山东某市2013年房地产市场调研报告.ppt

,山东省滨州市房地产市场 调研分析,2013.04,瑞 宸 地 产 中国滨州,目 录,一、滨州市宏观介绍； 二、滨州市住宅市场分析； 三、本项目基本情况；,瑞宸地产,一、滨州市宏观介绍,一、滨州市宏观介绍,滨州市,滨州市是山东省的北大门，位于山东省省会济南市东北117公里处。2001年建市，版图面积9600平方公里，常住人口412.85万人（截止2012年11月）。 滨州市是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。,滨州市政府,城市特点1：生态园林型城市,滨州市的“四环五海”工程（即：环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景区和东、西、南、北、中五座平原水库），集园林与湖水于一色,融产业、生态、文化为一体，规划设计达到国内、国际先进水平。一个生态园林型现代化中心城市正在崛起。,滨州市生态环境优美，没有化工污染，社会文明安全，居住空间舒适，生活品质良好，生活节奏较慢，2011年全国十大幸福感城市排名第五。,城市特点2：能源型城市,城市特点3：宜居型城市,胜利油田是中国第二大油田，滨州市为中国石化胜利油田的采集工作区域之一，有大量石油工人定居在滨州。,一、滨州市宏观介绍,二、滨州市住宅市场分析,二、滨州市住宅市场分析,滨州市房地产市场发展现状,滨州房地产的启动相对其他周边市区相对较晚，2011年下半年开始较快发展。应该说，是城市中心西移拓展了城市发展空间，从而激活了滨州市房地产住宅类市场，带动了房地产市场的快速发展。经过一年的引导，2012年滨州购房群体的意识和需求都在迅速提升，换房行为刚刚开始，市场需求在近三年将比较旺盛。由于城区可供开发用地减少，城区中心地段房源有限。新开项目主要集中在开发区或者市区边缘地带，项目价值相对较低。 滨州正处于城市更新、城市生活重心转移的发展阶段。老城已不属于这个时代，新城刚起步。城市的居住重心和商业重心正在向新城转移。随着国家黄河三角洲战略的逐步实施，滨州将会迎来新一轮机遇。房地产业发展空间巨大。目前，滨州的购房者以刚需和改善置业为主，投资客为辅，商品住宅主流均价在4000元-5500元/区间，主力户型以三室两厅为主，物业类型为小高层和高层，多层为辅。另有部分别墅的开发，别墅的价格在8000-14000/区间。,2012上半年市场低迷，住宅类产品同比跌幅较大。尤其1月和8月，同比跌幅达50%。 年度销量整体下滑，金九银十没有到来，相反6、7、8三月是本年度表现最好的三个月，12月楼市回暖，仅次于这三个月。,数据来源：滨州房产网,2012年整体回顾：市场平稳，发展较快 旺季不旺，淡季未淡,最受欢迎购房路段为： 黄河8路，渤海11、16、18路 通过图表可以看出，目前滨州市民最认可的购房路段为黄河8路，渤海11、16、18路等行政区域中心，此路段是滨州目前品质最高、产品最多样的高档社区集中地。,数据来源：滨州房产网,黄河8路,市场主流需求集中于90-120两房、三房 根据对2012年滨州市场重点项目成交房源面积汇总发现，刚性购房客户及部分改善型购房客户可选择房源较集中在于90-140 之间；部分改善型客户选择房源面积集中于160-180之间。,二、滨州市住宅市场分析,信贷政策调整，滨州存在滞后的状况 一直困扰滨州房地产市场发展的“信贷政策”，并没有随着政策的调整而跟进，相对滞后；鼓励首套住房的政策并没有落到实处。,二、滨州市住宅市场分析,存量房较多，但主要集中在东城区和开发区。 2012年，滨州共销售新房15521套，存量房62591套。虽然存量房较多，但主要集中在交通和生活配套相对较差的东城区和开发区，中心城区项目去化速度依然较快。新城区商品房销售市场较为乐观。,数据来源：滨州房产网,客户购买需求旺盛，购房欲望逐渐加强 限购、限贷政策影响下，改善型置业与多次置业购房人群迅速减少，观望心态强烈，购买决策周期长，但是随着城镇化进程的加快，下边各县区为了追求更好的子女教育资源和生活医疗配套，涌向市区买房需求依然旺盛。,价格稳中有升。 根据市场调研统计，2012年滨州整体楼市价格未有明显增长，但是稳中有升，尤其是滨州主城区楼盘2012销售价格都在4200-5500元/平米之间。