贵通双流国际总部经济区项目初步定位112P.ppt

,贵通双流国际总部经济区 项目初步定位,谨呈：贵通建设集团,吉信行方圆置业 2010.06.12,公司部分,吉信行方圆置业简介,吉信行方圆置业成立于1999年，由沿海与本土股东共同出资组建，致力于创建中国房地产市场的全程服务品牌机构。 吉信行方圆置业在本土市场上，深入拓展逾11年，将沿海先进营销理念与本土文化及实际操作经验融合，服务过数十家房地产开发机构，营销成功率均为100，在房地产市场上赢得了很高的声誉，跻身中国房地产营销代理公司30强，是成都房地产营销界的领导者。,吉信行方圆置业与各类客户保持了良好的沟通，不断研究房地产市场的各种需求，倾听各种意见，帮助客户达成预期目标。我们遵循“没有规矩，不成方圆；不以规矩，乃成大方圆”的经营理念，为我们的客户提供值得信赖的服务。,吉信行方圆置业追求服务的专业性。通过对政府房地产政策和本土房地产市场特征的深度把握，我们能够为本土与国际发展商和消费者客户群提供系统性的服务，为满足各类客户的需要提供全程解决方案。,顾问,土地开发可行性研究,土地价值研究及投资策略顾问,城市运营模式研究顾问,土地业态规划建议,旅游、文化复合地产总体策划顾问,代理,目标客户群定位,前期市场策略研究,开发方案与营销推广策略,销售代理及物业招商,产品定位及规划,一、吉信行方圆置业 房地产营销服务安全专家，营销成功率均为100% 100成功销售绝非简单意义上的将房子全部买出去，而是考量“效率”与“效益”双重指标后的成功。我们不懈以100的专注，100的投入面对每一个项目，坚守着别人眼中的不可能任务。,成都唯一全程独家代理千亩大盘的房地产营销机构,从前期的项目可行性分析、产品策划直至销售执行阶段，我们全程参与项目的各个阶段，多个项目的操作经历为公司积累了丰富的大盘操作运营经验，使公司拥有了更系统、更全面的项目把控能力。,地块考察及价值评估,投资可行性分析,市场及客户调研,开发运营建议,业态规划建议,产品设计建议,项目定位分析,项目战略选择,项目营销总纲,营销执行,二、吉信行方圆置业,三、吉信行方圆置业坚持以业绩论成败。数十个楼盘的销售现场管理积累，培养了一批批经验丰富的管理现场管理人员和销售精英，与此同时，人才培养体系确保了这些宝贵经验的代代传承。因此，造就吉信行方圆置业强大的团队执行力和协作力。,销售代理新加坡盛吉立地产倾力打造的千亩大盘卓锦城，尽管竞争激烈，我们始终保持总业绩第一的优异成 绩。以营销顾问方式为浪琴湾、阳光金沙等项目提供专业的服务，大幅度提高顾客价值，保证项目利润最大化，客 户高度满意。,四、历时11年的房地产营销代理历程，积累 150，000个有效客户资源数据库， 对终端客户需求分析、提高成交率、缩短项目销售周期方面有不容忽视的积极作用。,五、吉信行方圆置业 丰富的社会资源,吉信行立足成都本土房地产市场拓展11年，建立了强大的本土资源网络，如政府、媒体、广告、设计等，是目前成都房地产代理界中本土资源最丰富、对成都规划发展最了解的资深专业代理公司之一。,城市综合运营合作伙伴： 锦江区政府、锦江区规划局、金牛区政府、金牛区规划局、中铁八局集团、成都市统建办、成都市规划局、成都市城市设计中心 . 房地产战略合作伙伴： 新加坡：盛吉立地产、华新国际、新加坡丰隆集团 港资及沿海企业：嘉里建设集团、合景泰富地产、上海证大、七匹狼投资、九洲投资、上海舜元建设集团、福晟集团 本土企业：金房集团、圣沅房产、开元房产,合作伙伴,只有实现客户的满意，才可能建立客户忠诚。 吉信行方圆置业与众多客户建立长期战略合作关系，携手共进。