山东某市房地产市场分析报告.ppt

1、沂水房地产发展有哪些特征？对项目开发有哪些启示？ 2、住宅市场发展有哪些基本特征？对项目住宅开发有什么影响？ 3、城市商业地产发展有哪些特征？对项目商业开发有什么特征？,第1页,房地产市场基本特征,住宅市场特征,+,商业地产市场特征,+,发展 历程,+,+,区域 特征,发展 现状,+,基本 特征,+,+,供需 特征,楼盘 个案,+,发展 历程,发展现状,第2页,一、房地产市场基本特征1、发展历程新一轮大规模投资开发已经开始,裕丰小区 长虹小区 兴隆小区,第3页,一、房地产市场基本特征2、区域特点已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值,北部密集区 成熟的城市配套,城市中心区 成熟的城市配套,南部城乡衔接区 山景和环境优良,滨河新住宅区 水景、环境和交通优良,第4页,一、房地产市场基本特征2、区域特点已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值,第5页,一、房地产市场基本特征3、发展现状,从地方市场发展过程来开，去年9月份已开始大量放量，市场开始进入白热化竞争。产品的相对丰富、选择区域的扩展、营销与消费的逐渐成熟，均显示市场由05年前的初级阶段快速向相对城市的阶段跨越式发展。,市场已经大量放量，市场快速、跳跃式发展,供应量的持续、快速增加，导致供需比例更加失衡，市场已经完全由08年之前的卖方市场转向买方市场，这也是市场成熟的表现之一。从城市经济发展潜力和人口基数来看，消费力的挖掘和释放可将市场维持在相对稳定状态。,市场已经完全转向买方市场,虽然沂水的房地产市场仍大幅度的落后与二三线城市，但是成熟城市的一些成熟开发、营销经验已经进入市场，大盘和高端产品的出现、品质较好的中小型楼盘快速增加，可以证明这一点。,大盘与中高端产品初成规模，品质较好的中小型楼盘快速增加,近年来随着大量商业项目、小型城市综合体项目的增加，甚至开始有写字楼产品的开发，地方市场的物业类别逐渐丰富；随着新房的交房入住与近几年品质概念的推广，作为市场成熟标志之一的品质的概念已为市场接受。,物业产品逐渐丰富，品质概念被市场接受,第6页,2011-2012年大量项目，尤其中小项目的快速增加，填补了原来片区之间的空隙，简介弱化了项目的区域特征，整个城市的房地产项目布局基本形成遍地开花的格局。由于市区可用土地有限，未来新项目将主要向城郊扩展。,大量新项目的增加弱化了项目区域特征，基本形成遍地开花格局,一、房地产市场基本特征3、发展现状,受宏观调控影响，自去年10月份至今，地方房价没能上涨；但由于开发成本和之前销售价格限制，价格也没有下跌，尤其2月份之后偶尔出现的利好消息使开发商相信市场不会过度恶化。半年来地方房价持稳、未见起伏。,受宏观调控影响，半年来房价未见起伏,一方面受地方房地产开发的需要，一方面是城市房地产开发良好的空间和较好的利润、偏低的风险，近4年尤其是近2年来，外来开发商逐渐进入，当地开发商也不敢落寞，相继拿下大小项目开发。,开发企业属性表现出目前四线城市特征：本地、外来、大型、小型企业均有项目,市场快速发展，大量新盘涌入，对物管服务的进一步宣传，及部分楼盘新型物管投入使用，高质量的物业管理公司已经被市场认可，并成为市场竞争的一个方面。,物业管理的质量逐渐被注重,随着市场供求关系变化，进入买方市场，市场的竞争也更加激烈，营销模式也随之改变。越来越多的楼盘采取营销代理或者顾问的形式营销。,代理公司增加，营销模式逐步改变,第7页,随着今年新农村建设的发展，及小产权房的快速增加，分流了一定数量的城市购房人群。,小产权房、新农村建设分量了城市购房人群,二、住宅市场1、基本特征,沂水房地产市场发育程度简评,发育 评价 指标,相较于临沂等三线城市（橙线程度），沂水住宅处于蓝线向橙线过度，并已近于橙线。住宅产品特征表现为：追求社区规模与配套、景观与环境，开始重视物业管理，虽然依然看中现房，但市场基本以期房销售为主。,第8页,二、住宅市场一）、基本特征,整体现状简评 沂水自2003年至今，年房地产销售面积一直呈逐年增长的趋势，从年8万平方增长到50万平方米，尤其近几年新项目迅速增加，市场处于集中放量阶段，预测未来三年供需两个层面依然处于集中放量阶段，年均销售面积不会低于45万平方。 