11月成都房地产市场月报（83页） .docx

2012年11月成都房地产市场月报 成都2012年11月刊在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。成都机构报告说明统计范围说明：数据覆盖范围为：成都主城区：城东、城南、城西、城北、城中；近郊区：双流、郫县、温江、龙泉、新都。统计数据说明： 供应：以当月批准预售的商品房房源作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内），由于房管局网站关闭，本月主城区及郊区供应数据全部为市调数据；成交：以当月实际成交（即签订合同）的商品房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房、限价房、经济适用房等非商品房房源不在统计范围内），本月商业及办公无成交数据。cric视点：自2011年调控升级以来，过去单边向上的市场格局已经被打破，转而进入供求两端相持的新局面。去年市场的主基调是开发商通过降价去主动迎合需求方，而进入2012年后，整个行业大环境发生了转变，政策面明显趋缓，需求一方依然维持在2011年的状态，“非降价不成交”。 随着库存的逐步消化，企业借此回笼了足够的资金，年度销售业绩也基本被锁定，另一方面利润率的下调也促使企业对价格进行重新调整，不少企业都选择在这个时间节点重新把利润率设定为考核各项目公司的指标。相比全国性大型房企早在年中就基本锁定了全年的销售业绩，规模较小的中小型房企的年度销售冲刺才刚刚开始。中小型房企的降价冲量使本月成交上涨，预计12月出现翘尾行情。目 录目 录4本月导读6数字楼市8第一篇 市场背景10第一章 政策资讯10一、全国政策概览10二、市政动态12三、市场资讯13第二篇 市场分析16第一章 土地市场16一、土地市场动态16二、本月土地供应分析18三、土地成交分析20第二章 商品房市场24一、市场特征24二、供求比走势25三、供应量走势25四、成交量走势26五、成交均价走势27第三章 住宅市场分析29一、市场综述29二、供求态势30三、新增供应下降30四、成交量上升34五、成交均价上涨38六、热点成交区域板块40七、成都市场解析43第四章 商业市场44一、市场综述44二、供应量分析44四、个案分析46第五章 办公市场49一、市场综述49二、供应量分析49三、个案分析50第六章 产品分析52一、产品综述52二、案例分析60第七章 营销媒体分析65一、媒体投放分析65二、营销分析71三、优惠情况汇总列表75第三篇 区域数据78一、城北78二、城东79三、城西80四、城南81五、城中82六、郫县83七、双流84八、温江85附件列表86一、供应土地列表86二、成交土地列表92本月导读财政部：2013年起我国全面取消固定资产投资税2013年1月1日起，一批行政法规将被废止和修改，其中包括1991年4月16日由第82号国务院令发布的中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例。对此，财政部税政司有关负责人表示，取消投资税有利于取消投资税有利于简化和规范税制，鼓励投资。详情请见p10住建部重申调控不放松 楼市新政“时刻准备着”住建部部长姜伟新2012年11月12日在十八大新闻中心举办的招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称，中央政府时刻准备应对。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。详情请见p10 限购取消可能性增大中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开全国综合配套改革试点工作座谈会并作重要讲话时强调“把市场的交给市场”，那房地产市场算不算其中之一呢？限购政策本身就是对市场的捆绑，是压制市场的“紧箍咒”。要真正实现“把市场的交给市场”，那么限购取消的可能性就大大增加了。详情请见p10多地出台公积金新政中国多地调整住房公积金政策，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。详情请见p11国土部表态稳妥推进土地改革 地方政府推地提速随着楼市“暖冬”的出现，地方政府年终推地情景再度上演，包括上海等地在内，近期频频出现准地王现象，大有冲击年度土地出让收入之势，这也引来业界普遍关注。国土部副部长胡存智回应表示，将从如何预留更多地块、集约利用、土地财政、税费贴息等多方面共同推进土地制度改革。 详情请见p11热销产品新碧园新碧园，位于成都市双流县大件路是天府新区的核心位置，新碧园占地58.3575亩，约14万平米的建筑体量，属于天府新区的中规模性楼盘。详情请见p54 数字楼市 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月成都全市商品住宅成交排行榜按成交面积排名:按成交金额排名:按成交均价排名:第一篇 市场背景第一章 政策资讯一、全国政策概览 1. 