,15,企业荣誉,2009 年度中国（成都）楼市营销策划大奖 2009年度成都房地产业“aaa”诚信企业 成都房地产业2009年度“金鼎奖” 2009年度成都市房地产经纪行业优秀经纪机构 2009年第七届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构 2008年第六届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构 2007年第五届“金芙蓉杯”成都地产年度杰出营销顾问机构 2007年度地产传媒大奖最具营销价值的代理机构 2006年度成都楼市营销策划大奖 2006年度中国（成都）楼市总评榜2006年度成都楼市营销策划大奖 2006年第四届“金芙蓉杯”成都年度杰出营销顾问机构 2006中国最佳房地产营销代理机构 2005年度成都房地产优秀营销代理企业 2005年第三届“金芙蓉杯”成都房地产杰出营销推广机构 2004中国（广州）国际房地产展览会首届中国楼市传媒奖 中国房地产营销代理公司 30 强 2004年12月16日地产五年风云榜六大杰出营销公司称号 2004年5月成都首届二手房中介诚信联盟会员单位 2003-2004年荣获诚信房地产经纪企业 2003中国（成都）楼市总评榜最佳房地产营销代理企业 2003年成都房地产诚信联盟会员单位 2003年成都房地产十大营销策划公司 2003年成都杰出营销代理商 2002年成都市十大杰出地产营销机构,17,代表案例成都后花园,国宾板块，千亩别墅大盘： 吉信行独家全程代理； 创新“7天城市别墅”概念 一期418套，一年半销售完毕 二期首创“空中复式别墅”产品,在这里，建筑绝非单纯美学上的艺术，更为成都引入了一种和谐、明朗、乐观的纯北美生活理念和方式。,18,代表案例万景峰,合景泰富集团入驻成都一号作品 六个月内价格涨幅达70% 新客户成交率一度达到50%以上,19,代表案例恒禾皇冠国际社区,七匹狼投资, 恒禾置地入驻大西南一号作品 吉信行以“西班牙原味庭院生活 ”的差异化产品理念入市, 塑造龙泉首个异域生活样板 “跳弗拉明戈舞的建筑”,20,新加坡盛吉立地产倾力打造千亩大盘 联合代理销售模式 在销售执行过程中，吉信行面对内外竞争激烈的环境下，始终保持业绩第一, 先后淘汰多家优秀的代理公司 成功售罄一、二、三、四期，五期火热销售中,代表案例卓锦城,21,牧马山中央别墅区，新加坡维信集团华新国际15年后继锦绣花园后二号作品 捕捉市场空白点, 差异化产品定位 以“牧马山门户，新城市别墅”为推广理念，塑造牧马山第一居所的居住理念,代表案例华新锦绣尚郡,代表案例城市春天,站南板块 新加坡丰隆集团慧居置业倾力打造 吉信行将“造园”理念引入产品打造 我司创新提出“桐梓林，中央公园住区”概念,代表案例嘉里雅颂居,城南大源组团高品质项目 嘉里建设集团：香格里拉大酒店、香港半山豪宅、全国多个高端知名楼盘等 多家优秀代理公司共同竞争中，我司凭借自身严谨务实的工作态度及创新的营销思路脱颖而出，顺利承接,代表案例青城湖项目,项目名称：青城湖项目规划 服务业主：青城湖旅游发展有限公司 项目规模：占地面积8000亩 项目类型：新城规划 我们解决的问题： 土地一级开发策划 启动区开发营销策划,项目名称： 东大街业态分布分析报告（两轴四片规划） 服务业主：成都市规划局 项目规模：占地面积1085亩 项目类型：旧城改造和产业研究 我们解决的问题： 地块价值分析 业态研究及建议 改造成本预算 投资强度 旧建筑外立面改造 道路改造 开发时序,代表案例：东大街项目,项目名称：东大街金融商务大道核心区概念性发展意见 服务业主：锦江区商务局 项目规模：占地面积403亩 项目类型：旧城改造和产业研究 我们解决的问题： 功能定位与发展理念 物业功能规划比例分析 业态规划可行性分析 土地整合成本分析 功能规划定位发展与概念性指标意见 交通组织、政策扶持,代表案例：东大街金融商务大道核心区,代表案例：都江堰行政文化金融中心,项目名称：都江堰行政文化金融中心业态比例分析报告 