近10年来沂水房价在上一年基数基础上，基本以年平均15%左右的标准增长；2011年全年房价涨幅超过2010年的15%，实现年城市均价3050元/左右，年底城市均价3250元/左右；目前城市均价仍在3250元/左右。 整体布局无明显新老城区区别，呈放射状向周边发展。 2011年上半年（1-9月），全县房地产供应快速增加，有效供给面积合计超过70万平方米。去年县城有多块土地成交，而且政府仍有多块土地储备（约1900亩）。 乡镇小产权房屋供应量亦有放大趋势，分流部分城区购房人群。 城市内较有实力的市场竞争项目增加：山水文园、翰林华府、河东岸等。天成家园11年7月份进入销售期，其中天成家园、翰林华府广告推广量较大，山水文园营销步骤较为快速。2012年上半年，整个沂水市场预计会推出近26万。 沂水房地产住宅供需目前已经进入新的格局，买方市场明显。 受宏观政策影响，地方市场进入阶段性小幅度调整，后续市场变化不大。,第9页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第10页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第11页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第12页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第13页,第13页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第14页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第15页,第15页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,1）、在售项目供应,第16页,第16页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,在售项目供应分析 通过对在售项目的统计分析可以看出： 1）在售项目均基本为近4年来新开发的项目(沂河明珠除外)，15万平方米以内的项目在2-3年的销售周期内已基本完成开发销售； 2) 目前尚有可推售房源的基本是总建面15万平方米以上的项目，各项目目前市场放量基本在1-5万平方米范围内，大部分属于滚动开发，也有少部分楼盘一次性开发，如河东岸等。 3）在售项目中，存在较大潜在供应量的项目，开发时间或早或晚，总建筑面积一般在18万平方米以上，且相对集中在比较明确的几个大盘：翰林华府、山水文园、天成家园、御龙湾、金水湾、沂河明珠、河东岸等。 4）在售项目中，目前可提供的有效市场供应约37.2万平方米，相对目前年销售面积45-50万平方米的沂水市场，比例相对较高：37.2/47.5=78.3%，略高出常规的健康市场（一般不超过70%）。受宏观政策影响，去年10月至今年4月销售受阻，存量房增多；另外天成家园和翰林华府等几个盘短时间内放量较大。 5）调查统计：至6、7月份，沂水市场还有约37.5万平方米新增供应；加上目前存量37.2万平方米，2012年上半年的城市可售面积在74.7万平方米，在年销售不足50万平方的地方市场，在目前缓慢复苏的宏观市场中，项目间的竞争激烈程度由此可见一斑。 6）在售项目的潜在供应面积约为185.9万平方米，单纯就此数据来看，市场潜在机遇很大，但因2012年又有新土地成交，其可提供的潜在供应尚未计算在内，还不能说明问题。,第17页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,2）、土地供给简析,第18页,二、住宅市场二）、供需特征1、供给特征,2）、土地供给简析 从可统计的土地供应分析可以看出： 1）城市大宗土地供应已经郊区化，市区内的土地供应普遍偏小（不超过5万平方米），未来市区房地产开发将被限制在中小型项目；也即短期内城市不存在大幅度的城市改造建设。 2)已经可以确定的市区土地供给量非常有限，统计中不超过8万平方米，即建筑面积不超过25万平方米；市区土地资源成为紧缺土地资源。 3）未来2年极有可能出现超过100万平方米的郊区大盘，其对城市房地产市场的影响可依据诸多城市郊区大盘的案例分析得到。 