某交叉道路项目调研定位报告ppt.ppt

长江路项目前期调研测算及定位报告,香港荣耀国际置业,目录,一、哈尔滨市场概况 二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况 三、哈尔滨主要在售项目调研 四、项目概况分析 五、项目定位 六、项目成本测算 七、住宅户型配比及商服建议 八、入市时机及销售价格,做先驱 不做先烈,二环内的主城区、群力、哈西、松北、利民、哈南、平房，这些耳熟能详的版块支撑着哈尔滨城市房地产的发展格局，如今，随着长江路的打通，哈尔滨市政府对哈东片区的全新定位规划，未来的哈东片区将成为城市副中心，城市发展的新引擎，然而，这需要时间的长期检验。片区的逐步成熟才能不断的提升片区的房价与价值，早入市的项目承载着巨大的压力，我们要做城市建设的先驱，而不是先烈！因此，项目启动前期，扎实的市场调研及营销工作将显得更为关键！,前序,哈尔滨城市空间新布局：一江两城九组团,一、哈尔滨市场概况,哈市规划加快中心城区和小城镇的新型城镇化步伐，到2020年哈尔滨市域城镇化水平达到65%，即城镇人口发展到683万人。也就是说，居住在城镇的人口占总人口比重将由原来的48.2%提高到65%。此外，随着总体规划的实施，到2020年哈尔滨将实现“一江居中，两岸繁荣”的发展战略目标，展现出一个以松花江为城市骨架，南北双城多桥连接，协调发展独具魅力的现代化大都市。 在空间形态与结构上则形成可持续发展的“一江、两城、九大组团”的主城区空间结构。即以松花江(一江)为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区(两城)，构筑中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团。,哈尔滨城市公共服务设施体系最新规划 重点在长江路一带形成以会展、行政、商服等为主要功能的区域性副中心。 在学府路哈西地区形成以教育、科研、信息等为主要功能的区域性副中心。 在群力新区形成以金融、贸易、办公、商服等为主要功能的区域性副中心。 在松北江湾地区形成以行政、科技创新、文化、休闲等为主要功能的区域性副中心。 在松浦地区形成以经贸、体育、商业服务为主要功能的区域性副中心。 在哈南新区形成以商贸、商业服务为主要功能的区域性副中心。,一、哈尔滨市场概况,随着城区的日益扩大，主城区土地资源的日益稀缺，以利民、哈南、平房、哈东、香东为代表的新兴板块日益成为城市扩容的新热点。,一、哈尔滨市场概况,哈尔滨市打造“哈东新区” 集商务、生态、物流为一体,“哈东新区”位于道外区东南部，西起阿什河，东邻阿城，北依松花江南岸，南至香坊区， 总规划面积为104.16平方公里，规划分为国际商务区、商贸物流区、新型工业区、现代农业区、风景旅游区和生态居住区六大板块，“哈东新区”作为哈尔滨东部门户，区域经济发展以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业为产业支撑，未来“哈东新区”将成为黑龙江省东部地区与哈尔滨市的重要产业承接点。,一、哈尔滨市场概况,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,成交量,2011年1-6月各区成交详情 道里区和香坊区是哈尔滨两大成交大区，其中道里区在售楼盘数量最多，推盘量也一直处于领先地位。经统计发现，2011年1-6月哈尔滨市成交量以道里区万余套成交数量为首，香坊区次之，南岗区排第三位。,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,成交量,2011年1-6月商品房成交套数详情,截止（6.30），哈尔滨商品房成交量总体呈现出起落震荡的走势年初因受限购政策出台的影响，限购前夕1月、2月成交量巨大，3月、4月出现冰冻期，5月出现“小阳春”，再到6月销量再度遇冷。,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,随着国家不断的宏观调控，加息、限贷等楼市调控政策的不断出台，让越来越多的楼盘开始打折促销，那么哈尔滨的房价是否会有所松动？由搜房网的一项最新调查问卷显示，40.8%的购房者认为如果出手购房，最关注的是价格因素。