物业管理前期介入讲义.ppt

第四讲物业管理的前期介入,管理学院,模块一：接管验收及入伙 模块二：装修管理 模块三：文书档案的管理 模块四：业主大会及业主委员会,模块三：文书档案的管理,它是物业管理一项重要的工作内容 要求： 1.及时收集并不断更新 2.关键是尽可能完整 3.制度化、规范化 4.专人管理,收集渠道,物业管理移交：工程建设、物业产权等原始资料 业主入伙、装修阶段：业主或物业管理具体部门 日常管理中：物业企业相关工作部门 通过政府部门获取的相关信息,两方面资料,模块四 业主大会及业主委员会,业主自制机构 含义是一定物业管理区域内，物业的所有人对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益以及物业的整体利益而组成的自制性组织 具有民主性、自制性、公益性特征,采取两重机构设置形式即由全体业主成立业主大会，作为权利机关行使重大决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权,设置原则： （1）接受相关行政部门的组织指导和监督的原则 （2）两权分离、间接管理的原则 （3）以公益利益为目的的原则,（4）服务性、无偿性原则 （5）机构设置权责明确原则 （6）业主地位平等原则,业 主,业主物业的所有权人,业主有哪些权 利和义务？,业主的权利,1、按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定或修改管理规约、业主大会议事规则的建议；,4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同；,8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。,业主的义务,1、遵守管理规约、业主大会议事规程； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；,4、按照国家有关规定交纳专项维修基金； 5、按时交纳物业服务费； 6、法律、法规规定的其他义务。,在一个物业管理区域内，房地产开发建设单位对其开发建设的物业在销售之前是唯一的业主，即第一业主（或称原始业主），而且这种“业主”身份一直延续到物业全部销售完毕。作为第一业主，也应履行相应的义务。,特别说明,业主大会,含义是由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理重大事项作出决定，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治性组织。 宗旨代表和维护全体业主的共同利益。 组成物业管理区域内全体业主组成。,职责 （1）制定、修改管理规约和业主大会议事规程； （2）选举业主大会会议 （3）更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；,（4）选聘、解聘物业服务企业 （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。,业主大会会议,召开的形式：集体讨论和书面征求意见 法定人数：1/2以上持有投票权的业主参加 方可 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议,业主做出决定的法定人数,哪些属于特别重大事项呢？,制定和修改管理规约,制定和修改业主大会议事规则,选聘解聘物业服务企业,专项维修资金使用续筹方案,注意事项 ： 业主大会应该于会前通知业主 15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告 业主大会会议记录应当存档 业主大会的决定应予以公告,第一次业主大会召开的条件,1.应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会 2.住宅入住率达到50%以上时 3.第一个业主入住之日起满两年,第一次业主大会会议的筹备工作,1.成立大会筹备组 2.确定召开的时间、地点、形式和内容 3.拟订业主大会议事规则草案和管理规约草案等有关文件,4.确定业主身份及业主在首次业主大会上的投票权数 5.通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单 6.做好召开首次业主大会会议的其他准备工作,第一次业主大会召开的程序,筹备组应自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议 1.由筹备组介绍大会筹备情况 2.介绍业主委员会委员候选人情况 3.审议通过业主大会议事规则和管理规约,4.