4）根据土地供给测算，未来2年可确定的土地供应能提供的潜在有效住宅市场供给不会超过40万平方米；综合在售项目提供的潜在供应，1年左右时间城市房地产潜在供应量为183万平方米；考虑正常土地补充市场，粗略预计2013年下半年市场可提供的有效供给量约55万平方米，潜在供应量200万平方米以上，市场供大于求，明显处于买方市场，市场竞争激烈，量价稳定，郊区大盘、市区中高档盘各放神采。,第19页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,1）、历史成交体现的市场需求特征 由于目前沂水房管部门在产品成交层面统计数据的缺失或者说过晚、不详细，难以得到较为完整的历史成交统计数据，我司关注沂水房地产市场18个月以来，对期间较有市场影响力的几个项目山水文园、天成家园、翰林华府、御龙湾、沂河明珠等盘的成交量和产品类型做了长期的跟踪和统计，并结合所能了解的08年之前的项目的成交情况得出以下结论： 1 、随着市场供应产品的丰富，需求也逐渐体现出丰富的层次，经济能力的不同极大的体现在了房产的消费上,第20页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2、随着市场的发展与供应量的集中释放，需求也表现出集中放量 2007年，城市年销售面积不足25万平方米，之前不足20万平米，2009年盛世豪庭充分利用市场空白期实现了量价双 赢；2010年城市年销售面积突破50万平方米，在城市人口不足28万的县城，显现出了明显的市场集中放量与需求集 中放量的特点。,3、随着产品品质的提高和价格的快速拉升，需求层次更加明显，对套型面积的需求明显放小。 受成本和市场需求强烈的影响，2010年7月，不足2500元/平方米的城市均价，2011年10月基本稳定的站在3000元/平 方米。但是在2011年8月份，政策对地方市场影响尚未明显表现出来之前，高端产品花园洋房、电梯花园洋房依然是 市场畅销产品；而受价格影响，大部分多层、小高层产品的客户群明显表现出了对中小小户型无奈的趋向性。可明确 感受出客群档次的区别，也看出价格对房屋套型的影响趋向中小户型（85-120平方米）。 另外，从高端产品依然平缓的销售可以得出：任何价格环境，高端客群都会存在。,第21页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,调查时间：2012年5月20日 调查范围：全县城点状安排工作人员调查 问卷数量：500份，有效419份 问卷主题：住宅消费基本情况调查 受访人员选择：基本特征符合城市主要商业消费群（见右表所示） 综合2010年3次问卷和2011年的3次问卷分析结论如后文所示。,第22页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,a、您现在居住的房产类型是什么样？,从被调查者现在的居住类型来看，多层占了56%， 仍有30%的人住在平房；基本满足目前沂水城市人口 居住情况。 在小高层、高层居住的比例占到7%，主要是近一两 年交房新产品；在别墅居住的占3%，主要是部分类 别墅产品在沂水早有出现；花园洋房是近2年才刚刚 供应市场，交房的数量更是很少，进住的更少。,第23页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,b、您如何看待沂水目前房价？,仅有25%的人认为目前房价上涨过快或者已达高峰，半年到一年内不会再涨；这个数字相较去年12月的市调结果，减少了近一半。随着房地产整体形式转暖，地方市场价格也有渐长趋势。 有45%的人认为房价虽然过高但还会上涨，应该属于较为理性的群体，也是支撑目前市场环境下继续消费的群体；这一比例与去年12月份月份的调研亦有所提升。 少数人（15%）对房价持悲观看法。,第24页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,c、您计划几年内再购房？,从统计结果看，5年内有购房意向的占到89%，比例 惊人，排除问卷过程中的虚拟水分，依然可以确认 近几年的市场供需集中放量，并没能完全释放消费 需求到常规市场阶段。 计划1年内购房的占25%,消费意向强度很高，也与逐渐发展的市场形势有关； 1-2年的占28%，2-3年的占23%，三组数据可以进一 步验证，消费群对目前市场态势逐步看好。,第25页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,d、您再购房是第几套房？