城市开发与规划（同济城规院） .ppt

夏南凯 同济大学建筑与城市规划学院 教授 上海同济城市规划设计研究院 资深总工 2012.3,城市开发,城市开发的动因 城市开发的机制 城市发展的模式 城市开发的层次和类型,城市开发的动因,城市人口的增加 2008年世界城市人口超过50%， 2012年中国城市人口超过50%。,城市发展的动因,城市人口的增加,第一 日本东京 3553万人口，建成区面积6,993平方公里， 2005年gdp12000亿美元；东京都人口1282万， 面积2155平方公里；东京区部人口813万，面积 650平方公里。 第二 墨西哥城 1924万人口，建成区面积2072平方公里， 2005年gdp3150亿美元；区部人口823万。 第三 孟买 1884万人口，建成区面积500平方公里；区部人口993万。,城市开发的动因,城市人口的增加,第四 纽约 1865万人口，建成区面积8000平方公里， 2005年gdp11330亿美元；区部人口800万， 面积945平方公里。 第五 圣保罗 1861万人口，面积2300平方公里， 2005年gdp2250亿美元；区部人口 1000万，面积1624平方公里。 第六 汉城 1700万人口，面积1049平方公里， 2005年gdp2180亿美元(仅区部)；区部 人口1023万，面积605平方公里。,第八 加尔各答 人口1457万，面积531平方公里，2005年gdp940亿美元； 区部人口439万。,第七 新德里 人口1600万，面积1295平方公里，2005年gdp930亿美元；区部人口720万,城市发展的动因,城市人口的增加,第九 雅加达 1367万人口，1360平方公里，2005年gdp980亿美元； 区部人口937万， 面积650平方公里。 第十 中国上海 1300万人口，910平方公里，2005年gdp1390亿美元； 上海市辖区人口1850万，面积6340平方公里； 区部面积610平方公里，人口821万。,中国小城镇 现状,建制镇19322个 乡集镇14848个 农场696个,村296.6万个（2010） 320.7万（2004） 377.32万（1990）,全国建设用地22.1万平方公里 城市3.6万，镇5.3万 村17万,城市开发的动因,经济发展工业，商业 生活提升居住，休闲 流通加速人流、物流、信息流,城市开发的动因,工业 机械，化工，石油，矿业，煤炭，冶金，钢铁，金属，汽车，建筑，建材，纺织，皮革，服装，电子，家电，食品，印刷，电力，医药 制造业，化工业，能源业，轻纺业，冶炼业，建筑业,经济发展二产,城市开发的动因,商业 旅游 科研 媒体 创智设计，艺术,经济发展三产,城市开发的动因,住宅面积增加 住宅区环境改善 居住区配套设施增加 生活区服务质量提升,生活提升居住，休闲,城市开发的动因,绿化绿地率，绿化率 文化教育设施改善 购物商业设施增加 娱乐质量提升，品种增加,生活提升居住，休闲,城市开发的动因,人流人力车，畜力车，动力车。单人，大容量。私人，公共交通。单层到多层。 物流个人，企业，物流园区。 信息流声音，信鸽，狼烟，信件，电报、电话，互联网，虚拟世界,流通加速人流、物流、信息流,动力机制 控制机制,城市开发的机制,城市开发的机制,引力，聚集力 斥力，扩散力,城市开发的动力机制,城市开发的机制,系统组织机构（研究，立法，执行） 系统开发力（创新力） 系统执行力,城市开发的控制机制,城市开发的模式,城市开发的空间模式 城市开发的组织模式,单一模型指状模型，带状模型，饼状模型。 双极模型 多级模型,城市开发的空间模式,城市开发的空间模式,单一模型指状模型,城市开发的空间模式,单一模型带状模型,城市开发的空间模式,单一模型饼状模型,城市开发的空间模式,双极模型,城市开发的空间模式,多极模型,城市开发的组织模式,城市开发的社会主体居民，政府，开发商，非利益群体 民主模式有一个人说不算就不算 集中模式只有一个人说算就算,层次国家，省市，地区，县州，乡镇，等等 类型发展过程，属性，开发时序，功能,城市开发的层次和类型,城市开发的类型,（1）新开发与再开发 延续式（摊大饼，轴线开发） 跨越式（卫星城 ，组团式 ） 聚合式（聚合式表现为城市功能区和组团的聚合 ）,公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类：公共空间和非公共空间。公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地，通常是公共的开发领域；非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地，一般是非公共的开发范畴。 公共开发又被称作第一性开发活动，非公共开发则称作第二性开发活动。 公共开发的决策以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据；非公共开发的决策以自身的利益为目标，,功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分，城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。,其他开发类型,按时序分 将开发分为土地开发(一级开发）和建筑物业开发（二级开发）两种类型。