2014河北保定地区市调报告.ppt

石家庄世联卓群房地产咨询有限公司 2014年3月,保定地区市场调研报告,目录,1. 城市宏观环境分析 2. 房地产市场分析,城市宏观环境分析宏观政治环境,报告主标题 报告副标题,保定市位于河北省中西部，辖4个县级市、18个县、3个区和1个国家级高新技术产业开发区； “京津冀都市圈”保定地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距石家庄125公里，往来交通纵横捭阖，四通八达，是为“京畿重地”； “高速时代”京广铁路、京深高速公路和107国道纵穿南北，保霸铁路、神黄铁路和津保高速公路横跨东西，而已经开通的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系。 “物华天宝”保定作为中国历史文化名城，有着2300多年历史，历为京南重镇、畿辅要地，有着丰厚的历史文化底蕴，又兼平原、湖泊、湿地、丘陵、山地、草甸等地貌于一身，气候湿润，物产丰富，是中国优秀旅游城市。 城市发展全市人口近1100万，是河北人口第一大市，其中市区人口近110万。,保定作为河北省重要战略城市、“京津冀都市圈”的中转站，全力打造文化生态宜居城市，有很大的发展潜力。,城市宏观环境分析城市经济国民生产总值,保定市近几年来宏观经济稳步发展，2013年人均gdp超过2.7万元，房地产进入快速发展期。,gdp增长：保定市gdp近年来保持稳定增长，平均增长率达到10 %左右。（2013年定州市升级为省直管市，2013年gdp不包括定州。）,人均gdp增长：保定市人均gdp也随着石家庄的发展稳步增长，平均增长率达到10。,城市宏观环境分析城市经济固定资产投资,社会固定资产投资平稳上升，房地产投资受调控政策的影响，增长势头有所降低，但在“十二五”城镇化发展加持下，房地产开发方兴未艾，地产投资势头未减，市场拥有较大的发展机会。,保定市固定资产投资额及增长率,城市宏观环境分析城市经济城市化率偏低,保定的城市化率偏低，即将进入城市化发展中后期。其人口将迅速增长，产业结构也将迅速变化，这最终将导致保定配套和商业、办公面积的需求迅速增长，并促使商业升级，最终让商业地产迎来春天,城市宏观环境分析城市经济社会零售总额,保定目前的居民收入及社会消费品零售总额增长稳定，人均gdp超2万元，在河北省属中档发展水平。,城市宏观环境分析城市经济人均可支配收入与支出,保定市居民购买力水平、消费需求及消费意愿将不断提升和增强，为保定商业发展提供很好的基础条件。,小结,京津冀三角腹地的特殊区位，随着京津产业功能从“虹吸”到“外溢”趋势的转变，保定具有一定的发展契机，但需时日； 现代化高速铁路的建设，加速了保定与京津冀的一体化进程，有利于加强其与北京和天津之间的联系； 城镇化水平较低，固定资产投资增长迅猛，房地产开发方兴未艾，发展机会较大。,保定市城市区位优越，随着交通基础设施的开发建设，以及城镇化战略的提速，房地产业将迎来巨大的发展良机,城市宏观环境分析城市规划,城市带动，保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展处于上升阶段，未来发展机遇广阔。,一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山太行山山区生态文化带； 8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市； 环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。,城市宏观环境分析城市定位,保定定位为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地。,城市主要职能： （1）京津冀都市连绵带南翼的中心城市； （2）京津冀地区重要的现代制造业及高新技术产业转化基地； （3）京南的区域性教育中心； （4）商贸发达的市域中心城市； （5）文化发达的宜居城市； （6）京南交通枢纽、物流枢纽。 保定市面积22159平方千米，总人口1089万人,其中市区106万； 规划至2015年保定中心城市人口170万人。