金融街项目投资分析报告二毛项目投资分析报告.doc

金融街控股股份有限公司 投资管理部昌平区第二毛纺厂朝阳区北四环东路73广渠路36号地项目初步分析报告投标事宜汇报稿初步分析报告金融街控股股份有限公司投资管理部二六七年二十一二一月摘要：本案项目位置：东三环至东四环间的广渠路36号，详见位置示意图。南至南磨房路北至广渠路东至吉普车厂东围墙西至吉普车厂西围墙广渠路36号项目性质：住宅规划指标：项目占地面积：414919.4平方米居住商业配套绿化居住居住配套配套绿化绿化绿化拟规划建设用地面积：311156.3平方米另需代征地面积：103763.1 平方米其中：代征道路用地：63409.7平方米代征绿化用地：40353.4平方米建筑控制规模：900200平方米其中住宅规模：777800平方米市场定位：目标客户：中高收入阶层；产品形式：综合型的中高档住宅社区，全精装项目；预期售价：住宅销售均价120400元/平方米商业均价240800/平方米车库10万元/个该项目竞买保证金为挂牌底价的10%（约5.3亿元），在项目成交后三日内支付30%首付款（约16.8亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付16.8亿元），二年之内付清（约再支付22.38亿元）。30%首付款（除保证金外约105.9.6亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付15.9亿元），二年之内付清（约再支付21.2亿元）预计项目整体运作时间5年，其中项目建设周期约4.5年，销售周期约4年。按预计的建设期进行项目建设，则项目的资金需求峰值出现在第一年，约325亿元（主要用于集中支付地价款）。土地价格与各项投资指标：按照公司规定的9%销售净利率要求，最高能接受的土地取得价格为55.98亿元，则该项目的楼面地价为6219元/平方米，总投资额为102.88亿元，总销售额为118.83亿元，净利润为10.69亿元。最高能接受的土地取得价格为52.35亿元，则该项目的楼面地价为5815元/平方米，总投资额为101.77亿元，总销售额为117.56亿元，净利润为10.58亿元。建议：由于此项目的体量大，土地成本高，前期需投入的资金量大，与我公司目前的资金状况不甚相配。建议公司积极关注此项目进展，全程观摩学习拍卖过程，为公司市场化土地运作积累经验。一、项目基本情况1、 项目背景（1） 项目原土地方：北京吉普汽车有限公司地块原属北京天坛联合实业发展有限公司和北京金隅集团有限责任公司划拨用地北京第二毛纺厂办公及生产用地。，第二毛纺厂已经破产拍卖。现由北京中联亚商业中心有限公司负责一级开发。（2） 地块该地块原占地41万平米，建筑面积约90万平米。现经过拆分后上市，本次出让的部分为北京吉普车厂靠北部一半的面积，总占地面积23.7万平米，建筑面积46万平米。南半部有传言已被外交部划走，将建成其单位宿舍。现状全部为厂房及办公，目前已经全部停产腾空，但未拆除完成大部分拆除，剩余部分的拆迁作业也正在进行中。（3） 出让方式为招标，入市招投标时间：为 计划在20067年11122月2422日9：0010：00，投标截止即开标。2006年上半年（待定）招标保证金为2亿元，12月19日16：00前交纳，同日预登记。交易方式：挂牌或招标（待定）付款进度：A、政府土地收益：首付款不低于20%，剩余部分180日内付清B、土地开发补偿费：首付款不低于20%，剩余部分180日内付清。保证金3亿元可冲抵部分补偿费。土地交付：在付清全部土地开发补偿款后3个工作日内，交付具备“三通一平”的土地。本地块面积较大，预计成交地价款超过40个亿。付款方式及进度有待储备中心最终确定，但应比常规时间略长。预计：该项目竞买保证金为挂牌底价的10%（约5.3亿元），项目成交后三日内支付30%首付款（约16.8亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付16.8亿元），二年之内付清（约再支付22.38亿元）。在项目成交后三日内支付30%首付款（约15.9亿元除保证金外约10.6亿元），一年内支付到总地价款的60%（约再付15.9亿元），二年之内付清（约再支付21.2亿元）2、 项目位置及四至项目位于昌平区中心城区，在昌平科技园振兴路北侧。