财政部：2013年起我国全面取消固定资产投资税2013年1月1日起，一批行政法规将被废止和修改，其中包括1991年4月16日由第82号国务院令发布的中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例。对此，财政部税政司有关负责人表示，取消投资税有利于取消投资税有利于简化和规范税制，鼓励投资。政策解读： 投资税以在我国境内进行固定资产投资的内资单位和个人为纳税人，对外资企业和个人不征收，按照14个行业类别实行差别税率。亚洲金融危机发生后，为了鼓励社会投资、拉动经济增长，国务院决定自2000年1月1日起暂停征收投资税，一直延续至今。2. 住建部重申调控不放松 楼市新政“时刻准备着”住建部部长姜伟新2012年11月12日在十八大新闻中心举办的招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称，中央政府时刻准备应对。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。政策解读：未来“限购”、“限贷”政策还将继续趋严，而在严格的调控政策下，随着房地产市场供应量与潜在供应量的持续下降，未来一年新房成交量可能会有所下滑。3. 限购取消可能性增大中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开全国综合配套改革试点工作座谈会并作重要讲话时强调“把市场的交给市场”，那房地产市场算不算其中之一呢？限购政策本身就是对市场的捆绑，是压制市场的“紧箍咒”。要真正实现“把市场的交给市场”，那么限购取消的可能性就大大增加了。政策解读：指望十八大后房价大涨不大现实，一方面各地保障房陆续交付和开建的进度看，一部分刚需求将从商品房市场撤离；另一方面，各地房产市场都需要消化此前大肆卖地所产生的存量土地和存量房，限购取消的可能性就大大增加了。4. 多地出台公积金新政中国多地调整住房公积金政策，或提高最高贷款额度，或降低首付比例，或允许提现偿还异地房贷。政策解读：公积金政策微调对于楼市整体态势的影响不大。依靠公积金购房的大多是刚性需求，加上楼市调控政策尚未见丝毫松动的迹象，调整公积金政策短期内不会影响房价大幅波动，利用公积金来投机投资的行为也不会成为主流。5. 国土部表态稳妥推进土地改革 地方政府推地提速随着楼市“暖冬”的出现，地方政府年终推地情景再度上演，包括上海等地在内，近期频频出现准地王现象，大有冲击年度土地出让收入之势，这也引来业界普遍关注。国土部副部长胡存智回应表示，将从如何预留更多地块、集约利用、土地财政、税费贴息等多方面共同推进土地制度改革。政策解读：为了完成全年供地指标，年底往往是供地高峰，但今年下半年以来成都土地市场表现尤其活跃，与今年上半年相比不仅成交量放大明显，与去年同期相比增长也比较明显，可见开发商对于后市的良好预期。二、市政动态1. 三环路交大立交20日主体成型伴随着日前西侧一条跨越三环的匝道桥率先成型，本月20日，三环路交大立交将完成所有上部结构施工，届时“蝴蝶”将成型。即将完工，预计20日立交主体成型。2. 纳黔高速2012年11月28日全线通车2012年11月28日，纳黔高速黔川界至叙永段62公里路段建成通车，至此纳黔高速全线建成通车。3. 成都地铁1号线海洋公园站将于近期开通运营2012年11月21日，成都地铁公司通报相关建设进度称，2号线西延线2012年11月27日将按一期系统大联调要求进行全功能测试。同时，1号线海洋公园站完成信号测试，近期即将开通。4. 自贡至富顺段年底将通车 仅两个小时即可飙到成都至自贡段，2012年9月通车，成都到自贡1.5小时，自贡至富顺段。2012年底通车，成都到富顺2小时。5. 映汶高速月底通车 成都90分钟到汶川2012年11月13日，据从省交通运输厅获悉，有“第二条震中生命线”之称的映汶高速已经确定在2012年11月底前实现通车。6. 稻城亚丁机场23日试飞2012年11月13日，稻城亚丁机场发布消息，如果天气情况适宜，机场将于23日进行试飞，目前试飞准备工作已经基本就绪。海拔4410米的稻城亚丁机场，是世界海拔最高的民用机场，在2013年上半年正式通航以后，从成都飞往稻城亚丁仅需1小时。7. 成都市交委：成都即将实现刷卡打的2012年11月12日，成都市交委出管处相关负责人透露，管理部门已在筹备为出租车安置刷卡系统，下一步将实现刷卡打的。届时，成都出租车就有了现金、支付宝和刷卡三种付费方式。8. 搭接成温射线 苏坡立交将局部改造2012年11月6日，据获悉，成温射线计划于2012年11月22日晚上吊装首跨小箱梁。此外，因为成温射线要搭接三环路苏坡立交，为此，苏坡立交需进行局部改造。三、市场资讯1. 四川拟出台房产税细则 业界认为或短期影响房价经省政府同意，省政府法制办将拟列入我省2013年立法计划的项目向社会各界公开征集意见。四川省房产税实施细则是作为省政府规章列入62项立法项目中的，记者在省法制办提供的项目简介中看到，其拟定原因是“为了统一税收政策、规范税收执法、公平税收负担等目的，有必要修订我省的相关规定”，拟立法规范的内容主要包括“征税范围、计税依据、减税免税、纳税期限”等税制要素，以及“核定征收”等征管制度。