2017年浙江省湖州市长兴县商业市场调研报告.ppt.ppt

,浙江省湖州市长兴县商业市场调研报告,2014年6月,题纲： 第一章：城市概述 第二章：现有商业调研与分析 第三章：未来商业调研与分析 第四章：雨润广场综合分析,第一章：城市概述,1、城市概述：,长兴县地处中国东南沿海浙江省，长江三角洲杭嘉湖平原，与该省安吉县、湖州市吴兴区、和安徽省广德县、江苏的宜兴市接壤，隶属于湖州市行政范围。 1、曾荣获全国综合实力百强县、 2、全国基本竞争力百强县、 3、国家卫生城市、 4、国家园林城市、 5、国家生态县、 6、全国文化先进县、 7、全国科技创新先进县、 8、全国体育先进县、 9、全国城市管理综合治理先进县、 10、中国人居环境奖、 11、浙江省教育强县等称号。,面积： 1430平方公里 人口：户籍人口62.31万人，常住人口64.2万人 著名景点：顾渚茶文化景区、新四军苏浙军区旧址、扬子鳄度假村、十里古银杏长廊、金钉子国家地质公园、泗安仙山显圣寺、水口寿圣寺、仙山湖、陈武帝故宫、朱家祠堂、城山沟桃源山庄等。 地理位置：江浙皖三省交界处，太湖西岸 主要公路：杭宁高速、申苏浙皖高速、杭长高速；104国道，318国道。 火车站点：杭宁高铁,2、城市数据：,3、人口情况,7,1、全县常住人口为641982人，年平均增长率为0.49%。全县常住人口中县外流入人口为72166人，占11.24%。常住人口中，男性人口为328240人，占51.13%；女性人口为313742人，占48.87%。 2、全县常住人口中，0-14岁人口为84776人，占13.20%；15-59岁人口为454558人，占70.81%；60岁及以上人口为102648人，占15.99%，其中65岁及以上人口为68706人，占10.70%。 3、全县常住人口中，居住在城镇的人口为314372人6 ，占总人口的48.97%；居住在乡村的人口为327610人，占总人口的51.03%。,4、人员结构,5、长兴公交线路,说明：长兴公交线路大都早上6：30发车，晚上17：30分收班。,2013年gdp：407.4亿元，增长10.5%； 2013年人均gdp：10486.3美元（按照常住人口）； 2013年完成财政总收入68.1亿元，增长9.6%，其中地方财政收入39.4亿元，增长11.1%； 2013城镇居民人均可支配收入：36732元；农民人均收入：19341元。,6、城市产业经济概述：,7、城市主要产业,1、“太湖望县、锦绣长兴”。近年来，长兴县坚定不移地走新型工业化之路，致力打造长三角先进制造业重要集聚区。 2、2012年，长兴县完成规模以上工业产值807亿元，同比增长22.1%，规模以上工业增加值143亿元，同比增长14.5%，完成工业有效投入133.3亿元，同比增长21.3%，工业强县建设考核名次前进1位。 3、发展以铅酸蓄电池为核心的新型电池产业。到2016年，在铅酸蓄电池领域保持区域规模全球第一；培育3家全球电池行业龙头企业；规模以上工业产值超500亿元； 4、提升以织造为主的现代纺织产业。到2016年，全县纺织产业完成产值超1000亿元，其中规模以上工业产值超600亿元，保持浙江纺织业排名前三，成全省最大、全国领先的无纺布和长丝织造基地。 5、发展以物流机械和电子电器为重点的特色机电产业。到2016年，力争规模以上工业产值超300亿元，实现在机电设备制造领域的跨越式发展。,8、城市现有商业概况1,北,南,东,西,1、城市内南向北发展；城市由龙山大道分为新老城区。 2、城市原有商业主要在城市南面，居住人群也主要聚居在城南。 3、城市商业由南向北发展；城市规划也是由南向北发展。