四至为：东至创新路；南至振兴路，西至永安路；北至南环路。 地块距离八达岭高速大概500米左右，交通较为便利。南环路城铁八达岭高速（插入位置图片、地块图片等）本案亚运村（地 铁 四 号 线）地 铁 十三 号 线安 立 路利 泽 西 街北 苑 路科 苑 路望 京望 京本报告进行分析的地块均位于东三环至东四环间的广渠路36号，详见位置示意图项目位于朝阳区北四环东路73号昌平区中心城区，在昌平科技园振兴路北侧。在四环路的北侧紧邻四环。居然之家南至南磨房路北至广渠路东至吉普车厂东围墙西至吉普车厂西围墙广渠路36号四至为：东至居然之家广场创新路；南至北四环东振兴路，西至规划慧中永安路；北至育慧东南环路。 地块距离八达岭高速大概500米左右，交通较为便利。 地块临近亚运村和望京区域，东侧为居然之家和富城花园别墅，西侧为北京联合大学和育慧里小区，北侧为世纪村小区和中华女子学院，东北为姜庄糊公园、北辰高尔夫球场，区位优良，环境较佳，具有很浓的居住和文化氛围。地块交通便利，道路、轨道、公交系统均很发达，通过四环、京承高速、安立路、北苑路、地铁13号线、地铁4号线等可轻松出行。本项目位于朝阳区东三环双井桥东250米。距CBD核心位置国贸中心2公里，属于泛CBD区域。该地区以前为国有大型工业厂房和粮库集中地，随着厂区和粮库的外移，逐渐成为CBD向南扩张的配套居住区域。该地块规划用途为居住、商业等，规划建筑面积约900000平方米，堪称是北京市目前的“地王”。该地块原定2005年底入市，多种原因导致地块入市时间后拖。相关照片北东南西北侧加油站现状西3、 交通分析配套及周边环境分析 地块位于昌平区中心城区，周边环境非常成熟，生活配套齐全，市政条件良好。4、 地块西部500米为奥运会自行车馆，东北角为石油大学，区属中、小学及医院遍布地块周边，除地块南侧外，其他几个方向多为住宅小区，有沿街底商，提供一定的生活配套设施。5、 总的来看地块的周边环境及配套均较为理想，但地块西南角的原二毛纺织厂锅炉房不属于本次出让的范围，目前该锅炉房仍在使用，将会对本地块造成一定的影响。6、 另外，地块东侧的现状居住小区会对A-2（居住）地块的规划产生一些影响，如日照等。7、8、 （地块现状照片）9、 （加入具体的配套设施）10、餐饮环境：万龙洲海鲜、必胜客、麦当劳、道乐日餐、湘鄂情等近千家休闲娱乐：北京剧院、中华民族园、百鸟园、国家森林公园、奥林匹克中心、凯迪克饭店康乐中心、汇欣俱乐部、富城中心会所高尔夫球场：姜庄湖(北辰)高尔夫球会、鸿华高尔夫球会、馨叶高尔夫球会等高等学府：中华女子学院、中国金融学院、北京旅游学院、对外经济贸易大学、北京化工大学、北京联合大学等中小学：安慧北里一小、安慧北里二小、慧忠里小学、金色摇篮小学、芳草地小学、慧忠里中学、一七一中学、外经贸大学附中幼儿园：金色摇篮幼儿园、小牛津双语幼儿园、北京市卧龙幼儿园、秀园幼儿园综合商场：北辰购物中心、阳光广场飘亮购物中心、家和超市、华堂商场、物美超市邮局：北京市朝阳区邮政投递局、亚运村邮电支局银行：中国光大银行、交通银行、上海浦东银行、中国银行、广发银行、招商银行、建设银行、民生银行、兴业银行医院：亚运村医院、北京藏医院、北京大学口腔医院第二门诊部、中日友好医院、解放军三零六医院、冶金医院办公：名人广场、国际会议中心、汇欣大厦、阳光广场、远大国际、凯迪克写字楼证券：首创期货、华夏证券、南方证券、西北证券、东方证券、申银万国证券酒店：五洲皇冠大酒店(五星)、名人国际大酒店(五星)、凯迪克酒店(四星)、亚运村宾馆(三星)、安徽大厦、西藏大厦、吉林大厦、贵州大厦南磨房路广渠路该地块北临广渠路，南临南磨房路，地处东三环路与西大望路的中间；广渠路拓宽工程已在进行中，该工程从广渠门桥至东四环大郊亭桥，全长4.5公里，将拓宽为上下4车道，主路预计今年6月份竣工现已竣工通车；西大望路拓宽为上下3车道，主路现已竣工通车；地块南北2条路与东三环路、西大望路紧密相连；与国贸、华贸板块联系紧密；地块周围交通方便52路、801路、710路、712路、715路、988路、348路，地铁八通线、10号线等11、4、规划指标居住商业配套绿化居住居住配套配套绿化绿化绿化居住商业配套绿化项目占地面积：166196