某宾馆扩建项目

某酒店扩建项目1、 项目概述 1.项目基本情况 （1).项目场址。某酒店坐落在XX市古城东南，东靠WS园，北为旅游购物街。 （2）.项目建设内容及规模。A. 项目总建筑面积29217平方米，233间房间。其中新建23252平方米，133间客房；新建地下建筑面积3032平方米；改造地上建筑物2933平方米，36间客房。B. 配备各类专用设备及设施：客房设备、餐厅设备、会议设备、康健休闲设备（游泳池、舞厅、健身房、球类运动等）、厨房洗衣房设备、运输设备等。C. 总图工程包括绿化、广场、道路、场景、雕塑等。（3）.项目经营范围。酒店客房、餐饮、会议、商务、休闲及相关配套服务。（4）.项目建设期。为减少改造工程对经营的影响，项目建设期控制子啊1年内。（5）.项目固定资产投资额。本项目固定资产投资总额为11991.3万元。其中:工程费用10256.8万元；工程建设其他费用954.8万元；预备费用506.6万元；建设借款利息219.2万元。 2.项目建设背景近些年来，遵义市从一个旅游城市发展成为国内旅游强市，进入21世纪后，遵义市的旅游业更是进入一个全新的历史发展阶段，遵义市委市政府明确提出要旅游业为龙头，带动第三产业全面发展，是旅游业成为遵义市国民经济的的支柱之一，把遵义市建设成为生态优美的旅游度假基地。旅游酒店是旅游基地基础设施建设的重要方面，是旅游者休息的主要场所。随着遵义市旅游市场的蓬勃发展，国内外游客对该市饭店客房的需求持续增长，面向中高端旅游客人及境外游客住宿的高星级饭店市场有了一定的发展空间。但该市高星级酒店店相对的配套服务设施仍与客人的高端需求存在一定差距。作为遵义市高星级饭店之一，遵义酒店因客房数量少、接待床位有限及设施相对落后，配套的接应档次、客房均价与接待能力不匹配，主要靠提高出租率来增加酒店的营业收入，使得酒店作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重的制约，接待能力不能满足实际市场需求，在旅游业和酒店业都发达的遵义市区及所在地区范围内的市场竞争中，近年来一直处于被动的地位，其境况特殊且十分尴尬。因此对酒店的硬件设施进行适时的改造和扩建也变得十分必要和紧迫。1、 组织机构及项目管理 1.1 组织机构 1.1.1 项目建设组织在项目建设期间设立临时的建设办，建设办下设综合处和基建处，部门一下俺工作内容在设工作组，具体住址结构图如1-1所示。项目采用“直线职能制”的管理模式进行管理，即在建设办的领导下，各工作组负责制。有限公司 基建办综合办建设办 基建工作组环境管理组行政事务处前期工作 图1-1 建设项目管理组织机构图董事会 总经理室 销售部总经办公会 物管部后勤部财务部餐饮部房务部 员工食堂保安部工程部厨房舞厅商场客房部 前厅部仓库质陪部人事车队 采供部 图1-2 项目运营管理组织结构图1.1.2 项目运营组织 （1).组织机构。项目运营组织主要是指对XX酒店有限公司进行有效的管理的组织机构。根据其职能，以确定运营管理机构由工会、总经办、客房部、餐饮部、财务部、后勤部、物管部共8个部门组成。组织机构图如 图1-2所示。 1).房务部。主要包括客房部、前厅部、商场和仓库4个部分。管理四部门日常工作，时能够顺利进行；监督订房情况，预测房间出租率；决定房间出租价格，监督房间价格执行情况；检查贵宾预定房间，迎接及款待宾客；检查复核各部分的上班轮值表；及时处理住客投诉及异常请求或询问；及时处理各部分之间的分歧及闻讯；与各有关部门经理联络协调各部门工作；及时将上级新规定向下级传达，监督新规定执行情况。 2）.餐饮部。为客人提供餐饮饮食服务，并接待许多重要宴会、集会、展览会等。 3）.财务部。建立并不断改进酒店的会计制度和内部财经核销制度；处理酒店的日常财务工作；核校酒店的各类营业收入和开支；建立酒店的固定资产；负责酒店对商业来往客户和客人的信货政策并负责执行这些政策；管理酒店的固定资产；负责制定酒店的各类预算和决算等职责。4） .总经理办公室。