北京旅游度假题材酒店调研报告2012.3.31.ppt

旅游度假题材酒店调研报告 报告人： 2012.3.31,调研对象及目的 山野度假村,长城的家 总结分析,目录,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,调研对象： 怀柔景区周边中高端度假酒店项目。 调研目的： 研究项目营销运营状况，投资回报。,调研对象及目的,山野度假村,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营、投资回报,神堂峪风景区地处怀柔，距北京65公里，融山川、河流、奇峰、怪石长城及民俗为一体，是供旅游、娱乐、真人cs、休闲和周末度假的综合性游览区。 级别：2a； 门票：26元/人。,景区概况,占地面积：近50亩 建筑面积：约1万平米 投资规模：约3000万元 客房规模：100间 餐饮规模：同时接待200人 开业时间： 2006年 开 发 商：北京神堂峪山野度假村有限公司 位置：怀柔区雁栖镇石片村南200米,项目概况,建筑,山野度假村采用多种建筑形式及风格：现代综合会所、中式合院，退台公寓，水车主题建筑。,装修装饰,石材、木材运用效果,茶艺厅,餐饮,大厅,菜品以家常菜、农家菜为特色 消费水平适中：人均消费60元左右 茶室设计风格自然纯朴，心意十足。,客房,套房,标准间,客房收费标准,剔除豪华套房，套平均优惠后房价330元/日。,会议配套,小会议室 容纳：40人,大会议室 容纳：120人,度假村共设大小两个会议室，会议室硬件设备齐全，承接政府机关企事业单位各类会务。,健身配套,室外泳池,室内台球、乒乓球,娱乐配套,多功能厅,ktv包房,棋牌室,水面运用,水上ktv,水上餐厅,度假村为改善整体环境提高品质，投资兴建循环水景系统。 水面的形成不仅美化了景致，更重要的是为配套功能兴建提供了创意实施空间。,运营,山野度假村依托景区周边自然人文旅游资源，以散客为主企事业单位团队客户为辅，拓展客群营销。 较好的运用了景区的客流，属典型景区依附型旅游度假酒店。,运营,受景区淡旺季影响，年营业旺季集中在4月初至10月底，营业收入主要来源于4月至10月营业周期的客房、餐饮、会务、康体娱乐项目，旺季之中又以节假日客流量主导；其它时间处于半停业状态。,运营,度假村运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，即旺季旺时人员多，淡季淡时人员少。,客房房型多样，旺季平均客房出租率30%左右。 按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*100套*330元/套*30%=178万元； 拟按旺季平均日餐饮人数100人计算，估算年旺季餐饮收入： 180天*100人*60元/人=108万；,投资回报,按三星级酒店度假村平均客房收入净利润率78.6%，餐饮收入净利润率20%计算， 估算山野度假村年旺季主营业务净利润为: 178万元* 78.6% + 108万* 20% =161.5万，非主营业务利润18.5万元，年旺季利润总额为180万元。 静态投资回报测算：投资总额/旺季利润总额=3000万元/180万元=16.6年,投资回报,长城的家,概况 建筑、装饰 餐饮 客房 配套 运营,神堂峪风景区地处怀柔，距北京73公里，北京著名长城景点之一，是明朝万里长城的精华所在。慕田峪长城的构筑有着独特的风格，这里敌楼密集，关隘险要，城两侧均有垛口。慕田峪长城旅游区群山环抱，风景秀丽。 级别：5a； 门票：45元/人。,景区概况,占地面积：20亩 建筑面积：约6000平米 投资规模：约2000万元 客房规模：60间 餐饮规模：80-100人 开业时间： 2009年 开 发 商：北京鑫双泉度假村 位置：位于怀柔区渤海镇苇店村西 距慕田峪长城2公里处,项目概况,建筑,地势坡度较大，道路蜿蜒攀升，植被覆盖率高，隐匿山中的长城主题酒店。 共有大小6栋独栋及一栋联排组成。,建筑,中西建筑元素综合运用的现代风格。,充分的采光面设计,建筑,装修装饰,石材、木材运用效果,室内小厅,餐饮,室内大厅,中餐、西餐包桌或单点 消费：人均200元左右 室外餐厅视野极好。,室外大厅,客房,大床房,浴缸,客房,双人房,大床房,客房,室外观景浴池,采暖设备,客房收费标准,概算满租折后日客房收入4.128万元。,会议配套,共设大小两个会议室，大会议室容纳：50人 小会议室容纳：10人,会议室硬件设备齐全，承接政府机关大型企事业单位高层小型会议。大会议室5000元/次。,健身娱乐配套,山洞ktv:费用500元/小时; 台球:人民币120每小时; 乒乓球:人民币80每小时; 羽毛球:人民币50每小时; 反恐精英：80元每小时每人;,山洞ktv,运营,长城的家度假酒店依托慕田峪长城旅游资源，以对资源的占有性定位长城主题精品度假酒店，客群定位于高端散客、团队客户并重。 属典型景区依附型旅游度假酒店,较好的运用了景区的景致。,运营,受景区景致影响，年营业旺季集中在4月底至10月底，营业收入主要来源于客房、餐饮、会务、康体娱乐项目；其它时间处于半停业状态。,运营,度假酒店运营管理团队由投资方组建，运营服务人员结合营业淡旺季采取灵活的方式运作，淡季采取减员方式以降低成本。,投资回报,客房建筑风格迥异，房型多样，估算旺季平均客房出租率20%左右。 按平均房价估算年旺季房价收入约为：180天*4.128万元*20%=148万元； 拟按旺季平均日餐饮20人次计算， 估算年旺季餐饮收入： 180天*20人*200元/人=72万元；,按四星级酒店度假村平均客房收入净利润率 76.4 %，餐饮收入净利润率 31.2 %计算， 估算长城的家年旺季主营业务净利润为: 148万元*76.4 % + 72万*31.2 % =135.5 万，非主营业务利润6.5万元，年旺季利润总额为142万元。 静态投资回报周期测算：投资总额/年旺季利润=2000万元/142万元=14 年,投资回报,总结分析,一、景区与度假酒店之间有着相互促进的关联性，度假酒店依附于景区的景、景区的客，“景”“客”俱佳当然是最理想的方式； 二、多种建筑形态、多种房型，能适度丰富客户的居住需求增加消费可能性；,三、政务商务等团队客群因消费能力强，越来越受到度假酒店的青睐，为满足客 群需求，会务题材在度假酒店运用较为普遍，会务题材仅仅停留在场地提供阶 段，会务题材挖掘运用不足。,四、北京四季分明，受季节性及法定节假日影响，旺季很旺、淡季很淡已成为此 类度假酒店难以逾越的屏障，业主普遍采用灵活的人员管理方式加以应对，这种 方式仅仅能减少成本支出却无法根本解决客源寥寥收入甚微的窘境，丰富而有新 意的旅游题材注入将有机会改变淡季裁员歇业困惑、改善酒店整体经营状况。,五、受营业规模、业主策略、市场培育周期等条件影响，如上两项目均未聘用专 业酒店管理公司而由业主