2014深圳华南城考察报告（23页） .pptx

,深圳华南城考察报告,分析3.华南城商业运营状况,分析4.华南城产业运营状况,分析2.华南城运营模式分析,分析5.华南城整体运营存在问题,分析1.华南城基本情况分析,纺织服装及面辅料交易中心 皮革皮具及原辅料交易中心,1,1,2,2,电子原材料及成品交易中心,3,3,4,4,五金化工塑料交易中心,5,印刷纸品包装交易中心,5,6,6,华南城居住小区,7,物流区,7,8,华南城酒店,8,9,9,办公大楼,项目规模： 占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心 位置： 位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置,华南城概况,2009-2012,2013-,2004.3月,华南城概况,5号交易广场上的公寓以及写字楼项目,华南城累计投资48.79亿元 1、为了引进华南城项目，政府在土地整备、供水、供电、道路建设等配套设施方面进行了大量投入，累计总投资36132.8万元，其中：直接投入24132.8万元，返还土地开发费12000万。 2、华南城项目2003年11月20日动工建设至今，整体工程已累计完成投资额463775万元（含政府返还土地开发费12000万元），建筑面积1441578。一期建成办公楼、营销中心等完成投资总额88368万元，建筑面积430124 ；二期建成1号展示厅、2号展示厅等完成投资总额300450万元，建筑面积1011454 ；三期在建项目华南城总部大楼、华南发展中心等，目前已完成投资额74957万元。,成本投入分析：华南城整体工程累计投资48.79亿元，其中政府投入36.13亿元,根据龙岗区统计局数据：,华南城运营模式分析,1、入园企业数量：华南城项目于2003年11月20日动工，2011年园区内单位3702家，其中外地法人67家，本地单位3635家。根据抽样调查推算，2011年园区内从事经营活动的企业、个体户年商品交易额924531万元，年平均从业人员12828人（详见图表）。 2、缴纳税费：华南城园区历年在龙岗区缴纳国、地税费总额89618万元，而华南城公司及其下属子公司缴纳税费45654万元，园区内其它企业和个体户缴纳税费43964万元，占历年税费总额的49.1%。 3、出售商铺是华南城公司主要来源。从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主，,成本效益分析：出售商铺是华南城公司主要来源，历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元,根据龙岗区统计局数据：,华南城运营模式分析,华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元 2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓,盈利模式,租、售面向客户,租售价格,运作模式分析：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态,华南城运营模式分析,华南城整体税收贡献逐年递增：从纳税年度来看，2009年到2011年的纳税总额分别为8028万元、13776万元、36897万元，其次，税种比较集中。主要税种分别是营业税31369万元、企业所得税18815万元、增值税13462万元，分别占税费总额的35%、21%、15%。 带动平湖城市化发展的步伐：华南城项目作为平湖的重大物流项目，经过几年的开发、建设，已有相当规模，给当地经济发展注入了强劲的动力，直接推动了平湖街道城市化进程。 带动平湖行业发展：华南城项目，作为高端物流项目，其集成式、一站式采购服务平台，通过利用自己专业化程度高、物流、信息流的优势，使企业内部物流社会化，为周边企业提供专业化的优质服务，,发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。,华南城运营模式分析,投入与收益：华南城运营至今总投资48.79亿元，其中政府投入36.13亿元。华南城历年在龙岗区缴纳国地税费总额89618万元，从该公司损益情况来看，其历年的收入主要以出售商铺为主。 运营模式：采用3+7捆绑模式，以优惠的政策吸引商家入住，控制业态。30%出售，70%出租。 发展趋势分析：华南城整体税收贡献逐年递增，也带动平湖街道税收增长。华南城商业与原料产业的发展，带动平湖本地产业与城市化发展。,总结,已进驻商业业态分析,餐饮,娱乐与生活,餐饮服务：华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等,生活配套：华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，ktv、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服务设施,华南城的1号-5号交易广场为华南城内商业主要集中区域，其中一号交易广场为奥特莱斯商场、二号交易广场为土特食品商场、另外三、四、五号为大型shopping mall、家居、数码广场。 已投入运营的1，2号交易广场，总建面达到710000m2 5号交易广场于2013年4月28日投入使用，目前正在招商。,1、2、5号交易广场概况,交易广场运营状况调查,规划经营状况：1号交易广场内-1至6楼均已正常营业，包括时尚皮具鞋业体验馆（-1f、1f）/奥特莱斯购物中心（-13f）/进口商品主题馆（2f）/led照明产业基地（4f）/电子商务产业园（5-6f），4-6楼层主要是办公区域，空置率较高 主力商业：其中-1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的大型综合奥特莱斯城。