负责酒店的人事、质量培训和车队的管理。制定酒店的人事方针、政策，并协调各部门的管理使其业务能够顺利的开展和执行；办理员工 的考核鉴定、晋升、降职、调职、高职及处分手续；管理员工的人事档案等工作。5） 采供部。负责采购供应酒店各部门和人员及客服工作生活所需要的各类食品、材料、资料和工具等。6） .工程部。负责酒店内全部动力、照明、供水 空调、冷冻、电信、电脑、电梯等设备系统，客房、会议室、办公室内的设备，娱乐休闲室设备设施，以及酒店建筑结构等的维修保养。7） .保安部。凡涉及酒店内部人身财产安全、治安问题、交通秩序等，均由保安部负责处理。8） .劳动人员。本项目按照四星级饭店的标准，共建设233间客房。根据酒店的规模初步测算酒店劳动定员，共配置342人。本项目除原单位174人外，将从社会上公开招聘168人，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。员工上岗前统一培训。该公司有关员工的辞退、报酬、福利、劳动保护、劳动保险等事项，一招国家有关法律通过订立合同加以规定。1.1.3 项目管理 A.项目建设管理本项目的核心目标是有合同界定的质量目标、工期目标，因此，建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。在项目建设期间各项工作有XX公司建设办具体负责实施。在项目建设过程中，实施兆头标制度、监理制度、工程合同管理制度等。（1）.工程建设监理制度。根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可真体实施和操作的业务文件。（2）.质量控制。首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及资料的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施日记、质量汇报等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（3）.进度控制。首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记、进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。(4) 制。首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（4）.安全控制。根据中華人民共和國建築法、建築安全生產監督管理規定、S省建設管理條例等國家、省、市、有關法規,在施工過程中,建築工程安全生產管理必須堅持安全第一、預防為主的方針,建立健全安全生產的責任制度和群防群治制度。（5）合同管理。本專案合同主要包括勘察設計合同、施工合同以及與建設工程相關的其他合同。其他合同包括買賣合同、擔保合同、委託合同、承攪合同等。合同管理由合同的主要條款。合同的訂和履行、合同的變更和解除、合同的違約責任等部分組成。按照本專案的規模和工期、專案的複雜程度、專案的單項工程的明確程度等,選擇合同的具體類型、使用條款等。（6）.協調各方關係。專案的開發過程需要處理與計畫、土地、規劃、建設、交通、消防、環保、水、電、通信、燃氣、人防等有個部門的協調問題。嚴格遵守國家有關規章制度,積極主動地和各級能部門配合,爭取各職能部門的説明,以保證建設專案的順利進行。 （7）.竣工驗收。在接到施工單位的交工報告後,及時組織初驗。建設專案全部建成後,由本公司以及計畫、規劃、建設、交通、消防、環保等其他部門的專業技術人員和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。B.项目运营管理 （1）.集团化管理。集团化的优势在于集合相关质源，即形成规模经济和资金、资本实力，有利于扩张，集中资源做好、做快、做大。