,此次数据显示，再次购房为第二套房的比例占到惊人的69%，这个数据不但大幅度的高于1年前的数据（38%），更是高于同类四线城市。一方面说明近两年的市场成交已经满足部分刚需，一方面说明城市内存在极大量的改善型需求客户，同时说明大部分人在购房时间上存在很大弹性；未来房屋销售中，二套房政策可能会直接影响成交。考虑城区市调的地域局限性，结合实际成交数据，从侧面反映了乡镇刚性购房需求在实际成交中占据的比例。 一套房比例占到18%，侧面反应除了刚需的急迫性。,第26页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,e、您将会选择哪个区域购房？,选择在沂河东岸购房的占37%，可明显看出滨河生活与价 值理念在近一两年几个大项目的推广背景下，被越来越 多人的认可。 喜欢在中心街置业的占31%，一方面是考虑生活配套，一 方面是城中情节。 选择在其它区域置业的人，主要是考虑生活习惯和传统 居住区域，及价格问题。,第27页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,f、您将会选择什么样的建筑类型？,此项调查结果与以往最大的差异是选择小高层、高层的人群 比例大幅度的提高，达到76%；自2010年7月份至今的7次市 场调查结果，小高层和高层的选择比例一直在不断提高，一 年半的时间自27%提高到76%，由此可见，小高层与高层产品 已经逐渐被市场认可和接受。 选择多层的占到17%，比例大幅度下降，一方面受市场房源缺少影响，另一方面小高层居住优势逐步被认可。 选择别墅和洋房的占到7%，城市高端客群依然存在，且并未减少。,第28页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,g、您将会选择多大面积的户型？,在套型面积的选择上，基本维持了去年12月份的调查结果： 主力需求在91-110的占到43%，其次111-130 的占到26%，两者合计与10年几次市调比较，比例增幅超过20%。 71-90 的占到14%，虽然对较小户型功能方面的要求也有提高，在房价快速上涨的过程中中小户型需求增加。 131-160 的占到8%，160 以上的占到2%，合计10%，同样说明高端客群依然存在。,第29页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,h、您喜欢的户型是？,根据地方营销实践，在户型设置过程中，除了卧室数量外， 最难确定的不是几个厅，而是几个卫生间，所以问卷过程 中，侧重了对卫生间的问询。 两室两卫、两室一卫、三室两卫、三室一卫均占据的比例为 17%：29%：17%：34%，两室与三室的比例46:51，两者相当，所 以对未来产品户型的设计要求大幅度提高：一方面增加卧室的数量 一方面缩小户型的面积，即一定要把户型做紧凑。,第30页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,i、您能接受的房屋单价是多少？,与一年半来几次问卷调查的结果比较，此次单价得出的结果 虽然变化较大，但是均在预测范围之内： 第一，接受3001-3400元/ 的比例达到了56%，而去年9月份的时候只有21%，当时城市均价刚刚站上3000元以上的平台，能够接受的人尚少，现在随着市场快速发展，已经基本能够接受这一价格。 第二，接受3401-3800元/ 的比例的比例达到23%，较之以前也有增长；高端客群可接受的单价随市场上调，而在去年年初这是3001-3400元/ 区间的比例。,第31页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,j、您购房能接受的房屋总价是多少？,调查结果，能够接受总价30-40万的占58%，综合之前的调查结 果分析，这是消费力释放之后城市最大消费群所能接受的总价 区间，与所能接受单价最大客群3001-3400元/对比计算，户 型面积区间即在85-133，主力区间即在100-120。 40-50万的比例占到21%，是属于中高端客群（改善型居住）所能接受的价格区间。50万以上占9%是目前城市的纯高端客群。,第32页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,k、您购房所选择的付款方式是？