,组织城市开发解决的问题,土地 资金 基础设施配套（能源与污染） 招商引资 产业服务,第一节 城市开发的历史与现状,据统计我国设市城市已达到667(656)个，建制镇2万多个，截至2008年全国城市化水平已达45.68左右，专家预计2010年全国城镇人口将达到6.3亿以上，城市化水平达到50，现在看来极有可能突破这个数字。(2000年城市人口占总人口的比率，阿根廷为89.6 ,目前中国的城市化率到本世纪中叶将达到75%左右的目标。分析指出，如果每年增加1%的城市化率，就意味着每年超过千万的农村人口转移到城市。而发达国家的城市化率已达到较高水平， 2000年美国的城市化率就已经达到81.5%，日本的城市化率超过64.5%，而那时中国的城市化率仅为36%。）,问题与研究,问题：“50年、100年不落后”、“超常规发展模式”，建设“民心工程”、“形象工程”。规划滞后（超前）、开发总量失控、局部开发强度过高、规划控制决策被开发商牵制、公共利益得不到有效保障、基础设施供应不足等问题。 研究范围：经济学、策划研究、城市规划学、地理学、风险研究,第二节 城市开发概述,1.城市开发的概念 （1）城市开发的概念 城市开发(urban development)是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。,2）城市开发与城市建设 城市开发的概念内涵较城市建设(urban construction)更为综合，它与市场经济的运作方式相适应，包含了城市经营，描述市场经济框架下政府、开发商、城市消费者之间的关系。而城市建设是指具体的建设工程，在我国是在计划经济条件下形成的与国家计划、国家投资及国家建设相联系的一个概念。,2.城市开发的必要性,（1）城市结构和功能的更新的需要 （2）城市物业置换的需要 物质建设性置换 功能性置换(旧厂房改造) 土地级差收益性置换 （3）城市新增功能区的需要 利用重大工程设施的开发兴建。（北京奥运村） （上海世博会会后利用）,3.城市开发的类型,（1）新开发与再开发 延续式（摊大饼，轴线开发） 跨越式（卫星城 ，组团式 ） 聚合式（聚合式表现为城市功能区和组团的聚合 ）,（2）公共开发和商业性开发,城市空间可以分为两类：公共空间和非公共空间。公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施的用地，通常是公共的开发领域；非公共空间则指各类产业活动和居住活动的用地，一般是非公共的开发范畴。 公共开发又被称作第一性开发活动，非公共开发则称作第二性开发活动。 公共开发的决策以公共利益为取向，把经济和社会发展的整体和长远目标作为决策依据；非公共开发的决策以自身的利益为目标，,（ 3）功能区的分类型开发,按照开发区的主要功能分，城市开发又可以分为城市生活区开发、城市产业区开发、城市中心区开发等开发形式。,（4）其他开发类型,按时序分 将开发分为土地开发(一级开发）和建筑物业开发（二级开发）两种类型。,4. 城市开发主导力量,政府是城市开发的主导力量。 政府一元化 多元化开发时的政府主导(南通实例),第三节 城市开发目标 、任务和原则,1.城市开发目标目标 总体目标整体理念 具体目标 功能定位，交通目标，环境目标，社会目标。,2.任务,首先要进行前期准备工作，如可行性分析、规划设计，确定开发具体目标，选定开发范围。 其次，制定土地开发规划,具体的可以分为下述内容： 制定土地开发等级，为合理制定地价确立时空基础； 划分批租区域；目的是既保证有足够的土地进行批租，获得城市开发资金；又保证城市有足够土地供市政基础设施、社会服务设施、环境绿化设施非盈利使用。 研究开发对象的各个物质要素，进行合理的空间布局。这就是一般意义的城市规划。 制定土地开发时序，使土地开发能满足城市经济发展的需求； 研究开发强度，制定开发规则。 最后，实施开发项目，控制开发过程。,3.城市开发原则,（1）利益均衡 （2）快速高效 （3）合理公正 无论开发者是谁，只要满足开发要求，投入和收益应该基本一致（对象一致性）。 无论在城市的哪个部位开发，收益率应该基本一致（空间一致性）。 无论哪个开发阶段，收益率也应该一致，保证城市资金有稳定的投入和开发（时间一致性）。,第二章 城市开发的相关原理和方法,第一节 城市总体认知理论,1、系统控制论 2、动态发展理论,一 系统控制理论,1、系统论 s = a, r (公式54) 这是按系统定义列成的集合数式。从城市学的观点看，s代表城市系统，而a是组成城市系统的子系统，r表示子系统之间的相互关系。,系统的组织机构和机能,系统的层次细胞，器官，肢体，动物 系统的自组织机能和他组织关系。,2、控制论,基本论点：城市开发在一定条件下是可以控制的。一般表达式： =f(x,y) (公式55) 是目标函数 x可控变量 y不可控变量 典型用途：（1）城市开发（2）规划管理（3）市场控制。,二、动态发展理论,基本理论：城市各因素都是不断发展的，每一个发展时段都是前一时段发展的延续。城市空间是一个相对稳定、不易变的因素，为了满足城市经济的不断发展，城市开发应该有留有充分的余地和提前量，数学模型为: an= an-1+bn an= a0 (1+)n 典型用途：（一）人口预测（二）经济预测。,第二节 技术分析判断理论,一、平衡理论 二、门槛理论,第二节 技术分析判断理论,一、平衡理论 基本论点：城市开发各个因素之间关系应该达到一个相对稳定点。 