,刚需族购房者仍占冰城房地产市场主体,出手置业 房价是主要考虑因素,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,推盘量,2011年1-6月哈尔滨市共有47个项目批次开盘，其中主城区有27个项目批次开盘，松北和呼兰利民开发区有20个项目批次开盘(统计日期截止为2011年6月30日)。 春节期间开盘量下降，3月在限购令的影响下，呈大幅度的回升状态，5月达到上半年推盘高峰，项目批次开盘达16个，而后受加息、存款准备金率利上调等调控组合拳政策的影响，推盘量呈逐渐下降的趋势。,老盘新推,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,在2011年上半年各项目批次开盘中，老盘新推依然是推盘中的主角，占到了66%。,经搜房网统计，2011年1-6月哈尔滨市新推盘量仍以利民开发区为首，达15个项目批次，随着城市建设的日益完善，政府规划的重点扶持，利民开发区的新盘不断涌现，区内的房产市场迅速稳健的发展。其次是道里区，已10个项目居于第二位，而后南岗和香坊两区推盘量均为8个项目批次，随着西客站的运营，南岗哈西地区势必成为哈尔滨主城区中发展的一个热点片区。,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,片区推盘量,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,哈地产市场月动态各项目加紧推盘，打折降价促销成风,学府怡园：项目现已经销售过半，为庆哈综开成立20周年，一次性付款92折，贷款96折。 明光翡翠湾：现主推面积在27-80平米之间户型，定价为起价6000元/平米，均价7000元/平米，一次性付款可享受92折优惠，贷款可享受96折优惠。特价房源5680元/平米，50.24平米户型9层折后价为全款53.4万元，贷款55.6万元，在此基础上再减5000元；48.25平米户型9层后价为全款51.4万元，贷款53.5万元，在此基础上再减10000元。 润园翡翠城：准现房发售，售价7000元/平米起，全款98折，贷款99折。项目为迎接七夕的到来，于8月6日-7日推出三重礼品优惠，优惠1：定，就送37777元装修基金。优惠2：来，则送电影票。数百张爱情约会电影票送完为止。优惠3：现场绘画大师免费画像留念。 珠江帝景：定于8月7日上午8:30在环球剧场正式开盘，摇号选房，开盘当日所有优惠为： 第一重：一次性付款97折，贷款99折；第二重：所有开盘认购成功业主均享受额外99折 优惠；第三重：所有开盘认购成功业主均赠送江苏特产精美礼品一份；第四重：现场抽 取幸运者折扣（即在所有优惠基础上在享受抽取折扣），93折1名，97折5名，99折8名 。 漫步巴黎：主体已全面封顶，外立面整体建设已接近尾声，准备竣工验收。项目住宅和商服在售，住宅主推使用面积32-90平方米户型，售价7200元/平米起，折扣根据房子位置定，位置好折扣低，折扣幅度95折至99折；商服在售使用面积120-260平方米户型。 涧桥西畔：项目为庆祝楼体顺利封顶，即日起推出10套特价房，7天限时抢购，起价6620元/平方米，最高优惠7万元。另外项目将于8月6日在其销售中心举行“相亲大会”。,群力玫瑰湾：多层、高层均在售，多层在售户型70-120平米，高层在售户型48-160平米，现阶段售价7500元/平米起，一次性付款92折，贷款95折。 天薇丽景园：18#楼住宅在售，户型38-72平米，均价6800元/平米，17#楼商业一托二商服在售，户型75.92-247.01平米，一层层高3.9米，二层层高4.8米，售价19300元/平米起。现阶段推出多重优惠惊喜，惊喜一：特价房源5930元/平方米起售；惊喜二：8套超低折扣房源，一次性付款92折，按揭贷款94折；惊喜三：一拖二沿街商铺多种付款折扣。同期17#、20#楼火爆预定中。 滨江国际：自17日开盘来销售火爆，目前均价8600元/平米，全款可享受9折优惠，贷款可享92折，7月31日一人购买多套或多人购买更有独家优惠，项目详情请至接待中心咨询。 绿海华庭：现在售户型面积在33-110平米之间，高层起价5600元/平方米，多层起价6000元/平方米，产权阁楼起价4800元/平米首付5万元起。