经营模式：自营+联营+租赁等 商铺进住率：商业主要集中在-13楼。根据市调，奥特莱斯商家入住率约为90%以上，4-6楼的产业基地和电商产业园入住率约50%。,1号交易广场,交易广场运营状况调查,一号交易广场：目前-1至6楼均已正常营业。主力商业为-1至3楼的华盛奥特莱斯，商家入住率约为90%以上,交易广场运营状况调查,一号交易广场：电子商务产业园是华南城新开辟的平台，一号交易广场主要为办公区域，目前正处于起步招商阶段。,华南城电子商务产业园的目的不是为了通过物业租金获取经济利益回报，也不仅为电子商务单个领域服务，而是在于利用电子商务推动商贸物流的转型升级和协同发展，并通过华南城网商创业孵化基地为中小企业电商运营及人才孵化提供点对点服务，以低成本及一体化服务帮助传统企业应用和发展电子商务。,招商对象：传统企业转型电商、b2b/b2c企业、品牌货源商、中小型b2c企业、互联网创业公司或团队、网店店主、配套服务企业（物流配送、信息咨询、人才培训）等。,交易广场运营状况调查,商业业态：2号交易广场打造一个永不落幕的国际茶业展示、交易中心。主要以土特产食品、钟表展览、少量服饰为主。 b1 综合食品交易中心、1f 名品交易中心、 2-5f 品牌男女装、6f 美食广场 经营状况：在走访调查过程中，发现2号交易广场内只有b1、1f有少部分食品商家正在营业，二楼及以上楼层都未有对外营业。据部分经营食品商家表示，平湖本地居民因购物习惯等原因，较少到华南城来选购食品。一般会在平湖就有商圈-平湖老街附近购物。 商业入住率：因本交易广场经营业态限定化，2-6楼很多商铺目前还在招租，商家入驻率也较少。根据调查估计，商家入住率约为30%。,2号交易广场,二号交易广场：主要以茶叶、土特产食品、钟表展览为主要业态。很多商铺目前还在招租，商家入住率约为30%,已进驻业态：华南城已进驻大小餐饮店20多家，消费档次从低到高不等。华南城内设有银行、邮局、药店、美发店、酒店等必要生活服务配套，ktv、影院、游乐城、动漫城等等娱乐服务设施。能满足华南城商户及写字楼、公寓住户的生活需求。 交易广场运营情况：已对外运营的1号交易广场商铺空置率较低，2号交易广场的商铺空置率较高，经营情况一般。,总结,华南城国际原料城包含五金、化工、塑胶、印刷、纸包装、电子、服装等产业，大多处于供应链上游。,纺织服装,2004年12月交付使用，建筑面积约10万平米。总展示位756个，经营品种为纺织原料、辅料、面料，家纺面料、辅料，各类服装成品及床上用品、小商品等。 入住率在10%左右，只有一层沿园区主干道入驻率略高，沿交易中心次干道和一层以上空置率较高， 入驻客户普遍反映近几年市场疲软，交易不活跃，租金上涨过快，压力较大。,纺织服装区：商铺入住率较低，仅为10%左右。且纺织服装类业主普遍反映华南城租金上涨过快，经营压力较大。,皮革皮具区：已进驻100多家知名企业，商家反映租金过高，市场成交里较低，竞争和发展压力大。,皮革皮具区,五金化工塑料,2004年12月交付使用，总建筑面积约8.2万平方米，主要经营：五金工具、机械设备、模具磨料类；五金饰品、配件类;化工、塑料类等。总展示位640个，以生产厂家、批发商为主。根据市调，入驻率在5%左右，入驻客户反映交易中心内次干道过于狭窄，租金压力大，市场不乐观等情况。,五金化工塑料区：入驻率在5%左右，入驻客户反映交易中心内次干道过于狭窄，租金压力大，市场不乐观等情况。,2004年12月交付使用，2总建筑面积约4万平米，主要经营电子元器件、电子设备与原辅料、仪器仪表及五金工具、光电及照明产品、计算机及数码产品、安防产品等。展示交易位约340个，同时是一个多种交易模式于一体的国际电子原材料成品交易平台。目前已有正泰集团、天正集团、上海电气、塑熔集团、杜威仪表有限公司、泰宇机电设备连锁、神舟电脑、荣事达电器等世界知名企业入驻。入住率稍高，约在15%左右，客户反映管理费较高，管理较松散，近两年业务难做等情况。,电子工业,印刷制品包装,2004年12月交付使用,总建筑面积约5万平米。总展示位396个。主要经营各类纸张、包装材料、油墨耗材、印刷机械设备、包装机械设备配件、印刷成品展示、丝印、广告等。是一个集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的大型交易中心。已有海德堡、上海电气、大日本网屏、力嘉国际、坂田油墨等世界知名企业入驻。目前实际入住率在10%左右，商家反映租金压力大，交易缺乏动力。,产业类别：华南城国际原料城分为五大产业交易中心，包含五金、化工、塑胶、印刷、纸包装、电子、服装等产业。产业分布相对集中，大多处于供应链上游。 同质化竞争现象明显：各交易中心内的企业类型大多相同，竞争明显，资源难以得到有效的整合利用。 商铺经营情况：商铺整体入住率约在10%左右，商家反映租金上涨过快，压力过大，交易缺乏动力。 外贸依存度高：入驻企业以中小企业为主，缺乏龙头企业的带动；园区企业的外贸依存度较高，易受到国际经济的影响。,总结,存在问题,平湖华南城项目成本效益调查分析（龙岗区统计局华南城项目调查组）中指出华南城发展存在如下问题： （一）资产、收益与贡献不理想 在不到八年的时间里，华南城公司的资产从最初的2.6亿急剧膨胀到145.3亿元，增长近55倍。历年投资总额为45.2亿元，历年利润累计达到50.5亿元，该公司历年累计利润50.5亿元中，实际经营利润为8.2亿元，公允价值损益42.3亿元（此项利润属于建筑物评估增值，不属经营利润），从资产、投资、税收、利润总额