思源经纪西安圣提雅纳营销策划.ppt

,核心卖点,整体定位,客户定位,营销策略,销售策略,推广策略,精准渠道推广,对业主及客户发送短信，进行节日祝福、温馨堤示、项目动态发布,举办各种社区活动，带动口碑的传播，树立开发商的良好品牌形象,具体方式,方式3：关系营销,思源独有的品管体系保证销售过程中尽快建立客户满意度体系，关注客户的需求，善于与客户沟通，让客户在购买本项目后，时刻感受到项目及对业主的关注，增加客户对项目的归属感及认同感，达到口碑传播项目的目的，增加朋友介绍。,定位策略篇,核心卖点,整体定位,客户定位,营销策略,销售策略,推广策略,精准渠道推广,新兴圣堤雅纳别墅健康周末系列活动-暨居灞河生活体验之旅 活动内容： 依托项目景观优势通过活动的方式将项目有机结合，进而升华成为一种生活方式，唤起目标客户群的认知。 将别墅试住与户外活动有机结合 邀请人数：3组目标客户家庭+各一组亲友/每期 活动场所：样板别墅及户外旅游景点 周期：周末两天 注意事项：根据不同客户运动习惯分组，每期邀请不同运动类别教练予以指导 活动形式：滑雪、登山、徒步、轮滑、钓鱼、摄影、烧烤、高尔夫、马术等。,定位策略篇,核心卖点,整体定位,客户定位,营销策略,销售策略,推广策略,精准渠道推广,方式4：高端活动,活动内容： 展览:以图片、场景、影像、高尚品牌互动、设计大师作品展等形式，对西班牙贵族艺术生活进行全方位展示，突出西班牙贵族生活的精致细节及富于历史感的文化内涵。 邀请人数：50-70人 活动场所：销售中心或样板间 全程合作伙伴：收藏品、艺术品、雕塑、画作、乐器、珠宝、名车、名表，明星代言等 周期：1周,新兴圣堤雅纳别墅携手西班牙贵族艺术生活展,定位策略篇,核心卖点,整体定位,客户定位,营销策略,销售策略,推广策略,新兴圣堤雅纳别墅西班牙优雅梦幻生活-优雅女性主题沙龙 活动内容： 邀请文化、艺术、政治、经济等领域的女性名人参与 寻找中国女性身上的优雅 女性在新行业（艺术品收藏等）中的特殊魅力 邀请人数：200人 活动场所：销售中心样板间 全程合作伙伴：高尚品牌（艺术品、服装、珠宝、名表等） 周期：1天,精准渠道推广,定位策略篇,营销执行篇,4,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,销售计划,本项目2011年目标销售额为：,销售周期：8个月 销售时间：2011.52011.12 开盘时间：2011.8 墅类销售面积：1.4万 高层销售面积：4.8万 墅类预计达成销售率： 70% 高层类预计达成销售率：85%,2011年销售额：6.6亿元 墅类实现全程均价：23720元 高层实现均价：6900元,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,第1批,第1批,第2批,墅类推售计划,第一批推出：叠拼别墅、联排别墅 销售周期：2个月 销售时间：2011.82011.10 开盘时间：2011.8.15 推出面积：叠拼2800，联排4800 销售面积：叠拼1960，联排3360 销售面积：5320 销 售 率：70% 实现金额：1.1亿元 第二批推出：叠拼别墅、联排别墅 销售周期：2个月 销售时间：2011.102011.12 开盘时间：2011.8.15 推出面积：叠拼2800，联排9600 销售面积：叠拼1960，联排6720 销售面积：8680 销 售 率：70% 实现金额：2.2亿元,2011年全年实现销售面积：14000 2011年全年实现销售金额：3.3亿元 2011年全年推售实现均价：23720元/,第2批,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,第2批,2,高层推售计划,2011全年年推出： 经济型2房、3房；舒适性3房 销售周期：2个月 销售时间：2011.102011.12 开盘时间：2011.10 推出面积：57300 销售面积：48705 销 售 率：85% 实现金额：3.36亿元 实现均价：6900元/,2011年度推盘计划,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,2011年本案全年销售总额为6.6亿元，其中： A地块销售总额为3.3亿元，销售面积14000，实现均价：23720元 B地块销售总额为3.3亿元，销售面积48075，实现均价：6900元,推广计划,销售进度,渠道进度,4.挖掘新兴会老业主 5. 大型企业联络互动 6. 各渠道高端用户,1、西安高端客户发展 2、抓住高新、城北的重要客户 3、挖掘世园会旅游者,7. 客群拓展至陕北 8. 地产业内人士 9.思源全市高端客户群体资源,工程进度,1、完成售楼处、样板组团的改造及建设 2、一期产品施工 3、园林方案确定，种植完成,4、完成一期产品的建设 5、二期产品施工,蓄客期,二期,销售目标：3.3亿,销售目标：3.3亿,一期,一期销售率达70%以上 为二期积累客户,1.团队组建完成， 2.