集团化可以巩固和充实现有规模和实力、从而减小其他酒店或集团的影响和威胁，更好地控制和实际管理酒店。 (2).星级品牌管理。该酒店的建设标准本身为四星级，目前遵义市有五星级酒店2家，四星级酒店15家，竞争比较激烈。为使该酒店在当地具有较大的影响力和吸引力，可导入酒店服务业的星级制管理形式，使用激活经营者管理要素的有效方法，从而保证市场持续繁荣发展。 1).准确市场定位，实施品牌战略。做好遵义市及周边地区的市场研究和分析，确定酒店的目标市场定位，抓紧当地市场的同时加大对外地潜在客户的挖掘。把销售推广到全国各大城市，并加强网络预定和销售的力度，与国际、国内网络订房公司签订合作协议，积极宣传和推广酒店的品牌形象。 2).建设有效的管理运营机制，确保品牌的质量。该酒店借鉴国内、国际先进的酒店管理经验，使该酒店可少走弯路。酒店在引入高层管理人员时应遵循能者上，庸者下”的原则、实施“竞争上岗、优胜劣汰”的竞争体制，贯彻“以人为本”的管理理念，以增强酒店的凝聚力和向心力。 3）.打造企业文化。充分发挥和结合旅游市场的竞争形式和酒店经营的特点，经常“内抓管理、外塑形象”的工作方针，贯彻和宣扬“宾客至上、服务第一”的经营理念，倡导“精诚、合作、务实、求实”的企业精神，在日常管理和培训中，更要注意企业文化向员工的宣扬和传达。（3）.环保管理。在以不降低酒店服务质量的前提下对酒店进行环保管理，提出“减少浪费、重复利用、循环使用、让我们的世界更美好”的口号和目标。杜绝资源浪费，节省成本，提高酒店经营利润，打造酒店的良好形象和美誉度。 （4）.市场管理。酒店的管理需要致力于对市场的调研，努力抢占周边酒店没有争取到的那部分市场需求空间。做到“识人之短，为己之长”，并与酒店的设计相结合，充实和补充其功能，在竞争中力争主动，形成吸引酒店外“客源”的有利因素。 （5）.诚信经营。建立和完善公平竞争、规范有序的市场体系，规范行为，对酒店各方面致力的等严格把关、诚信经营。强化以顾客为服务中心的功能，归纳并提升对顾客的服务承诺，有市场统一管理、统一承诺、统一推广，用一个声音对顾客说话，用一个行动队社会负责。二、财务效益和国民经济分析2.1财务基础数据 1.项目、建设期、运营期和财务效益分析计算期本项目建设期为1年，运营期为11年，财务效益分析期为12年。 2. 营业收入计算根据运营计划，项目建成后，收入构成客房收入 、餐饮收入和其他收入。（1） .客房收入。本项目共建设233间客房，根据遵义市酒店平均入住率和收费标准并考虑到本项目的实际情况，根据酒店已有的资料分析，先采用80%的入住率，平均每间客房收费为500元/间*天 ，每年按照365天计算。则正常年客房收入3401.8万元。（2） 餐饮收入。酒店的餐饮以设服务点的业务为参考，其收入情况如表所示： 餐饮地点座位数拟上座率每天餐次每餐人均消费年均收入小餐厅120个50%2次180元788万元零点餐厅100个50%2次140元511万元多功能厅380个30%1次100元416万元早餐厅220个周转率考虑150%30元361万元会计2076万元（3) .其他收入。其他收入包括会议康娱收入、门面房出租收入等。参照当地类似规模档次酒店会议康娱收入情况等，本项目按照每年会议康娱收入150万元，门面房出租收入385万元计算。则正常年收入为535.0万元。本项目正常年收入合计为6012.8万元。 3.营业税金及附加 本项目应缴纳营业税， 按相应收入的5%计算。城市维护建设税按营业税的7%计算。教育费附加按营业税的4%计算。4. 成本和费用估算 本项目的成本包括营业直接成本、水电支出、工资、折旧摊消费、修理费、其他管理费用和其他营业费用等。 （1）.营业直接成本包括餐饮原辅材料、客房一次性用品、会议用各种耗材及洗衣房洗涤用品等。根据目前行业惯例及酒店业的一半经验，本项目餐饮业直接成本按照餐饮收入的30%计算，客房及其他服务设施按照客房及其他收入的6%计算。 （2）本项目用水量、用电量根据工程方案确定。水费根据遵义市200X年X月调价后的价格。电费按照省物价局问价的规定 ，按照0.45元/度计算。