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居住規劃,購屋與租屋決策考量,年成本法 購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息 租屋者的使用成本是房租 小李看上一間36坪大廈六樓，屋主租售皆可，房租每月24000元，押金三個月；售價700萬元，可承接400萬元利率6%的房貸，自備300萬元(押金與自備款機會成本以一年期存款利率3%計算) 租屋年成本 =2400012+24,00033%=290,160 購屋年成本 =300萬元3%+ 400萬元6%=330,000,購屋與租屋決策考量,房租是否會每年調整 房貸與房租所得稅扣除額 房價漲升潛力 利率的高低,購屋與租屋決策考量,淨現值法 考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值 同上例，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升12000元，以存款利率3%為折現，貸款利率6%，貸款年限為20年,購屋與租屋決策考量,租屋淨現值 購屋淨現值 20年房貸每年本利平均攤還額 400萬元年金現值係數(n=20,r=6%)=348,736 五年後售屋淨所得=3,665,155,購屋與租屋決策考量,五年後售屋淨所得=3,665,155 五年後售屋房價=五年後售屋淨所得+五年後房貸餘額現值 =3,665,155+348,736年金現值係數(n=15,r3%) = 3,665,155+3,386,924 =7,052,079 五年後售屋房價只要在706萬元以上,購屋比租屋划算,試題觀摩,有關購屋與換屋考慮，下列敘述何者錯誤？ 第一屆理財規劃 (1)將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者現值較高者為划算 (2)依目前所得稅法規定，自用住宅房貸利息年扣除額以27萬元為限 (3)在土地增值稅方面，新購土地地價總額較出售土地之稅後地價為高者，可辦理重購自宅退稅 (4)利率愈低，購屋會相對划算 (2),試題觀摩,許君以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8的投資報酬率，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近金額）第二屆理財規劃 (1)40.8萬元 (2)43.7萬元 (3)45.6萬元 (4)48.3萬元 (2),試題觀摩,姜君購屋以供出租，預期10年後該屋將以當時價格500萬元出售，在此期間每年租金淨收入40萬元，若欲達成每年5%之投資報酬率，則姜君目前購買此屋之上限金額為下列何者？(以萬元計，取最接近之金額) 第三屆理財規劃 (1)555萬元 (2)585萬元 (3)615萬元 (4)645萬元 (3),試題觀摩,小花欲購買某店面以供出租，若該店面每年有 48 萬元淨租金收入，假設 10 年後該店面可以當時價 格 600 萬元出售，以每年投資報酬率 8%計算，則目前小花最高出價金額多少方為合理？（取最接 近值）第六屆理財規劃 (1)480 萬元 (2)600 萬元 (3)648 萬元 (4)756 萬元 (2),試題觀摩,小王目前為無殼蝸牛族，假設 10 年內房租與房價均不變，折現率為 3%，在不考慮稅負與房貸因 素下，以 10 年為期，依淨現值法計算，在下列何種情形下，小王租屋較購屋划算？ 第五屆理財規劃 (1)每年房租 20 萬元，購屋房價 600 萬元 (2)每年房租 20 萬元，購屋房價 700 萬元 (3)每年房租 15 萬元，購屋房價 450 萬元 (4)每年房租 15 萬元，購屋房價 400 萬元 (2),試題觀摩,許先生以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8的投資報酬率，若不考慮通膨因素，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近值） (1)40.8萬元 (2)41.5萬元 (3)42.6萬元 (4)43.7萬元 (4),購屋規劃,以儲蓄及繳息能力估算負擔起的房屋總價 可負擔自備款=目前年收入負擔比率上限年金終值係數+目前淨資產複利終值係數 可負擔房貸=目前年收入複利終值係數負擔比率上限年金現值係數 可負擔房屋總價=可負擔自備款+可負擔房貸 小杜年收入為100萬元，預估收入成長率為3%，目前淨資產200萬元，年收入100萬元40%為儲蓄自備款，以當時年收入的40%為每年負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，房貸年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為多少？,購屋規劃,可負擔自備款= 100萬元 40%6.105+200萬元1.611=566萬元 可負擔房貸=(100萬元1.159 40%)11.47 =532萬元 可負擔房屋總價=自備款566萬元+房貸532萬元 =1,098萬元 若小杜理想的住家坪數為45坪，則每坪單價為多少? 1,09845=24.4萬元,試題觀摩,小王年收入為 100萬元，預估收入年成長率2%，計劃於5年後購屋，以當時年收入的40%為每年負擔房貸的上限。以貸款年限20年，年利率5%計算，屆時小王可負擔購屋貸款之上限為下列何者？（取最接近金額） 第二屆理財規劃 (1)550萬元 (2)540萬元 (3)560萬元 (4)520萬元 (1),試題觀摩,小李目前年收入為100萬元，淨資產200萬元，計畫於4年後購屋。今小李除淨資產外，另以年收入之50%作為購屋自備款，假設年投資報酬率為8%，則屆時累積之購屋自備款為多少元？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)497萬元 (2)563萬元 (3)723萬元 (4)1,351萬元 (1),試題觀摩,阮小姐目前年收入為 80萬元，淨資產150萬元，計劃於3年後購屋。今其除淨資產外，另以年收入之40%投資基金以籌措購屋自備款，假設年投資報酬率為5%，則屆時累積之購屋自備款為多少元？（取最接近值） (1)275 萬元 (2)285 萬元 (3)295 萬元 (4)305 萬元 (1),試題觀摩,陳先生每月平均收入為10萬元，其每月基本支出5萬元，今計劃達成儲蓄購屋頭期款300萬元之目標，若其邊際儲蓄率為50%，不考慮儲蓄之投資收益，則陳先生須費時多久方可達成其理財目標？ (1)5年 (2)10年 (3)15年 (4)20年 (2),換屋規劃,新舊屋差價=換屋自備款+因換屋增加的貸款 需籌自備款=新屋淨值-舊屋淨值 =(新屋總價-新屋貸款)- (舊屋總價-舊屋貸款) 考慮因素 裝潢費用 仲介費用 代書費、登記費 契稅 土地增值稅,試題觀摩,楊君計劃 5 年後購買現值 1,000 萬元之新屋，現居舊屋價值 500 萬元，貸款 300 萬元，須於未來10 年內按年本利平均攤還，假設新舊房屋貸款利率皆為 5%，此段期間房價不變，則在不另籌自備款之情形下，屆時換購新屋尚須貸款多少？（不考慮交易成本及稅負，取最接近金額） 第五屆理財規劃 （四捨五入至元） (1)632 萬元 (2)657 萬元 (3)668 萬元 (4)714 萬元 (3),試題觀摩,換屋計畫之舊屋值 600萬元，貸款尚有 200萬元，新屋值1,200萬元，擬貸款600萬元，新貸款的條件是20年期採本利平均攤還法，利率5%，請問另須有多少自備款，又將來每年約需繳多少貸款？ (1)100萬元，48萬元 (2)200萬元，48萬元 (3)200萬元，42萬元 (4)100萬元，42萬元 (2),自住型房貸規劃,到期還款型： 提早還清型： 隨借隨還型： 貸款組合型： 超額貸款型： 指數型： 抵利型：,試題觀摩,有關房屋貸款之敘述，下列何者錯誤？ 第三屆理財規劃 (1)本利平均攤還房貸，每月償還利息金額遞增 (2)理財型房貸可隨借隨還，故動用時利率較一般房貸利率為高 (3)本金平均攤還房貸，每月償還本金加利息之總金額遞減 (4)常有額外收入來源，或收入起伏大的業務員，可選擇提早還清型房貸 (1),試題觀摩,對於動用本金時才支付利息，期望能自由調度資金的貸款人，下列何種房貸最具吸引力？ 