.4519987.8236958.03414919.4平方米居住拟规划建设用地面积：118826.338178908.21139196.207311156.3平方米另需代征面积：47370.11220969.59平方米代征道路面积：20969.5927570.11237000.133平方米代征绿化面积：16300平方米代征消防预留用地：3500平方米建筑控制规模：460361.65316073535079.372平方米其中可销售：297889526895.4平方米平均容积率：2.6699地块编号用地性质容积率建设用地建筑面积控高绿地率备注A、B居住2.6367656.248 177935.932 60 出让C商业金融(兼容30%公寓)文化娱乐2.54 5900.000 15000.000 80,不超过100出让商业金融3.529986.522 73466.979 出让兼容公寓31485.848 出让D配套小学112283.568 12283.568 A1托幼0.83000.000 2400.000 出让社区医院3500未明确具体的位置可销售面积297888.759 未包括托幼建筑面积合计2.66 316072.327 30%（插入国画意见书附图）育 慧 东 路北 四 环鼎 成 路规 划 路 华 伦 西 路联 大 北 路居 住居 住商业金融配套小学托幼消防绿 化绿 化居住另需代征地面积：103763.1 平方米商业其中：代征道路用地：63409.7平方米代征绿化用地：40353.4平方米绿地住宅百环小区中小学绿地绿地幼儿园华腾园乐澜宝邸居民楼空地广 渠 路南 磨 房 路住宅住宅医疗绿地居住居住商业商业加油站绿化垃圾楼市政用地居住建筑控制规模：900200平方米其中：地块用地性质用地面积（公顷）容积率建筑密度建筑高度（米）建筑规模（公顷）绿地率A1-1居住5.423.230%8017.3530%A1-2居住10.023.230%8032.0730%A1-3居住8.913.230%8028.3630%A1-4商业金融1.494.530%607.3830%A1-5医疗卫生1.911.435%182.6735%A1-6绿化用地0.34100%A1-7绿化用地0.79100%A1-8绿化用地0.53100%A1-9绿化用地（地区公园）2.35100%A1-10配套9年一贯制学校2.510.614%181.5130%A1-11幼托0.860.830%120.6830%12、 地块现状项目原用地单位为北京吉普汽车有限公司，目前该厂已经停业，部分范围已拆迁完毕。院内北侧配套情况项目周边配套近年来连续好转，主要由富力城、珠江帝景、苹果社区等等几个知名楼盘的带动，该地区的商业、交通、教育等人文环境均有所好转。但项目南侧南磨房路附近的繁华度相对较低，即该地块北侧配套情况好于地块南侧。项目所属区域内配套情况如下：酒店：中国大饭店 嘉里中心 建国饭店餐饮：夏宫餐厅、泰姬楼印度餐厅、金湖茶餐厅、塞纳河法国餐厅、星巴克咖啡 商业：家乐福 百安居 天客隆 国美电器 大中电器写字楼：国贸 摩托罗拉大厦 惠普大厦 京广中心 招商大厦银行：工商银行商业银行 华夏银行 中信实业银行 民生银行申银万国证券学校：北京工业大学 首都经贸大学 清华工艺美院 乐成国际贵族学校邮局：双井邮政支局 广渠门邮政支局 广渠门电话局医院：协和医院 同仁医院 五洲女子医院 口腔医院加油站：中国石化加油站旅 游：中青旅、中国南方航空市场与产品方案分析市场与产品方案分析北京市总体市场情况分析重要数据开发投资额（亿元）20062005土地开发面积（万平方米）170.74土地购置面积（万平方米）493.71施工面积（万平方米）9457.07新开工面积（万平方米）2236.97竣工面积（万平方米）2434.37销售面积（万平方米）1992.81销售额（亿元）1162.35根据上表可以看出，随着土地供给面积的减少，住宅的销售面积、销售单价均呈现出上升的趋势。土地市场831大限批准的协议出让项目288个，土地面积约2300多公顷，2005年共供应土地1300多公顷，剩下的部分未入市土地将于2006年相继推出。预计2006年北京土地供应计划将于一季度出台，总体的土地供应在60007000公顷之间，其中住宅用地应为1590公顷。