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文档简介

怎么认定延期交房行为 延期交房是指，房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为。只要出卖人在合同约定的期限内，将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了房屋交付使用的义务，反之，就是逾期交付使用房屋，应当承担违约责任。 很多时候，我们认为开发商构成了延期交房，但事实上从法律角度分析起走的话，并不属于延期交房行为。而这种情况下肯定是以法律规定的为准，那么法律中是怎么认定延期交房行为呢？请一起在下文中进行了解吧。一、怎么认定延期交房行为延期交房是准业主们最头疼的问题，也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。解决延期交房时间问题，首先就是交房时间的认定，它关系到延期交房从何时计算的问题。在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”;而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。在本案中，如果合同约定的明确了交房的方式，应以合同约定为准，如果未明确交房的方式，应当以“交钥匙”的时间点认定开发商交房。二、卖方延期交付房屋应作何赔偿合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条发现如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。同时，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。但应当注意，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。在实践中具有重要意义。不过大家也要注意，并不是只要开发商在约定时间内没有如期交房
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