选举产生业主委员会委员 5.审议通过与物业管理相关的特别重大事项,特别强调： 1.在第一次业主大会上，建设单位还应当做出前期物业管理工作报告。物业服务企业应当做出物业接管验收情况报告 2. 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法（根据业主实际拥有的物业面积、住宅套数等确定）、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定,3. 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法做出决定。,业主委员会,含义：是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益,性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。（无法人资格、无民事权利主体资格 地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式,产生： 第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业服务企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐后选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 每届业主委员会任期三年，任期届满后由业主大会选举新的业主委员会，可以连选连任。,业主委员会是社团组织（或社团法人），自选举产生之日起30日内，向物业管理政府主管部门办理备案登记。登记时提交下列文件： （1）注册登记申请书 （2）业主委员会成员名单 （3）业主委员会章程,构成,业主委员会设委员515名,主任1人，副主任12人，由全体委员中产生,执行秘书1人，也可以不是业主委员会成员,业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信,业主委员会职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同,3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业旅行物业服务合同 4.监督管理规约的实施 5.业主大会赋予的其他职责,业主委员会的日常工作,1.了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况 2.组织实施选聘物业管理公司的招标活动 3.提出是否续聘物业服务企业的建议 4.代表业主大会管理物业专项维修资金,5.宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守管理规约和各项规章制度，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的关系 6.协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理,7.做好业主委员会的内部管理工作 8.开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明社区,业主委员会会议 1. 业主大会规程规定，业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。 2.经1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。,3.会议应当有半数以上委员出席，作出决定必须半数以上同意才能通过 4.作出的决定应以书面形式及时公告,案例分析,某住宅小区于2002年3月开始预售，2003年6月竣工交付使用时出售的房屋建筑面积占该小区总建筑面积的68%，2004年7月该小区有部分业主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向公安机关申请刻制印章未果，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业服务企业为该小区提供物业管理服务，原物业管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。