服务业主：成都市城市设计研究中心（战略合作单位） 项目规模：占地面积400亩 项目类型：灾后重建 我们解决的问题： 功能定位 业态比例配比 投资收益,代表案例：双流国际新城公园产业规划,项目名称：双流国际新城公园产业和配套发展建议 服务业主：双流新城投资 项目规模：占地面积8500亩 项目类型：产业规划 我们解决的问题： 功能定位 产业规划 功能配套,代表楼盘logo,销售模式、流程控制体系,数字化营销模式 我司采取科学的、规范化的现场管理模式，如置业顾问接待客户的数量、客户的人数、老客户回访次数等方式进行统一管理，以保证每个现场的现场的销售执行力。便于对销售现场进行科学有效的管理与考核，更有利于对销售现场各环节进行监督。,绩效考核模式 销售现场各建立了严格的绩效考核机制。通过下达销售任务，并观察每个置业顾问的客户积累情况、客户回访率、成交率、成交量等指标，对其工作绩效进行考核，并匹配合理激励奖惩机制，奖功罚过，同时，建立现场末尾淘汰机制，增加置业顾问的危机感。以此充分调动置业顾问的工作积极性，促进现场销售业绩的提升。,项目操作监控模式 我司针对每一个项目采用项目组形式出现，以四大团队监控体系为架构，为项目前期、中期、后期进行全程监控，保证项目的顺利销售及100%营销成功,狼性管理模式 狼席群居，群而发之，群而进之。目标出现，群而攻之。狼对于目标之攻击，常在 群首号令之前，便序而不乱，各自心领神会、配合默契，各司其职，有条不紊。主攻者勇往直前，佯攻者避实就虚，助攻者蠢蠢欲动，后备者嚎叫助威.组织之严密人所难及，协作之精神更让人赞佩不已 。,四大模式体系,项目执行团队,前期顾问团队,后台监控团队,效 果,营销推广,前期顾问工作总控,顾问策略建议,总控团队,项目总控,策略调整、执行,过程控制、流程监控意见反馈,过程监控,过程控制、流程监控意见反馈,流程总控,过程控制、流程监控意见反馈,信息呈送,项目操作监控模式,销售执行,不管我们所在的环境多么恶劣,我们都要有坚强的心态,像狼一样凶狠,这样才能在逆境中获得食物.这种狠,不是成功与失败,而是我们吉信行人的使命!,像狼一样凶狠,强者的心态,强者心态，是一种面对困难时的坚强，是一种面对困境时的临危不乱，更是一种不达目的誓不罢休的坚韧。我们的现场销售人员及管理人员都具备这样的心态，不会因为一些阻碍销售的障碍而退缩，而是我们会以强者的心态去面对它们，去寻找解决问题的办法而不是回避问题。,团队的意识,我们不提倡“个人英雄主义”，我们有的是精英的团队，个人的成功不是成功，只有团队的成功才是成功！,善于沟通的能力,沟通是两个或者两个以上的人或者团体之间传递信息、交流信息和加强理解的过程。这种社会性的沟通，特点在于每一个参与者都是积极的、主动的主体。沟通的目的在于相互影响、改善行为。,危机意识,一个团队是否具有危机意识，关系着它应对环境变化的行动力，也维系着团队的成长与创新。一个团队如果满足于过去的成就，就容易忽略竞争环境的变化，而丧失危机意识。缺乏危机意识的团队其变革的意愿就越小、创新的动力就越弱，也就越容易在竞争的洪流中遭受挫败。,互相关爱,我们有狼性的凶猛，但是我们亦必须有人性的关爱，因为我们是一个团队。同级之间、上下级之间，我们都强调一种关爱精神，互助互进。,狼性管理模式,人才是公司所以能够发展至今的根本。 因此，如何培养有才之士，并为他们创造更好的条件，从而实现共进是我们人力资源管理不懈努力的目标。,吉信行方圆置业矢志营造一个学习、成长的组织，因此，我们在人员培训环节投入大量的资源。,人员培训,销售精英封闭式特训 一个项目的销售团队一旦组建，立即进入为期10天的封闭式销售精英特讯，除了对销售技巧、法律、建筑、园林、市场预测等方面业务知识进行全方位的强化式特训外，更有效的强化团队协作能力和执行力，从而建立了一个个战无不胜精英团队。