现推出多重优惠活动：第一重：部分房源交2万元定金，抵5万元房款；第二重：多层使用面积65平米以上户型，一次性付款享受98折，贷款99折优惠；第三重：老带新成交优惠活动。 滨才城：将于8月6日加推安雅组团，同时，为回馈十年来一直支持和关注滨才集团的所有的客户，在滨才集团滨彩会成立2周年之际，滨才集团推出多重优惠活动：1重礼：所有认筹客户享受1千抵1万的认筹优惠；2重礼：1,5,6储值计划全面启动滨彩会会员享受1元抵1千、5元抵5千、6元抵6千成交优惠。3重礼：开盘当日更有幸运奖！4重礼：购买经理推荐房更可享受折上折的优惠；同时，还有超值特价房源推出销售，详情请致电接待中心。 ,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,哈地产市场月动态各项目加紧推盘，打折降价促销成风,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,宏观政策,2010-2011年房地产调控政策,2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2010.04.19 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 未获预售许可开发商不得收取定金 2010.04.21 二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 2010.09.29 住建部“国五条”:中国出台措施巩固房地产市场调控成果 2010.10.20“新国五条”豪宅税的起征面积从180米降至140米 2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 2011.01.26 新国八条剑指楼市 限购令、二套房首付提至六成 2011.01.28上海、重庆两市“房产税”开始试行 2011.02.18 哈尔滨限购令细则落地，迷局终成危局 2011.05.01一房一价制执行，并在一月内细则出台，不允许抬价上报后打折销售 2011.06.03土地增值税执行，二手房成交量骤降,2010-2011年存款准备金率提高,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,调控之路渐行渐远,“201年部分城市可谓冰火两重天：一边是迅速萎靡的成交量，一边是越调越涨的房价。”尽管201年中国楼市调控政策频繁出台,但中国指数研究院最新报告显示，去年楼市成交量全线下跌，但价格全年仍涨逾两成。 201年虽然房价调控未果，但成交量的下降也算是房产调控的一项收获，更增加了政府今年楼市调控的决心与力度。,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,国家调控房价的信心不动摇 中央重申楼市调控决心， 警告地方不要抱有不切实际的幻想！ 反暴利行业中国房地产调控再次加码，不仅商品房销售明码标价规定即将实施，发改委同时亦在研究对商品住房领域实施反暴利规定，国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日透露，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。 房产税至4月28日上海、重庆房产税运行满三个月。两市成交量低迷，但目前房价仍然坚挺，甚至还有微涨。约37%的人认为房产税可以遏制房价过快上涨。 土地增徝税二手房差价的40-60%,荣耀看市,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,限 购 令海口限购令松动、沈阳二环外不限购、哈尔滨下半年 或将取消二环外限购 限 价 令价格公示、不可销控、手续健全方可开盘 资金监管1.5%企业为绿牌企业（907：13）、非绿牌企业可沟 通获批绿色通道,利民企业不受监管, 新注册企业不受 监管 利率、存款准备金率提高 紧缩银根，限制纸币流通，控制通货膨胀 严限开发贷及个贷，以资金扼住咽喉 4月19日，银监会召开2011年第二次经济金融形势通 报会，要求各银行展开新一轮的房地产压力测试。,二、2011年上半年哈尔滨房地产市场运行状况,荣耀看市,哈尔滨城市项目情况,哈尔滨目前在售项目100个左右 荣耀公司市场部于2011年月对哈尔滨主要在售楼盘进行了调研。 