,调查结果显示，一次性付款的比例8%，基本符合目前各项目营销实 际中客户的一次性付款比例。 选择首付30%的占到78%，也符合实际要求；根据前面购房者 购房套数的情况调查（70%属于二套房），未来房屋销售中， 将有较大部分客户务必提高首付款的比例（二套房首付60% 另外12%的选择首付50%，2%的人选择首付80%，即由14%的 首付能力满足60%左右，一方面表现了消费群的首付能力，同 时也是未来营销中比较容易抓住的客群。,第33页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,2）、问卷调查体现的市场需求特征,l、您购房所看中的条件是哪些？,调查结果显示，在之前一年价格快速上涨的环境中，价格仍然是第一要 素，占到34%，但是这个比例仍然低于大部分同类别城市。其次是户型，占到22%。在目前城市生活配套相对集中和不足的情况下，生活配套仍然是选择居住条件的重要要素，占到17%的比例。 价格、生活配套、户型，成为消费者购房的主要标准，符合四线城市 购房者的常规要求。 其它条件，如外部交通、地理位置、内部景观、品牌选择的比例相对 较低，这是四线城市房地产起步后快速发展的表现；根据市场常规发 展过程，内部景观和品牌的比例将会很快提高。,第34页,二、住宅市场二）、供需特征2、需求特征,3）、消费心理简析,1、无论刚需还是改善型需求，购房欲望较之以前略有增加 综合沂水近10年来的房地产消费特征，可以看到，沂水房地产市场最大的消费需求是刚性需求，一部分是80后首次 置业，一部分是农村进城，但是这两部分需求对于产品的品质要求存在巨大的弹性，即他们更多的要求“居住有其 屋”、的最低层次，主要关注价格，品质和区位则在其次要求，在目前的市场环境下，他们选择的空间非常大； 城市另外一部分改善型需求，在购房时间上的弹性则更大，个人成就感的实现往往成为他们改善型购房的重要因素。 （城乡分界不明显，城市人口属性不明显，导致住房需求不强烈）。但是随着市场逐步回暖，部分购房者认识到早买早便宜，购房欲望较之前段时间有所增加。 2、消费观念相对传统，但是越来越多的人开始接受贷款透支消费 当地消费观念相对保守，一般不愿意筹钱交纳首付款，而更愿意一次性付款购房；随着房价的快速上涨，高总价再难一次性支付，也随着大市场环境下消费观念的转变，按揭贷款的客户比例近一两年有大幅度增加。 3、“不喜欢露富却又喜欢攀比”的特殊心理，新生思想接受较快 在沂水，高端消费者有个共性，就是有钱人不喜欢露富，但是内心却都相互不服、攀比心理较为严重；另外一点， 沂水在保留有当地浓厚的地方文化的同时，较快的接受着外界的新鲜事物，思想转化较快，形成了具有浓厚的沂水 特征的新生思想观念。,第35页,二、住宅市场三）、楼盘个案1、天成家园,278 7777 288 7777,天成家园项目总规划图,第36页,二、住宅市场三）、楼盘个案2、翰林华府,翰林华府总体规划图,第37页,二、住宅市场三）、楼盘个案3、大名城,大名城总体规划图,第38页,二、住宅市场三）、楼盘个案4、山水文园,山水文园总规划图,第39页,二、住宅市场三）、楼盘个案5、御龙湾,御龙湾总体规划图,第40页,二、住宅市场三）、楼盘个案6、金龙湾,金龙湾总体规划图,第41页,二、住宅市场三）、楼盘个案7、香港城,香港城总体规划图,第42页,二、住宅市场三）、楼盘个案8、河东岸,河东岸总体规划图,第43页,二、住宅市场三）、楼盘个案9、沂华名都,沂华名都总体规划图,第44页,二、住宅市场三）、楼盘个案10、沂华荣都,沂华荣都总体规划图,第45页,二、住宅市场三）、楼盘个案11、汇园雅居,汇园雅居总体规划图,第46页,二、住宅市场三）、楼盘个案12、兴龙新城（二期）,兴龙新城总体规划图,第47页,二、住宅市场三）、楼盘个案13、贵和苑,贵和苑总体规划图,第48页,二、住宅市场三）、楼盘个案14、昌辰御园,昌辰御园施工现场图,第49页,二、住宅市场三）、楼盘个案15、颐和家园,颐和家园总体规划图,第50页,二、住宅市场三）、楼盘个案16、沂河明珠（四期）,第51页,沂河明珠总体规划图,二、住宅市场三）、楼盘个案17、中房 长安国际,第52页,中房长安国际总体规划图,二、住宅市场三）、楼盘个案18、明泽 玉龙园,第53页,二、住宅市场三）、楼盘个案19、滨河绿洲（三期）,滨河绿洲总体规划图,第54页,二、住宅市场三）、楼盘个案20、如意家园（二期）,如意家园总体规划图,第55页,二、住宅市场麦杰观点,纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体表现为： 1、发地产整体起步较晚，但是从2009年开始，发展迅速。 