政府调控下的中国房地产市场可持续发展研究硕士论文

硕士学位论文 政府调控下的 中国房地产市场可持续发展研究 管理 华中师范大学公共管理学院 2 0 1 6 年0 4 月 理 源峰哲管资 亚 共地 杨李公 土 者师业向作教专方 文导科究 论指学 研 万方数据 硕士学位论丈 M A S T E R ST H E S I S R e s e a r c ho nt h er e a le s t a t em a r k e t s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tu n d e rt h e g o v e r n m e n tr e g u l a t i o n AT h e s i s S u b m i t t e di nP a r t i a lF u l f i l l m e n to f t h e R e q u i r e m e n t F o rt h eM P A D e g r e ei nM a n a g e m e n tt h e o r y B y - Y a n gY a f e n g P o s t g r a d u a t eP r o g r a m C o l l e g eo fP u b l i cA d m i n i s t r a t i o n C e n t r a lC h i n aN o r m a lU n i v e r s i t y S u p e r v i s o r ： A c a d e m i cT i t l e ：P r o f e s s o r S i g n a t u r e A p p r o v e d M o n t h Y e a r 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工 作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者鲐帕荔场 魄棚辞日 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和 借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其 它复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 本人已经认真阅读“C A L I S 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人 的学位论文提交“C A L I S 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程 中的规定享受相关权益。园童论窒握交卮进厦；旦圭生；旦二生；旦三生筮查! 作者签名：面移 日期加，6 年印 导师签名：似 日期：。刃易年印月刁日 n 叩| | 、 ， 、飞啪 名 9 戳咖 | | 癣抛一 面明 船一 纽 扣 微o 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 摘要 房地产行业作为我国第三产业的重要组成部分，不仅在国民经济领域中发挥 着重要的作用，同时也与一般百姓的生活息息相关。因此，对房地产市场进行调 控，是促进房地产市场健康发展、避免价格大幅波动的重要保障，同时也是解决 民生热点问题、构建和谐社会的有效途径。论文主要从政府对房地产市场调控的 必要性和有效性研究，对国内外关于政府调控房地产市场的政策演变和手段措施 这两个方面进行梳理，在整理国内外相关研究成果基础上，结合我国房地产实际， 对房地产市场运行和管理机制进行分析和研究，在借鉴国外房地产市场发展的经验 和教训的同时，为我国房地产市场可持续发展提供政策建议。 论文主要内容如下： 第一章为绪论部分，介绍论文选题的研究背景、意义、综述。简述机制及制 度的相关理论，以及机制与制度的区别，包括概念的界定，目的是后续研究的必 要性和重要性及对策建议提供理论支撑。第二章是阐述我国房地产市场历史演进 及其发展现状，旨在总结归纳出相关问题。第三章是在观察分析的基础上，归纳 总结我国房地产市场的主要问题。第四章是我国房地产市场存在的问题进行分 析。旨在找到问题的根本，并有针对性地提出合理、科学的建议提供参考依据。 第五章是提出总结西方发达国家在市场发展过程中的存在问题和经验，并为改革 和发展我国市场提供有益参考。第六章是对国外房地产市场的主要经验分析，总 结出对我国房地产市场的启示。第七章是对我国房地产市场可持续发展提出政策 建议，旨在构建市场管理的长效机制，并最终实现市场的可持续发展。 