划：长江壹号地处长江路9号，总建约100000平米，包括商业广场，挑高soh0公寓，产品集大卖场，餐饮，娱乐，观光等多功能于一体的质商业项目。复式公寓7层，商铺3层。,重点个案-长江壹号市场分析,3号楼,4号楼,产品分析,5号楼,重点个案-长江壹号市场分析,重点个案-长江壹号市场分析,重点个案-长江壹号市场分析,客户分析 区域：吴中区木渎本地人和市区的客户为主，约占60%。 年龄：年龄大约在29-55岁 收入：家庭年收入在15-100万左右 职业：私营业主、公务员等 置业目的：投资 产品偏好：面积小、总价低、投资回报稳定，无风险。 来源途径（通路）:路旗、横幅 户外广告、短信以及网络 购买原因： 小面积、低总价，降低投资门槛,目前以商铺广告为主，主推50万起，大卖场，影院餐饮等一站式休闲娱乐. 现阶段商铺的通路比较多，除了看板以外，指引旗（三香路、西环路）、电视（苏州一台）、报刊、网络等，投入相对较大。,媒体通路分析,重点个案市场分析,重点个案-亿象城,建筑面积：80000平方米 占地面积：37058平方米 开盘时间：预计6月底推出 入住时间：2011-07 产品：商铺 面积:20-150,交通状况:东临友新路，南依福星路，西接西环高架、友新高架，北上南环高架，更有轻轨2号线直达城市八方。 亿象城共12幢楼，规划为五个区，从西向东依次为，a区12号楼，餐饮航母；b区9-11号楼，风情美食，；c区6-8号楼，淘宝乐园；d区5号楼，shoppingmall；e区1-4号楼，女人荟。统一招商、统一销售、统一运营。,配套:沧浪新城实验幼儿园、第一实验小学/第二实验小学、邮政局、百润发、太平洋超市、好美家,亿 象 城,最新动态,区域内公寓分析主要楼盘列表,区域外公寓分析主要楼盘列表,重点个案市场分析-中翔丽晶,区位:靠近相城大道，交通方便 占地:69842平米 总建:170000平米 产品：高层 开盘时间： 套数:924套 层高：3.3米 面积：54.95、67.21 装修标准：精装,独立小户型每户2只小空调独立运行、安装电热水器自由供水. 配套:大润发、红星美凯龙、kfc、陆慕医院、相城人民医院、陆慕邮局、陆慕中心小学、陆慕高级中学,产品分析,一室一厅一卫 5070平米,劣势： 进深长; 卫生间和厨房相对; 客厅采光效果不好; 空气对流不好;,优势： 总价低; 精装修,提包就住; 专业知名物业公司戴德粱行,重点个案市场分析,客户： 区域：相城区和市区的客户为主 约占80%。 年龄：年龄大约在29-55岁 收入：家庭年收入在9-30万左右 职业：私营业主、公务员等 置业目的：投资为主，少数过渡。 产品偏好：精装修，低总价。,从图中可以看出，客户主要来自于市区和相城区附近。而此两个区域也是本案投放短信、看板等广告的主要区域。,重点个案-中翔丽晶市场分析,重点个案-中翔丽晶市场分析,从09年初开始价格一路上扬,到10年1月开始才相对稳定,均价在8000元左右。10年4月上涨至8200元.,重点个案-中翔丽晶市场分析,体量大，媒体通路多，从一开始的海报、高炮、短信、公交车体广告、到后来的电视（天天山海经）等，主要覆盖面涉及各个区，从而客户知晓度提高，这也是去化快的主要因素之一。进入2010年来，成交量走低，1-3月成交量保持在5套以内，4月由于整体市场良好成交量上升,主要原因是所剩房源不多。5月受整体市场影响成交量有所下降.,重点个案-中翔丽晶市场分析,营销力分析,项目现场的户外宣传,媒体通路： 墙体广告昭示性好， 低总价，吸引投资客群； 短信投放量大，吸引大量吴中区客户,sp活动 3月：开发商有“买房帮你付利息”、零费用交房、首付9000元等优惠。 4月：他们所推出来的“借你15万8，相城首家”）还有在交房时“0”交房费用。比较吸引客户的眼球！ 5月：房交会期间特价房优惠350元/平米左右，共推出40套。,重点个案-中翔丽晶市场分析,占地: 20914.33平方米 总建: 62743平方米 产品: 5栋商业楼,2栋酒店式公寓 层高：酒店式公寓层高4.9米 户数: 854户 面积: 40-80平米 车位比: 1:1 开盘时间：2009-08-08 入住时间：2010-12-01 物业费：2元/平方米月 装修标准: 精装,4.3万/套或5万/套，任客户选择,重点个案市场分析-永诚国际广场,户型分析,40-45m2精致小户型； 4.9米气度挑高,一层价格得享两层空间； 一楼客厅,餐厅布局 二楼双卧或一卧加书房布局,空间自由分割 采用菜单式装修模式,多种装修风格。,重点个案市场分析,客户分析 区域：新区和吴中区的客户为主，约占56%。 年龄：年龄大约在23-55岁 收入：家庭年收入在5-30万左右 职业：私营业主、公务员、公司员工等 置业目的：投资、过度性居住。 产品偏好：精装修，低总价。,从图中可以看出，客户主要来自于吴中区和新区附近。,重点个案市场分析,重点个案市场分析-永诚国际广场,8月以7000元/平米的价格开盘,开盘后价格一路上扬, 09年12月底至今在售朝南户型价格8500-9500元/平米，朝北户型7500-8000元/平米，均价在8000元左右。