2、2011年以前，价格稳定提升，供需两旺；后受到国家宏观调控政策的影响，及区域内大量新楼盘增加，地方市场竞争激烈；随着全国房地产市场的逐步回暖，地方市场也开始逐步复苏。 3、市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策带来的风险。 4、产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；但是整体产品品质较之以前有较大提高，软件服务也有进步。 5、从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限。 6、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来1年后项目竞争的重点之一。,第56页,三、商业地产市场特征1、基本特征购物需求升级、主题商业萌芽,第57页,三、商业地产市场特征1、基本特征呈现多元化发展态势，进入结构调整阶段,沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业已经进入结构调整期，部分商业已表现出稳步发展期的阶段特征。,发展 阶段,市场 表现,经营 模式 赢利 模式,标志 节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心逐渐成熟,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街开始出现,由街铺、步行街向集中商业发展，综合商业出现,大型商业机构进入，商业操作专业化，经营水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金 收入,第58页,三、商业地产市场特征2、商圈简析整体商业布局,沂水目前商业网点， 主要沿中心街和长安 路分布。,第59页,三、商业地产市场特征2、商圈简析商圈界定,主要商圈界定（一主三次） 核心商业圈： 中心街商业圈，沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店、专卖店等皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、家家悦超市、兢越服饰、九州商业大厦、品牌专卖店以及沂水影院等。 次级商业圈： 汽车站商业圈，健康路与长安路交汇处以沂蒙市场、家家悦超市为中心形成的服务于汽车站客流的宾馆餐饮服务商圈； 沂蒙山路商业圈，长安路与沂蒙山路交汇处以联华超市、东方超市、体委为中心形成商圈，是新兴商业聚集区。 县城城西商圈：以西市场为中心形成商圈，主要以家居、建材、五金、农贸市场组成的商圈。恒隆商业广场加入，对商业属性有所改变，影响也有所增加。,中心街商圈,老汽车站商圈,沂蒙山路商圈,城西商圈,第60页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,中心街商圈中心街商业圈各行业商家概况 中心街是沂水县城最繁华的一条街，分布着九州商业大厦新华店、百城汇、东方超市、凌云家电、东方服装城、三联家电沂水店、华园鞋城等大中型商场以及黄金珠宝店、精品服饰、鞋城和专卖店。 沿街共约220家商铺，主要以服务业、零售业及餐饮业为主。,第61页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,中心街商圈中心街各商家营业面积概况 中心街以零售业为主，餐饮业和服务业次之； 沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、兢越服饰、九州商业大厦新华店以及沂水影院。中心街南边主要为服装、餐饮、美容美发。从店铺规模看，除了主力商家外，其他临街商铺单店面积超过100平米的店铺有6家，占0.3，其余大多小于50。,第62页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,中心街商圈中心街商业圈业态分布状况 从经营业种来看，个人耐用品、个人服务、和餐 饮宾馆数量比较大，分别有121家、25家和45家， 其和占到88。