关键词：房地产市场；政府调控；问题；对策 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S A b s t r a c t A sa ni m p o r t a n tp a r to ft h et h i r di n d u s t r y , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sa ni m p o r t a n t r o l ei nt h ef i e l do fn a t i o n a le c o n o m y , b u ta l s oi Sc l o s e l yr e l a t e dw i t ht h el i f eo fo r d i n a r y p e o p l ei no u rc o u n t r y T or e g u l a t et h er e a le s t a t em a r k e t ，t h e r e f o r e ，i St op r o m o t et h e h e a l t h yd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e t ，a v o i db i gs w i n g si np r i c e s ，a l s os o l v et h e p e o p l e Sl i v e l i h o o di s s u e si no r d e rt oa ne f f e c t i v ew a yo fb u i l d i n gah a n n o n i O U Ss o c i e t y O nt h eb a s i so ff i n i s h i n gr e l a t e d r e s e a r c hr e s u l t sa th o m ea n da b r o a d ，c o m b i n i n gt h e r e a l i t yo fO u rc o u n t r yr e a le s t a t e ，o p e r a t i o na n dm a n a g e m e n tm e c h a n i s mo nt h er e a l e s t a t em a r k e ta n a l y s i sa n dr e s e a r c h ，t h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p m e n ti nf o r e i g n c o u n t r i e sa sar e f e r e n c eo fe x p e r i e n c ea n dt h el e s s o ns i m u l t a n e o u s l y , t h et h e s i sm a i n l y r e g u l a t e st h en e c e s s i t ya n de f f e c t i v e n e s so ft h er e s e a r c ho nt h er e a le s t a t em a r k e ta th o m e a n da b r o a da b o u tt h ep o l i c yo ft h eg o v e r n m e n tf r o mt w oa s p e c t so fr e g u l a t i n gt h er e a l e s t a t em a r k e te v o l u t i o na n dm e a s u r e s ，p r o v i d e st h ep o l i c ys u g g e s t i o n sf o rs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e ti nC h i n a P a p e rm a i nc o n t e n ti S a sf o l l o w s ：1 1 1 ef i r s t c h a p t e ri St h ei n t r o d u c t i o np a r t t h e s e l e c t e dt o p i cr e s e a r c h b a c k g r o u n d ，s i g n i f i c a n c e ，a n ds u m m a r i z a t i o na r er e v i e w e d B r i e f l yr e l a t e dt h e o r yo fm e c h a n i s ma n ds y s t e m ，a n dt h ed