,起步培训,入司培训 我们组织每一个新员工参与入司培训，通过企业文化、历史的传递及各式活动，以建立统一的价值观、企业认同和团队意识。,业务技能专题培训 每个业务部门的员工都有现场经验，这既可杜绝纸上谈兵，实现经验与理论的结合，还可为团队间的有效协作起到积极作用。,业务汇报会制度 以项目为单位进行不定期的业务汇报，即是有效的项目监控，更是经验交流学习的最佳平台之一。,拓维特训 我们努力营造明朗、自由、愉悦的工作氛围，以期塑造员工的不畏挑战，奋发向上的创新精神，并为此提供专门的培训。,在职深造 吉信行方圆置业不仅注重新员工的培训，对优秀的专业人才的深度提升同样重视，因此，我们不惜重金为他们提供各种培训机会。,在职培训,39,业务考试 公司以此作为职务晋升的考核指标之一，从而鼓励和引导员工自主自动学习专业书籍，完善各岗位所需的专业知识。 年度全方位考核制度 吉信行方圆置业每年推行自我考核，以及上下级之间、平级之间的相互考核，清晰认识为了进一步的提升。 末位淘汰制度 我们实行优胜劣汰，鼓励良性竞争，因为，我们深信对“劣”者残酷才是对“优”者的保护和优待。,员工考核系统,40,年末颁奖大典 年末，公司评选优秀员工大奖、业绩突出奖、最佳奉献奖、最佳新人奖、方圆时空创思奖等大奖，对各个岗位优秀人才予以表彰。 员工福利 除了社会保障福利以外，公司为全体员工提供意外伤害保险、健康防疫、劳动保障、节假礼品、购房优惠等涉及生活的各个方面的福利，以提升员工的生活品质。,人员激励,41,为此， 我们将以饱满的热情，专业的服务， 期待与您携手共进，共创佳绩。,技术部分,1858年，5100亩的纽约中央公园开始设计，历史上最大公园开建,1876年，公园全部建成，93公里的步道、9000张长椅和6000棵树木,自然、城市、人，和谐共生，开创了全新的居住时代和生活方式,2006年，8500亩，亚洲最大城市森林公园在双流展开了盛世蓝图,“五湖四海”的规划理念，形成8大主题公园，9片生态湖泊景观,双流国际新城正在崛起 本案作为国际总部基地内的住宅， 又该如何延续和超越区域内的精神特质和居住文化？,思考路径,part 1 项目本体分析 研究地块的资源属性,part 2 市场背景研究 研究市场的竞争态势,part 3 发展机会探寻 寻找市场差异化的突破口,part 4 项目初步定位 制定项目定位方向,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向！,开发商背景,企业背景,四川贵通建设集团有限公司始建于1985年，在建筑业率先通过质量、环境、职业健康安全三个标准整合为一体的国际标准的认证。公司为房屋建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、建筑装修装饰专业承包、土石方工程、钢结构专业承包壹级资质企业 ；,企业荣耀,房地产开发,政府连续授予 “优秀企业”、“先进企业”、“工程质量创优企业”，连续13年评为省级“重合同守信用企业”、“aaa级资质信用企业”、历年安全生产“先进企业”，1997年跨入四川建筑企业“综合实力20强”、“最佳效益20强”、建筑施工“五十强”行列，先后荣获省、市80多项殊荣 ；,2006年开发的“贵通御苑枫景”荣获2006年、2007年、2008年年度楼盘金奖“金芙蓉杯” ，由我公司开发的成都国际总部经济区荣获了“成都地产2008值得期待楼盘” ；同时，目前公司正在战略转型，转向房地产项目开发；,贵通拥有雄厚的资本实力和高度的战略眼光，从贵通御苑枫景、 到新河湾、到国际总部经济区，贵通正向房地产开发战略转型，已 经拥有较好的品牌效应，正积极向成都品牌房地产开发商迈进；,吉信行认为，本项目项目承担的将是：,承载着贵通人创造标杆项目，为后续项目打造良好平台，本项目赚取的将不仅仅是开发利润，更是贵通建设集团向成都房地产开发第一集团跨越的强有力跳板，是升华企业品牌战略平台。