,经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事处、也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司，既未起草管理规约、业主大会议事规则，也未确定业主在首次业主大会会议上的投票权，也未将业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1000房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面积仅占40%；选出的业主委员会委员中，有一人是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区开发建设单位办理移交手续。讨论：,1、该小区业主大会成立的条件具备吗？ 2、该小区业主大会成立合法吗？ 3、该小区业主委员会的设立是否有效？ 4、该小区业主委员会新选聘物业管理公司的决定是否有效 5、该小区业主委员会与新的物业管理公司签定的物业服务合同能履行吗？,本章思考问题？,q1:业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ q2:业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？,q3:如何划分物业管理区域？ q4:什么时候应成立业主大会？ q5:如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？ q6:什么情况下可以不成立业主大会？ q7: 7.业主大会是否要定期开会，由谁召开？,q8:业主大会具有哪些主要职责？ q9:业主大会如何决议才有效？ q10: 10.什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？ q11:业主委员会职责是什么？ q12:什么人可以当选业主委员会委员？ q13:业主委员会是否需要备案？,q14:业主委员会如何作出决定？ q15:什么情况下业主委员会委员资格终止？ q16:业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？ q17:业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？,第五讲：物业管理日常工作,管理学院,住户入住后，物业管理企业在实施物业管理时所做的各项工作,何为物业管理日常管理与服务？,房屋维修养护管理,房屋附属设备管理,综合环境管理,资金筹措与管理,物业区域综合经营服务,物业管理纠纷的防范于管理,态度今天的态度决定明天的成功,一、成功是因为态度 二、失败也是因为态度 三、心态树 四、决定成功的10种积极心态 五、塑造心态的4大要诀,目标 就是你未来的现实,1、目标的威力 2、成功成本与期望强度 3、为何比如何更重要,成功就是达成预定的目标，一切的成功追根溯源，最终都应归结为目标的达成。 成功就等于目标_美国潜能大师伯恩.崔西,4、成功的核心问题是：订立目标和高效地达成目标,关于目标,1、你的终极目标 2、什么才是一个有效的目标 3、怎样避免订立目标时陷入误区 4、怎样寻找成功的路径 5、怎样分解目标 6、怎样修正目标 7、怎样快速达成目标,目标 分解 达成计划 计划评估 行动 目标修正,潜能轻松释放无限潜能,潜意识就是人脑对事物的刺激不知不觉地接受信息。科学研究表明，人大脑的能力只发挥了不到1%，具有无限潜能（99%）。 潜能的表现：1、聪明的人；2、急中生智；3、关键时候的吼叫 潜意识训练（积极的自我谈话）： 自我激励：我是最棒的，我一定行；自我期望：我是一个大企业家；自我要求：我一定要努力，加油干；自我表扬：我真是好样的；自我欣赏：我真行；自我关心：我要注意身体；自我激励：祝贺你，这份礼物送给你；自我批评：不谇这样；自我惩罚：这件事是我不对，去做好，补偿一下；自我提醒：成功者是不会轻言放弃的；自我开导：想开点何必计较这些小节；自我安慰：没有失败，只是暂还没有成功而已；自我总结：做得对，继续干；自我命令：立即行动。,习惯 计划习惯等于计划成功,习惯的力量 21天改变命运 影响力黄金表,信念在关键时刻会起决定性作用，习惯会在不知不觉中起决定性作用。,练习成功 每天进步一点点,化想法为行动，化行动为成功。 学的目的就是为了习，开始行动吧，一切都会随你而来！祝你成功！,结束语_激情与成功有约,当完成成功一定有方法培训资料制作时，我才真正体会到成功的快乐，这种兴奋，也使我早已忘却了一个多星期来熬夜所带来的疲倦，因为我实现了我的第一个目标。 有一种情绪状态叫激情，它催人奋进。古往今来的一切成功之士，无不与他们的积极激情投入有着至关重要的关系。如果我们以充满激情的心态做好自己的工作，结交更多的朋友，为自己加油打气，学习更多的新知识，提升自己的能力，找到更多成功的方法，就会距成功越来越近，因为激情与成功有约。 谢谢！ the end,成功的规律的认同,如果你能认同，那么本次培训将对你十分有用；如果你现在还不能认同，那么本次培训对你将会更加有用。,返回,解雇与升级,事不关已高高挂起,信心+努力=成功,信念,行为,态度,结果,改变的轨迹,期望,结果决定于行为 行为决定于态度 态度决定于信念 信念决定于期望 如：工资的增加,人，有什么样的思考方式，就会有什么样的人生。有什么样的期望，就常会有什么样的结果，当然，天上不会掉馅饼，只有通过不断地努力。,返回,abc情绪理论心理学家艾利斯,例子：1、何总做学习型组织培训时讲的秀才的故事；2、严厉的上司；3、积极与消极,好灵的棺材,升官又发财,霉头_倒霉的棺材,事物本身并不影响人，人们只受对事物看法的影响,abc情绪论：人的情绪主要根源于自己的信念以及他对生活情境的评价和解释的不同。 前因（antecedent）+信念（belief）结果（consequence）,积极与消极,对事物的看法没有绝对的对错之分，但有积极与消极之分，并且不同的态度，决定不同的结果。,我是一切的根源,寻找方法，调整心态,找到抱怨的借口 强化消极的情绪,举例：发生在自己身上不愉快的事,理性思考与非理性思考,理性思考接近客观的评价正确的解决问题的方法 非理性思考给自己带来困扰在错误的判断中难以自拨,理性思考与非理性思考之错误公式,错误的用词错误的看法 错误的结果 1、将“喜欢”误解为“应该” 2、将“暂时未找到方法”误解为“不可能” 3、将“很难”误解为“没有办法” 4、将“暂未成功”误解为“失败” 5、将“可能”误解为“一定” 6、将“我生气”误解为“他使我生气” 7、将“到目前为止”误解为“永远如此” 8、将“有些”误解为“所有” 学员举例,换一个字眼 换一种看法 换一种思维 换一片天地,信念的力量,一切的决定、思考、感受和行动都受控于某种力量，它就是我们的信念。信念是有力量的。 当你坚信某一件事情时，就无疑给自己下了一道不容置疑的命令，有什么样的信念，就决定你有什么样的力量。 例子：1、飞机的故事；2、求生者的欲望；3、英雄的死亡,信念就是牢固的观念,信念和观念都是指一个人对某一事物的看法，观念与信念的差别在看法的牢固程度。 观念因时因地而改变，信念则是人大脑潜意识中的习惯看法，因此它的力量十分巨大。 观念信念： 1、不断地被重复灌输；2、不断地被验证。 例子：苦命的人、优秀的小孩 信念是后天性的，因此我们要慎选自己的信念（例子：对人的防备）。,复制成功者的信念系统,信念的选择与确定 1、必须确信信念的力量 2、系统地模仿成功者的信念（如座右铭） 3、把信念写下来贴在墙上，放在显眼处，写在笔记本的菲页上，让自己每天能重复看到，运用潜意识的视觉化的力量不断地强化，直到成为生命中的一部分。,决定一生成就的21个个信念,成功是因为态度,虚心 决心 雄心 爱心 恒心 信心 真诚 气魄 果断 勇敢 热情 主动 忍耐 宽容 信念 努力 乐观 有目的 进取心 不怕失败 肯动脑筋 人格魅力 强烈愿望 不折不挠 ,口才 远见 能力强 计划性 人际关系 ,运气 环境 天赋 背景 潇洒 漂亮 ,80%,13%,7%,技巧,态度,其它,态度：直接关系；技巧：修炼所得；其它：客观因素,态度与技巧其实是因果关系，所有今天的技巧都根源于昨天的练习技巧的态度。_今天的技巧有问题是因为昨天的态度不好，明天的技巧不好是因为今天的态度出了问题。,成功靠运气是不够的，需要准备创造运气和把握运气能力的态度。（中大奖） 环境背景的根源依然是人们的态度。 （时势造英雄、富不过三甲） 决定今天的客观因素如何在个人身上起作用的，一定不是客观本身，而是昨天练就的把握客观因素的能力技巧，是他前天对客观因素的态度。,态度,其它,技巧,成功1%天赋99%汗水 _爱因斯坦,失败也是因为态度,客观环境可能决定一个人暂时的不成功，但决不会影响一个人一辈子的成败。 人对环境的4种态度：1、离开环境；2、改变环境；3、适应环境；4、抱怨环境。 你有什么样的态度，就有什么样的世界，就决定你有什么样的人生。,心态树,积极心态积极的硕果,消极心态消极的苦果,决定成功的10种积极心态,对达成自己预期目标的成功意愿,建立自信的基本方法,不断地取得成功 不断地想象成功 将自己在某一领域取得的成功经验，移植到新的领域 卓越圈：李宁的体操、教师的讲台、老板的老板椅,成功的三步曲,敏锐的目光 果敢的行动 持续的毅力,用你敏锐的目光去发现机遇，用你果敢的行动去抓住机遇，用你持续的毅力把机遇变成成功。,成功最简化的步骤应该是：1、选定你的目标；2、放弃与你目标无关的东西；3、坚持到底，永不放弃，直到成功。