北京望京商业市场研究.ppt

第一部分 市场环境,研究区域界定,东北四环与东北五环 之间；东至京顺高速 路（机场高速）；西 到京承高速路（地铁 13号线），即整个望 京区域。,区域总体环境与分析,区域总体环境与分析,区域总体环境与分析,区域道路及交通设施规划分析,区域道路及交通设施规划分析,目前望京区域内以私 家车、出租车及公交 系统交通为主要交通 方式 ,地面公交系统 发达，该地区现有地 上公交路线达18条； 到达该区域的地下交 通工具主要以地铁13 号线及区域内在建的 3号线为主。,市场供应分析-区域商业市场现状,市场供应分析-区域商业市场现状,市场供应分析-区域商业项目的未来供应,市场供应分析-区域商业总供应,市场供应分析-区域未来商业格局,市场供应分析-区域商业物业之租金,市场供应分析-区域住宅商业之租金,区域住宅商业以底商为主，辅以独立商业楼，租金区间在2-16元/天/平方米间，差异较大，但大部分住宅商业的租金集中在2.5-8元/天/平方米。价格差异主要受物业位置、店铺面积、产品条件、入驻业态、楼层等因素影响。,市场供应分析-区域写字楼商业之租金,区域写字楼底商较少，分布不 集中，租金区间在3-7元/天/平 方米之间。租金差异主要受地 理位置、物业条件、租赁面积 等因素影响。除卷石天地尚未 建成，佳境天城因位置较差大 部分空置外，其余几乎无空铺。,市场供应分析-区域集中商业之租金,区域专业市场有租金区间在 3.5-20元/天/平方米之间； 购物中心的租金区间在2-18 元/天/平方米之间；“六佰 本”商业街是销售型物业， 不仅要考虑售价，还需考虑 到租金回报，现阶段尚处于 定价阶段，故没有最终价格 出台。,市场供应分析-区域街铺商业之租金,区域商业多为住宅底商，街铺 数量较少，多为老旧临建及餐 饮楼，对本项目的参考意义不 大，其价格区间在2.6-7元/天 /平方米。价格差异主要体现 在业态、面积、位置、产品条 件这几方面。,市场供应分析-区域商业物业之售价,目前区域可销售项目数 量较少，长期以来销售 的主要商业形式为住宅 底商，近期随着商业形 式的丰富，出现了销售 型的集中商业，价格区 间在1.1-3.87元/平方米之间。,市场供应分析-区域商业各业态现状,市场供应分析-区域商业各业态现状,市场供应总结,2007年底商业供应总量将超过110万平方米，未来达89万平方米，商业将快速发 展，市场竞争加剧; 以住宅商业为主，未来将从住宅配套商业向综合性商业过渡; 商业已经历一轮重新洗牌，未来发展方向更明晰，市场更成熟; 未来商业分布范围更广，考虑到内部各地区需要; 除购物中心、商业街租金对本项目有一些参考性，其它参考性不强，又因本项 目独特环境与建筑形式，故其它项目租金参考性不强; 目前业态以日常生活配套为主，品牌商户少，未来各集中商业投入及部分知名 品牌商户入驻，提升区域市场吸引力; 区域尚处于发展阶段，短期内租售价格具有一定上涨空间;,市场需求分析-周边人口发展基本状况与分析,市场需求分析-周边人口发展基本状况与分析,市场需求分析-周边人口发展基本状况与分析,顾问对区域各类人口进行统计，由于原住人口、酒店流动人口、学生人群、电子城科技园办公人群和韩籍人群数量较难掌握，因此未计入其中。,构成较复杂； 整体综合素质相对比较高； 原住居民较少，大部分将随着区域的发展与改造迁出； 高素质新迁入人口占区域总人口比重较大； 新建住宅购买者为公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等； 区域内写字楼数量较少，商务人群总量较小； 科技园内的办公人群出入有班车接送，在区域内活动范围有限； 办公人群受教育水平较高，综合素质较好； 酒店入住者多为商务人士； 韩籍人员数量较多，收入水平较高；,市场供应分析-区域人口总结,市场供应分析-区域商务和居住区对项目发展的影响,居住圈层 居住区未来将为本项目提供大量中高端消费人群，区域内商业场所相继建成与营 业，将减轻非生活用品消费的外流现象，同时要兼顾区域韩籍人群的需要。,商务圈层 商务氛围为本项目提供部分具备一定的消费能力的中高端消费者，其消费多集 中于平时，对餐饮需求较多，品牌认知度较高，追求良好的消费环境；但在区 域内消费频次较少，较难对商业有足够的消费支撑，这部分人群将不纳入主要 消费群体。