在土地供应过程中还将有新的变化，主要是土地供应将向郊区基础设施和经济适用房倾斜，并将通过控制土地供应节奏，把开发商手中的存量土地挤压出来。（1） 房地产销售市场图2-1 北京住宅指数表数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）由北京住宅指数表不难看出，住宅的销售价格持续上升。图2-2 2005年8-11月北京商品住宅销售面积、竣工面积数据来源：国家统计局、CREIS 由2005年8-11月的住宅销售面积与竣工面积关系图可以看出，销售面积与竣工面积的量基本相当，二者的速度一直保持一致，从一个方面反映出目前的住宅市场销售状况良好。住宅销售价格根据市建委发布的2005年第4季度新建商品期房交易市场情况：全市普通住宅期房预售成交均价为6984元/平方米，同比增幅为13.1%，比2005年第3季度上升175元/平方米，环比增幅2.5%。其中，城八区普通住宅期房预售成交均价为7815元/平方米，同比增幅为17.7%。根据世邦魏理仕公布其2005年北京房地产市场回顾和2006年市场展望报告， 2005年，北京市住宅销售市场进入调整阶段，价格上涨趋势明显。但不同区域、不同档次的住宅涨幅有明显区别，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武城六区的住宅涨幅较大，尤其是四环以内的住宅。进入2006年，受土地供应的影响，预计新增住宅供应不会出现大幅度增长。上述城六区四环以内的新增住宅供应将较少，新的住宅楼盘将主要集中于丰台、通州、昌平等新兴城乡结合地区。另外，朝阳区双井、劲松地区，东四五环区域也将会是大规模新盘比较集中的地区。CBD及泛CBD板块市场情况分析根据北京CBD的整体规划，CBD建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约50%左右，25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等，公寓仅占25%左右。与此同时，据统计，北京商务中心区现有企业总数为2075家，其中内资企业1460家，外资企业615家，外资所占比重为30%。跨国公司457家，外国驻京代表机构570家，其中外资银行、保险、证券公司及办事机构150多家，中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构有192家。如此之多公司的存在，对周边住宅的需求量不断增大，以至各大开发商均把焦点集中在了泛CBD区域。本区域内住宅需求量受周边写字楼规模的影响较大，随着写字楼规模的增大集中办公人群增长，对住宅的需求量也不断增加，工作人群变化情况见下表：项目2003年2004年2006年04至06年新增2008年写字楼规模约130万150-180万280-350万130-170万400-500万工作人群6.5万7.5-9万14-17.5万6.5-8.5万20-25万可比案例分析表序号123456789名称A派公寓CBD传奇风度柏林乐成国际珠江帝景后现代城沿海赛洛城富力城天之骄子物业类型公寓公寓普通住宅公寓普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅建筑规模（万平米）6.5151711100（总）60（整）86（总）139（总）136（总）容积率2.72.752.72.542.892.8262.642.72.73绿化率31%30%30%40%33%30%48%30%装修情况精装毛坯毛坯精装精装精装精装精装精装主力户型80-12060-8050、90、12024880-10070-10080-120150130开盘价格93007500650095001100065008800开盘日期2006.32005.12004.112006.72006.82006.112006.52004.72005.3入住时间待定2007.12005.8待定现房待定2007.112006.62005.12近期成交均价1250092009100140001060090008800170009500备注：表内数据摘自红地产2005年11月号，仅供参考。