,开发目标,目标关键词：【利润】【品牌】【战略平台】,区域篇。,区域经济,区域属性研究,双流县域经济综合实力连续12年名列四川全省十强县榜首，连续7年跻身全国百强行列；县域经济基本竞争力排位由全国43位上升至37位，位居西部第一；全国中小城市综合实力位列全国第47位，双流也走上了一个令人欣喜的向上跨越式提升的轨迹； 双流定位为“一城三基地”，“一城”指依托机场把双流打造成一个空港大城市；“三个基地”是指以新能源产业为龙头的现代制造业基地、以临空服务业为引领的现代服务业基地、以集体化集约化为特征的近郊现代农业发展示范基地 ；,双流作为西部航都，经济有着强劲的发展动力和优势条件,区域产业,区域属性研究,成都蛟龙工业港是“成都市工业集中发展示范区”，工业港由香港蛟龙集团投资开发，经过六年多时间的发展，蛟龙工业港现已在成都建成了两个园区蛟龙工业港成都青羊园区和蛟龙工业港成都双流园区； 成都蛟龙工业港双流园区整体规划面积6000亩，园区定位于重点引进以自动化设备、电子科技、新型材料、生物医药、精密仪器为主的相关产业的高新技术企业；,蛟龙工业港、空港经济助推双流商贸、航空物流、总部经济发展,区域属性研究,区域规划,公园,双流境内东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，将形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山）北（航港）呼应，对接成都，错位发展的城市新格局。其中华阳将以房产开发、教育科研为主，建设成为新的成都行政中心；航空港将依托双流机场的优势形成以物流配送为主的工业集中区；东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。,双流规划依托区域优势，借势成都向南发展，积极融入成都,区域属性研究,双流国际新城,双流新城定位：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为支撑的国际化财富汇聚背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。,双流国际新城以越级式前瞻的规划理念，揭开了一座国际新城蓝图,区域属性研究,双流中央公园,双流国际新城将依托区内由白河、三支渠两条水系构成的巨大十字形绿化带，打造总面积5.64平方公里西南地区独一无二的城市中央森林带，是成都市重要的自然生态标志。目前已经开建并部分完工的双流国际新城城市公园，8500亩的超大面积极有可能是亚洲最大的城市森林公园。整个城市森林公园的景观带逐渐开始呈现，巨大的十字形的景观带上的8大主题公园、9大湖泊，纵横相连，是满足多重体验需求的城市大型综合公园。,8500亩超级城市中央公园，为打造高端中央生活区创造条件,中央公园的打造，必将带动区域房地产快速升级发展,区域属性研究,区域交通,立体交通系统 双楠大道：宽80m，双向8车道，35.5米绿化景观带 快速通道：草金路、机场路高速、大建路、绕城高速、老川藏路连接城市繁华； 未来通道：规划中轻轨3号线、6号线也将延伸至双流国际新城；,立体交通体系， 5分钟融入双流老城，10分钟快速融入成都,区域属性研究,区域配套,成都市东升商业网点规划（20062020）：东升城区是商业网点重点发展地区 ，根据双流县人均零售商业网点营业面积指标1.2 ，东升镇组团商业面积为16万平米，其中双流新城片区商业面积约8万，且主要集中在新城核心区域；区域内目前的商业配套较少，主要依托老城区或成都市配套；已建配套有奥特莱斯、国际网球赛事中心、川投国际酒店、谢菲联足球，已经未来的博瑞最世界项目、18栋高尔夫练习场等；,目前配套主要依托双流老城和成都，但具备浓厚国际化配套条件,地块篇。