温江雕刻时光项目市场分析报告.ppt

温江雕刻时光项目,2009年11月,#市场分析报告,项目情景回顾,本项目位于温江区凤溪大道北段，建设用地面积约17.445亩。,本案,假日广场（九龙超市）,美好家园超市,上上城,四季花乡,第五人民医院,雅逸居,项目描述： 老城区、交通便捷、配套成熟； 周边已有成功商品房开发案例。,5多层,15高层,18高层,6多层,项目规划为多层、高层结合的居住小区，1、2栋楼带一层商业。,总建筑面积约4万方，户型以经济型套二、套三为主。,项目情景回顾,核心问题界定,根据和开发商前期沟通，我们确定本项目要解决如下几点问题：,q1：目前市场环境如何，项目是否具备市场启动条件？ q2：项目已做的产品户型是否需要调整？ q3：项目做一层商业还是两层商业？,part1 成都市宏观市场分析,成都商品房供需情况,数据来源于：成都市房管局,成交量方面，10月份成都市主城区商品房住宅成交11621套，成交面积106.56万平米，环比分别上涨4.57%和2.17%。目前，成都已经有银行将二套房贷利率上浮了10%，大户型走得吃力的局面可能会持续。但近期楼市保持稳定销售，与部分购房优惠年底到期有一定关系，说明需求仍然旺盛。 供应量方面，10月份成都市主城区商品房住宅供应3644套，供应面积33.9万，环比分别下降70.69%和69.43%。2008年成都全年新增土地供应的不足，已经在目前的住宅市场供应有所体现。,10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。 第四季度成都楼市的供应量尽管在增加，但没有出现大幅暴涨，需求仍然是旺盛的，所以房价年底降价几乎不太可能出现。,供需走势年前基本平衡。房价年底呈“平稳上涨”趋势。,价格走势,数据来源于：国房景气指数,part2 温江区房地产市场分析,宏观经济总量,数据来源于：温江区国民经济和社会发展公报,全区经济保持稳定增长。1-9月，实现地区生产总值125.6亿元，同比增长16%，增幅高于市目标（14%）2个百分点。,全区经济运行总体特点呈现向好趋势。,固定资产投资及房地产开发投资逐年递增，说明开发商对温江区房地产市场信心增强。,商品房市场情况,受宏观经济走势逐步趋稳、信贷政策较为宽松、购房优惠政策等因素叠加影响， 1-9月，全区商品房批准预售面积为137.59万平方米，累计成交商品房199.93万平方米，比去年同期增长109%，比2007年同期增长33%。供销比为0.69：1。,房产呈现销售回暖价格回稳的良好局面。,数据来源于：温江区国民经济和社会发展公报,供需情况分析,08年新增土地供应量不足，在目前的商品房市场供应量上已经有所体现。,数据来源于：温江区国土资源管理局,问题导入：,q1:目前市场环境如何，项目是否具备市场启动条件？,成都市场供需走势年前基本平衡，房价年底呈“平稳上涨”趋势； 温江区经济运行总体特点呈现向好趋势； 商品房呈现销售回暖价格回稳的良好局面； 房地产建设投资额度加大； 08年新增土地供应量不足，在市场供应方面已经有所体现； ,a1：市场条件具备支撑本项目运作因素。,part3 竞争市场分析,光华大道沿线板块,海科园大学城板块,温江城区板块,永宁板块,万春板块,板块分析,5大板块割据市场。,a.城区板块,b.光华大道板块,c.万春板块,紫檀山,d.海科-大学城板块,金强大学城,e.永宁板块,西贵堂,光华大道沿线板块,海科园大学城板块,温江城区板块,永宁板块,万春板块,主力户型及价格段,多层、高层、别墅 主力户型段：80-130 主力价格段：3200-3500,别墅 主力户型段： 主力价格段：3200-3500,多层、高层 主力户型段：70-130 主力价格段：3500-4000,多层、高层、别墅 主力户型段：80-130 主力价格段：4000-6000,多层、高层 主力户型段：50-120 主力价格段：3500-3800,从各板块特征分析结果来看，和项目具备相同竞争属性的楼盘主要来自温江城区版块内。所以，本项目未来面临的主要竞争是板块内的竞争。,城市界限的模糊使竞争界限模糊化，交叉化，然而又各具特征。,各板块特征分析,项目所属,数据来源于：市场调查信息整理,竞争项目情况,上栖美塾,开发商：成都利贞实业有限公司 项目位置：温江区麻市街五医院正门旁 建筑类型：6+1多层 占地面积：36亩 容积率：1.83 绿化率：35% 总户数：484户 户型区间：57-130 均价：4000元/,其销售较好的为78的套二主力户型。,竞争项目情况,西街上,开发商：中天诚信置业有限公司 项目位置：庆丰街王家二巷 建筑类型：多层 占地面积：8亩 总户数：102户 户型区间：49-105 价格：预计3900元/,客户需求70-80套二，110左右套三户型。,竞争项目情况,绿杨涧,开发商：成都居烨实业 项目位置：杨柳河西路 建筑类型：6+1多层 占地面积：18亩 容积率：1.94 绿化率：30% 总户数：227户 户型区间：80-120 价格：4100元/,预售证号：699，开盘时间：2009-06-13,预售证号：715，开盘时间：2009-09-19,房管局备案信息,销售较好的户型为70-80套二户型。,问题导入：,q2:项目已做的产品户型是否需要调整？,项目户型区间段符合温江城区板块70-130的主力户型区间段； 调查证明区域内70-80套二以及99-110套三（多层项目）去化速度最快； 本项目多层部分虽户型区间60-70，但有空中花园赠送，实用性增强，且数量不多； 本项目高层部分户型区间为70-80和105-110，虽电梯公摊大于多层，但通过空中花园、飘窗等赠送空间，实用性也增强。,a2：项目现有户型基本符合目前市场需求，且由于地块条件限制难有调整空间，建议户型不做调整。,part4 项目收益分析,住宅定价,pi为各项目均价 pi=(qx/qi)*pi pa=（84/87）*4000=3862元/ pb=（84/83）*3900=3946元/ pc=（84/82）*4100=4200元/ 各相关楼盘权重值取为：wa=60%，wb=20%，wc=20% px=pa*wa+pb*wb+pc*wc =3946元/,我们运用市场比较法，采用加权比较，把区域各楼盘的实际均价按项目总体规模、社区景观环境、社区配套设置、产品创新程度等因素加以综合比较，按各楼盘所占权重加以计算得出本项目实际均价。,商业定价,项目对面上上城项目1层租金为60-80元/，2层租金为18-35元/。根据一般商铺10年收回投资成本反推售价：,1层商业： 80元/月*12月*10年=9600元/ 1层商业售价9600元/。 2层商业： 40元/月*12月*10年=4200元/ 2层商业售价4200元/。,备注：均以最高租金测算。,投资收益分析（一层商业）,项目若按一层商业规划，其税后利润为4180.84万元。,住宅按照3900元/，一层商业按10000元/测算。,投资收益分析（二层商业）,项目若按二层商业规划，其税后利润为4254.90万元。,住宅按照3900元/，一层商业按10000元/，二层商业按4500元/测算。,问题导入：,q3:项目做一层商业还是两层商业？,项目分别用一层商业和两层商业进行投资收益分析对比，规划两层商业比规划一层商业多收益74.06万元； 二层商业销售较为困难，一般都是带租约发售，销售周期较长，难以迅速实现资金回收； 如果二层商业没有及时销售，还涉及空铺的