中原-北京CBD东区国际公寓项目定位市场研究报告.ppt

1,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:2,从地产新政的影响开始谈起,NO:3,NO:4,新政要点,90平米70的比例限制； 首付款提高，贷款比例降低; 营业税；,一石激起千层浪,NO:5,政策对我们的影响,1、项目取得了开工证，赢得先机； 2、对于部分投资客户会造成一定的影响； 3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍； 4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区；,政策带给我们的机遇大于风险,NO:6,目 录,第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值提升体系 第三部分 中原地产特色营销支持,NO:7,一切结论都可以从市场中得到,A、竞争项目样本研究 B、市场研究总结,第一部分、市场研究和结论,NO:8,姚家园路,朝 阳 北 路,百 子 湾 路,甜 水 园 街 金 台 路 西 大 望 路,长 安 街 京 通 快 速,东 三 环,朝 阳 路,东 四 环,本案,D,D,D,广 渠 路,万达,润枫 水尚,华贸中心,后现代城,A-Z Town,蓝堡,远洋天地,住邦2000,现代城,耀辉国际,金地,乐成国际,A派公寓,华业玫瑰,壹线国际,海华堂,万科东第,天鹅湾,姚 家 园 路,合生国际,富力城,星河湾,CBD东部区域,双井板块,百子湾板块,朝阳公园板块,朝青板块,泛海,NO:9,双井板块： 合生国际花园/富力城 百子湾板块： A派公寓/乐成国际 朝阳公园板块：万科东第/华业国际中心,NO:10,合生国际花园,NO:11,NO:12,富力城,NO:13,NO:14,A派公寓,NO:15,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:16,华业国际中心,NO:17,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:18,万科东第,NO:19,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:20,乐成国际二期,NO:21,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:22,潜在竞争对手 (即将推出楼盘) 耀辉国际城泛海国际住区,NO:23,耀辉国际城,NO:24,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:25,泛海国际,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:26,NO:27,研究总结单价区间,样本目前的销售报价为11000-16000元/平方米；13000元/平方米价格为主力。,NO:28,研究总结总价区间,总价区间130万-260万为主流。,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:29,研究总结装修品质,精装修标准在1000-1500元/平方米之间。,NO:30,研究总结供应量统计,尚存供应约2200套，大部分项目接近尾盘,NO:31,政策,市场,机遇,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:32,面对机遇我们是否已经做好准备?,NO:33,第二部分 项目定位及价值提升体系,A、优劣势分析 B、客户定位 C、产品二次提升体系 D、营销推广价值提升体系 E、最终价格体现,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:34,优 势,NO:35,朝阳路拓宽、紧邻东四环使本项目具备了无可比拟的优势；,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:36,高档立面效果,NO:37,豪华品质大堂，高投入营造了高品质,NO:38,一期社区环境,NO:39,障 碍,NO:40,NO:41,周边环境不佳，交通路线不易识别,NO:42,产品细节,NO:43,推广定位不够明确,CBD家庭至上,CBD、地位、光耀国际,国际人的东区国际,外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊,NO:44,口碑的缺失,物业管理的服务水平； 日常的费用开支； 工程质量等遗留问题。,NO:45,小区租金比周边项目低,NO:46,项目已具备一定的高档社区质素，但一直未能进入CBD主流高档楼盘的队列；,小 结,产品细节导致项目总体品质感不高； 物业的服务水平导致了项目的口碑缺失； 物业的租金水平相对较低。,NO:47,市场的需求就是我们的需求,客户定位,客群分析客户特征客户需求,NO:48,自住客户 对泛商业氛围感兴趣 稳定的中高收入阶层 多为二次或多次置业者 非常注重生活的便利性 喜好尊贵感觉 存在不同程度的投资心理,客群分析,NO:49,投资客户 长期在周边投资高档公寓的投资买家 注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反应 口碑传播的重要实施者 更热衷于能减少成本的投资。,商住客户 多为设计、咨询等小型企业 注重办公场所的便利性 对办公成本较为敏感,客群分析,NO:50,富豪阶层,中产阶级上层,中产阶级中层,高级白领中上层,客群阶层分类,普通白领,大众阶层,NO:51,中产阶级中上层 大型企业的高级决策层驻华外企高层 艺术界知名人士中型私人企业主 政府机关高级公务员高等专业的专项技术人员,高级白领中上层 大型企业的中级管理者驻华外企中层 政府机关中层干部高级专项技术人员 律师高级财务人员IT精英普通职业经理人,客群职业分类,NO:52,中产中上层主要特征,非第一次高档公寓置业者,公寓,高档公寓,第N次置业者,目前拥有物业价值 超过150万,市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积有1.2-1.5倍增长 价格有1.5倍增长,尤其对于非第一次高档公寓的购买者而言，他们对高档公寓有自己独特看法设计合理、细节出众的具有较高品质社区将成为关注重点。,公寓,别墅,NO:53,高级白领阶层主要特征,第一次高档公寓置业者,普通住宅公寓,高档公寓,非首次置业者,目前拥有物业价值 超过万,市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积略有增长 价格略有增长,现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬， 需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的发展成果。,NO:54,高档公寓的品质感 ； 交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 国际化大环境优势 ； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。,主力客群心中的高档公寓标准,NO:55,产品价值二次提升体系,样板装修提升特色配套提升物业管理提升增值服务提升,NO:56,样板间精装修，营造现场视觉吸引,产品价值提升,NO:57,翠鸟的花样生活-感观主义风格,人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，是城市里的活跃分子。,典型特征：艳丽的色彩,NO:58,贵族的世纪奢华-新装饰艺术风格,典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心。,人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族。,NO:59,回归原生态-自然主义风格,典型特征：在现代简约基础上应用更多的自然材料,人群素描：不论阶层和收入，热爱自然、追求自然、享受自然的人士,NO:60,完美的莫扎特圆舞曲-新帕拉迪奥风格,典型特征：新帕拉迪奥风格强调廊与柱的对称、线条的起伏及雕塑的立体感。整体感觉瑰丽而非浮华，妩媚却不失端庄。,人群素描：功成名就的城市精英和中产阶级。,NO:61,完善成熟配套，引入主题化运营模式,配套设施提升,NO:62,咖啡、茶馆、餐饮等,超市精品店,地下部分单设入口，台球、自助影院等,对现有会所的运营提升信心、提供方便,NO:63,增加一期业主生活便利性，为二期销售提供支持,餐 厅,咖啡厅,台球,超市,咖啡厅,NO:64,东区首家异域风情顶级SPA主题会所,NO:65,和谐 / 美丽 / 健康 / 舒展 / 纯净 / 心境,海洋水疗游泳池、香薰、草药、鲜花、泥疗,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:66,品牌化管理彰显项目品质,物业管理的提升,NO:67,礼宾服务/客务服务/管家特约服务/商务中心服务/餐饮服务,物业服务水平直接关系业主居住质量，个性化的物业服务是高档项目的共性，定制式物业满足业主不同需求，是项目整体品质的突出表现。,专业化管理团队 品牌化特色服务,NO:68,提高社区的出租率和租金水平开发商成立租务中心,增值服务提升,房策网 2008房地产策划大全策划必备资料库！货到付款！ 2008房地产策划大全货到付款！电话QQ：69031789,NO:69,要点回顾,地产新政的影响大户高档社区市场看好； 周边市场研