数学模型为: 投资与收益的平衡 、用地平衡,a、b变量 常量,二 门槛理论,“水桶理论”。 城市开发阈限概念(即门槛理论) 基本观点:城市的资源在一定的时期内是有限的，城市开发的强度是有限的。 pmax=minq1max，q2max，q3max， (公式56) 主要用在（一）城市规模控制。城市开发过程中如何确定开发区最大人口规模，往往有很多因素，例如能源、水资源、食品、土地供应量等等，其中一种因素负担人口最小的就是该开发区的人口极限。（二）容积率控制。,三 不确定性损益分析,燕式模型 f(i) min f(c)max f(i) 收入波动函数 f(c)损失波动函数,第三节 决策方法相关理论,一 、熵理论 二、博弈论,一 、熵理论 “可逆过程”与“不可逆过程” 耗散理论 基本论点：城市人口众多，单个人活动偶然性强，利用统计的办法得到城市居民活动趋势，从而得到城市开发的目标。一般表达式： qi=qif（t0， tn） （57） qi事物f发展趋势 qi相关事物本身强度 f（t0， tn）事物出现概率 典型用途： （一）城市开发时机选择。（二）城市设计。,二 博弈论,零和博弈。 a+b=0 a,b(-1,0,1) 常和博弈。 x+y=361 x,y(0361) 变和博弈。 in=an+bn+cn i=in 纳什（nash)均衡(囚徒，大猪小猪）,经典的囚徒困境悖论 一个经典的囚徒困境悖论如下： 两个嫌疑犯被警察抓获。由於警察没有足够的证据控告他们，所以他们对被分开在两个处所的嫌疑犯提供同样一笔交易：如果你承认罪行，而你的同夥保持沉默，他将被判处10年监禁，而你可以马上获得自由；如果他承认罪行，而你保持沉默，你将被判处10年监禁，而他则可以马上获释。但是如果你们两个都保持沉默，我们只能判处你们6个月的监禁。如果你们两个人都认罪，你们每人将得到5年的监禁。 这个问题可以总结为：,你拒绝 你承认 他拒绝 每人6个月监禁 他被判处10年监禁，你可以马上自由 他承认 他可以马上自由，你被判处10年监禁 每人5年的监禁 让我们假设每一个囚犯都是完全自私自利的人，他们的目标都是尽量减少自己的刑期。作为一个囚犯，你有两个选择：与同伴合作保持沉默，或自首并被判你的同伴。但是每一个选择的决定由取决於你的同夥的选择；但是很遗憾的事，你不知道你同夥的选择。即使你知道了他的选择，你也不能保证相信他。 如果你预料你的同夥会选择合作并保持沉默，对你来说，最佳的选择是认罪，这意味著你可以马上获释，而你的同夥将被判处10年的监禁。如果你预料你的同夥会认罪，你最好的选择将是同是认罪，因为这样你可以避免10年的监禁并把监禁期减少到5年，而你的同夥也将同样得到5年的监禁期。但是如果你们两个都决定合作并保持沉默，则两个人都可以在6个月后获释。 从自私自利的角度出发，选择认罪是最好的这种说法是有缺陷的，因为两个人都可能会得到5年的监禁期。即使是最狡猾的方法也不能把你救出监狱。但是如果你期望你的同夥与你合作，那你最好的选择将是认罪。然而，如果你的同夥知道了你的计划，他也会认罪，此时最好的方法是你们两个合作。这就是这个悖论的关键所在。 如果从整体来看，对於两个囚犯而言，最好的结果是两人合作，因为这将使得两人的总体囚禁期减少到1年。其他的任何选择都是不好的。对於其它与这个悖论相类的矩阵来说，从整体的角度出发，个人私利并不总是最好的。,囚徒困境悖论是一个非零和游戏，它反映了看起来很合理的个人行为与合作所得的利益间的矛盾，在一个短期看起来有利的策略却可能带来长期的错误的情况。这个问题的本质是在一个不知道其他的参赛者期望他们做什麽的情况下，每一个个体参赛者都会期望获取最大的利益而不考虑别人的利益亦即是说，参赛者是一个“利己主义者”。这个悖论揭示了这样一个矛盾：如果每个人都这样做，他们会冒著的倒闭与他人合作而得到的比他们期望得到的要少的利益。 这个问题的关键是，对於一个囚徒来说，合作在利己主义者之间是否可以形成：也就是，一个只对自己利益感兴趣的人，在经过一段时间的学习后可否意识到他们的利益通过合作可以得到更多。,零和博弈,其收益的数学模型为： a+b=0 a,b(-1,0,1) （公式27）,常和博弈,其收益的数学模型为： x+y=361 x,y(0361) （公式28）,变和博弈,其收益的数学模型为： in=an+bn+cn （公式29） i=in （公式210）,第四节 行动策略相关理论,一增长管理理论 二公共参与理论 三城市经营理论 四 非程序化决策与程序化决策 六、干扰理论,一增长管理理论 （1）控制房地产业开发规模 （2）控制人口 （3）控制环境质量,二公共参与理论,公共参与度，方法，效率 公共物品公共性，品种、量、效率 公共政策法律、规章、乡规民约,三城市经营理论,土地经营 资产经营 “有多少钱办多少事”与“有多少事筹多少钱”。,四 非程序化决策与程序化决策,定义与范围 问题与特点（法律、风险、社会、经济、环境等等） 方法探索、非连贯渐进、适应性 演变,四个阶段,情报活动探查环境，寻求要求决策的条件； 设计活动创造、制定和分析可能采取的行动方案； 抉择活动从可资利用方案中选出一条特别行动方案；,决策五要素,决策主体、决策目标、决策备选方案、决策环境和决策结果。,现代决管理策理论的主要内容,（1）决策贯穿管理的全过程，管理就是决策，并提出决策过程的四个阶段； （2）以有限理性与令人满意原则代替古典经济学理论中完全理性与最优化原则，并提出“管理人”的思想，认为现实生活中作为管理者或决策者的人是介于完全理性与非理性之间的“有限理性”的“管理人”。 （3）将组织活动决策分为程序化决策和非程序化决策。对于经济性的、反复出现的管理活动应由常规化的决策程序来处理，对于偶然性、多变化的管理活动则应专门进行处理，以这两种方式来协调整个决策； （4）分析和处理非程序化决策时要大胆地创新。利益、效率往往随着创新而增加，而创新又往往同满足目标和渴望水平相联系； (5)决策要素可分为事实要素和价值要素；价值要素和事实要素的区分相当于目的和手段的区分，行为目的的确定，属于价值判断的范畴；为实现目的采取什么办法最有效，则属于事实判断范畴。,城市规划决策的性质,政治性 公共性 层次性： 综合性（关联性） 动态性与连续性 主观性 参与性,决策关系示意图,传统式和现代式决策制定技术,程序化规划决策,城镇体系规划、城市总体规划招标，委托，大纲，评审（一年以上） 控制性详细规划、修建性详细规划招标，委托，评审（三个月以上）,非程序化规划决策方法,simon的探索式方法 lindblom的非连贯渐进式决策 amitai etzioni的适应性决策,非程序化决策方法的原则,确定一个大致合理的目标或方向 留有余地与一定的弹性 要有合理的时限,程序化决策与非程序化决策的区别,非程序化规划决策的支持系统,科学的决策方法 合理的决策组织体系 决策者的培训,六 、干扰理论,正干扰与副干扰 经济干扰，社会干扰，政策干扰，环境干扰 内生干扰，外生干扰 常发干扰，偶发干扰 强干扰，弱干扰,正干扰与副干扰,正干扰 加快开发步骤，提高开发水平 副干扰 阻止开发进展，破坏开发环境,干扰种类,经济干扰产业，金融 社会干扰动迁，媒体 政治干扰 国家政策变更，国家体制变革 环境干扰地质灾害如地震、泥石流，气候如台风、,内生干扰，外生干扰,内生干扰体制内，规划区内 外生干扰体制外，规划区外,干扰处理 排除法 引导法,供给与需求 投入与产出,第三章 城市空间开发的投入与产出,第一节 城市空间供给 一、城市空间供给 1、城市空间供给的涵义 市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面去把握。从微观经济角度来看，所谓城市空间供给是指生产者在某一特定时期内，按各种价格在市场上提供的数量单（或表）。在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商品，也包括过去生产的存货。由于城市空间供给一般是指特定市场的供给，因而又称为市场的城市空间供给。从宏观经济角度来看，城市空间供给就是城市空间总供给，这是指在某一时期内全社会城市空间供给的总量，包括实物总量和价值总量。,2、城市空间供给的特性,城市空间供给具有自身的一些显著特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对弹性， 。 城市土地的供给分为自然供给和经济供给两类,（1）城市空间供给具有层次性,现实供给层次， 储备供给层次， 潜在的供给层次,（2）城市空间供给的滞后性和风险性,（3）城市空间供给的时期性,特短期供给量固定不变 短期 生产基本要素不变土地供给量不变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 所有生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动,二、决定城市空间供给的主要因素分析,1、决定城市空间供给的几个主要因素 （）价格 与 供给曲线,（）土地价格和城市土地的数量 （）税收政策 （）开发商对未来的预期,房地产供给弹性,一般地，特短期内，；短期内房地产供给弹性较小；长期内房地产供给弹性较大。,三、时间与房地产供给,供给与时间曲线,供给率变化,四、城市土地的供给量与城市规模成正比,第二节 城市开发的投入,补偿费、基础设施建设费和土建费。,一 、新区开发的投入,1、补偿费 (1) 征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附着物的补偿。 (3) 劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安置 (4) 土地使用费 2、基础设施建设费 市政工程等基础设施建设费用。 公共服务及生活设施配套费。 3、土建费 包括勘察设计和施工两部分。,二 、旧城区开发的投入,1、拆迁补偿费 拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依据国家或本地区关于城市房屋拆迁的规定，给予补偿。 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结合的办法。 2、基础设施改造费 3、土建费,第三节 城市空间开发的经济收益,b=(i-c)a, 公式（7-1） 式中：i=pfar c=ca+cbfar i 单位土地收入 b 总利润 p房地产价格 far容积率 a开发土地面积 ca单位土地固定成本。 cb单位建筑变动成本，主要是与容积率有关的建筑成本。,一、投入、收益与容积率,成本收益图,收益率图,二 土地价值 住宅密度 和 容积率,第四节 利润分配和市场控制手段,一、城市空间开发经营利润分析 1、城市空间开发利润构成 城市空间开发的利润，是由开发经营利润加上营业外收入，减营业外支出组成的。 