,新老城区 分界线,商业发展趋势,城市现有商业概况2,县域经济较发达 人均gdp已跨入1万美元，人均可支配收入36732元（全国人均26955元）， 接近南京市（39882）水平。 商业同质化竞争 人均商业面积1.77平方米，相对过剩集中在中低档次上，同质化严重。 休闲性消费踊跃 a、餐饮、茶馆、足浴、ktv场所较多，普遍经营较好； b、高端娱乐场所有2家，经营较好。量贩式ktv较多，是年轻人的首选。 c、肯德基2家、上岛咖啡、一茶一座、老娘舅经营较好。 商业特色不足 超市、百货业态仍比较传统，没有明显突破。特色商业街只是品类的简单集中， 缺乏主力店、街区景观较差、关联配套水平较低。 影院有2家 市民广场的大剧院和八佰伴的百叶龙。 超市有2家 大润发超市及欧尚超市。另外有八佰伴、浙北商厦、中百一店所属三个小型超市及浙北 水木花都超市。 百货有3家 百货主要有：八佰伴、浙北商厦、中百一店 特色餐饮街 解放西路餐饮街主要是农家乐餐饮，共有34家面积在200-500平方米不等的餐饮。,城市现有商业概况3,1、商业发展情况：商业发展由南向北方向发展，从南边满足生活最基本需求的大型超市大润发到八佰 伴是一个发展阶段，由八佰伴到发展大道雨润广场（浙北广场、海洋城）是第二个发展阶段。 2、发展模式：由原来本地的百货浙北大厦、中百一店的百货向外地连锁百货华地百货（八佰伴）方向 发展，由华地百货提升级次到八佰伴发展，由八佰伴到综合体雨润广场趋势发展。由本地的百货附 带的小型超市向大型外资超市发展。 3、商业结构分布：商业结构由街边步行街向专业百货店、电器店、超市方向发展。 4、商业消费特征：由于长兴县城距杭州及南京高铁距离仅半小时，距杭州高速距离仅一个半小时，再 加上当地民营经济发达，往来杭州较多，所以，高端消费外流。,9、城市未来规划,老城区,过渡区,新城区,城市向北发展,1、城市未来向北发展，主要居住人口将由南向北迁移。 2、城市现在居住区在城南，将渐渐向北新城区发展。 3、城市总体呈南北走向，东西较短，南北较长。 3、高铁站、县政府都搬迁至北面新城区，所以，今后城市重点的发展是新城区。,第二章：现有商业调查与分析,1、长兴现有商业概况：,2、主要商业点位图,花菇山休闲街,县前西街餐饮街,欧尚超市,大润发,中百一店,八佰伴,浙北大厦,18,八佰伴 档次：中档 面积：30000平方米 年销售：3.1亿 楼层：7层 停车位：180个,浙北大厦 档次：低档 面积：25000平方米 年销售：3亿 楼层：3层 停车位：90个,中百一店 档次：中低档 面积：20000平方米 年销售：2.8亿 楼层：5层 停车位：无,3、百货综合情况,2019/10/31,一、长兴浙北大厦项目总体介绍,2019/10/31,浙北大厦各楼层介绍f1,2019/10/31,浙北大厦各楼层介绍f2,2019/10/31,浙北大厦各楼层介绍f3,2019/10/31,二、长兴八佰伴项目总体介绍,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f1,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f2,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f3,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f4,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f5,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f6,2019/10/31,长兴八佰伴各楼层介绍f7,2019/10/31,三、长兴中百一店项目总体介绍,2019/10/31,项目各楼层介绍f1,2019/10/31,项目各楼层介绍f2,2019/10/31,项目各楼层介绍f3,2019/10/31,项目各楼层介绍f4,2019/10/31,项目各楼层介绍f5,4、超市综合情况,5、商业特色街情况,备注：1、商务型餐饮，在星级酒店，消费水平人均200-250元左右。