i f f e r e n c eb e t w e e nt h e m e c h a n i s ma n ds y s t e m ，i n c l u d i n gt h ed e f i n i t i o no ft h ec o n c e p t ，t h ep u r p o s ei st op r o v i d e t h e o r e t i c a ls u p p o r to ff o l l o w i n gc o u n t e r m e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n s r n l es e c o n dc h a p t e ri s h i s t o r i c a le v o l u t i o na n dc u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ti n C h i n a , a i m i n ga ts u m m a r i z i n gt h er e l a t e dp r o b l e m s n l et h i r dc h a p t e ri St os u m m a r i z e t h em a i np r o b l e m so ft h er e a le s t a t em a r k e ti nC h i n ao nt h eb a s i so ft h ea n a l y s i s T h e f o u r t hc h a p t e ri St h ea n a l y s i so fe x i s t i n gp r o b l e m so ft h er e a le s t a t em a r k e ti nC h i n a T o f i n dt h er o o to ft h ep r o b l e m ，a n dp u t sf o r w a r dt h er a t i o n a la n ds c i e n t i f i cS u g g e s t i o n st o p r o v i d er e f e r e n c eb a s i s n l ef i m lc h a p t e ri St op u tf o r w a r dt os u m m a r i z et h ep r o b l e m si n t h ep r o c e s so fw e s t e r nd e v e l o p e dc o u n t r i e si nm a r k e td e v e l o p m e n ta n de x p e r i e n c e ，a n d p r o v i d eb e n e f i c i a lr e f e r e n c ef o rr e f o r ma n dd e v e l o p m e n to fo u rm a r k e t T h es i x t hc h a p t e r i so nt h em a i ne x p e r i e n c eo ft h e f o r e i g nr e a le s t a t em a r k e ta n a l y s i s ，s u m m e du pt h e e n l i g h t e n m e n tt oO u rc o u n t r yr e a le s t a t em a r k e t T h es e v e n t hc h a p t e ri St op u tf o r w a r d p o l i c ys u g g e s t i o n so nt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tC h i n e s er e a le s t a t em a r k e t ，a i m i n gt o b u i l dal o n g - t e r mm e c h a n i s mo fm a r k e tm a n a g e m e n t ，a n de v e n t u a l l yr e a l i z et h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e t K e y w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ；G o v e r n m e n tr e g u l a t i o n ；p r o b l e m