开发经营利润的内容，包括建设场地（熟地）销售利润、商品房销售利润、代建房结算利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、房屋经营利润和其他销售利润。 营业外支出，如固定资产、经营房、周转房清理损失，非常损失等。,2 城市空间经营利润构成,(1)出租房地产利润； (2)出售房地产利润； (3)辅营业务利润，如小修养护利润、拆迁清理利润、对外服务利润、其他经营利润等； (4)营业外净收入，营业外收入扣除营业外支出后的净收入； (5)其他销售利润。,3 利润分配的分析,1）分给联营单位的利润或从联营单位分得的利润。 2）应交所得税。 3）企业留利。实现的利润对以前年度亏损的弥补。,二 房地产市场运行机制,动力机制 价格机制 竞争机制 供求机制 利率机制,第五节 城市公共空间的供给,开发主体开始多元化。 城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地。 城市公共开发在城市开发中起着主导作用。投资英国50，新加坡80 。 除了提供基础设施和公共设施以外，政府还参与那些关系到经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目，如社会福利住宅，城市更新和工业园区等，这些开发项目往往是非公共者难以胜任的。左右的住房和工业用地是由政府开发的，对国家的经济和社会发展起了极其重要的作用。我国各地城市政府部门所实施的“安居工程”，以及各类经济技术开发区的开发也是这方面的成功例子。,第四章 城市空间的需求与市场分析,第一节 城市空间需求的影响因素 一、消费 二、生产 三、城市基础设施的改造,第二节 城市空间需求的来源,生产需求 第一产业服务技术、维修 第二产业生产建筑业工业、 第三产业旅游、 生活需求居住、教育、商业、医疗、体育,第三节 城市空间需求的曲线,一、需求与价格曲线 （1）个别需求与总需求,（2）需求与经济收入,收入变化后价格与需求关系,二、需求与位置曲线,三、城市交通与住宅租金和土地租金,四、时间距离,五、功能与需求曲线,六、需求弹性 e=/c*c/q,1、供给与需求的均衡,第四章 城市功能区开发,第一节 城市生活区开发 第二节 产业经济区开发 第三节 城市中心区开发,第一节 城市生活区开发,一、城市的居住功能与生活区 1、城市的居住功能 2、居住区与生活区 二、城市生活区开发 1、城市生活区开发的涵义与特点 2、目标 3、结构社会结构，组织管理结构，空间结构，,一 城市的居住功能与生活区,1、城市的居住功能 2、居住区与生活区,二 城市生活区开发,1、城市生活区开发的涵义与特点 2、目标 3、结构社会结构，组织管理结构，空间结构，,社会结构,年龄，文化，收入,空间结构,层次 功能 联系,组织管理结构,街道，居委会，居民小组 物业公司，业主委员会 服务机构 教育机构,4、居住区开发的进程,环境先导 生活先导 商业先导 交通先导,第二节 产业经济区开发,一、产业经济区开发指导思想与原则 1、持续发展的原则 2、以人为本的原则,二 产业经济区结构体系,1、产业经济开发区的功能定位 2、产业经济开发区目标体系 3、产业经济开发区的发展思路 4、产业经济开发区的区位选址,三 产业经济区开发,1、产业经济开发区的开发进程 2、产业经济开发区的开发特点 3、产业经济开发区的开发,第三节 城市中心区开发,一、城市中心与中心区的历史发展进程 二、城市中心区研究背景 三、城市中心区的功能与构成 四、城市中心区的开发模式,一、城市中心与中心区的历史发展进程,1、古代城市： 神权、教权和王权 2、近现代城市： 产业服务商业、办公、金融,二、城市中心区研究背景 1、城市中心区概念界定 2、城市中心区开发研究目标,中心区,三、城市中心区的功能与构成,1、城市中心区的功能形态 主体功能、服务功能、辅助功能 2、城市中心区的构成 （1）商务职能 （2）信息服务职能 （3）生活服务职能 （4）社会服务功能 （5）专业市场 （6）行政管理职能 （7）居住职能,上海市市级商业中心,南京东路商业中心、南京西路商业中心、淮海中路商业中心、四川北路商业中心、 徐家汇商业中心、张杨路商业中心、豫园商城商业中心、五角场商业中心、新客站不夜城商业中心、中山公园商业中心等10个市级商业中心 规划新增新虹桥商业中心、中环商业中心 22个地区级商业中心 102个社区级商业中心,商业中心,行政中心,行政大楼,体育中心,3、城市中心区的范围界定,功能界定 区位界定,四、城市新中心区开发规律,1、城市新中心区形成的原因和类型分析 （1）城市新中心区形成的根本原因 （2）城市新中心区形成的类型分析 城市“跨越式”发展模式的选择 大型企业建设的引导 大型基础设施用地置换,2、城市新中心区开发类型特征分析,（1）城市新中心区开发以新开发为主 （2）土地开发与物业开发并存 （3）公共开发和商业开发并存 （4）开发呈现多元化（土地所有权关系开发投资主体),3、城市新中心区开发中土地市场特征多方博弈,4、空间特征与类型,公共空间 开发强度 交通联系 综合性 标志性,5、中心区开发模式,行政主导 商业主导 办公主导,2010北京：后奥运总体规划新城建设,奥运催生北京总体规划的出台，总体规划结构的确立，推动了新城建设。 