如紫金大酒店、国际大 酒店、维多利亚酒店、红玫瑰酒店、金缘酒店等。,6、解放东路餐饮街,7、花菇山休闲街,8、长兴电影院概况,9、分析,1、由于长兴是县级城市，在城市发展的过程中，未能形成有效的商圈，都是在发展中由单个业态的店铺分散在县域老城区的各条街上。 2、老城区旧城改造缓慢，并且在改造的过程中没有进行商业的升级，所以老城区没有商业步行街或综合体出现。 3、各特色商业街除解放东路餐饮街与花菇山休闲街稍具规模外，其他商业步行街商业形象和经营品牌级次较低，未能有效留住本地消费者，导致消费外流。,第三章：未来商业调研分析,1、未来商业物业分布,海洋城,浙北广场,利时广场,2、未来商业物业概况,1、海洋城位于龙山新区，总建筑面积约18万方，是浙江嘉兆控股继台州海洋世界，义乌海洋世界，南通 海洋世界，砂之船，杭州下沙奥特莱斯之后的又一实力之作。 2、主力店：南太湖海洋公园、星星影城、时尚星座广场、室外游乐街、数码广场、美食每客广场、仿真 溜冰场。 3、项目主要包括海洋公园、大型卖场、精品商场、餐饮、休闲娱乐和生活教育等服务设施，为顾客提供 旅游、购物、休闲娱乐等全方位 “一站式”服务的大型商业建筑。,3、海洋城介绍,4、浙北广场简介：,2、项目距长兴县行政中心500米，占地16万平方米，总建面为25万平方米，其中地上商业面积为：12.5万方。 共有1452个停车位和2403个非机动车停车位。 3、 其中商业3万进行出售13万自持招商。停车位为1300个，物美超市1.5万平已签约。,美容美体,体育用品,品牌购物,物美超市,餐饮娱乐,健身会所,连锁酒店,儿童城,精品商业,时尚百货,1、项目位于沂湖路与永兴北路交叉口，由浙江美欣达房地产公司开发。,5、利时广场简介,1、长兴利时购物广场由大型购物中心、商业街及酒店商务公寓构成。 2、利时广场占地面积83499平方米，总建筑面积29万平方米。 3、项目集购物、餐饮、文化、休闲、办公、星级酒店为一体大型时尚购物中心。,利时广场业态构成,6、分析：,1、未来商业mall共有四个，整体商业体量供给量达到近60万平方，供给量严重超标。 2、在业态安排方面雷同，都有超市、影院、百货、ktv、电玩、餐饮，同业竞争严重。 3、四个项目中，唯有海洋城有海洋类动物主题，但其运营成本巨大。 4、四个项目都在彼此半径3公里范围类，将来市场竞争巨大。 5、虽然长兴县有60余万人口，但城区人口仅30余万，流动人口较少。,第四章：雨润广场综合分析,雨润广场综合分析,第三节：项目交通组织,第二节：项目周边居住人口分析,第一节：项目概述,第一节：项目概述,1、项目效果图,发展大道,2、项目总平图,3、项目位置： 发展大道与明珠路路口（北城区边缘），距离市中心直线距离约3.5公里。,八佰伴,第二节：项目周边居住人口分析,2.项目周边人口概况,3、三公里范围小区,君悦华庭,奥中苑,东盛华庭,领域龙山,画溪庄园,龙山新村,龙山雅苑,和睦花园,白溪公寓,清溪家园,朱渡桥公寓,琥珀公馆,新城丽景,境水蓝庭,龙山泰景,禾峰乾庄,昆仑公馆,龙溪御庭,白溪景苑,翡翠名都,香溪美庭,白鹭湾,星龙湾,星雨华府,维多利亚花园,杨北新村,御景园,凤荷园,风铃绿洲,利时广场,中央花园,中央公馆,丽湖名居,2019/10/31,4、项目三公里范围内主要社区明细,备注：开发区总人口5.48万，户籍人口2.55万，流动人口2.93万。