,坚持与放弃的辨证,两利相权，坚持重的，放弃轻的 两害相权，取其轻的，放弃重的 坚持你想要的，放弃你不想要的 双赢，是应该坚持的，双输，是应该放弃的 积极是应该坚持的，消极是应该放弃的 目标是应该坚持的，被证实无法达到目标的路是应该放弃的,塑造心态的4大要诀,选择好你的目标_弄清楚自己到底要达成什么样的结果 选择好能帮助你目标达成的信念_信念态度结果 选择好你的意焦（注意的焦点）_凡事积极思考，将你的意焦完全集中在你要的结果上 模仿成功者的态度_今天你看什么样的书，交什么样的朋友，就决定了你5年后将成为什么样的人 例子：射偏了的点球,目标的威力,目标对人生有巨大的导向性作用 哈佛大学关于目标与人生25年的跟踪调查：,你选择什么样的目标，就会有什么样的成就，就有什么样的人生。 目标给人的行动明确方向，使人知道什么最重要，迫使自己把握今天，通过对目标的不断评估，产生持续的信心、热情和动力，最终实现目标。,惊人的结果,成功成本与期望强度,人人都希望成功，但为什么有的人能达到目标，有的人却常常达不成，这就是因为不同的人，对自己目标的期望的强度不同。,成功是需要付出代价的（成功成本），目标越大，付出也越多。 一个人的成功概率有多高，取决于期望强度的大小。对目标的期望强度越小，随的压力就小，成功的概率也就低。,目标达成率与期望强度,为何比如何更重要,人不会持续不断地做自己都不知道为什么要做的事情，因此为何做比如何做更重要。 目标为什么要做如何去做 每定一个目标，特别是具有挑战性的目标，请务必列出10条以上为何要实现它的理由。 例子：给自己的目标列出18条好处,你的终极目标,你的选择包含有你人生的意义，有你人生的终极目标，有你真正的梦想，你必须慎选。,什么才是一个有效的目标,梦想与目标的差别在于，梦想可以非常形象概括，而目标则必须具体和可量化，是量化后的梦想。 不可量化的目标，充其量不过是一个想法。 一个有效的目标必须符合smart原则： specific _具体的 measurable _可量化的（数字化、指标化） achievable _能够实现的 result-oriented _注重结果的 time-limited _有时间限止的,目标,量化,时间限止,没有时间限止的目标是模糊目标，就象不看靶子打靶，命中是偶然的，打不中是必然的。,无效目标,找一份好工作 能胜任工作 尽自己最大有努力做好这件事（工作） 争取有较大的改善 挤身先进行列,口头禅式的目标，模糊、没有量化，让人不知到底该如何操作,你的10大目标,请列出你的10个目标 范例：,目标与生活,人的生活是有重心的，它决定你的思维方式、价值取向，决定你人生的发展和未来，决定你是否拥有平衡而和谐的人生，是你一切力量的源泉。,生活重心,金钱,健康,事业,安全,自我,名利,信仰,自由,朋友,家庭,学习,享乐,快乐生活大转盘,怎样避免订立目标时陷入误区,订立目标时的4大误区： 将没有量化、没有时限的想法当成目标 将目标建立在现实可能性上，而不是建立在自己对未来的憧景上（没有远大的目标牵引，人的潜能就没有发挥的空间，目标愈高远，人的进步愈大） 依据现有信息确立目标，而不是先确立目标，再寻找达成目标的信息（方法） 依据自己现有的能力确立目标，而不是先确立目标，再去逐一准备达成目标的能力,大脑的网状系统对信息的过滤,怎样寻找成功的路径,思路决定出路。无需抱怨，无需等待，成功一定有方法，确定目标后，剩下要做的就是找方法。 范例： 囚犯表现积极减刑阅读和撰写罪犯管理论文罪犯自我改造专家受司法部领导接见到监狱现身说法（监狱嘉宾）,怎样分解目标,范例：个人成长规划,大目标,小目标,更小的目标,即时目标,近期目标（月周日即时等）,剥洋葱图,短期目标（1年以下）,中期目标（23年）,长期目标（510年）,总体目标人生核心轴,终极目标 人生的真谛,目标分解法 1、剥洋葱法 2、多树杈法,系统地规划自己 的成功生涯,怎样修正目标,现实世界日新月异，唯一不变的东西就是变化。在目标实现过程中，当遇到种种没有预见的变化时，就应对既定目标进行积极的修正。 目标修正法则： 目标的修正应该是修正达成目标的计划，而不是修正目标。如果修改目标成了习惯，你将可能一事无成。_核心步骤 如果修正计划还无法达成，你可以修正目标达成的时间。 如果以上修正还不能达成目标，你可以修正目标的量。 万不得以，只好放弃目标。 面对新目标，切勿再重复以上循环，永远只重复修正计划。目标写在水泥上，计划写在沙滩上。 切记，目标的修正必须在通过不懈努力之后。,怎样快速达成目标,成功是有捷径的，它是指制订更正确的目标，寻找更的正确的方法，采取更正确的行动。 快速成功,快速达成任何目标的9大步骤,决定要成功,写下已量化的目标，并列出10个以上为何要实现它的理由,用多权树制订计划，分解目标，倒推至今天，拟定计划，设定时间表,列出所有必要条件和充要条件，注明解决办法。,告诉自己要实现什么样的目标，就必须变成什么样的人。,运用潜意识的力量，正面自我暗示，永远积极思考。,行动第一，立即行动，大量行动，开始忙起来，分分秒秒做最有生产力的事,每天睡觉前自