2. 成都11月成交量或创年内新高 房企年底冲量截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数比10月同期上升45.5%，创下了近两年来的月度同期成交纪录。11月份下半月成交量均高于上半月，若延续此行情，则今年11月份的成交量或创下年内新高。3. 成都主城商品房新增预售面积大幅环涨126.53%新增预售面积环比大幅上涨。成都市主城区商品房新增预售面积环比大幅上涨，共新增16个预售项目，取得17张预售许可证，预售面积共计45.42万平方米，环比大幅上涨126.53%。 4. 成都贷款买房需知：开发商不得拒绝公积金贷款2012年11月6日，省建设厅房管处负责人接受采访时指出，四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见明确规定“住房公积金管理中心、房地产开发企业和受托银行应积极办理职工住房公积金贷款购房”，任何房地产开发企业不得拒绝办理职工住房公积金购房贷款。5. 广州拟取消预售商品房合同备案 或增监管难度广州市日前发布的相关行政审批制度改革事项目录引起了外界的广泛关注，焦点就在于实行多年的“预售商品房合同登记备案”也在取消之列。即使在要求进行登记备案的情况下，一房多卖、预售资金监管不力等问题也屡禁不止，一旦取消登记备案，可能会增加相关部门的监管难度。6. 银行不良贷款集体反弹 房地产恐中枪银监会近日发布的三季度多项数据显示，随着经济增长的减速，银行业整体的不良贷款率正在温和反弹。与此同时，进入四季度以来，银监会再次“指导”银行对重点行业的贷款风险进行了集中摸底。对公司类贷款，集中摸底锁定了制造业、批发零售业、房地产业、建筑业、交通运输业、电力燃气及水供应生产业等六大行业。由此可见，银行不良贷款率反弹之时，房地产有中枪可能。第二篇 市场分析第一章 土地市场一、土地市场动态1. 成都土地市场地王频出 “抢”地高潮年底袭来截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金高达406亿元。土地市场持续升温现象，已在全国各大城市频频上演。政策解读： 仅10月26日，成都市出让的5五宗地块，当日吸金13亿元；11月1日，出让4宗地块，总成交金额达15.8亿元；11月7日，出让3宗地块，拍出了约15.1亿的成交总价近期，成都国土部门又推出了大量优质地块，不少地块都面积较大，而单宗地块面积超过100亩的地块不在少数。从成交情况来看，虽然成都郊区、市、县地块的热度，远不比成都主城区地块，但也并未出现过流拍现象，有的优质地块，甚至同样出现了高溢价现象。2. 成都拿地开发商快马加鞭 新项目快速跟进今年初或较早之前拿地的房企，都已加紧开发步伐。 按照房地产开发建设的周期计算，眼下正是今年年初或较早拿地的楼盘项目推出面向市场的集中时刻，一些开发企业、特别是有着年度任务目标的大公司，更急于推出项目。政策解读： 因为投资客转向，商业地产从去年调控起就变俏，其市场依然以投资客户为主。就成都市场而言，总体来说，商铺收益和需求都还是不错和正常的，毕竟铺位较少。未来，市场总体供应量可能会成爆发性地增长，之中也容易造成过热或局部过热的情况。3. 国土部督战一线房企 高价地全程进行监管在房地产市场转暖的背景下，9月和10月份大型房地产企业所拿下的一些高价地块，已经进入国土资源部的监控视线，后者将跟踪管理上述地块的全程开发。在政策面上，自年中开始的调控松紧之争目前虽然已经淡化，但在外界看来，调控政策年内大幅调整的可能性较低，为促进房地产项目开发建设，防止出现闲置土地，使已供土地按时按量建设，尽早形成有效供给，尽早形成新住宅有效供应，将根据土地出让情况，不定期单列公开部分房地产企业购地及部分住宅大宗地项目出让情况，便于跟踪管理，接受社会监督。政策解读： 房地产整体价格继续微涨已成为定论，在土地价格及溢价率均有所上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且一些房地产企业全年销售计划的提前完成，将使得其年底促销的力度明显减弱，并可能控制后期的销售速度。不过，今年最后两个月的信贷额度可能趋紧，这将是影响年末楼市走势的关键。4. 国土部力破房价暴涨说 未来楼市不会反弹国土部发布的今年前三季度土地市场数据显示，2012年前三季度落实住房用地供应量为8.3万公顷，占全年供应计划落实的52.1%，同比减少17%。全国房地产开发投资51046亿元，同比增长15.4%，增速比1-8月回落0.2%，新开工面积135014万平方米，同比下降8.6%，除此之外，国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌表示，房价的变化也受到以限购为代表的楼市调控的影响，从目前来看，现行调控将至少维持到明年3月份，楼市未来不具备大规模反弹的条件。政策解读： 大部分开发商已完成全年业绩，进入囤地阶段，地方政府加快推地后，在10月份又陷入停顿，开发商减少供给等待价格上涨，而买卖双方博弈新平衡还未达成，10月份少数没涨价楼盘热销，其他涨价楼盘均销售不好。