4月均价上涨至8500元.,重点个案市场分析-永诚国际广场,09年8月开盘，开盘当月热销140余套，房交会更推出特价房，均价在6100元/左右。12月下旬均价上扬至8000元后销量急剧下降，10年1-2月销量在10套以内，3月份上半月成交16套，有反弹迹象。4月整体市场火热,3月底房交会期间公寓更是优惠88元/平米.至此4月成交量上升到79套.5月整体市场在成交量萎缩的情况下,仍保持了69套的成交量,重点个案市场分析-永诚国际广场,重点个案-蜜蜂城市场分析,总建筑面积:70000平方米 总数：1228套（二期加推） 开盘时间：2008年11月 二期2009-6-27 入住时间：2010年4月30日,楼盘位置:吴中区长桥镇澄湖西路 产品：精装修小户型 套数：1228套 层高：3.2米 面积：56平米、70平米、109平米,开盘均价：3900/元，现均价：5800/元,客户分析 区域：吴中区和市区的客户为主，约占75%。 年龄：年龄大约在25-55岁 收入：家庭年收入在5-30万左右 职业：私营业主、公务员、公司员工等 置业目的：投资、过度性居住。 产品偏好：精装修，低总价。 来源途径（通路）:户外广告和推介活动、网络等。,重点个案-蜜蜂城市场分析,从图中可以看出，客户主要来自于吴中区和市区附近。,sp活动： 开盘期间： 1，签约的客户契税减免1%。 2，客户按约定时限办理完成按揭手续的，总价再优惠1%。 3，凡老客户介绍新客户成交的，老客户获赠400元购物券；新客户可同时享受1.2.3项优惠。 3月：房交会期间购房，再此基础上再减免2%（本科学历减免3%；研究生学历全免）；提供免费的政策指导起价3588元，均价3900. 4月：蜂尚”旅游活动火热进行中。抽取80名报名者组织旅游。 5月：蜜蜂城43.8平方、89平方，均价3900元/平方，展会期间免契税 9-11月份： “发帖赢电影票”等活动。 10年1-3月：除看板与网络等常规煤体外，没有新的推广及sp活动。 经常与up上城搞双盘联动来制造声势和宣传，以海报、看板和网络为宣传主力，吸引大量吴中区客户,重点个案-蜜蜂城市场分析,市场分析结论,公寓部分： 4月的后半个月，在一系列新政的影响下，投资客及改善型需求受到很大程度的抑制,仅永诚国际去化69套,悠尚生活广场去化25套,其余各盘去化均在6套左右,从整体市场来看,投资客对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。,商铺部分： 区域内外除长江壹号以及新苏州家居广场由于大量的媒体投入,去化均在15套以上,枫桥商业街去化7套外,其余各项目成交量几乎为零。受新政影响，大部分投资客持观望态度,整个市场商业项目去化缓慢。,本案现状分析,本项目自12月份以来走势强劲，除2月为年假影响，去化较慢以外，整体去化速度较之前有大幅提升，主要得益于持续的媒体推广及销售策略的调整,销售情况回顾分析 酒店式公寓,销售情况回顾分析 商铺,商铺由于目前存在的房源主要为三楼，销售存在较大的抗性，整体去化速度明显放慢,客户区域分析,通过分析得出，我们的目标客户群重点区域清晰。 商铺：主要还是新区和吴中区，目的均为投资。 酒店式公寓：客户主要来源为新区和吴中区。,本案来人客户分析,通过对客户情况分析，52%客户置业目的为投资,置业目的分析,需求面积分析,酒店式公寓:为从需求面积来看,50平米需求量占52%。 商铺:需求面积来看,由于售楼处所处地块的动工，大面积的商铺炙手可热 。,媒体途径,根据对客户情况分析，大部分客户是通过夹报和朋友介绍的,本案成交客户分析 酒店式公寓,面积分析,酒店式公寓:从成交面积来看,40-50平米占半壁江山，。30-40平米与50-60平米的平分秋色。,客户区域分析,酒店式公寓:从成交客户区域看, 主要以吴中区及新区的客户为主,通过对客户情况分析，客户置业目的很明确：56%为投资目的,置业目的分析,月度无广告投放,月度媒体投放分析,本案库存分析,目前剩余的公寓房源中主要为顶层及边套的大户型，商铺则主要集中在三楼以及为了三楼销售而预留的下面做电梯等配套的商铺,存在问题,现状分析结论,公寓： 不带装修，使得贪图省力的投资客户需要在装修上投入较多精力，交房后无法及时出租获得回报。 目前存在的房源不是很好，消化起来存在一定的抗性 价格的持续拉升在目前的市场情况下，接受度较之前有所降低 现房电梯品牌普通，公寓入户门品质较差，损坏较多，给客户留下整体档次较低的不良印象。,存在问题,现状分析结论,商铺： 周边居住人群层次较低，消费能力较低，影响投资客信心。 周边商圈尚未形成，给注重眼前利益的投资客户带来压力。 现房1-2f商铺出租率及使用率较低，影响投资客户投资信心。 三层商铺给人造成较为闭塞的感觉，给人感觉利用率较低。,客户结论,现状分析结论,客户重点区域：周边木渎本地及新区客户，少量的市区及上海投资客。 客户置业目的为投资为主。辅以少量年轻新苏州人过渡性自主及自用办公。 客户置业习惯：公寓以47平方米为主，多数为投资，商铺面积在80平方米左右，总价在100-150万去化较快。投资客户不愿为购买投资型产品而给自己造成较