此次调查了各区域主力楼盘57个，占总楼盘数的50% 57个楼盘 总建筑面积1292万平方米 平均容积率1.71 楼盘销售均价7945元/平方米 平均物业费1.30元,数据来源：荣耀市场研究部,微观市场,三、哈尔滨主要在售项目调研,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,泰鑫国典： 开发商：哈尔滨农垦泰鑫房地产开发有限公司 项目地址：会展体育中心南直路段东侧，南直路、闽江路、汉水路与千山路合围区域 占地面积：6.8万平方米 建筑面积：280000平方米 容积率： 绿化率： 楼栋数：栋板式高层（4栋多层洋房、3栋小高层、7栋高层 ） 建筑业态：多层花园洋房、小高层住宅、高层住宅、酒店式公寓 户型面积：30-180 销售价格：均价元 销售概况：蓄水时间长达1年，前期多层洋房与小高层针对农垦内部系统进行内部认购，所剩房源很少，只有高层房源对外出售。,可类比典型项目,微观市场,农垦新城： 预计九月末开盘，目前正处于内部认购阶段，手续不全，主要针对农垦内部职工及诚意客户。农垦职工先选，目前已选购100多套，但职工购房价格未知。 内部认购：价格起价4900为一层住宅，但无此价起价产品，三层住宅价格约5100元/平方米，均价约5500元，最高价5800元。 内部认购房源：本次推出五栋，其中四栋住宅，一栋东西向公寓。公寓价格比住宅价格低100元左右/平方米。 优惠及付款方式：一次性付款99折，贷款无折扣，不收定金，直接收首付款，贷款直接交首付50%。 楼层差价：40-50米产品每层加价约4000元/层，60-70米产品，每层加价5100元左右。 开盘：均价预计5800元/平方米。 例如： 使用面积46.74平方米，建筑面积78.7平方米，系数1.69，南北朝向，两室一暗厅 3层40.3万，单价：5166元。 10层：432000元，单价：5489元/平方米。 剩余房源：45米、46米、49米三种小户型中45、49米户型较为齐全，即销售率不高，46米户型因没有过多浪费面积，销售率达70%，目前可售楼层为10层和15层以上的，其它楼层已售。 使用面积62米：南北朝向两室明厅，可售楼层9层及较低部分楼层。13层以上房源均已售出。 9层584000元/套，单价约5540元。 使用面积66米：三层580000，单价约：5170元/平方米；十层：629000元，单价：5606元/平方米 项目东面将在三年内引进5万米沃尔玛超市,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,可类比典型项目,微观市场,小 结,暗潮涌动 资金压力，各盘明稳暗降 花落谁家 为刚需客户提供他期望值以外的产品和服务 是我们成功的关键,荣耀观点,四、项目概况分析,本案南临长江路，东临龙凤路，西至规划路，北接信义沟河。,四、项目概况分析,长江路,龙凤路,规划路,信义沟,四、项目概况分析,四、项目概况分析,swot分析优势分析,项目距离开发区会展商圈直线距离3公里左右，交通便捷； 项目紧邻长江路与龙凤路（未来与打通至公滨路的香福路接驳），出行便捷。 项目紧邻东三省最大的建材市场禧龙建材市场； 地块方正平整优势，利于产品合理规划。 长江路是哈东新区整体规划的重点，未来前景巨大。,【核心优势不明显，需产品概念升级打造】,关键词：会展、长江路,四、项目概况分析,swot分析劣势分析,区位现状仍未达理想状况，离城区远，生活配套设施很不完善； 项目周边的交通线路如62-77-19-113-207路公交，基本截止到禧龙市场（先锋路或龙凤路），百姓出行难； 区位地段相对哈市其他产品不占优势； 周边临近中石油炼油厂及化工厂，空气污染严重。 信义沟的污染问题未来几年内难以得到明显改善。 受产品成本影响，产品销售价格优势不明显。,四、项目概况分析,swot分析机会点分析,农垦哈尔滨分局拟在项目周边地区建设大量办公场所，同时在地块中，农垦土地局、环保局未来将入驻本地块，为项目带来潜在购房人群； 禧龙市场全面承接道外北环及三马地区的业户，带来巨大潜在购房群体； 哈尔滨政府对哈东尤其是长江路沿线的重新定位规划，提升片区未来发展潜力；,四、项目概况分析,swot分析威胁分析,客群分流：随着哈尔滨的城市改造，房地产供应量也逐步增长，激烈的市场竞争必将导致客户的可选可比机会增加，客户将被大部分流。 