二、本月土地供应分析1. 本月公告土地概述2012年11月，成都市土地供应量为80宗，总净用地面积约317.92万，合计约4768.75亩。在公告土地中，商住混合用地占有58宗，净用地面积约252.78万，合计约3791.67亩；商业混合用地占有22宗，净用地面积约65.14万，合计约977.08亩。2. 本月公告地块分析n 地块供应走势分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月，成都市土地供应量为80宗，总净用地面积约317.92万，合计约4768.75亩。本月供应面积环比2012年10月上涨125.54% 。n 供应地块结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构商住混合用地占有58宗，净用地面积约252.78万，合计约3791.67亩；商业混合用地占有22宗，净用地面积约65.14万，合计约977.08亩。n 供应土地区域结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月公告土地以供应区域结构来看，彭州13宗居首，其次是新津12宗。n 供应土地面积结构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月公告土地中1-5万土地10宗，占到总宗数的40%。本月公告土地平均单宗规模最小的青白江区同华大道以北、临时客运站以东地块约为0.06万，约合0.95亩/宗；本月公告面积最大地块为都江堰市青城山镇赤城村9、10组，青田村9、10组，五里村5组，芒城村7组（新s106线北侧，药王大道延伸线南侧）地块，该宗地块净用地面积约14.76万，合计约221.36亩，为商住用地。三、土地成交分析1. 成交土地概述2012年11月，成都市土地成交量为37宗，总净用地面积约217.51万，合计约3262.62亩。在公告土地中，商住混合用地占有32宗，净用地面积约209.39万，合计约3140.89亩；纯商业用地5宗，净用地面积约8.12万，合计约121.73亩。2. 成交土地分析n 地块成交走势分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月，成都市土地成交量为37宗，总净用地面积约217.51万，合计约3262.62亩。n 成交地块用途结构分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构商住混合用地占有32宗，净用地面积约209.39万，合计约3140.89亩，成交单价均值约为398.34万元/亩，楼面地价均值约为2098元/；纯商业用地5宗，净用地面积约8.12万，合计约121.73亩， 成交单价均值约为265.21万元/亩，楼面地价均值约为2148元/。n 成交地块区域分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交土地双流8宗，位居榜首，占总成交的22，其次是龙泉和城南的5宗，占总成交的14。n 成交地块规模分析数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构本月成交的土地有16宗是为1-5万区间的，本月的平均单宗土地面积约为5.88万，合计约88.18亩/宗。3. 地块流标率分析本月无土地流标。4. 成交地块溢价率分析溢价率成交幅数比重0%2568%0%-10%25%10%-100%513%100%-200%411%200%13% 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月共有1宗地块以310%的高溢价率成交。第二章 商品房市场一、市场特征11月，成都楼市供应量有所下降，商品住宅的成交量（缺商办成交数据）则有所上升。本月在供应方面，较上月有小幅下降趋势，主要是因为市场在成交端表现强劲，成交量稳步上扬，使开发商销售年度目标逐渐完成，放缓了推盘，而随着开发商销售年度目标的完成，预计后市市场将表现为“保价缩量”，供应将以平稳为主。在成交方面，本月商品住宅成交量小幅上升，主要原因是前期备案数据积累，在本月集中释放，拉高了成交量。而就市场实际情况而言，整体表现温和，部分开发商持续的年末营销活动，也促使楼盘成交量出现上升趋势。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构成都市2012年11月商品房各类指标变化表数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、供求比走势11月供求比为1.59，供应大于需求。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、供应量走势11月，成都商品房新增供应量为242.84 万。其中，商品住宅新增供应188.74 万，占总供应量的77.72%，较上月较下跌17.45%；商业用房新增供应量28.45 万，占总供应量的11.72%，环比上涨4.3%，本月销售型办公用房新增供应量25.65 万，占总供应量的10.56%，环比下跌52.82%。