s ；c o u n t e r m e a s u r e s I I 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 目录 摘要I A b s t r a c t I I 第一章绪论1 1 1 选题背景1 1 2 研究意义1 1 3 研究内容2 1 4 研究方法3 1 5 论文的主要观点、创新与不足3 1 6 研究对象界定3 1 6 1 房地产市场“”3 1 6 2 房地产市场的特征3 1 7 国内外文献综述4 1 7 1 国外研究综述4 1 7 2 国内研究综述5 第二章理论依据8 2 1 可持续发展理论8 2 1 1 可持续发展思想起源8 2 1 2 可持续发展内涵8 2 2 房地产宏观调控理论概述9 2 2 1 房地产宏观调控的内涵9 2 2 2 房地产宏观调控的分类9 第三章我国房地产市场历史沿革及现状”1 l 3 1 我国房地产市场历史沿革”1 1 3 2 我国房地产发展现状1 2 第四章我国房地产市场发展中存在的主要问题1 5 4 1 房地产价格过高、上涨过快1 5 4 2 三、四线城市住房空置率高、存库多1 5 3 土地出让市场寻租行为严重1 6 4 4 房地产市场金融风险过于集中于银行体系1 6 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 第五章我国房地产市场问题形成的原因分析“1 8 5 1 出让、转让土地推高房价1 8 5 2 房地产税制结构不合理1 8 5 3 市场投机盛行推高房价19 5 4 保障性住房建设数量不足- 2 0 5 5 房地产企业融资渠道单一2 1 第六章国外房地产市场的主要经验及启示“2 2 6 1 美国房地产市场调控实践2 2 6 1 1 拥有完备土地储备制度”2 2 6 1 2 公共住房体系”2 2 6 1 3 房地产金融政策”2 3 6 2 德国房地产市场调控实践2 3 6 2 1 福利住房保障制度”2 3 6 2 2 完备的住房储蓄制度”2 3 6 2 3 房地产租赁和交易市场管制”2 4 6 3 日本房地产市场调控实践2 4 6 3 1 土地管制“2 4 6 3 2 保基本的住房政策”2 4 6 3 3 房地产税收体制”2 4 6 4 新加坡房地产市场调控实践2 4 6 4 1 住房制度”2 4 6 4 2 住房融资体系”2 5 6 4 3 土地管制制度”2 5 6 5 国外房地产市场调控对我国的启示2 5 6 5 1 构建完备的土地储备制度”2 5 6 5 2 金融政策”2 5 6 5 3 税收政策”2 6 6 5 4 价格管制政策”2 6 6 5 5 完善的法律法规”2 6 第七章推动我国房地产市场对策研究”2 7 7 1 构建法治道德经济2 7 7 1 1 法治道德是房地市场发展的基石”2 7 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 7 1 2 健全社会主义市场经济法律道德体系一2 7 7 1 3 维护司法公正、倡导法律中介“2 7 7 2 规范并监管土地市场2 8 7 3 建立科学长效的土地管理体制2 8 7 4 完善房地产多元化的融资渠道2 9 7 5 积极引导房地产企业加大产品服务创新2 9 参考文献”3 0 致谢n3 2 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 第一章绪论 1 1 选题背景 近两年来，随着国家对房地产市场的调控节奏不断加快，效果初见成效，高 房价得到一定程度的抑制。但十多年来，房地产业在中国经济中的地位举足轻 重，特别是随着我国社会主义市场经济体制的建立，房地产因其产业关联度高、 经济推动力强的特点，逐步由国民经济的基础性转变为支柱性产业，给中国的社 会经济带来极为深远的影响。 1 9 9 8 年，我国房地产市场开始推行住房分配货币化改革，房地产业发展进入 一个重要关键期。之前，房地产市场尚未形成，计划分房以及国家统分模式占绝 对主导。之后，商品房市场得以建立，并为未来房地产业的十几年的快速发展做 好了铺垫。1 9 9 8 - 2 0 0 2 年，随着房地产市场发展，政府以推动“房改”为核心的 宏观调控政策，旨在建立以住宅业为重点的商品房市场，从而带动社会经济持续 增长。紧接之后的一年，房地产业被正式确定为不可替代的核心产业，房地产市 场规模迅速增大，带动房地产经济快速增长。 但是房地产业迅猛发展导致的直接结果在于房价上涨过快，超过了一般工薪 阶层的承受范围。2 0 0 4 年全国商品房销售均价2 7 7 8 元平方米， 2 0 1 0 年时均价 已经上升至5 0 3 2 元平方米，“居者有其屋“ 成为美好但难以实现的奢望。国家 为此出台大量调控措施，以打压并抑制房价。