区域内不断增加的工作人群，主要以都市白领为主，大大提升本地区的住宅购买力。近年来各大知名楼盘也相继落户于泛CBD范围内，主要项目情况如下表：序号123456789名称苹果社区CBD传奇大旸楼乐城成国际珠江帝景后现代城沿海赛洛城富力城天之骄子物业类型公寓公寓普通住宅公寓普通住宅公寓住宅商业普通住宅普通住宅建筑规模万平米70151.385090609213913.6容积率3.52.752.52.542.892.82.642.72.73绿化率40%30%30%40%35%30%48%30%装修情况精装毛坯精装精装精装精装精装精装精装主力户型70-80 130-17060-8080-200100-15015040-6090-13080-9080-120150130开盘价格700075008400930095007200650088009500目前均价1200080008400106001100078007480108009600开盘日期2004.42005.12006.22004.12005.92005.12005.62004.72005.3入住时间2005.92007初2006.92006.7现房2006.32006.12006.72005.1已签约套数2588407448133417545564155821历史成交均价790081938354969284007161753694688632.5销售率96%54%33%76%32%89%50%65%85%备注：表内历史近期成交均价（除8、9项）摘自北京市房地产交易管理网最近一期的（预）销售许可证下销售面积的成交均价，（截止2006年211月9日）份数据。；8、9项成交均价为目前销售均价。备注：表内历史成交均价摘自北京市房地产交易管理网。平均指标： 平均容积率：2.7872 平均绿化率：35% 产品形式：精装修板塔结合 主力户型：部分60-80平方米/套小户型部分120-150平方米/套三居150平方米/套的大户型150平方米以上大户型为主 历史近期成交均价：837011000元/平方米沿海赛洛城CBD传奇风度柏林 目前均价：9520元/平方米金都杭城天之骄子合生国际花园富力城后现代城珠江帝景乐成国际大旸楼CBD传奇苹果社区A派公寓项目位置示意图本案客户分析区域内住宅项目客户一览表项目客户苹果社区60%CBD白领，另有外地人（在附近开公司、办公）一居的投资客能占一半金海国际CBD白领为主，年龄在30-40岁区间，还有部分当地居民，购买小户型的多为投资客世纪东方城CBD白领居多，还有部分北京工业大学的老师及已毕业的学生，少数西部中关村上班族风度柏林30%国贸白领，部分九龙、华腾的升级客户，部分团购客户，多数为投资客富顿中心投资客占60%左右 年轻人 年龄在25-35之间，附近工作和外地工组各占一半后现代城投资客30%左右 周边工作的 25-30之间的年轻人金港国际投资客1/3左右 多数是在CBD附近工作，年龄在30-40左右 少量文体界明星易购部分投资客，主要是CBD白领，北京台、中央台的工作人员非常生活CBD白领及部分投资客富力城职业多元化，商人、医生、银行工作人员、老师等成功人士 30-40岁占76%左右项目客户苹果社区60%CBD白领，另有外地人（在附近开公司、办公）一居的投资客能占一半金海国际CBD白领为主，年龄在30-40岁区间，还有部分当地居民，购买小户型的多为投资客世纪东方城CBD白领居多，还有部分北京工业大学的老师及已毕业的学生，少数西部中关村上班族风度柏林30%国贸白领，部分九龙、华腾的升级客户，部分团购客户，多数为投资客富顿中心投资客占60%左右 年轻人 年龄在25-35之间，附近工作和外地工组各占一半后现代城投资客30%左右 周边工作的 25-30之间的年轻人金港国际投资客1/3左右 多数是在CBD附近工作，年龄在30-40左右 少量文体界明星易购部分投资客，主要是CBD白领，北京台、中央台的工作人员非常生活CBD白领及部分投资客富力城职业多元化，商人、医生、银行工作人员、老师等成功人士 30-40岁占76%左右教育科研商业综合市场托幼社区活动中心住宅住宅住宅13、客户分析CBD白领为主 CBD白领为主 购买力集中在25-40岁年龄层 