苏州日本工业村项目定位建议 79P.ppt

成全机构 研展中心 姚强 施佳敏 周丽娜 吴卿 吴思超 黎成 2009-7-24,苏州日本工业村项目定位建议,关键词1性质转变，综合用途,购物、娱乐、餐饮、住宿、办公，小型综合体，提供驻留的场所，驻留的理由,关键词2消费趋势，体验中心,销售、新品展示、展览、体验馆，这里不是卖场，而是一个亲身感受产品魅力的消费体验中心,关键词3文化植入，日本概念,日本商品、日式服务、日本特色、日式主题，在这里体验纯粹的日式消费，日本风情,我们的定位： 融合outlets商业形态的 日本文化（消费）体验中心,关键一,关键二,关键三,日本文化（消费）体验中心是否有支撑？,如何形成融合outlets商业形态的体验中心？,日本文化如何植入体验中心？,关键四,经济是否支持？,寻找支撑点,壹,日本连续三年是中国第三大贸易伙伴，在日本的对外贸易中，中国已经成为仅次于美国的第二大贸易国。 今年两国贸易额有望超过日美贸易，中国将成为日本的第一大贸易伙伴。表明日本对中国的贸易依赖程度加深。,中日的贸易情况,中日进出口贸易频繁，且逐年增量。未来中国依然是日本举足轻重的贸易国。,日本企业、日本文化在中国的快速发展,中日贸易额情况表,日本对华投资的额度一直都处于外资对华投资额度中的前四位，在经济大势不佳的情况下仍然出现恢复性增长，预计在未来会稳步增长。,日本在华投资情况,40.7亿美元,29.9亿美元,36.5亿美元,日本在华投资力度强势。,日本在华投资金额状况表,日本企业、日本文化在中国的快速发展,根据公布的有关材料，日本在华人数不断的增加，目前海外日本人长住者最多的国家依次为美国、中国、巴西和英国。 常住中国的日本人从1996年的不到20000人，已经上升到2008年常住中国15万人左右，仅上海就近50000多人常住日本人。,日本人在华人数,日本在华就业，求学的人数飞速增长,日本企业、日本文化在中国的快速发展,目前，苏州共有日企达到近700家，其中包括三菱、三井、三洋、富士、松下、丰田、索尼、sharp、日立、富士通等国际知名的电子企业。苏州的常住日本人口距不完全统计已经接近7000人。 上海共有日企达到1016家，其中有索尼、松下、日立、佳能等日本名企。上海的日本常住人口不完全统计为47794人，接近50000人。,日本企业苏州、上海两地情况,日本知名企业，特别是电子企业，众多在苏沪设立分部，中国是日本企业的重要市场,日本企业、日本文化在中国的快速发展,哈日风,日本文化在中国,动漫风,日剧潮,日本文化和风潮受到中国年轻一代追捧，日本服饰、漫画、剧集、饰品等成为潮流货品，成为“潮货”。,日本企业、日本文化在中国的快速发展,日本品牌在中国,日本品牌在电子数码、日用品、饮食、服饰各个领域，都有不少知名品牌在中国的美誉度较高,日本企业、日本文化在中国的快速发展,苏州科技城是科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共建的大型科技创新基地，是国家十一五重大科技基础设施建设项目。 发展目标是构造完善的研发创新体系形成从研发、试制到产业化的较为完善的服务链，打造“后园区”时代。,国家重点建设项目，前景良好,高新技术及产品研发创新高地 聚集各类研发创新精英的人才高地 自主知识产权成果转化与高新技术产业的辐射高地,项目所处环境的优势,大环境：苏州科技城,科技城内环城高速延伸处在建 新区管委会已经搬迁至科技城 部分大型企业已入驻，包括微软，特谱风能，雪樱汽车等 已在建和建成青山绿庭、max未来 等住宅小区 教育包括省重点文昌中学以及全外籍教学的伊顿国际学校 生活空间等配套商业已经成活，入驻建行、工行和餐饮娱乐等，且有一定人气,教育：省重点文昌中学,居住：max未来,产业导向，配套不断完善，区域升值潜力巨大,商业：生活空间,产业：生活小区,大环境：苏州科技城,项目所处环境的优势,项目所处环境的优势,小环境：日本工业村,约133万平方米开发面积。 已有住友电工等4家日本企业入驻。 在华东地区的日资企业中，已取得了较高的知名度。,日本工业村未来提供了人口支撑,日本城位于旧金山downtown以西，占地约2.02万平方米，現有居民约12000人。开业于1968年，以浓缩的形式使人感受到日本的文化。现已成为游客游览旧金山的必到之处，也是日裔美人在美国发展经济及文化的大本营。,布局： 中心：和平广场，兼具现代和古典的五重塔 ，“和平宝塔”。 