从“十一五”开始的五年期间，出 台房地产调控政策多达2 0 多个，其中大多以国发、国办发为主体，其规格之高从 未所有。2 0 0 5 - 2 0 0 7 年，政府主要调控住房价格，维护房地产市场秩序，如在此期 间出台的针对房价波动的“国八条”、“国六条”。之后，随着始于美国的金融危机 的不良后果逐渐显现，我国的相关房地产政策随之变化，使得房地产市场也变得 非常的不稳定。国务院于2 0 1 0 年年初发布国务院办公厅关于促进房地产市场平 稳健康发展通知以及相关配套措施，如“国十一条”，开增“房产税”试点等。 国家对房地产市场的政策细微变化看出，政府更加重视规范市场秩序，更加注重 从战略的眼光看待房地产市场的健康可持续发展，这也正是政府调控不可回避的 重大问题。 1 2 研究意义 在这样的宏观背景下，论文通过对房地产市场健康稳定发展进行探讨，审视 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 若干年来剧烈波动的房地产市场，并尝试性提出对房地产市场可持续发展的政策 建议，其意义在于： ( 1 ) 改善民生、提高社会福利水平、实现国民经济健康稳定发展。近年来， 住房价格持续快速上涨，“居者有其屋“ 逐渐成为寻常百姓家庭的一种奢望，如何 解决这一事关千家万户的民生大事，又能促进房地产市场的良性成长成为提高社 会福祉的衡量标准。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知公布之 后，政府持续监管，规范市场，树立正确住房理念，选题抓住了市场发展的主 轴，加强对房地产可持续发展内涵、全面实施宏观调控政策具有很强的实践作 业。 ( 2 ) 树立房地产市场正确的市场观，披露其弊端的同时，并提出了我国房地 产业发展的相应对策，为我国房地产市场管理部门监管市场、促进发展提供决策 参考依据。 ( 3 ) 房地产业具有很强的产业关联性，初步统计，可拉动上下游多达2 0 0 多 个产业，对社会经济发展有极大的带动作用。因此，房地产市场的可持续发展状 况就反映了国民经济发展的基本概况，能够更好把握社会经济的基本脉络。于此 同时，将与房地产业关联度较强的行业对房地产市场影响进行新的思考。因此， 房地产市场实际上是个与社会经济各个方面都有着联系的系统，这也意味着市场 的有效发展影响面广，具有很强的联动效应。其现实意义不言而喻。 1 3 研究内容 论文主要借鉴国内外相关研究资料，结合我国房地产业现状，对房地产市场运 行机理进行梳理和归纳，在吸收国外房地产市场的经验与教训的前提下，为我国 房地产市场良性运转和优化提供有建设性的建议。 总体内容如下： 第一章介绍论文选题的研究背景、意义、综述。简述机制及制度的相关理 论，以及机制与制度的区别，包括概念的界定，目的是后续研究的必要性和重要 性及对策建议提供理论支撑。第二章是阐述我国房地产市场过去及现状，旨在能 够找寻到相关问题。第三章是在观察分析的基础上，归纳总结我国房地产市场的 主要问题。第四章是我国房地产市场存在的问题进行分析。旨在找到问题的根 本，并有针对性地提出合理、科学的建议提供参考依据。第五章是提出总结西方 发达国家在市场发展过程中的存在问题和经验，并为改革和发展我国市场提供有 益参考。第六章是对国外房地产市场的主要经验分析，总结出对我国房地产市场 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST t I E S I S 的启示。第七章是对我国房地产市场可持续发展提出政策建议，旨在构建市场管 理的长效机制，并最终实现市场的可持续发展。 1 4 研究方法 文献分析法。通过互联网和书刊报纸等，收集房地产市场以及宏观调控政 策相关材料，查阅市场理论与监管制度等方面相关文献资料等。 规范研究法。本文以马克思辩证唯物主义为基础，采用逻辑演进的方式， 从以下几个方面对论文选题进行论述。一是从我国房地产市场发展历史沿革和发 展现状入手，对其发展历程进行历史的系统的分析。二是从我国房地产市场管理 现状及存在的问题进行分析，在对问题的成因进行探究的基础之上，借鉴以美日 为代表发达国家房地产市场最新研究成果和启示。三是提出完善我国房地产市场 的建议，有针对性地提出完善加快我国房地产市场可持续发展的政策建议。 1 5 论文的主要观点、创新与不足 本文主要观点：将房地产市场作为主要研究对象，发挥市场在资源配置的决 定性作用，政府有时候也能起到改善结果的作用，从而能够纠正市场的自发性和 失灵。 创新之处在于对房地产市场进行研究，围绕市场而非政府这一主题，能够准 确发现政府的管理制度、手段的合理性，找出问题存在的根源，并在此基础上提 出有针对地可行的建议。 不足之处在于房地产市场牵涉面广，关联性极强，对我国房地产市场的分析 研究难免挂一漏万，全面系统研究仍需不断加强。 