宏观调控：房地产调控一年多以来，国家房产政策向廉价住房倾斜，银监会严格控制房贷信贷，高档物业消费者投机需求消退，而且，从紧的宏观调控政策还在持续，在这种背景下要求开发商必须做好扎实的营销工作。 市场拐点：哈尔滨房地产市场已经出现价格下降以及成交量下降双重拐点趋势，而且，这种趋势还在进一步的蔓延，短期内哈尔滨地产市场不容乐观；,swot总结,随着时间的推移，随着区域相关条件的不断完善，本案优势将进一步明确，部分劣势将被化解，市场认知和接受度将不断提高。 本案先天优势不足，必须清晰的把握市场大势，深刻理解和发掘目标客户需求，应在规划、景观、户型、配套、物管、人性化服务、市场推广等各方面深入了解目标客户群体的需要，打造产品差异化，在各个细节上精益求精，以卓越的产品品质化解劣势，抵御市场风险。,四、项目概况分析,五、项目定位,客户群体定位,主力客群：禧龙国际商贸物流园区业户及工作人员 次主力客群：农垦哈尔滨分局及香坊农场干部职工 潜在客群：开发区、会展中心附近上班年轻一族 在哈工作的毕业大学生一族 来哈打工的外来人口 在哈中低收入群体,五、项目定位,主力客户购房心理需求研究,主力客群：禧龙国际商贸物流园区业户及工作人员 细化主力客群：来自北环和三马地区的经营业户,在本片区购房的主要心理原因分析： 1、就近上班； 2、交通便利； 3、片区价格相对便宜； 4、片区未来存在升值前景；,五、项目定位,主力客户购房心理需求研究,在本片区购房选择小区的购房心理标准分析： 1、社区环境好绿化好配套全； 2、封闭式管理，安全； 3、用于居住或办公，户型适中，不需太大；,五、项目定位,次主力客户购房心理需求研究,次主力客群：农垦哈尔滨分局及香坊农场干部职工,在本片区购房的主要心理原因分析： 1、就近上班； 2、交通便利； 3、现片区价格相对便宜； 4、片区未来存在升值前景；,五、项目定位,次主力客户购房心理需求研究,在本片区购房选择小区的购房心理标准分析： 1、社区环境好绿化好配套全； 2、封闭式管理，安全； 3、用于居住或投资，中等户型，不用太大；,次主力客群：农垦哈尔滨分局及香坊农场干部职工,五、项目定位,潜在客群购房心理需求研究,潜在客群：开发区、会展中心附近上班年轻一族 在哈工作的中低收入群体在哈工作的毕业大学生一族 来哈打工的外来人口 在哈中低收入群体,在本片区购房的主要心理原因分析： 1、就近上班； 2、交通便利； 3、现片区价格相对便宜；,五、项目定位,在本片区购房选择小区的购房心理标准分析： 1、社区环境好绿化好配套全； 2、封闭式管理，安全； 3、经济原因，用于居住，小户型，不用太大； 4、社区有一定的休闲运动空间；,潜在客群购房心理需求研究,潜在客群：开发区、会展中心附近上班年轻一族 在哈工作的中低收入群体在哈工作的毕业大学生一族 来哈打工的外来人口 在哈中低收入群体,五、项目定位,客户群体购房心理需求关键词提炼,五、项目定位,swot分析优势提炼关键词,长江路会展,五、项目定位,项目形象定位,长江路会展品质生活特区,长江路上 醇品生活,五、项目定位,项目居住属性定位,我的长江路经济美学生活,五、项目定位,项目价值属性定位,五、项目定位,长江路向东，长江路向西,项目广告出街语,六、项目成本测算,项目基本资料 1. 用地面积：约88000平方米； 2. 总建筑面积：约300000平方米； 3. 容积率：3.0-3.5,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,六、项目成本测算,项目成本测算统计结论及说明,1、此次成本测算不含土地费用、企业管理费、不可预见费用及营业税、城建费等费用； 2、以项目30万平米建筑体量计算，测算合计成本为9.2亿元，各项配套费用及建安成本单位成本约为 3067 元/平方米。,七、住宅户型配比及商服建议,住宅户型配比建议： 使用面积25-40平米 30% 使用面积40-60平米 45% 使用面积60-80平米 10% 使用面积80-90平米 5%,七、住宅户型配比及商服建议,项目规划路一侧地块预留给农垦土地局及环保局，北侧为信义沟，商业价值不高。项目有条件建设商服的地段为长江路和龙凤路。,七、商服建议,长江路为快速干道，平时难以聚集人气。 位于长江路与南直路路口的盟科视界，其位于长江路一侧的门市进户至今快年，由于设计面积过大，都是一拖二