,地块属性研究,地块经济指标,征地面积：366.73亩 代征道路面积：30.36亩 代征河道绿地面积：22.65亩 代征道路绿地面积：7.37亩 用地性质：商业 兼容比例：不大于30（按用地面积计算） 居住建筑用地强度 容积率：不大于4.0；建筑密度：不大于30 商业建筑用地强度 容积率：大于1.5且不大于4.0 建筑密度：不大于50 限高：38m,从指标来看，住宅整体用地约110亩，限高38m以下,地块属性研究,地块现状,本案,区域内自然环境良好，地块方正实用，公园用地待拆迁,地块呈现长方型，方正实用，位于通往成都的双楠大道一侧，为双流国际总部基地内的住宅用地；地块周边的自然环境较好，同时地块内部储备了大量的园林树种；地块西侧待拆迁，周边远大林语城即将面市；,地块属性研究,地块资源,地块拥有天然水渠资源、参天大树、公园绿地足以打造一个高端项目,8000万苗木储备，足见贵通集团打造高端产品的决心和毅力,地块属性研究,地块四至,本案,东面：地块东面是新双楠大道，10分钟直达成都，5分钟直达双流老城区； 西面：地块是原生自然用地,南面：南面是待拆迁的生态公园，现为农民居住用房； 北面：住宅北面未来的总部基础及待开发用地；,从地块来看，住宅用地位于生态腹地内部，通达性较好,本体界定,区域属性,地块属性,区域和地块自身条件优越，具备打造顶级景观资源产品的条件,思考路径,part 1 项目本体分析 研究地块的资源属性,part 2 市场背景研究 研究市场的竞争态势,part 3 发展机会探寻 寻找市场差异化的突破口,part 4 项目初步定位 制定项目定位方向,市场现状。,考虑到本项目资源优势和开发商战略，初步判断方向为高端产品方向，因此竞争市场的界定为大双流国际新城及老城区域内的高端项目。,市场初步界定,在售项目： 远大林语城 国奥村 泊林镇 宗申塞纳维 人居都市阳光 富豪新岸,远大林语城,基础指标,项目定位：城南近郊中高档低密度复合型社区,该项目前期咨询的客户主要来自双流城区、蛟龙工业港、金花、簇桥、双楠区域内客户,国奥村,基础指标,项目定位：奥运标准的低碳节能示范住宅项目 国际城南国宅级别墅,前期咨询的客户主要来自双流城区、蛟龙工业港、成都区域内客户,泊林镇,基础指标,项目定位：双流新城标230亩中央公园住区,双流城区企业事业单位、本地个体、企业中层、蛟龙工业港客户,宗申塞纳维,基础指标,项目定位：38万国际空港商务城邦,双流城区、成都南门客户、空港区域企业主,人居都市阳光,基础指标,项目定位：中国公园地产旗舰 330亩国际新城首席生态社区,双流城区个人、工薪、上班族以及四川周边县市,富豪新岸,基础指标,项目定位：城中央公园上首席低密洋房住区 城心有界，享域无边,双流城区企事业单位、成都双楠区域客户、蛟龙工业港客户,未来待推高端项目,未来待推项目： 人居置业别墅项目 博瑞最世界项目 川投置信项目 星宸国际花园 和记黄埔项目 ,未来聚集了一批知名开发商，预计将向高端方向发展,和记黄埔地产,吉信行观点。,竞争项目指标横向对比分析,目前区域内拥有众多的品质大盘竞争，主要以电梯产品为主，有 一定体量的联排和洋房物业，电梯竞争激烈，市场差异化势在必行,市场小结,整体区域内产品以电梯为主，有一定体量的联排别墅和多层洋房，除别墅外，其它产品趋于同质化；同时大区域范围内景观均较好，但缺少主题和风格来提升品质档次；,产品,双流国际新城的客户目前主要是以双流本地的企事业单位/公务员人员居多，其次是蛟龙工业港/区域内的个人/商务人士；随着交通的改善，正逐步辐射双楠/金花/簇桥以及全川的其它城市客户；,客户,双流新城建设刚刚起步，同时由于受到华阳/牧马山/空港区域的竞争，分流了大量的高端客户群，目前区域的价格主要集中在50007000元/；8500亩国际中央新城价值被低估，未来价格有待突破；,价格,双流国际新城逐步走向高端，但缺少一个战略性的项目，推动 区域价值突破，本案有机会成为区域升级的关键一步,核心问题。