一为一期积累客户,二期期销售率达70%以上 一、二期房源售罄,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,推广费用,按推售值为6.6亿元，营销费用按整体销售额的2%计算为1320万，筹备期为整盘重点推广期，建议推广费用占整体费用的70%，大约为924万，一期建议比列为整盘的15%，大约为198万，二期建议比例为15%，大约为198万；,注：以上费用不包括样板示范区以及售楼处建造及装修。,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,销售执行,思源建议 实现8个月的周期内完成85%的推售量,蓄客 2011.5月,开工2011.5月,样板示范区开放2011.8月,售楼部开发2011.7月,一次开盘2011.8月,二次开盘2011.8月,墅类结构封顶 2011.11月,完成推出量85%销售 2011.12月,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,完成本项目销售目标的条件,推广费用要求： 2%推广比率； 2011年度蓄客期推广费用为50%；,营销团队要求： 项目团队必须具备高端项目质素； 团队有提高成交率的能力； 能品牌传达的能力；。,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,第一阶段：圈层宣导期,推广手段：报广，杂志，网络，户外，直投等多元化组合型宣传方式，并结合各类公关活动的举办，提前预热，及时报道，进而达到全方位宣传的效果。启动预约参观顶级体验方案；（通过举办活动以及亮相方案，吸引金融、商会、政府、专家等高端目标人群。,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,1、阶段周期：2011/05-08 2、推广思路： 区域板块打造： 打造居灞河概念，形成板块效应，使项目在激烈的别墅市场竞争中形 成自身的差异化。 强化现场： 现场是客户主要认识项目的区域，对客户成交有着非常大的影响。细节决定一切，加强现场包装，细致入微，提升现场的杀伤力。 3、阶段目标和重点工作： 新客户的积累； 全新销售工具及宣传资料的制作；,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,第二阶段、品鉴体验期,推广手段：坚持高质量、低费用的公关活动的举办，持坚小众活动做精品，大众活动做品牌的路线。预计在开盘期间举办数十场公关活动，达到续客效应，并紧密配合策划，创造新闻价值点，达到互为助力眼球效果。,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,1、阶段周期：2011/08-10 2、推广思路：强化活动、体验式营销 阶段性结合周边资源（开展各种活动，让客户亲身体验到项目 的优势，从而提升对项目的认同度。 事件营销、强化新兴品牌：利用新兴别墅不断引发的系列高端活动，进行事件营销，并结 合开盘活动，掀起项目新一轮的推广势头。 3、阶段目标和重点工作： 项目形象巩固和提升； 开盘活动及各类目标客户群体渠道拓展活动等,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,第三阶段：持续升温期,推广手段：启动全面形象展示活动及外地渠道拓展，此阶段瞄准目标群体进行针对性推广。,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,1、阶段周期：2011/102011/12 2、推广思路：以深入挖掘客户资源为主 高调推广： 全方位塑造别墅的珍稀感、高端感、典藏感，广告创意需提到更高调性。 清晰定位、精准传播： 项目前期以形象推广为主，奠定了一定的市场知名度，此阶段瞄准目标群体进行针对性推广。 3、阶段目标和重点工作： 收集分析成交客户资料； 调整并完善2011年营销方案； 客户答谢联谊会等公关活动。,推广执行,2011年全年计划,2011年全年执行,定位策略篇,产品建议篇,5,建筑风格整体风格,建议建筑风格采用地中海风格。,地中海（MEDITERRANEAN）源自拉丁文，原意为地球的中心，绵长曲折的海岸线将西班牙、意大利、法国、希腊等各国文化交融一起。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的独有的建筑风格。法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等地区的是经典的代表。 大航海时期，欧洲殖民者和传教士把这种建筑风格带到美洲，而美国加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，地中海风格在加州能得以发扬光大，不仅住宅更为奢豪，也融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐演变成一种豪宅的符号，成为美国时尚名宅主流。