部分投资客二二、市场分析1.2006年北京各区房屋销售情况对比区域销售套数销售面积(平米)销售金额(元)销售均价(元/平米)朝阳区73,3608,735,28890,672,918,60810,380丰台区26,9062,985,57420,040,828,1096,713海淀区19,9852,608,64927,902,531,20610,696昌平区 15,1832,082,85512,555,975,1256,028通州区11,6681,252,7436,447,337,1355,147大兴区6,922864,8324,675,675,0195,406顺义区4,294714,6045,281,378,9907,391房山区5,304640,8712,596,330,3534,051西城区2,518616,1039,263,980,54915,036宣武区5,394496,5915,290,236,76010,653崇文区4,358437,3964,628,307,20610,581石景山区3,840433,0592,621,189,3906,053东城区1,406407,0866,255,901,24415,368怀柔区1,382179,033882,186,6404,928开发区717137,139986,938,8757,197门头沟区948113,713466,006,1184,098平谷区1,020112,422319,341,3002,841密云区32360,346255,272,3954,230总计185,52822,878,304201,142,335,0218,792注：数据统计截止至2006年12月27日新浪房产版权从上表及图示情况可以看出：2006年昌平区无论从销售面积、销售总额上均占有较大份额。2.昌平市场概况昌平地处北京的上风、上水，境内有三条主要河流和六座水库，林木覆盖率达49.1%。昌平区不仅拥有回龙观、天通苑文化居住区、新新公寓、燕平家园等众多风格迥异的居民住宅区，而且还有着以碧水庄园、龙城花园、王府花园等为代表的高档别墅区、五星级酒店龙城假日酒店、配套齐全的高尔夫球场、滑雪场、跑马场、射击场、拓展训练基地等项目。目前正在兴建的昌平综合体育馆被指定为2008奥运会的羽毛球训练场地。另外，昌平区新建的区图书馆、博物馆共投资4000余万元，建筑面积分别达到8000平方米和3580平方米。昌平区现有经营性文化企业单位1131家,并以每年200至300家的速度增长。3.昌平房地产开发情况三、经济测算根据本次待开发项目的地理位置及规模，选择区域内2个类似的成功楼盘作为比较案例。案例1 富力城l 建筑规模：140余万平方米（含地上地下）l 产品类型：板塔结合l 容积率：约2.7l 精装修l 主力户型：23居（85180平方米）l 绿化率达到50%以上l 17万平方米的园林绿化，树种80多种，投资约1亿l 投资两个多亿在社区中建北工大附中新址、芳草地小学及幼儿园l 六星级生态会所已经在社区内亮相l 历史数据根据北京市房地产交易管理网记录的信息统计，该项目从2003年10月14日取得第一个销售许可证起至今，共实现销售建筑面积约65万平方米，其中销售住宅约52万平方米，销售套数约38004000多套，平均每套建筑面积约148平方米，成交均价9500元/平方米。案例2 苹果社区l 总建筑面积：60万平方米 l 产品类型：板楼l 容积率：约3.5l 精装修l 主力户型： 红苹果：130171平方米三居四居 青苹果： 70-80平方米二居为主转基因苹果：2003000平方米全开放自由空间l 绿化率：40%l CBD惟一的纯板楼社区l 三期的历史价格根据北京市房地产交易管理网记录的信息统计，该项目从2004年6月9日取得第一个销售许可证起至今，共实现住宅销售建筑面积约25万平方米，销售套数约2500多套，平均每套建筑面积约98平方米，成交均价7900元/平方米。1、 地块SWOT分析优势S（1） 是北京“地王”，若能获取，对公司的品牌和知名度将有极大提升。（2） 地块完整，项目建筑规模大，可建立成具一定规模的、配套完善生活社区；（3） 地处泛CBD地区，住宅需求量大；（4） 周边配套设施日趋完善；（5） 交通问题引起重视，逐步缓解。