,核心问题的思考： 1、限高且容积率吃不够的情况下如何保证产量的最大化？ 2、在保证产品最大化的情况下如何实现利润最大化？ 3、在同质竞争环境严重的情况下，如何构建起自身的核心竞争力并实现公司跨越式发展战略？,核心问题提出,思考路径,part 1 项目本体分析 研究地块的资源属性,part 2 市场背景研究 研究市场的竞争态势,part 3 发展机会探寻 寻找市场差异化的突破口,part 4 项目初步定位 制定项目定位方向,竞争项目定位分析,从项目来看，多定位高端，主打公园地产或者是生态住宅，8500亩 中央公园是大区域的共性，缺少以景观品质为突破方向的项目定位,重视园林的购房者，重视园林的开发商，构成了双流房地产项目 整体不差，但是同质化严重的园林景观。,竞争项目的开发特点,双流新城开发呈现多样化，品质参差不齐 双流区域购房群体对园林的重视度极高 双流区域的房地产项目以园林为主打的项目也很多 双流区域的房地产项目的园林景观打造均不差 双流区域的房地产项目的园林景观打造同质化严重,双流已经站在国际化的轨道上，而房地产开发仍然驻足在常规模式下缓慢前进,市场上永远有两种角色: 一是自选动作的创造者， 是规则和标准的制定者和解释者； 另一种是跟随者， 是潮流的跟随者和迎合者。,方向思考,毫无疑问， 本案的选择只有一个： 规则和标准的制定者和解释者； 引领潮流，而非顺应习俗。,方向思考,对于本案来说 总想给它赋予过多的意义 就难免走上歧途 它的潜质 早已包含在优质外部资源中 项目之初就被定型了 而我们所要做的 却是基于其潜质的基础上 寻求创新和差异化的突破,方向思考,项目发展机会,以国际化的视野，战略的价值高度 依托8500亩中央公园，优质的地块资源属性 以创新和差异化的产品，以园林景观为重点突破口 创造项目全新价值，成就贵通跨越式发展,思考路径,part 1 项目本体分析 研究地块的资源属性,part 2 市场背景研究 研究市场的竞争态势,part 3 发展机会探寻 寻找市场差异化的突破口,part 4 项目初步定位 制定项目定位方向,战略制胜。,竞争战略选择,基于开发商战略，项目资源/国际总部基地/竞争战略/区域发展 项目竞争战略选择区域领导者,项目定位思路,科学定位系统，4维定位方法确保定位方向的准确性和可执行性,基于市场竞争 目前市场内普通的电梯住宅竞争激烈，高端联排类物业集中供应，采取差异化策略跳出直接竞争；,基于项目本体 拥有优越的交通、公园、景观、天然水渠、8500亩中央公园等资源，本项目独有的公园配套，景观资源适合作为重点突破方向；,基于开发战略 贵通目前已经在双流树立起良好的口碑和形象，但需要一个战略性项目，打响成都市场，实现公司跨越式的发展；,基于需求客户 双流拥有强大的产业支持，现代工业港发展，双楠新贵区的延展等，拥有丰富的高端客户基础，而高端客户对于景观的关注度较高；,项目定位,4维定位法,结合前面的分析，项目定位呼之欲出：,*双流国际化核心区 *毗邻8500亩中央公园 *主题立体园林景致,*penthouse尖端住宅 *奢华天际景观泳池 *涉外专区,项目定位,8500亩国际级公园环绕 一座国际化现代新城 因为非凡而恒久,创新的产品体系 与自然共生，携城市前行 因为非凡而卓越,定位诠释,国际区 强调项目的区位气质，在区域上进行差异化占位，并将项目本身所在区域的独特性和唯一性进行强化，使其区别于老城区和工业