1 利用奥运机遇，北京实现城市空间结构的重大转变。城市功能得以疏解，旧城改造走上正轨，中心城外围空间得以发展。 2 将有力的推动北京产业结构的调整，实现首都经济持续快速健康发展。 3 大规模的城市改造和基础设施建设，全面提升城市环境品质。,2010北京：后奥运总体规划新城建设,场馆 房产 就业 空间,其他地区的开发,滨水地区开发 新城开发 旅游渡假区的开发 农业园区 城乡一体化的开发,第四章 城市土地开发,第一节 城市土地开发概述,一、城市土地开发的必要性 二、城市土地开发的类型 三、城市土地开发的特点 四、城市土地开发的目标 五、城市土地开发的原则 六、城市土地开发与房地产业 七、城市土地开发与城市改造,一城市土地开发的必要性,一是城市化发展的需要 。 二是城市现代化和社会生活质量提高的客观要求。 三是避免城市功能衰退、延长城市生命周期的需要。,（1）通过围海、围湖造地等方式，开拓并增加土地，并把这些土地用于城市建设； （2）将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山等)经过平整开发用于各项建设，变为城市建设用地或开发为小城镇等； （3）改变原有土地的使用功能（主要是农田），通过投资，进行各项基础设施建设，改变原有土地的使用功能，将低效利用变为高效利用，提高土地使用价值和价值； （4）对已经或开始衰落的城市中的某一区域（如城市产业衰弱地区），进行新的投资和建设，使之重新开发和繁荣。,二 城市土地开发的类型,三、城市土地开发的特点,（1）城市土地数量的增加与质量的提高。 （2）城市基础设施和公用事业的建设和完善，以及城市生态环境的改善和城市景观的增加。 （3）城市空间结构、社会结构和经济结构的改变。,四、城市土地开发的目标,目标的选择 （1）城市土地开发要充分考虑本区域经济、社会和人口发展的趋势，重视城市核心地位的发挥，积极推进城市化进程的健康发展，保证城市建设用地的合理供给。 （2）城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于优化城市空间结构和对外联系。 （3）城市土地开发要以人为本，提高城市的宜居性，并且做好投入产出分析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。 （4）城市土地开发要充分发挥土地区位优势，优化土地资源配置，发挥城市土地的级差效益。 （5）城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。 （6）城市土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。 （7）城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。 （8）城市土地开发要考虑城市供水、污染防治和生态环境等方面的限制，注意城市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。 （9）城市土地开发要考虑盘活城市存量土地资产，合理利用增量土地资产。,五 城市土地开发的原则,第一，生态原则。 第二，规划原则。 第三，立体原则。 第四，整体原则。,房地产业的特点,它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间区域； 它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法继续下去。,六 城市土地开发与房地产业,国民经济的支柱产业之一 自然物实行商品化经营 住宅，商业，办公，工业，旅游,七 城市土地开发与城市改造,土地进行批租，采取切块出让 运用级差地租效益，将住宅建设与商业等经济建设结合起来。 对原来具有各类风格典雅的花园住宅或建筑进行重新修缮、整理 合理调整城市原有布局，将原来的码头区、工业区、低档生活区调整置换为以休闲、金融、商贸和房地产为主的第三产业经济区 利用基础设施、公共服务设施等项目的建设来直接进行城市改造和促进城市改造。,第二节 城市土地开发模式,一、土地开发模式选择原则 （1）条件性原则 （2）适宜性原则 （3）综合性原则 （4）效益性原则 （5）差异性原则,二 土地开发模式 1,1、城市土地的综合开发 2、城市土地的成片区域开发 3、城市土地的项目梯度开发,二 土地开发模式 2,农村土地流转 农业用地流转 宅基地流转,二 土地开发模式 3,1、政府主导模式 2、企业主导模式,二 城市土地开发的类型,围海、围湖造地 将废弃、闲置的土地(如河滩盐碱地、荒山等)经过平整开发 改变原有土地的使用功能（主要是农田） 对已经或开始衰落的城市中的某一区域，进行新的投资和建设,三、城市土地开发和再开发的特点,将导致城市土地在数量上的增加或质量上的提高。 城市土地开发都伴随城市基础设施和公用事业的建设和完善。 改变原来城市的空间结构、社会结构和经济结构。,四、城市土地开发与房地产业,房产开发与土地开发的关系： 对城市土地进行开发和再开发，提高了土地的使用价值，并把土地这个自然物实行商品化经营，从而形成了地产业。 而地产业是房产业的基础和前提，房产依赖于地产而存在，地产则通过房产才能实现 房地产业具有如下特点： (1)它是以土地和房屋等不动产为基础的，离不开一定的空间区域； (2)它是代表社会主义市场经济的一种需求，离开了它，商品经济的生产、交换、分配和消费四个再生产环节就无法继续下去,五、城市土地开发与城市改造,城市土地的再开发是城市进行改造的基础。