,城市宏观环境分析城市发展政策利好,2013年8月，习近平在北戴河主持研究河北发展问题时，再次提出要推动京津冀协同发展。 2014年2月， 国家主席习近平近期表态京津冀协同发展，打破“一亩三分地“，同时明确将环首都经济圈提升至国家战略。 2014年3月11日至13日，保定市分片召开重点项目和签约项目调度会。市委常委、常务副市长刘颖强调，把项目建设摆在重中之重位置，抢抓当前发展的重要机遇，确保重点项目建设强势开局。,城市宏观环境分析中心城区规划 鲜明的城市定位和优越的地位位置，决定保定市的发展在未来几年将会是高速的发展、快速的发展。,南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。 新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。 北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。 高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。,城市发展方向：北跨、东拓,小结,保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展处于上升阶段，未来发展机遇广阔； 保定“北跨、南进、东拓、西控、中提”的空间发展战略，将均衡提高整个区域的综合实力； 保定城市定位国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地； 保定十二五规划，城市人口扩容，为房地产市场带来极大的商机； 中心城市规划分区明晰，各区特色鲜明。,写字楼项目,保定市写字楼市场从2012年开始发展，目前市场销售项目10个，未来供应34.1万平，写字楼市场处于初级爆发阶段。,商业项目区域商圈分布图,复 兴 中 路,长 城 大 街,朝 阳 北 大 街,裕 华 西 路,恒 祥 北 大 街,七 一 中 路,东 风 中 路,永 华 大 街,五 四 路,保百广场,时代商厦,茂业百货,华创国际,万博广场,百货大楼,钟楼商厦,保定商场,北国商城,裕华小商品,总督署购物广场,时代万博商圈,裕华路商圈,惠友广场,保定三中,东风桥市场,阳 光 大 街,北国先天下,保百先天下商圈,大世界商城,新天地百货,东 三 环,未来石,东湖新区商圈,炫彩soho,四通商场,大润发超市,未来像素,商业项目商圈分布,1、主要商圈分布： 城市级核心商圈：主要分布在市区中心位置，集中在朝阳大街、东风路、裕华路区域，辐射范围广、聚客能力强。 小规模商圈：零散分布于市区内，一般通过超市、小型商业街等形成商业集群，如军校广场地下惠友超市、东风桥商业广场等。 2、主要商圈介绍： （1）裕华路商圈： 为保定市老城商圈，汇聚了保定百货大楼、总督署购物广场、保定商场、钟楼百货、北国商城等大型百货商场，结合沿路两侧营业商铺、总督署和古莲花池等旅游景点，是目前保定人气最旺的商圈。 （2）时代商圈： 位于保定市朝阳大街与东风路两大城市主干道交汇处，以新天地百货、时代商厦、茂业百货、大世界百货为代表，是保定市最具发展潜力的中心商圈，也是保定市政治经济文化中心和金融、现代服务业聚集区。 （3）高开区保百先天下商圈： 位于高开区，以保百购物广场和即将营业的北国先天下为代表，是新兴高端商圈。此商圈最能体现保定发展的主流方向和生活消费的水平，是高收入人士密集区域，最为高端商务人士青睐。 （4）东湖新区商圈： 位据保定东大门、坐拥东湖、高铁、民营科技园、大学城等核心区域，商业以未来石新兴城市中央商业公园综合体一站式体验为主，业态涵盖餐饮、娱乐、百货、休闲、住宿、办公等。是保定东区崛起的代表性商业名片，强大的商圈辐射能力，引领目的性消费，吸引保定及周边郊县中高端消费客群。,商业项目主要商场经营面积及业态,从上表可以看出，高开区、东风路、裕华三大核心商圈现有营业体量为39.3万平米，未来2年将新增综合体商业体量63万平米，总体量将达102.3万，业态主要以中高端百货，化妆品、黄金珠宝、名表、皮鞋、箱包、服装、家居家纺、运动休闲、户外用品、家电等业态为主，以餐饮、娱乐为辅助业态。,商业项目各商街商业