1 6 研究对象界定 1 6 1 房地产市场 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总 和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。房产既 包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的工厂、商用楼。因 此，房产交易的市场就是促进房产这一交易商品的流转，进而提高效率，降低成 本。 1 6 2 房地产市场的特征 一是地域性。由于土地位置的固定性，使得土地之上的房地产也具有极强的 3 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 地域性的特点。由于各地域的实际状况和背景差别较大，市场供给与需求及其相 互关系往往带有极强的地域特点，自成一体，关联度不高。 二是不充分竞争性。房地产市场交易中，无论是地产还是房产，在某一时间 阶段，进入市场的交易主体和客体较为单一，即使在行情大好之时，也无法迅速 提供大量的地产、房产。特别是在土地产权国有制的国家，政府是土地唯一供给 者，其垄断不充分的特征更为明显。 三是非均衡性。房地产市场供求关系的非均衡状态是常态，市场中的价格和 供求机制能够调节供求关系，但整个市场并非理论上的完全竞争的市场，任何环 节的变动，都将打破原有市场出清的状态，即出现市场的不均衡状态，市场出清 只是相对的，只能不断趋近均衡。 四、交易的高成本性。房地产市场上，投资者决策受到价格以外的因素影响 大，而房地产的替代性和弹性都较缺乏，因此交易成本较高。此外，进行交易的 对象不仅是实物商品，而且还包括虚拟商品，即各种与实物商品相关联的权力和 义务关系。基于附着在商品之上的各类关系，衍生出了除了买卖之外的多样交易 方式，如租赁、抵押、典当等让渡方式，从而导致交易成本大幅提高。 五、强监管性。土地是一国( 或地区) 最大的财富，是政府财政收入的重要 来源。加之土地资源的有限性和稀缺性普遍存在，社会对土地的需求是不断递增 的，其增殖的趋势的确定的，因此政府必须对房地产市场进行严格监管，防止土 地投机、地价房价非理性暴涨等市场现象。政府限制土地规模的无序膨胀，并从 城市建设规划、计划源头上严把供应关，发展方式关。将市场的所有参与者的任 何经营活动都纳入其审批和监管范畴之中，卖者买地、建房到销售，再到买者买 房、使用都无法逃脱监管之网。 1 7 国内外文献综述 1 7 1 国外研究综述 政府与市场关系一直是理论界备受争议的热点议题。多年来，现代西方经济 学者在感叹市场之手如此伟大的同时，从来没有间断过对政府政策作用与范围的 认识和探索。自2 0 世纪6 0 年代，以总量分析为特征政府宏观调控登上历史舞 台，之后货币学派、新古典宏观经济学派，都承认市场并不完美，市场机制的失 灵就理所当然的成为对政府干预市场的重要理由。 外部性是市场失灵的重要原因之一，房地产市场也具有外部性的特征。因此 政府有时可以通过公共政策改善房地产市场结果。J E R i c h a r d ( 1 9 8 2 ) 、W h e a t o n 4 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S ( 1 9 9 3 ) 强调政府可以通过各种经济手段作用于房地产市场，发挥其正面影响。 政府应该直接介入房地产市场，改变房地产市场供需结构，以改变房地产市场价 格水平和交易量，同时提出了政府介入房地产市场的方案( D i n n i sJ M c k e n z i R i c h a r dM b e t t s ，1 9 9 6 ) 。之后，K o s u k eA o k i ( 2 0 0 5 ) 实证性提出具体手段和方 法，创新性构建了模型，将房地产市场与信贷市场勾连起来。C a r e y ( 1 9 9 0 ) 认为 对房地产市场的政府干预十分有必要，倡导使用货币政策、税收政策等经济手段 进行干预。D e n i s eD i p a s q u a l e 和w i l l i a mC W h e a t o n ( 2 0 0 2 ) 通过研究房地产与 国民经济的关系，地方政府与房地产行业的关系得出的结论是政府对于房地产市 场进行干预和调控是很有必要的。R o b e r tH E d e l s t e i n a 和S a uK i mL u m ( 2 0 0 4 ) 实证研究了新加坡房地产价格对普通家庭的消费与财富带来的负面影响。B r a d l e y T E w i n g 和J a m e sE P a y n e ( 2 0 0 5 ) 主要是研究多变量对房地产回报率的影响，通 过构建V A R 模型来研究市场风险的影响值。W o e d ( 2 0 0 6 ) 通过对澳大利亚房地产 市场的调控政策研究发现，房地产税会对房地产交易价格( 如房租) ，使得家庭财 富缩水。