,2019/10/31,5、项目周边主要小区明细,2019/10/31,6、长兴雨润广场3公里内的学校明细,2019/10/31,长兴县 实验初级中学,龙山新村幼儿园,长兴二小,长兴一中,施特劳斯 艺术幼儿园,本案,7、长兴雨润广场3公里内的学校分布,2019/10/31,8、长兴县经济开发区的企业明细,2019/10/31,9、长兴经济开发区代表企业的分布,本案,海信惠而浦（浙江）电器有限公司,空气化工产品（长兴）有限公司,浙江多蒙佳乐服饰有限公司,浙江华欣高科技有限公司,浙江湖州威达纺织集团有限公司,2019/10/31,10、长兴雨润广场3公里内的写字楼明细,2019/10/31,11、长兴雨润广场3公里内的写字楼分布：,本案,南方大厦,云龙大厦,世贸大厦,明珠商务大厦,丽湖中央大厦,格兰国际广场,鑫荣大厦,第三节：项目交通组织,1、城市公交线路,备注：全市共有14条路线，其中4条路线经过项目地。,2019/10/31,10路,6路,2019/10/31,8路,9路,第五节：项目swot分析,6、项目swot分析：,superiority（优势） 1、公司实力大，专业管理团队经营。 2、紧邻城市主干道、城市发展方向。 2、购物环境好，中央空调冬暖夏凉。 3、主力店强大，业态丰富。 4、全客层、一站式购物。 5、车行到达方面，停车方便、停车位多。,weakness（劣势）,opportunity（机会） 1、城市向北发展，年轻人向北迁移。 2、周边住宅日益增多，配套渐渐完善。 3、每百人拥有车辆增多，行车方便。 4、了解竞争对手实力，针对性商业布局。,threat（威胁） 1、竞争对手实力不容小窥。 2、竞争对手更靠近城市中心。 3、竞争对手提前两年开业，培育期更长。 4、总人口不多，商业量太大，分食市场。 5、新城区市场培育周期太长。 6、消费者消费习惯较难改变。,1、远离城市人口聚居区、传统商业区。 2、周边配套项目少。 3、公交车经过项目比较少。 4、项目比其它项目晚开业一年。 5、周边商业氛围差，难达到聚合效应。,了解竞争对手业态，丰富业态构成。 了解对手品牌，人无我有人有我优。 加强政府公关，增加公交线路。 招商、宣传推广提前介入，先入为主。 营销活动和招商活动结合。,远离城市人口聚居区、传统商业区 周边配套项目少。 、公交车经过项目比较少。 项目比其它项目晚开业一年。 周边商业氛围差，难达到聚合效应。,现 状,规 避,开业后两年内加强营销企划活动。 开业时一定要整体开业。 提前宣传推广，广告语植入人心。 创立企业卡通亲民形象，增加亲和力。 重点镇上进行商业推广活动。,竞争对手实力不容小窥。 竞争对手更靠近城市中心。 竞争对手提前两年开业，培育期更长 总人口不多，商业量太大，分食市场。 新城区市场培育周期太长。 消费者消费习惯较难改变。,劣 势,威 胁,劣势和威胁的规避和战略矩阵,第五节：项目定位建议,1、百货业态竞争分析：,现状：1、百货：八佰伴、浙北大厦、中百一店，三个店的定位档次都不高，都是中档及中低档定位。 2、三个百货促销力度及现场经营管理状况一般，员工素质较差，特别是服务质量和导购知识缺乏。 3、在品牌级次方面，除八佰伴女装品牌级次尚可，其它的品牌级次都比较低端，男装品牌普遍为 国内二线以下品牌。 4、三个百货店在金店及珠宝类都经营面积比较大，经营情况较好。 