,第63页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,沂蒙山路商圈 沂蒙山路是沂水县城另一条重要商业街。它与中心街交汇处形成了沂水县城的中央商业中心，沿街有350余家商铺。 从商业类型分析看，以零售业为主，有320家，占沿街总铺的91；次之是服务业，有29家。从单店商铺面积看，经营面积较小，以100平米以下的面积为主，分别342家，占到总铺数的98。 从经营商品类型看：以建材、汽配、水暖为主，以个人消费品、餐饮和个人服务为辅，建材汽配水暖等有82家，占到24。其它商品类型主要为满足社区配套型的小型零售物业。,第64页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,长安路商圈 主要以健康路以南到沂蒙山路以北沿街商业为主。 家家悦、沂蒙市场均在此，主要业态为宾馆餐饮、生活配套，美发店。长安路与正阳路路口主要为宾馆、汽配。沂蒙山路路口有联华超市。正阳路与沂蒙山路之间主要为机关单位和汽配生活配套店面。总计店铺343家。 经营面积100以上的有7家，0.02%。主要为超市、宾馆、餐饮业态；经营面积30左右的占到210余家，占到62%。主要以零售、服务为主。,第65页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,各区位租金情况,第66页,三、商业地产市场特征2、商圈简析各商圈特征,综合分析,沂水县城商业仍以传统商业为主，处于初级发展阶段，硬件设施落后，档次较低； 商业经营范围狭小，种类较单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体的复合型业； 商业周围环境较差，商业经营者素质较低，商业经营与管理能力落后； 沂水县城商业分布：一是以中心街为中心，以九州商业大厦、百城汇服装卖场、凌云家电、华园鞋城、东方超市、东方服装城等为主要卖场，以沿街精品店、专卖店等为补充的核心商业圈；二是以小河街为主的针织小百货批发市场；三是以沂河路为主的家居装饰建材市场，四是以长安路与沂蒙山路交汇的联华超市为主的次商圈；五是以长安路与鑫华路交汇处的东方超市为主的小商圈。 本地大多数投资者习惯于购买独立商铺； 租金水平中心街最高，租金可达2-3元/天，其它区域租金水平相对较低。,第67页,三、商业地产市场特征3、商业项目动态,第68页,三、商业地产市场特征3、商业项目动态,第69页,三、商业地产市场特征3、商业项目动态,第70页,三、商业地产市场特征3、商业项目动态,第71页,三、商业地产市场特征3、商业项目动态,第72页,三、商业地产市场特征4、商业网点简析,零售业类,第73页,三、商业地产市场特征4、商业网点简析,零售业类案例,位置：中心街中段 营业面积：3层约12000平米左右 业态：百货、超市 经营规划： 1f： 1f:北区：化妆品、黄金、珠宝、名表、手机、综合超市 南区：图书、学生用品、德克士 2f：时尚女装、少淑装、青春休闲装、男士正装、男士商务休闲、运动装、图书、电子音像出版物、办公文体用品、工艺用品、箱包 3f：男、女鞋、运动鞋、羊绒、毛衫、文胸、针织内衣、居室用品、童装、童鞋、玩具、羽绒服 主要消费群体： 沂水县中高端群体及乡镇高收入阶层 经营现状分析：沂水目前档次最高、经营品种最全的“大型”商业物业；位于县城的商业核心位置，人流量较大，生意稳定。,九州商业大厦 （新华店),第74页,三、商业地产市场特征4、商业网点简析,零售业类集中商家,第75页,三、商业地产市场特征4、商业网点简析,家具建材类案例,凌云家电城 地址：中心街（中心街与正阳路交汇处北侧、路西） 总营业面积：约4*1800=5400 经营规划：一层：家电；二层：服装；三层：鞋；四层：家具 主要消费群体：沂水县城及周边乡村居民 辐射范围：沂水地区 经营特点：物业相对较大，传统经营模式，在沂水当地知名度较高。 宜家.家居广场 地址：正阳路 总营业面积：3500平米左右 经营范围：家居类 经营档次：国内二线家居品牌。如：皇朝家私、红苹果、多喜爱等 辐射范围：沂水地区 客户群体：沂水地区公务员、私企老板等高收入群体,第76页,三、商业地产市场特征4、商业网点简析,家具建材类集