五重塔是日本风景图片里经常可以看到的古塔，散发着着日本特有的古朴和优雅。 四周：三座购物大楼，各两层,存在的成功案例旧金山日本城,有日本感觉的建筑风格和街道空间,存在的成功案例旧金山日本城,商场内的装修风格很日式,日本城内经营的店铺都为日本特色，餐饮大多日式料理，商品以纯正的日本货居多,存在的成功案例旧金山日本城,双语的标识，餐饮店内日本语菜单，细节中都透露着日本元素,日本城内种植成片樱花，每年4月樱花盛开时，举办庆典活动樱花祭，届时提供日本食物、日式淋浴和日本歌舞表演。,存在的成功案例旧金山日本城,旧金山日本城从布局、建筑风格、街道感受，到商铺经营内容、装修风格，甚至是细节和活动，都渗透了日本文化。其成为了著名的旅游和购物景点，已经成为当地日本人的居住和生活基地。,日趋频繁的中日贸易活动，不断增长的在华日本人口和日本企业，逐渐盛行的日本文化和日本品牌。,项目所处的苏州科技城内日本产业村未来良好的发展契机，提供的产业和人口支撑。,美国旧金山日本城的成功案例。,日本文化（消费）体验中心,我们要的是： 纯粹和集中的日本概念 all from japan “纯日本“ 日本的文化、日本的商品、日本的服务、日本的特色 ”全日本” 日本的产品、日本的餐饮、日本的娱乐、日式的住宿 “最新的日本” 新产品中国首次公开发布、公开展览、公开销售,我们要的是： 一个全面接触日本产品的中心 一个深度领略日本文化的景点 一个在华日本人的精神领地,确立产品业态和物业组合,日本成功的outlets案例借鉴,日本御殿场 premium outlets 特点：距离东京个小时车程，拥有自然河道，旅游观光和购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。 占地面积：17万平方米 建筑面积：2.22万平方米 停车位：1700个 年营业额：约9.2亿人民币,日本横滨海湾玛丽娜 yokohama bayside marina 特点：主题式outlets，利用滨海特点，以建筑空间、店铺设计、街道布景营销活动等手段，营造美国东海岸风味的港口街道。 业态组合：商店+旅馆+卖场 营业额：约12.7亿人民币,与休闲旅游结合，足够的停车空间,结合自然资源的主题式outlets，功能复合,中国成功的outlets案例借鉴,北京燕莎 outlets 特点：由厂房改建的仓库式建筑。 建筑面积：目前35000平方米，二期扩建至95000平方米。 停车位：目前1300个，二期扩建达2000个。 业态组合：a、b座为购物功能的卖场，c座包括餐饮、休闲、保健、美容美发、金融服务等方面。已入驻麦当劳、星巴克、棒约翰、东来顺、权金城、同仁堂、国美等知名品牌。c座还特设奥莱生活馆。 年销售额：约9.4亿人民币,功能复合的一站式mall，足够的停车位,中国成功的outlets案例借鉴,上海青浦 outlets 占地面积：16万平方米 建筑面积：11万平方米 停车位：2000个 业态组合：整体分为三大功能区。南部a区主要经营世界一线品牌服饰，辟有专门的中西式快餐美食区；中部b区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌；北部c区建筑面积达3万平方米，为大型餐饮娱乐区。 销售业绩：购物提袋率超过70%，2007年上半年销售额达到4亿元。,已成为一处“旅游景点”，功能复合，足够的停车位,成功outlets案例的借鉴点,【周边资源融合与主题营造】 可融合周边的景观资源或者是旅游资源，并将某个主题或者文化注入项目，使其不仅仅是一个“卖场”，使其能够成为一个有文化内容的“景点”。 【物业组合】 功能复合，不仅仅是购物功能，配套一定的餐饮、娱乐、旅馆等，能提供让人们驻留的功能。 【停车方式】 由于位置往往较偏，必须配备足够的停车场。至少每55平方米建筑面积要配备1个停车位。,量贩日本电器专卖,【市场机遇与项目结合】 1。日本的电子数码技术代表世界最尖端的水平 2。日本电子产品在中国的知名度 “一等在美国，二等在日本，三等在中国”，完全的made in japan，完全不同于国美，苏宁，新的购物模式，更高品质的产品模式 3 。电子制造在苏州是支柱产业之一，量贩日本电器专卖概念与大环境有一定契合 4 。