劣势W（1） 地块规模大，开发周期相对较长，占用资金、承担的机会风险都比较大；（2） 距CBD中心区有一段距离，繁华度略差；（3） 由于区域内可提供的有效地快越来越少，致使本地块挂牌的竞争会比较激烈，拿地的价格较高，直接影响本项目的投入成本以及销售利润率；机会O（1） 区域内可开发土地越来越少，项目升值空间较大。威胁T（1） 近期二手房市场、空置房市场日渐活跃，本地区内的短期投资型客户也将会在未来的3-5年内将投资项目逐渐变现，这些都会给本项目的销售带来一定的压力。一、 产品设计1、 目标客户与市场定位初步研究目标客户：中高收入阶层，以都市白领为主的多元化的社区。市场定位：综合型的中高档住宅社区，并且突出以人为本，宜于居住。2、 产品形式初步研究根据控规要求（居住地块容积率3.2，综合容积率2.89，高度80米）和市场分析定位，该区域适合建造大型中高档综合住宅社区，全精装项目。可考虑建造高层板楼与板塔结合的形式。3、 预期售价初步研究广渠路两旁近期开发的项目很多，配套日趋成熟，且售价涨幅高且快。通过市场调查，周边部分在售项目都在对拟开发的项目拭目以待，等待区域内的整体价格调整。因此，本项目的定价将会直接影响区域内的整体价格水平。根据对周边项目的目前销售价格调查，利用市场比较的方法，确定本项目的目前价格水平：定价因素因素细分权重（参考值）项 目富力城苹果社区后现代城乐成国际CBD传奇36号区域因素（25）区位887.5776.57交通状况665.55.5555.5环境54.54443.55区域规划443.53.53.53.53.5升值潜力 211111.52配套因素（20）商业金融配套665.555.556市政配套5555555教育配套43.53.53.543.53.5医疗卫生配套3222222文娱设施配套2221.51.51.51.5建筑品质（35）规划设计121211119810.5建筑质量101099989.5容积率8766.57.576.5产品档次定位54.544534.5物业管理（5）物业管理品牌、水平54.543.5544.5营销理念（15）营销推广1010109.5999开发商品牌实力与信誉55433.534权重小计1009587.584.586.57989.5目前均价(含装修因素)10800850078001200091009726 注：所有项目均为含精装修的售价。精装修项目的目前销售均价为9726元/建筑平方米。考虑本项目的销售前期工作需要的时间，预计从2006年底开始预售。根据北京市2005年商品房平均价格涨幅8.4%，保守确定本项目在销售周期（4年）内的价格年涨幅为8%，以此进行时间修证，确定本项目未来可实现的销售均价。则：本项目的开盘售价为：97261.08%=10500元/平方米本项目销售末期均价为：105001.08%4 =1364300元/平方米本项目在销售期的均价为： （10500+148300）2=120400元/平方米则商业项目的销售均价为：1204002=2404800元/平方米说明：根据对周边类似项目的调查，该地区商业售价基本定位住宅售价的2-3倍，保守测算，暂取住宅售价的2倍进行测算。车库售价为：10万元/个4、 项目周期预计项目整体运作时间5年，其中项目建设周期约4.5年，销售周期约4年。5、 经济测算（1） 土地取得价格与各项因素敏感度分析拍卖价格(万元)按地上建筑面积分摊直接成本(元/平米)楼面地价(元/平米)总投资(万元)总销售额(万元)净利润(万元)销售净利率413191.88103.794590.0087.51118.8320.9917.66%4200008179.424665.6388.22118.8320.5117.26%4300008290.514776.7289.27118.8319.8016.67%4400008401.594887.8090.32118.8319.1016.08%4500008512.684998.8991.37118.8318.4015.48%4600008623.775109.9892.42118.8317.7014.89%4700008734.855221.0693.46118.8317.0014.30%4800008845.945332.1594.51118.8316.2913.71%4900008957.035443.2395.56118.8315.5913.12%