实践中进行的主要有以下几种形式： 1、通过对具有级差优势的土地进行批租，采取切块出让，利用房地产开发和经营手段，吸引外商直接投资或内外合资、外省市投资合作，进行滚动式开发，发挥土地效益，多渠道筹措资金，以推进城市改造。 2、运用级差地租效益，将住宅建设与商业等经济建设结合起来。即通过将城市中心区或相近地区具有较好区位的旧宅地进行改建更新为高级商品住宅、商业办公楼以及多功能新房，收取地差效益，异地安置动迁户，这样，既可改善居民居住条件，疏解高密度人口，调整市区人口布局；又可繁荣经济和美化城区，优化城市用地结构，并获得进行城市改造所需要的资金。 3 、对原来具有各类风格典雅的花园住宅或建筑进行重新修缮、整理， 4 、合理调整城市原有布局，将原来的码头区、工业区、低档生活区调整置换为以休闲、金融、商贸和房地产为主的第三产业经济区；将原有地段商业网点没有连贯成市的重新开发营造为具有各自特色的专业街，形成具有住宅、商贸、娱乐、教育、卫生等一体的综合功能区，以改善城市风貌繁荣城市，适应城市化的发展。 5、利用基础设施、公共服务设施等项目的建设来直接进行城市改造和促进城市改造。,六、城市土地开发的原则,生态原则 规划原则 立体原则 整体原则,七、城市土地开发的目标,1）、城市土地开发要充分考虑区域经济、社会和人口发展的趋势 2）、城市土地开发要与城市的性质和发展方向相一致，有利于城市空间结构优化和对外联系。 3）、城市土地开发要以人为本，提高城市的适居性，并且做好投入产出分析，保证城市土地开发能够形成资金的良性循环。 4）、城市土地开发要充分发挥土地位置的区位优势，优地优用，注意发挥城市土地的级差效益。 5）、城市土地开发要注意不同用途的相互兼容性，克服不同土地用途的相互排斥性，提高其综合开发的互补性，通过综合开发使土地资产增值。 6）、城市土地开发要重视土地的集约开发，注意节约用地，促进耕地保护。 7）、城市土地开发要搞好城市历史和文化遗产保护，保持城市文脉的连续性。 8）、城市土地开发要考虑城市供氧、供水、污染防治等方面的限制，注意城市景观风貌的美化，保持和建立优质高效的城市生态平衡。,第二节 城市土地开发模式,一、城市土地开发和再开发的模式 1、城市土地的综合开发 2、城市土地的成片区域开发 3、城市土地的项目梯度开发,二、城市土地开发模式选择原则,1、条件性原则 2、适宜性原则 3、综合性原则 4、效益性原则 5、特点性原则,三、城市土地开发效益及评价,1、城市土地开发的生态环境效益 2、城市土地开发的经济效益 (1)土地产值效益。 (2)居住效益。 (3)运行效益。 3、城市土地开发的社会效益,第三节 城市土地经营,一、城市土地经营概述 1、市县政府是经营城市土地的主体地位 2、政府经营城市土地的重点内容 1）规划的编制研究和实施 2）统一协调土地经营。 3）建立和完善城市土地资本经营的各项制度。 4）是建立规范统一的土地市场。,三、城市土地开发效益及评价,1、城市土地开发的生态环境效益 2、城市土地开发的经济效益 3、城市土地开发的社会效益,第三节 城市土地资产经营,一、城市土地资产经营概述 二、土地资产经营的重点 三、土地收购储备制度,三、土地收购储备制度,三、土地收购储备制度,土地储备的三种形式。 信息储备，红线储备，实物储备 三个主要环节构成 收购，储备(整理） ，出让 土地储备组织,收购,“征”，征用。 “收”，回收。 “购”，收购。 “换”，置换。,储备,对收回土地的开发或再开发。又称整理 储备管理。时间、投入、成本、效益,出让,协议 招标 拍卖 以最大限度地实现土地的价值。,2、土地储备机制对城市土地开发的影响,积极的影响“一个渠道进水，一个口子放水” 政府调控，供求平衡，市场规范 消极的影响 1）过分严格控制土地供应量会促使地价上升， 2）土地的供应规模受到限制 3）城市开发过程中规划指标难以控制,第五章 城市开发投融资体制,第一节 国家投融资体制改革,一、健全进入与退出机制 二、投融资主体结构 投融资渠道政府拨款,国家银行贷款,第二节 城市开发与投融资市场,一、股权融资 1、公开发行融资（公募） 2、私募融资,二、债权融资,1、外国政府贷款 外国政府贷款 1）纯软贷款 2）混合贷款 3）特种贷款 外国政府贷款的特点; 1）属主权外债，贷款必须偿还。2）贷款条件优惠。3) 限制性采购。4) 投向限制。5)具有政府间援助性质。 2、金融机构贷款 资本金 3、卖方信贷 4、融资租赁 5、债券融资,三、项目融资,无追索权的项目融资 有追索权的项目融资,（一）bot （buildoperatetransfer ）,1、bot融资方式的特点。 1)bot融资方式是无追索的或有限追索的。 2)承包商在特许期内拥有项目所有权和经营权。 3)名义上，承包商承担了项目全部风险，因此融资成本较高。 4)与传统方式相比，bot融资项目设计、建设和运营效率一般较高 5)bot融资项目的收入一般是当地货币，若承包商来自国外，对宗主国来说，项目建成后将会有大量外汇流出。 6)bot融资项目不计入承包商的资产负债表，承包商不必暴露自身财务情况。,（2）.bot融资方式的种类,boot融资(即建设一拥有一运营转让)。