市场存在空白，前景较为看好,某网站针对消费者购买电子电器产品倾向的地点、产品关注点、促销方式等进行民意调查，部分结果如下：,客户调研结果确定量贩电器专卖的形成,q:如果你打算购买电器，一般会选择去哪些地方购买？,q:你购买产品的主要因素有哪些?,q:你更看重电器卖场的哪些方面？,q:你喜欢哪种促销方式？,在购买电子电器商品时，消费者倾向于选择品牌好的，产品较集中且有价格优势的大型专业卖场,相比品牌专营店，百货商场，53.9%的消费者更愿意到电器卖场购买相关产品,相比促销员服务，产品数量，营业面积34.3%的消费者在选择卖场时更看重品牌和产品种类的繁多,相比促销员促销，87.3%的消费者在选择产品时更看重产品品牌与价格,关于促销方式，61.7%的消费者更倾向于以某种产品品牌为中心，推销此品牌适合自己的相关产品,客户调研结果确定量贩电器专卖的形成,展示，体验，销售日本知名品牌的量贩电器专卖店,日本知名电器专卖案例yodobashi（友都八喜）,yodobashi(友都八喜)是全日本电器连锁店的佼佼者。2008年度销售总额为475亿人民币。截至2009年5月，共有20个店铺。 主要销售各种生活电器、电脑、数码相机、摄像机、化妆品、名牌箱包、手表运动器具、音响、游戏机、软件、dvd/cd、专业摄影器材等产品。,2005年9月yodobashi在秋叶原开了旗舰店，成为全日本最大面积的卖场，现共有间分店，以卖场面积计算日本最大的首三名电器店店为：,日本知名电器专卖案例yodobashi（友都八喜）,9楼 ：高尔夫用品及高尔夫练习场 8楼 ：餐厅街，共有24家日、中、印、韩、义的食肆 7楼 ：专门店（tower records、眼科诊所、眼镜店、西装店、书店） 6楼 ：电玩、玩具、cd/dvd、自行车、乐器、旅行箱 5楼 ：生活家电、各大电器生产商的专柜、照明用品，另特设单身会场 4楼 ：映音产品、各大电器生产商的专柜 3楼 ：底片相机、数码相机、底片相簿、三脚架、望远镜、天体望远镜、钟錶、理髮美容、助听器、文具、电话传真机 2楼 ：电脑周边设备、电脑软件、电脑书籍 1楼 ：电脑、通信、mac b1 ：服务，主要是宅配便 b2-b6：有400个车位的停车场,秋叶原旗舰店，主攻it产品。共有15层，地面9层，地库6层,日本知名电器专卖案例yodobashi（友都八喜）,电器卖场的建筑面积在20000平方米左右，功能复合，可设置衍生产品以及餐饮娱乐等，必须配备充足的停车位,非常6+1 6栋12层的厂房（约32400平方米） 1栋服务楼（约9000平方米）,功能布局建议,原图,建议改造后,量贩电器（约7200平方米）,功能布局建议,该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为量贩电器专卖，主要以小型的电子数码产品为主，如照相机（镜头）、摄像机、笔记本电脑、手机、耳机、数码相框、打印机、电子辞典、记忆卡、电脑附件及生活家电等。 可以根据品牌或者产品功能来设置专柜或展示区，主要经营市场主流的日本产品，以比市场售价和日本进口产品低来吸引客户。,量贩电器,功能布局建议,全部为耳熟能详的日系品牌,量贩电器 （约3600平方米）,功能布局建议,该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为量贩电器专卖，主要以大型的家电产品为主，如冰箱、洗衣机、液晶电视机、空调、家庭影院、健身器材、电玩、投影仪等。还可以留出部分场地作为仓储用房。 大型家电展示和布置的空间需求较大，利用层高较高的单元来设置比较有仓储式卖场的感觉，品种一定要齐全。,功能布局建议,主要为日本市场主流及成熟产品,量贩电器,日本特色商品（约7200平方米）,功能布局建议,该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为日本特色商品，引进一些日本品牌的各类商品，如生活用品、药妆、电玩周边、卡通漫画、服饰零售等。 此类功能可以吸引周边的日籍工作人员及哈日一族。,功能布局建议,纯日系商品,日本特色商品,日式餐饮与娱乐（约7200平方米）,功能布局建议,该单元原来为2层的工业厂房，建议改造为日本餐饮与娱乐。餐饮包括日本定食、寿司、刺身等各种，也包括小吃，体现出日本的餐饮文化；娱乐可以引进日式传统的艺妓表演等。 该单元靠近主入口，以此为中心周围设置卖场，容易聚集人流，提高人气。