,市场需求分析-区域消费者特点分析,主要为内部居住人群； 主力人群为青年人,教育程度较高，综合素质较好,年龄以25-45岁之间为主； 拥有一定数量中高端消费者, 收入较高，消费能力较强，接受能力较强； 因白天外出上班，消费时间较有规律，多集中在平时晚上和节假日； 科技园办公人群因活动范围有限，消费时间多在平时中午，以餐饮居多； 因区域商业供应不足，消费外流现象严重，对区域认同度较低； 消费场所主要集中在超市和综合市场，消费者要求较难被满足； 消费群体对购物、餐饮和休闲娱乐方面需求较难满足； 酒店入住消费外流现象普遍； 韩籍人员数量较多，消费特点明显，对于韩式消费极为青睐；,项目的建设对区域环境的影响,对营商环境的影响,对居住环境的影响,对投资环境的影响,公园建设对项目商业环境的影响,景观公园对商业的影响,高尔夫球场对商业的影响,宜家家居和家乐福对项目商业环境的影响,与“宜家家居“和“家乐福“步行时间不超过15分钟，消费人群到达本项目 十分便捷； “宜家家居“和“家乐福“市场号召力与影响力，可能吸引望京整个区域及 东北三环至东北四环区域的消费人群，此部分人群将成为本项目潜在消费者； “宜家家居”和“家乐福” 消费者购物离开后，需经过本项目从望京西路或 北四环离开，为此部分人群前往本项目带来便利； 区域未来呈现多个商业密集圈层，将影响本项目发展，但临近 “宜家家居” 和“家乐福”，将增强本项目的竞争力；,区域商业组团分布分析,第二部分 主要商业,项目区域主要商业物业个案分布,分布特点如下： 对区域而言较密集，对个 体而言相对分散； 除“望京国际商业中心” 外，均位于望京住宅较密 集区域； 分别位于望京中、东与北 部，本项目所在的南部地 区尚无竞争性项目出现；,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目竞争力分析 入市时间早，有稳定消费群；品牌折扣店，有一定吸引力。 项目竞争手段分析 折扣店在区域市场竞争压力相对较小，吸引中低端消费人群；扣点形式，商户压 力相对小，经营者与商户利益相关，对商户具吸引力。,项目名称：望京一号 总建筑面积：13600平方米 市场定位：品牌折扣店 经营模式：扣点形式，15%扣点 开业时间：2005年11月,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目名称：中福百货（鑫隆外贸服装商城） 总建筑面积：14000平方米 市场定位：小商品市场 租金价格：10-17元/天/平方米 开业时间：2002年百货开业，2005年转型,项目竞争力分析 位置优越，交通便利，配套齐全；位于望京商业发展成熟区域，依托大中电 器、京客隆超市等商户，商业氛围浓郁，在区域有一定影响力；入市时间早， 具备认知度。 项目竞争手段分析 借助与旅游团合作的方式，招揽消费者；铺位以10平方米小面积为主，以提升 租金价格。,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目名称：旺角广场 总建筑面积：20000平方米 市场定位：小商品市场 租金价格：3.5-20元/天/平方米 开业时间：预计2006年5月,项目竞争力分析 位置优越，交通便利，配套齐全；项目位于望京商业发展较成熟地区，依托大 中电器、京客隆超市、中福百货等商户及区域商业氛围，有一定影响力；为新 建项目，产品与购物环境相对优越。 项目竞争手段分析 引入大型主力商户，为项目带来人流；小铺位分割方式，提升租金。,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目名称：六佰本商业街 总建筑面积：90000平方米 市场定位：城市级、生活化、新商圈、 STREETMALL 开业时间：预计2007年底,项目竞争力分析 面积大，业态丰富，有一定吸引力；商业街形式，有一定吸引力。 项目竞争手段分析 将引入大型主力店，吸引人流；大型餐饮占一定比例，餐饮与购物形成互动。,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目名称：望京购物广场 总建筑面积：89000平方米 市场定位：区域综合购物中心 租金价格：5-18 元/天/平方米 开业时间：预计2006年5月,项目竞争力分析 位置优越，交通便捷，居住人口密集；沃尔玛间接为该项目提供人流；面积较 大，综合性较强；产品与购物环境较好；两大品牌组合具有较强市场吸引力。 项目竞争手段分析 华联有效吸引商户,通过合理规划，引入知名品牌，吸引中高端消费者；未来将 采用百货公司“返券”促销。,项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析,项目名称：望京国际商业中心 总建筑面积：120000平方米 市场定位：集购物、餐饮、娱乐、休