第四屆理財規劃 (1)提前還清型 (2)到期還款型 (3)理財型 (4)指數型 (3),試題觀摩,有關抵利型房貸，下列敘述何者錯誤？ (1)按日計息 (2)結合貸款與存款帳戶之房貸商品 (3)約定抵利之活期存款帳戶仍可收到存款利息 (4)整體而言，可協助貸款人加速還款並省息 (3),自住型房貸規劃,本金平均攤還法：每月攤還本金固定，但利息則隨房貸總額的減少而遞減 本利平均攤還法：每月償還總額固定，但越往後期本金償還的部分越多，利息償還部分越少 設定最低還款額，彈性還款總額法：活存與房貸為同一帳戶，每月有較本利攤還額為低的最低還款額，確保借款人信用無虞，但有錢時可隨時償還,試題觀摩,倘房貸採本金平均攤還方式，20年貸款利率8，借款240萬元，20年分240期償還，每期償還本金1萬元，試問下列何者錯誤？ 第一屆理財規劃 (1)第一期應償還26,000元 (2)第二期應償還25,933元 (3)第239期應償還10,233元 (4)最後一期應償還10,067元 (3),試題觀摩,現有20年期房貸480萬元採本金平均攤還，貸款年利率5%，分240期按月償還，每期償還本金2萬元，試問下列何者正確？(取最接近之金額) 第三屆理財規劃 (1)第一期應償還40,128元 (2)第二期應償還39,917元 (3)第239期應償還20,083元 (4)最後一期應償還20,000元 (2),試題觀摩,現有一 15 年房貸採本金平均攤還方式，貸款年利率 4%，借款 360 萬元，分 180 期按月償還，每 期償還本金 2 萬元，則下列敘述何者錯誤？（四捨五入至元） 第五屆理財規劃 (1)第 2 期應償還本利共 31,933 元 (2)第 4 期應償還本利共 31,800 元 (3)第 176 期應償還本利共 20,433 元 (4)第 178 期應償還本利共 20,200 元 (3),試題觀摩,假設某甲向銀行辦理房屋貸款360萬元，貸款利率5，期限20年，按年本利平均攤還，請問第一期應償還多少本金（取近似值，以最近百元計）？ 第一屆理財規劃 (1)108,300元 (2)108,600元 (3)108,900元 (4)109,200元 (3),試題觀摩,郭君申請房貸100萬元，年利率8，期限10年，採本利平均攤還法按年償還，試問郭君於償還第五期本息款後，其未償還之貸款本金尚餘多少萬元？（取最接近金額） 第二屆理財規劃 (1)50.7萬元 (2)59.5萬元 (3)63.4萬元 (4)68.9萬元 (2),試題觀摩,小陳申請房屋貸款200萬元，年利率5%，期間10年，採本利平均攤還法按年清償，試問小陳第2年清償貸款之本金金額為多少元？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)159,000元 (2)166,950元 (3)171,950元 (4)259,000元 (2),試題觀摩,小王辦理房屋貸款500萬元，貸款利率5%，期限20年（20期），擬採期初本利平均攤還法與期末本利平均攤還法，則下列敘述何者正確？（取最接近金額） 第四屆理財規劃 (1)每期期初本利平均攤還額高於每期期末本利平均攤還額19,100元 (2)每期期初本利平均攤還額高於每期期末本利平均攤還額21,100元 (3)每期期初本利平均攤還額低於每期期末本利平均攤還額19,100元 (4)每期期初本利平均攤還額低於每期期末本利平均攤還額21,100元(3),試題觀摩,小林向銀行貸款 240 萬元購屋，其貸款利率為 6%，償還期限為 20 年期，小林可採用本金平均攤還 法或本利平均攤還法來償還房貸，試問以本利平均攤還法償還第二年期房貸，會比本金平均攤還法 償還同期房貸時多或少若干金額？（取最接近值） 第六屆理財規劃 (1)少 47,559 元 (2)少 42,324 元 (3)多 47,559 元 (4)多 42,324 元 (1),試題觀摩,溫先生向銀行辦理房屋貸款 400 萬元，20 年期，貸款利率 3%，經過 5 年本利平均攤還後，則溫先 生已繳納之房貸利息為多少金額？（取最接近值）第六屆理財規劃 (1)51.6 萬元 (2)53.2 萬元 (3)55.4 萬元 (4)57.8 萬元 (3),試題觀摩,王先生目前年收入為120萬元，預估收入成長率為3%，計畫於5年後