boo(建设拥有转让)， bto(建设转让经营)， boos(建设拥有运营出售)， bt(建设转让)， ot(运营一转让),3、bot融资的运作过程,（1）项目的确定和拟定 （2）招标。 （3）挑选中标者 （4）项目开发 （5）项目建设 （6）项目运营 （7）项目的移交,4、bot融资的招标程序 5、bot融资项目中特许权协议的主要内容,（1）资格预审 （2）招标 （3）投标 （4）评标与揭标,6、bot融资项目的风险分担原则,（1）由于国家政策、法律法规的变化致使项目公司受到实质性的影响，政府部门可以通过调整收费价格，延长特许期限或采取其他相应措施予以补偿。 （2）自然不可抗力因素由项目公司通过保险方式承担。 （3）政治不可抗力，可通过协议协商加以解决。,7、bot融资项目中各方的权力与义务,（1）政府部门监督、检查和审计。 （2）政府保证收益，外汇。 （3）政府保证项目的垄断性。 （4）投标活动公平竞争。 （5）雇用本地劳动力。 （6）权利与义务的转移。,（二）信托融资,（1）贷款信托 （2）信托基金 （3）融资租赁,四专项基金制度,第三节 城市功能区开发投融资,一、产业开发区投融资 二、生活区开发投融资 1、非竞争性领域投融资 2、竞争性领域投融资,第六章 城市开发的策划,第一节 策划的概念 第二节 策划与城市规划 第三节 策划的原则 第四节 策划的对象和目标 第五节 策划的内容 第六节 策划的步骤 第七节 策划的方法,第六章 城市开发的策划,第一节 策划的概念 根据已经掌握的信息，推测事物发展的趋势，分析需要解决的问题和主客观条件，在行动之前，对指导思想、目标、对象、方针、政策、战略、策略、途径、步骤、人员安排、时空利用、经费开支、方式方法等做出构思和设计。并形成系统、完整的方案。 策划的本质行为决策,第二节 策划与城市规划的关系,区别 规划工作是侧重现实性的具体的、可操作的行动结果，是解决行动中“做成什么”的问题。而策划是解决行动中“如何去做”的问题。 联系步骤，层次 ，内容，依据,第三节 策划的原则,一、效益主导原则 二、整体规划原则 三、客观现实原则 四、可行性原则 五、机变性原则,第四节 策划的对象和目标,一、策划的对象功能区 二、策划的目标,第五节 策划的内容,一、市场分析调查、比较、演绎 二、功能策划产业,生活 三、文化策划历史,事件,人物 四、事件策划会议,展览,节庆 五、空间策划面,网,线,点,第六节 策划的步骤,一、城市开发策划 1、房地产营销策划 2、建筑策划 3、城市整体形象策划,策划思想与手法在不同层次城市开发中的发展情况,二 城市开发项目策划步骤,1、调查分析 2、制定目标 3、寻找切入点进行创意 4、设定行动路线 5、成果与效益评估,第七节 策划的方法,一、理性方法 二、非理性方法 类比、发散 、细分、碰撞，逆向思维,相关度表,一、理性,方法 逻辑学： 归纳、推理、演绎。 三段论，因果论 定性定量，空间形态,非理性方法,类比、 发散 、 细分、 碰撞， 逆向思维 空间形态,第七章 城市开发中的风险问题,风险的定义与特征,风险与问题、危害的区别与联系 不确定性 危害性 内在价值性 客观性 风险的测度 相关因素：存在时间 发生次数 危害大小 风险（r）=危害程度（h）风险概率（p）,城市规划中的风险类型,按风险的时间特性分为： 突发式风险 风险值（r）风险标准值（e）风险发生概率（p）风险的环境弹性（f）： repf 渐增式风险 这一类风险的风险值与增长率正相关。 风险值（r）风险标准值（e）风险度增长率（g） 风险发生概率（p）风险的环境弹性（f）： regpf 常在式风险 风险值（r）风险标准值（e）风险的环境弹性（f）： ref,城市规划中的风险类型,根据损失发生的原因分为： 生态风险 经济风险 投资风险 市场风险 基础设施风险 交通风险 社会风险 政策风险 管理风险 建设风险 社会关系风险,风险评估,定性分析和定量分析 主要任务 识别组织面临的各种风险 评估风险概率和可能带来的负面影响 确定组织承受风险的能力 确定风险消减和控制的优先等级 推荐风险消减对策,风险的防范与控制,风险规避 重新组织项目，使风险无法影响项目。 风险转移 重新组织项目，让其他方承担该风险。 风险接受 决定接受这种可能发生的风险。 （1）风险减轻 （2）制定应急计划,风险的扩大与利用,风 太阳能 废弃物 中水 洪水 潮汐,风险成本,风险损失的实际成本 风险损失的无形成本 预防与控制风险损失的成本 风险损失的成本收益分析,城市开发中的生态风险,无序蔓延的城市、缺乏环境考虑的高速公路网（摄于杭州市郊外）,固若金汤的人类工程不但耗资惊人，也将城市与大自然隔绝,生态风险分类,城市开发中生态风险的后果可分为两种： 环境污染 突发（化工厂爆炸） 常在（热岛现象） 资源浪费 水 能源,吉林石化爆炸环境污染事故的影响范围,城市开发中生态风险评价,生态足迹法 维持一座城市基本的消费水平并能消解其产生的废物所需要的土地面积的总量 经合组织的psr模式 从生态系统的结构、功能、协调度进行评价,面向生态的规划设计,一个河流水系和湿地所构成的滞洪调洪系统，把洪水当做可利用的资源而不是对抗的敌人,将已经硬化渠化河段重新通过生态方法恢复成自然河道，建立湿地公园,案例（一）,生态世博 “正生态城市”理念 净水、增绿、采能、降温 与爱知世博会的选址比较 上海世博会规划中四种潜在的生态风险 生物多样性受到影响 高能耗 超过环境容量 园区后续再开发 上海世博会的生