更具本项目特点，若无人消费时，则水电开支相应减少，则水电费中 20%为固定成本，80%为可变成本。 （3）.固定资产折旧依据国家有关规定按照匪类直线折旧法计算。利用原有资产中80%计为房屋建筑物，20%计为机器设备。房屋设施按30年折旧，残值率为10%；设备按照10年折旧，残值率为10%。无形资产按照30年摊销，递延资产按照10年摊销。 （4).本项目劳动定员342人，其中管理人员49人，人均年工资总额为4万元估算；一般职工293人，人均年工资总额为1万元估算。福利费率按照14%计算。 （5）.大修理费按照固定资产原值的2.0%估算。 （6）.本项目中的其他费用中的差旅费、保管费、业务招待费、地址易耗品等，按照职工工资总额的80%估算；房产税按照门面房出租收入的12%计算。其他营业费用包括市场调研费、广告费等，按照总收入的2%估算。（7） .财务费用为固定资产投资借款利息及流动资金贷款利息。经营期固定资产投资借款按年初贷款余额全年计息，年利率按6.26计。流动资金借款按当年借款额全年计息，年利率按5.70%计算。 2.2 财务效益分析 1.盈利能力分析（1） .利润总额及分配。本项目正常年收入为6012.8万元，总成本费用为3860.2万元，营业税金及附加为33.8万元，利润总额为1819.7万元。所得税率为33%，正常年所得税为600.5万元。税后利润为1219.2万元。盈利公积金、公益金分别按照税后利润的10%、5%提取。（2） 损益表静态指标分析。经计算，正常年年项目投资利润率为9.1%，投资利税率为10.7%，销售利润率为30.3%。 2.清偿能力分析 本项目固定投资借款以该项目固定资产年折旧、摊销和未分配利润偿还，按最大能力还款计算，还款期为8.6年 3.财务现金流量分析 （1).全部投资财务现金流量分析。全部投资财务现金流量表是以建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。该表不考虑资金筹措问题，将项目置于同等的资金条件下，现金流出项没有借款利息，经营成本中也不包括任何利息。 该项目全部投资财务现金流量分析结果如下表所示：序号指标名称单位所得税所得税后备注1财务内部收益率%11.78.92投资回收期年8.110.4含建设期1年3财务净现值万元4138.2994.9i=8%（2） .自有资金财务现金流量分析。自有资金财务现金流量表示从投资者角度出发，一投资者的出资额作为计算基础，考察投入的自有资金的盈利能力。 该项目自有资金财务现金流量分析结果日下所示，表明从企业的角度讲，项目的效益良好。 自有资金财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税后备注1财务内部收益率%10.62投资回收期年11.0含建设期1年3财务净现值万元1567.4i=8%2.3 不确定性分析项目的敏感性分析是在设定的财务条件下进行的，考虑到项目实施过程中的一些不确定性因素，对影响项目财务效益的变动因素进行分析，具体结果如下表：序号变动因素变动幅度（%）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案8.9999.410.41固定资产投资107.8-249.410.058.3374.710.3-59.51611.410.1-1010.22224.18.82营业收入1010.62791.28.559.71890.08.9-58.1103.710.1-107.3-780.810.63经营成本107.6-423.910.358.3286.910.2-59.61695.110.0-1010.22387.68.7从上表中可知，本项目固定资产投资、营业收入、经营成本的变化对其财务内部收益率影响都大。因此建议在项目实施过程中应该重视控制有关不利因素的影响。以避免出现较大的负面波动。2.4 财务效益分析结论经综合测算，本项目财务效益肥西评价指标如图 2-1所示。 （1）财务效益分析评价指标表明，该项目实施后再达到预期投入产出效果的情况下，项目的全部投资财务内部效益收益率为8%，现值994.9万元大于零。 （2）.该项目在财务上可以接受，能较快收回投资，有较好的经济收益。图2-1 项目主要经济数据及财务评价指标汇总表序号项目单位数值备注1项目新增总投资万元12077.31.1固定资产投资总额万元11991.31.1.1固定资产投资.11772.3建设期利息.219.2铺底流动资金.86.0资金筹措.自筹资金.银行借款收入税金及附加经营成本利润总额所得税税后利润盈余公益金投资利润率%销售利润率三、项目风险分析与对策3.1风险分析1. 市场分析 本项目主要服务对象是为来遵义市旅游度假的商务活动人员。遵义市的社会经济水平较高，商务饭店数量较多，市场体系发展不断完善，竞争日趋激烈，本项目如果不能形成特色，及早提升市场知名度，运营后可能面临市场压力，给本项目的可持续运营带来较大的风险。2. 经营风险 本项目经营内容为客房出租、餐饮、会议、康健休闲以及其他有关的生活、工作服务项目等。出客房出租外，餐饮、康健休闲等经营项目较多，与社会餐饮康娱相比，有以下几个方面的劣势： A.价位高。在许多消费者心目中，酒店（尤其是高星级）餐饮康娱的价位比社会餐饮康娱收费高，这是由于酒店星级不同带来了价格差异 B.面积小。由于酒店建筑成本高昂，加上其他各种因素的影响，在改扩建后的名城酒店中的餐饮康娱锁占面积较有限。 C.人力资源缺乏。由于观念的误差，酒店餐饮康娱很难吸引和留住优秀人才，无论在产品的开发还是营销创新方面都要弱于社会服务，还是酒店餐饮康娱发展缺乏基础。 基于以上三个主要方面，加上缺乏创新和适当营销，酒店餐饮康娱不可避免陷入困境。如何走出这种困境，无疑对酒店能否经营成功有着举足重轻的作用。 3.管理风险 馆在硬件上的发展日新月异，许多新型酒店在规模、建筑、设备上比新、比大、比奇、比豪华。一家酒店硬件的优势，很难形成其独特性和长久性，相反，酒店的硬件，即“人”的因素，显得越来越重要。酒店内服务人员众多、客人要求多样，人多事杂，如果管理不善，极易造成混乱。作为高星级酒店，本项目在运营上存在一定的风险。4. 资金筹资风险本项目资金来源主要为自有资金和银行贷款，自有资金增加，项目运营后还贷压力减小；若银行贷款增加，将增加融资成本，增加项目风险。3.2、风险对策1. 市场风险对策 面对市场风险，利用已形成的遵义市国酒店的影响力，酒店自身所特有的自然景观、人文资源，以本次改扩建为契机，加强营销，突出特质，扩大市场份额和提高市场知名度，以一流的经营环境、规范而上乘的服务和丰富的信息资源来争取和赢得市场。在市场开拓中，企业尤其要主要以吸引优质、高端的回头客，为酒店走上良性循环道路奠定基础。 此外，酒店应积极争取和国内外大型旅行社合作，不断提升酒店的市场号召力；关注本地的餐饮、会议、康娱市场，依托酒店硬件设备，做大餐饮、会议、康娱市场。积极主动地研究市场，适时地引进新项目。在常规运营上，及时引进新经营品种并加以拓展，将会给酒店带来意想不到的收益。 在发展市场的过程中，关键在于经营者如何去发现适合消费者口味的新品种及如何去正确引导消费。若能切实做好这两点，或酒店的潜在市场就会不断地被挖掘出来，同时酒店也能紧紧抓住大批忠实的消费者，使酒店走上一条良性循环的道路。2. 经营风险对策 在市场调研的基础上制定严密、科学可行的经营方案，避免经营的随意性，及时总结经营过程中发现的经验和不足，实时地调整经营策略。针对餐饮康娱项目的价位高、面积小、人力资源有限的状况，可以从以下几个方面加以改善：节省成本，严把进货关，即能降低成本又能提高质量；降低价位高的壁垒，利用酒店硬件条件创造出高雅的用餐环境，强化软件条件，提高服务质量，让就餐者体会到物有所值的感觉；留住人才和培养人才，既要注重培训，餐饮才人的发展空间大，既能积极引进人才，又要在日常工作中及时发现人才，既要注重培训，提高工作技能，又要及时鼓励、激励、提高自我认同感，让员