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,地中海风格代表：安达卢西亚（ Andalucia） 西班牙南部一富饶的自治区，南临大西洋、直布罗陀海峡和地中海。 关键词：交融、阿拉伯文化、白色、塞维利亚、河谷、大航海时代,建筑风格风格释义,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,地中海风格建筑阳光而不失随意与柔和，质朴而温暖。闲适得近似慵懒，浪漫中不乏宁静是这种建筑所蕴含的生活方式的精髓所在。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,地中海式建筑体现出醇厚粗朴的风格，包括暖色调的外立面颜色、粗朴而富有天然质感的材料，在细部构造上具有鲜明的特点。,建筑风格风格释义,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,地中海建筑中最常见的三个元素：门廊、圆拱和镂空 门廊：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯 圆拱：半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接 镂空：墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致,建筑风格风格释义,圆拱,镂空,门廊,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦,建筑风格风格释义,细节构造屋檐为挑檐，且多用小连券檐口装饰,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造STUCCO（ 原浆型质感涂料）涂料墙面，可进一步进行拉毛处理（可考虑纯白色或雅黄色墙面） 。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造墙面部分低层区域可考虑用粗犷的文化石进行贴面,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造门廊与窗多呈拱形，窗洞略小,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造建筑常在局部设计挑高的连券拱敞廊，其中柱拱比例是经典的文艺复兴时期比例，即正方与半圆。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造阳台也可采用拱顶的形式，铸铁镂空栏杆的运用也较多,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格风格释义,作为高端住宅产品，别墅应该尽可能的展现出原汁原味的地中海风格，每一个细节都力求做到正确、精致。联排、合院、叠拼的三种形式的外立面可有所差异。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格院墅部分,联排部分为地中海风格，亮黄色外立面，整体感觉明快、细致。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,叠拼、联排产品示意,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,园林景观规划理念,配合体验式营销，刺激客户购买欲望,营销推广层面,打造高品质社区的必备条件,客户需求层面,异域风情 感观打动,园林景观出色设计，易于形成差异化,市场竞争层面,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,建议对每套别墅的前庭（入户花园）赠送精美的私家庭院装修，堤升产品的附加价值；而面积较大的后庭则留给业主打造个性化庭院景观,园林景观私家庭院,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,园林景观亲水景观的营造,项目地块离河道有一段距离，不建议营造大面积水体，可采用中心水景、局部水景入户、水景小品等形式； “水”元素的大量运用能让社区富有灵动感，要做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。 水景小品要动静结合，形式多样； 考虑到西安冬季冰冻时间较长，水景需充分考虑到枯水、蓄水时景观表现。,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,园林景观亲水景观的营造,水景小品示意,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,园林景观亲水景观的营造,水景小品示意,建筑风格,园林风格,产品建议篇,户型建议,设备设施建议,园林景观其它设计要点,景观设计,精致化,亲和度,细节决定一切，精致的产品才能真正打动客户,近人尺度的景观环境，形成亲切和谐的邻里空间,堤高景观环境可参与度，实现外部空间的实用价值,参与性,园林景观其它设计