NA p e r g i s ( 2 0 1 2 ) 利用E C V A R 模型实证研究了希腊房地产市场的发展状 况及其相关影响因素，得出房价波动的强弱次序如下，住房抵押利率，通胀率和 就业率。加利福尼亚伯克利大学的J o h nM Q u i g l e y 和L a r r yA R o s e n t h a l ( 2 0 0 5 ) 梳理了美国的土地利用监管实践以及法律依据，通过美国实例来分析土 地监管负面影响，提出减政策、少监管的结论。 因此，西方学者较为普遍的赞同政府对市场的影响，有时候的干预会改变失 灵不良的结果，但更多倾向于通过经济手段来进行调控，这样影响有限，对市场 的伤害少。 1 7 2 国内研究综述 当前，学术界的相关研究比较丰富，学者们主要从以下两个方面进行探讨， 即政府对房地产市场调控的必要性和有效性研究，以及政府调控房地产市场的制 度变迁和政策手段研究。 ( 一) 政府对房地产市场调控的必要性及有效性研究 马强( 2 0 1 4 ) 归纳了我国房地产行业存在五个方面的问题，1 价格高，涨幅 快，2 空置率高和面积多，3 土地一级市场无序竞争严重，4 房屋供求关系错配严 重，5 我国银行被迫承担较大风险。因此，需要加强政府对房地产市场的调控， 以规范其运行。刘宁宇( 2 0 1 4 ) 指出房地产业政府调控的主要基于房地产业的市 场属性、房地产业的自身缺陷、房地产业的市场地位和房地产行业需求等四方面 原因。1 房地产市场有其特定的市场属性，即房地产市场既非均衡的市场，也不 5 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 是完全竞争市场；2 房地产业的自身缺陷主要体现在它的盲目性和波动的周期性 上；3 房地产在市场中举足轻重的地位和其特殊属性，客观要求对房地产行业进 行有效引导。李志忠( 2 0 1 4 ) 则认为政府对房地产市场调控的原因是：房地产发 展关系到国计民生、是优化房地产资源配置、完善社会保障体系的需要和有利于 保障经济稳定增长。郭兆利( 2 0 1 5 ) 认为现代经济学中市场失灵理论和非均衡理 论是政府调控的理论基础。导致房地产市场失灵的原因主要有四个方面：房地产 市场区域性寡头垄断结构、房地产市场信息不对称、房地产具有外部性和社会保 障房的公共物品属性；而非均衡理论是揭示我国房地产供求弹性不平衡的基础， 一旦外部冲击加大，非均衡就成为我国地产市场的常态现象。 对于调控有效性研究：金海燕、任宏( 2 0 1 1 ) 构建评价模型，对影响我国房 地产市场的宏观政策的有效性进行评价，并对地产市场调控政策效果进行了综合 分析和评价，得出相关政策多变、缺乏连续性，调控政策有效性不够的结论。而 赵珉岷( 2 0 1 1 ) 以上海市房地产市场作为研究对象，通过上海市房地产价格指数 的影响因素建立的回归模型，指出对房地产价格的影响效果伴随政策目标和力度 不同而有所不同。 魏旭( 2 0 1 1 ) 指出房价高而不下的主要原因在于政策无效，宏观调控必要且 亟需，通过加大扩大经适房的供应，才能缓解需求。李峰、高炳华( 2 0 1 2 ) 也非 常赞同积极的宏观政策，但研究的角度从现有条件转变为预期因素，实证的结论 支持，房价预期决定真实价格，预期导致波动。袁韶华、施松( 2 0 1 4 ) 等人通过 分析总结近年来政府对房地产市场主要调控政策的内容及其出台后的市场表现， 得出政府对房地产市场调控有效性不佳的结论，主要体现在以下方面：轻供给、 重需求，重增量、轻存量，重行政、轻市场。调控政策多半是利益博弈的结果， 不接地气，少有群众基础，重出台，少落实，可操作性差，经适房、廉租房保障 乏力。 ( - - ) 政府调控房地产市场的政策演变及政策手段研究 汤泉、王覃刚( 2 0 1 0 ) 从制度经济学的视角研究了我国房地产市场的政策演 变，经历了从限制约束向鼓励扶持、分散管理向协调有序的政策体系转变过程。 韩芳、陈彤( 2 0 1 1 ) 对2 0 0 4 - - 2 0 1 0 年我国房地产市场的宏观调控政策进行了全 面梳理和量化分析，从调控目标、调控环节、调控对象和调控手段等四个维度得 出相关结论：一是行政调控手段使用更为频繁；二是调控对象的重点转向地方政 府。李志忠( 2 0 1 4 ) 将中国房地产宏观调控政策演变划分为三大阶段，并分别加 以总结和归纳。 6 万方数据 硕士学位论文 M A S T E R ST H E S I S 对于政策手段，不同学者对房地产市场调控的重要政策手段做出了较为详细 的分析，如利率等货币政策对市场的影响机理分析及作用等( 戴国强& 张建华， 2 0 0 9 ；郭娜李政，2 0 1 3 ) ；对土地政策调控机制以及评价机制的研究( 王兴， 2 0 1 l ；吴焕军2 0 1 1 ；梁佳，2 0 1 4 ) 和对我国房地产市场税收政策影响和利弊分析 ( 刘宁宇，2 0 1 4 ；邓建勋，2 0 1 5 ) 。 