虽然市场需求的提高和新楼盘品质的提升，销售价格将会进一步提升。,二、滨州市住宅市场分析,二、滨州市住宅市场分析,新城区板块,老城区板块,项目所在地,滨州城市版块划分,滨州市政府,新城区板块自市政府2006年西移以来，已成为城市发展的最为主要的区域板块，良好的市政规划和景观环境，为这个片区的发展奠定了良好的基础，房地产在近两年发展迅猛，在售楼盘较多，房价上升较快。目前在售楼盘均价大都在4200元/平米之上。,老城区板块是城市的核心区域，配套设施齐全，商业氛围相对浓厚。但较新城区版块，交通拥挤、缺乏景观，在售项目较少。且价格相对较低。,二、滨州市住宅市场分析,滨州在售主要楼盘简况,注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集,二、滨州市住宅市场分析,滨州在售主要楼盘简况,美信海公馆5080,金御园4680,二、滨州市住宅市场分析,目前各楼盘价格区间,从各项目目前的销售均价来看，2012年9月开始，基本都已跨越4500元/的基线，向着5000元/过渡。,注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集,重点楼盘监测,美信海公馆,二、滨州市住宅市场分析,重点楼盘监测,美信海公馆,二、滨州市住宅市场分析,重点楼盘监测,大祥金廷公馆,二、滨州市住宅市场分析,重点楼盘监测,大祥金廷公馆,二、滨州市住宅市场分析,重点楼盘监测,京华我的公馆,1#,2#,二、滨州市住宅市场分析,重点楼盘监测,京华我的公馆,二、滨州市住宅市场分析,二、滨州市住宅市场分析,各楼盘主力户型及占比,不难看出，各项目呈现两个共性：一是主力户型非常统一，且比例都占到了五成以上；二是同质化严重、面积区间普遍偏大。 各项目130以下的三居去化速度相对较快，但由于比例较低，单价定价都相对较高。,注：以上信息来源于调研人员实地走访及网上收集,总结,1、2012年滨州楼市稳中有升。成交较为平稳，成交受政策影响轻微；2013年一季度成交量大幅上涨。 2、市场整体价格维稳，重点在售项目步入“5千”时代； 3、相对于省内二线及三线地市地产的迅猛发展，滨州房地产2012年也进入高速发展期，一些高品质的项目逐渐走入滨州市场。 4、受多项利好影响，2013滨州楼市总体趋好，价格将持续上升。,总 结,滨州楼市2012稳中有升 2013将量价齐涨,三、本项目基本情况,三、本项目基本情况,本项目所在区域情况,本项目地块位于滨州市新城区版块，紧邻滨州景观河-新立河。距离滨州市政府直线1000米，距离滨州最大景观公园-中海公园直线2900米，距离彩虹胡公园直线1000米。区位优势较明显。,项目用地西邻渤海十六路，东至新立河西路，南侧为长江一路，北至黄河一路。用地为南北方向长的狭长地块，用地东侧为城市代征绿地和新立河。景观条件优越。 项目规划中将城市代征绿地一体化设计，充分利用东侧的景观资源，东西两排楼错缝布局，使更多住宅能够享受滨河城市景观资源。建筑沿东西两侧道路布局，获得一个完整的小区中心景观，与东侧绿地相互渗透，形成一体化环状景观轴，水绿交融。 小区主入口设置在东侧新立河西路，小区掩映在浓郁的树林中，营造良好的视觉体验。南北各设一个车行次入口，方便住户的出入及日常购物。 西侧为人行主入口，与东侧主入口相呼应，形成对景。,项目规划,三、本项目基本情况,经济技术指标,三、本项目基本情况,项目3公里范围内概况,三、本项目基本情况,项目价值介绍 区位：项目位于山东滨州市新行政中心，东望新立河西靠城市规划主干道渤海十六路，北至黄河一路，距离中心城区车行仅约5分钟。项目1公里范围内常驻人口约2万人，3公里范围内常驻人口约5至8万。 环境：鸟瞰新立河，闲步沿河双景观，周边生态环境优美。虽然地处新中心，却拥有城市不可再生的自然资源。 交通：渤海十六路，道路状况良好，直接连通城市南北；黄河一路，直通连通城市东西；新立河路，通向黄河路，连接行政中心区。 经济：滨州经济在省内属中等程度，2012年山东省人均gdp排名第7位。人均gdp：48300元。,三、本项目基本情况,项目s w o t分析,三、本项目基本情况,项目优势：项目的景观优势很明显，路况好、紧邻绿化公园及新立河环境第一无二，又处于新城区，推广期关注度将比较高；项目处于城市重点发展区域，配套设施完善，未来升值