5、八佰伴正在进行百货购物中心化转型，其七层除影院外全部经营餐饮，六层正在局部进行餐饮 改造，从而证明网购对中低档百货的影响早已经漫延到县城。 6、三个百货彼此间距2km左右，不容易形成商圈，为我项目百货经营留足发展空间。 未来：1、浙北广场、利时广场、海洋城都号称有百货业态，但从其商业布局来分析，其百货体量非常小， 不足以和现有的百货竞争。 2、我广场虽然远离城市中心，但由于城市经济比较发达，每百人平均拥有车辆较多，在城市的主 干道边上，不管是机动车非机动车到达比较方便，因此百货店将成为我项目吸客的有力主力店。,百货定位思路： 1、由于长兴经济发达，当地民营企业（纺织、化工）小工厂、小作坊较多，民营经济发达，个体工商户众 多，藏富于民，但中高端消费外流。 2、做大做强主力店百货，提升当地的百货经营级次，针对当地的中高端市场，将百货的定位在中档偏上。 3、加强百货内黄金珠宝、化妆品、女装的经营面积和级次，提升城市整体消费档次。 4、加强男装、户外用品的品牌级次，做到人无我有，人有我优的经营理念。 5、加强员工服务意识的培训，强化现场管理力度。 6、加强百货促销力度，在开业前期与广场共同举办一些大型的sp及pr活动，一举抢占市场先机，引领市场 消费。,2、超市业态竞争分析：,现状：1、现有超市三家大润发、欧尚、大统华，以及从属于浙北大厦的两家小型超市 和中百一店小型超市。 2、大润发超市无论从其品牌级次、地理位置、经营管理都不能撼动其市场领导地位； 再加上欧尚超市的进入，因此，其他品牌超市在这个仅为30万人口的县城恐难进入。 未来：1、未来利时广场号称引进了苏果超市或乐购超市，但从其平面布局图给到超市的面积仅 七千余方，与乐购超市合作可能性不大。而苏果超市在浙江区域品牌影响力非常有限。 2、浙北广场将引进物美超市，虽然物美超市在一层位置，但周边停车位较少，超市位置较 深，并且物美超市经营管理能力一般，对城市影响力不大。 3、海洋城虽然也号称有超市，但从其物业结构来看，也不可能是什么大型超市。,超市引进思路 1、大润发，欧尚已经在长兴完成了一南一北的布局，对项目引时超市的增加了非常大的难度。 2、在国内现有超市中，由于永辉超市生鲜独树一帜，在福建、重庆、安徽及南京区域，永辉超市的综合 竞争能力都是排列前几位，因此，建议项目引进永辉超市，方能在激烈的市场竞争中立足。 3、如果项目在引进大型超市存在非常大的难度，建议引进一家两千平方左右的社区超市即可，从而满足 购物中心业态齐全的结果。 4、如引进小型超市，其余原来规划经营超市的面积可用于主题婚庆广场，在主题婚庆广场内引进大型酒 楼，从而吸引全县城生日庆典、结婚摆酒、年终庆典活动等到项目举办，更能吸引高端商务人群。,3、影院业态竞争分析： 现状：1、长兴现在有影院两家，百叶龙和长兴大剧院，两家影院年票房各一千余万，经营 业绩比较好。 2、长兴大剧院开业比较早，硬件设施设备比较陈旧，百叶龙开业尚不足两年，硬件设 施还 比较新，与边上的餐饮业态搭配互补，成为年轻人的首选。 未来：1、在新建的海洋城、利时广场都有影院，但品牌级次都不高。 2、我项目引进影院方面，一定要引进国内一线影院，并且需要经营imix巨幕，如： 万达、金逸、橙天、嘉禾等品牌。,4、增加体验式业态 1、增加书店，如：大众书局、新华书店、凤凰国际书店，在书店内经营咖啡馆，增加 异业跨界发展。 2、增加足浴、spa、按摩类，或康复理疗类业态。,5、业态差异化定位： 1、首先，业态定位方面要做到人无我有，人有我优的定位观点。 2、在百货品牌级次组合方面，要强于长兴本地现在已开业的三家百货店。 3、超市方面由于竞争太大，可以将我项目超市做小，仅满足周边消费者的需求即可。 4、影院方面需要做大做强