终上所述，宏观调控政策在我国房地产市场上是基本有效的，对房地产市场 稳定功不可没。但调控效果大小难以统一，也无法得出一致的结论。 7 万方数据 第二章理论依据 2 1 可持续发展理论 2 1 1 可持续发展思想起源 1 8 世纪，伴随着工业革命的到来，在推动人类社会进步的同时，也给环境资 源带来巨大的破坏。经过百年的发展，人们开始反思自身的行为。随着科技进 步，西方学者从众多领域，对这一问题进行了多方面、多层次的探讨。最为著名 并引发巨大反响的是美国海洋生物学家切尔卡逊( R a c h e lK a r s o n ) 于2 0 世纪6 0 年 代初发表了题为寂静的春天( “S i l e n tS p r i n g ”) ，以农药污染破坏生物链， 直至最终伤害人类自身的例子，提醒人类关注生态系统，引发对自身传统行为的 反思。1 9 7 2 年，罗马俱乐部( T h eC l u bo fR o m e ) 成立，发表了一份名为增长的 极限( “L i m i t st oG r o w t h ) 的研究报告，该报告分析了工业革命所带来的经济 增长方式的转变，是人类社会即将面临的严重困境最直接原因，并预测在未来1 5 年地球增长将达到极限。 1 9 8 0 年，可持续发展( S u s t a i n a b l ed e v e l o p ) 这一术语首次被正式提出。 布伦特兰夫人于1 9 8 7 年在一份我们共同的未来报告中，向公众介绍并提出 可持续发展概念，诠释可持续发展必须满足当代人和后代人的需要，当代人不能 只顾自己这代人的发展。1 9 9 2 年在里约热内卢召开的联合国环境与发展会议，正 式将“可持续发展思想”上升为全球共识，成为各国政府和国际组织行动指南和 国家或地区的发展战略。 2 1 2 可持续发展内涵 布兰特夫人对“可持续发展”进行界定之后，众多学者又从自身学科的角度 进行理解、发展和完善，涉及面很广，涵盖了生态、资源、经济乃至全球社会等 诸多方面。归纳起来，有如下几层涵义： 第一， 可持续发展并非意味着只保护环境。发展中国家发展经济与保护环境 并不矛盾。贫困是环境恶化的真正的元凶，掠夺资源、破坏大自然归根结底是贫 穷造成的。因此，真正好的发展要打破贫困与环境恶化之间产生的“恶性循环”， 发展国家发展的权力不可侵犯，保护环境也不是一时权宜之计，发展中国家既要 金山银山，也要绿水青山。 【1 R a c h e lC a r s o n ，S i l e n tS p r i n g H o u g h t o nM i f f l i nH a r c o u r t ，2 0 0 3 8 万方数据 第二，可持续发展落脚到发展。没有经济发展，就没有持续长久的环境保 护。可持续发展只是在发展的基础上更加注重资源可持续性和环境的保护，从 “黑色”G D P 向“绿色”G D P ，更加注重“绿色”发展。发展中国家需要通过发展 来消除贫困，只有发展了才能实现可持续。发展应在保护生态环境的基础上提高 经济水平、提高社会福利。 第三，可持续发展注重维护平等和谐。一方面公平发展，即国际公平、区域 公平和代际公平。国家与国家之间、区域与区域之间以及我们这一代与下一代以 及之后几代人的公平发展。另一方面，可持续性发展是一个复杂的系统，良好的 协调和系统化的运作是做到真正持续性的重要保障。无论是从经济发展还是生态 保护，强调的重点各不相同，但殊途同归，即要求协调思想，要求各方面的均衡 发展，人与自然和谐共存。 2 2 房地产宏观调控理论概述 2 2 1 房地产宏观调控的内涵 宏观调控是2 0 世纪7 0 年代，西方社会出现所谓“滞胀”后，凯恩斯提出的 控制通胀，拉动经济的政策，被后人称之为“凯恩斯主义”，凯恩斯也成为西方宏 观调控的鼻祖。房地产宏观调控就是政府用“看得见的手”对市场进行干预，旨在 消除失灵，可能改善市场的结果。宏观调控必须分清政府哪些可以为，哪些不可 为。 房地产宏观调控是指在市场非均衡的条件下，政府运用国家机器，实施多种手 段，对房地产市场进行宏观监督，以促进房地产总供给与总需求趋于均衡，实现房 地产市场健康和稳定发展。 房地产业特点的特殊性使其有别于其他产业。房地产市场的问题既涉及资本 市场投融资体制问题，也涉及地方政府财政收入、强力推行城市化等相关，还和 汇率、利率等货币政策紧密相连，其问题具有全局性、综合性的特征。 2 2 2 房地产宏观调控的分类 2 2 2 1 总量调控与结构调控 总量调控是指为了使得房地产市场总量合理，进而对总需求和总供给在数量 上进行的调控措施和手段，而结构调控是指对房地产市场内各组成部分的比例进 行调整而采取的措施。 当房地产市场总需求小于总供给，市场就会出现供过于求，就需要启动