,功能布局建议,料理、小吃,日本餐饮及娱乐,功能布局建议,娱乐表演,日本餐饮及娱乐,功能布局建议,日式美容、游戏,日本餐饮及娱乐,展馆（约3600平方米）,功能布局建议,该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为展示场或者概念店。此处主要为日本各类最新商品的展示、前沿发布等提供场地，此类产品不一定有销售，但绝对是与日本同步的，让国人了解最新的时尚咨讯。 超高的层高有利于搭建舞台或其他需要大型场地展示的产品发布会。,功能布局建议,展示场,功能布局建议,概念店,室内停车场（约3600平方米）,功能布局建议,该单元原来为1层的工业厂房，建议改造为停车场。若借鉴outlets的形式则需要考虑近600个停车位，建议利用其中一个单元的厂房来增加停车位。（室内一层停车位约180个） 在室外，本项目没有建造建筑的区域也可以增加设置停车位,特别考虑设置2%-3%的大巴车位，便于旅行团来此购物。（室外停车位约360个）,t,t,t,若车位不够，为增加利用率，可以在室内采用增加楼板（需加强建筑基础）或立体式停车的方式。,功能布局建议,停车,办公、酒店（约9000平方米）,功能布局建议,该单元原来为8层的服务楼，建议改造为办公及主题酒店。 办公面积约4500平方米，保留其食堂、会议功能。 酒店建筑面积约4500平方米，可以设计成具有日本主题的特色酒店，此酒店规模不大，可以做的较为精致，作为短途旅行或临时出差的落脚点。,功能布局建议,主题酒店,功能布局建议,情人旅馆,客人来到旅馆，只需按钮选择，便能自动拿到房间的钥匙。整个过程快捷、简便，客人不会和旅馆服务人员照面，具有极高的隐秘性。,功能布局建议,整个日本文化（消费）体验中心构成： 量贩电器卖场：约10800平方米 日本特色商品卖场：约7200平方米 日本特色餐饮娱乐：约7200平方米 展馆：3600平方米 室内停车：3600平方米,日本文化的植入,日本主题! 日本文化精神的极致塑造， 日本民族特色的完全融入 。,植入之一：气氛营造,传统的日本味,店面门口的樱花,停车场背景墙上的枫叶,厕所门口的标识,味道十足的灯笼,毛笔黑色字体的运用,简单却一目了然的店招,打扮有特色的促销mm,随处可见的自动贩卖机,现代的日本潮,深入人心的卡通形象,植入之二：时间消费,时间消费理念- 超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。,舒适的环境，通过精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施， 并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园，有看似与购物无关的娱乐表演、 参与节目 显然，精心营造舒适环境目的就是为了促进“时间消费”。,将日本各地的标志性的雕塑在本项目中复制或模仿，使人一看到雕塑就能联想到日本。,场所精神,六本木66广场的maman蜘蛛,日本皇宫前的雕塑,日本的绿化不仅精致而且色彩丰富，在项目内尽量考虑日本常用植物来体现。,绿化,红枫,银杏,在大面积硬质广场中增加一些趣味的铺地，使街道和广场看起来不那么单调。,铺地,公共家具,座椅,公共家具,花坛,电话亭,植入之三：环保理念,日本的环保措施是举世闻名的，就这点而言不得不值得我们学习,垃圾分类,环保袋推广,借鉴到本项目中可以体现在以下方面： 回收到达使用年限的电子产品，经过一些处理做成别的商品再推向市场，就也是做资源回收再利用。可以采用以旧换新、旧机折价等措施吸引客户来次购买新产品。 鼓励使用绿色节能产品，此类产品可以有一定的优惠。,索尼智能绿色环保电视,类似的以旧换新广告,经济测算与未来发展,80万/亩土地价格：1200元/平米楼面地价600元/平米,住宅用地溢价,130万/亩土地价格：1950元/平米楼面地价975元/平米,成本价：,市场价：,周边高层住宅价格5000-6000元/平米,20亩,容积率：2.0,转让溢价：1000万,开发收益约4000万元,住宅用地开发收益,建筑面积：26667 容积率：2.0,开发收益约4000万元（已含1000万元土地溢价）,酒店改装费用： 1500元/平米*4500平米=675万,卖场改装费用： 800元/平米*18000平米=1440万,展馆改装费用： 1000元/平米*3600平米=360万,餐饮娱乐改装费用： 1200元/平米*7200平米=864万,车位改装费用：