5000009068.115554.3296.61118.8314.8912.53%5100009179.205665.4197.66118.8314.1911.94%5200009290.295776.4998.71118.8313.4811.35%5300009401.375887.5899.75118.8312.7810.76%5322009425.815912.0299.98118.8312.6310.63%5400009512.465998.67100.80118.8312.0810.17%5485009606.886093.09101.69118.8311.489.66%5500009623.556109.75101.85118.8311.389.57%5598009732.416218.62102.88118.8310.699.00%5600009734.636220.84102.90118.8310.688.98%5700009845.726331.93103.95118.839.978.39%5766009919.046405.24104.64118.839.518.00%5800009956.806443.01104.99118.839.277.80%（1）1、招标底价估算项目招标底价由政府土地收益和企业搬迁补偿费两部分构成，其中企业搬迁补偿费为8.926.025亿元。政府土地收益按照招标文件的要求，估算为2.222.93亿元。预计该地块的招标底价为11.14 8.96亿元（楼面地价37391700元/平米），底价的1.315倍为15.0310.3亿元（楼面地价50471955元/平米）。序号项 目标 准基 数总投资（万元）单方造价(按地上可售面积分摊)估算说明土地费用11617722051土地投标价格1100002088标底价格895911700企业搬迁补偿费60250土地出让金29341居住、商业、综合均为六级标底的1.15倍1.15 895911030301955(3)土地溢价69702土地交易契税3%110000 3300633地下车库补交出让金310 9.28 2877554其他2、559800万元为按照销售净利率9%的土地价格；576600万元为销售净利率8%时的土地价格。销售收入估算按住宅126000元/平米，公寓商业149000元/平米，商业综合市场146000元/平米，写字楼（教育科研）138000元/平米，地下车库128万/个测算，总销售收入约为39.9236.79亿元。项目名称销售均价计算基数计量单位销售收入住宅600040.92平方米245512商业900010.47平方米94199综合市场60000.39平方米2352教育科研80000.91平方米7298地下车库800002321个18568小计367929项目名称销售均价（元/平方米）计算基数计量单位销售收入（万元）住宅1200077.78平方米933360商业240007.38平方米177120地下车库10约6511个个65110小计1175590项目名称销售均价计算基数计量单位销售收入住宅1240077.78平方米964472商业248007.38平方米183024地下车库10约6511个个40820小计1188316项目名称销售均价计算基数计量单位销售收入住宅11000370645.97平方米407711商业2000067134.06平方米134268托幼20006760.53平方米1352地下车库1200003084个37008小计580339项目名称销售均价计算基数计量单位销售收入住宅1200017.79平方米213523商业140001.50平方米21000公寓140003.15平方米44080写字楼130007.35平方米95507地下车库1200002092个25104小计399214（2）3、经济效益估算（详见附表）按土地投标价格价格171亿元（6 35%=17.14），加上预计应补交的地下车库出让金和契税，土地总成本为18.7511.62亿元（按地上可销售分摊楼面地价62942205元/平米），住宅纯土建建安18700元/平米，公寓商业32000元/平米，商业建安2500元/平米，写字楼3202000元/平米测算。项目销售净利润率为9.