11月主城区新增供应量为100.63 万，环比下跌43.37%；郊区本月新增供应量为142.22 万，较上月上涨7.26%。11月，随着各大开发商年度销售目标的完成，开发商放缓了推盘的脚步，导致供应量出现小幅下降的趋势；反观成交量，商品住宅成交量出现小幅上升，主要原因是前期备案数据积累，在本月集中释放，拉高了成交量。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、成交量走势11月，商品房市场成交量为152.33 万，环比上涨57.48%。本月商品住宅成交量为152.33 万，占总成交量的100%，环比上涨0.73%； 商品房市场，主城区成交量为58.29 万，环比上涨13.32%；郊区成交量为94.04 万，环比下降13.05%。本月，商品住宅成交量有所上升。原因有二，一方面是因为前期备案数据积累，在本月集中释放，拉高了成交量；另一方面，部分未完成年度销售目标的开发商，为了完成销售目标，在年末推出了大量优惠活动，吸引了大量购房者出手，也导致了成交量的上升。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构五、成交均价走势11月，成都市商品房成交价为6579 元/，环比下降98.34%。本月商品住宅成交价为6831 元/，环比上升0.89%； 主城区成交均价为8828 元/，环比下降2.95%；郊区成交均价为5594 元/，环比下降3.62%。本月成都楼市出现了主城区和郊区均价齐下降的现象，主要原因是一方面商办成交数据的缺失拉低了整体均价；另一方面是因为部分开发商为了完成年度销售目标，在年末推出了最后的大促销活动，拉低了整体均价。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构第三章 住宅市场分析一、市场综述数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月成都楼市供应量下降，成交量上升。本月商品住宅市场新增供应188.74万，环比下跌17.45%，同比上涨4.76%； 总成交面积152.33万，环比上涨0.73%，同比上涨17.44%。成交均价方面，本月均价为6831元/，环比上涨0.89%，与去年同期相比减少1.5%，主城区均价8828元/，环比下跌2.95%。郊区均价5594元/，环比上涨0.39%。成交金额方面，本月成都整体市场成交金额约104.06亿元，环比上涨1.64%，同比上涨15.69%。成都全市2012年10月-2012年11月商品住宅各类指标变化表 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构二、供求态势从成都市整体市场供求关系来看，11月供应量下降、成交量上升，市场整体供求比为1.24，供过于求。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构三、新增供应下降1. 新增供应量走势分析本月新增住宅新增供应面积为188.74万，计19270套，环比下跌17.45%，同比上涨4.76%。其中主城区供应面积为62.20 万，环比下跌44.77%；郊区供应面积为126.54万，环比上涨9.07%。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 新增供应结构分析n 新增供应量区域分析2012年10月-2012年11月成都市新增供应区域分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如上表所示，11月成都市商品住宅区域供应中，城东、城西、双流、新都区域环比下降，降幅为前三的，分别为：城东，城西，新都，降幅分别为89.70%、73.90%和75.95%；城中仍然为零供应；城北、城南、郫县和温江环比上升。涨幅前三的为温江、城南和郫县，涨幅分别为191.29%、149.21%和119.06%。11月，供应成交占比居前三位的为：双流、温江、城南，占比分别为：24.13%、22.97%和18.01%。n 新增供应环域分析2012年10月-2012年11月成都市新增供应环域分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如上表所示，11月成都市商品住宅环域供应中，外环外环域上升17.91%，2环-3环，3环-外环环域分别下降：49.55%和25.64%。本月占比最大的为外环外，为62.25%，其次为3环-外环，占比为27.26%。n 新增供应面积段分析2012年10月-2012年11月成都市新增供应面积段分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如上表所示，11月成都市商品住宅面积段供应中，40以下和90-140面积段分别上升46.77%和17.67%。其余面积段环比均下降，降幅最大的为190以上面积段，降幅为62.66%；其次是40-90平方米面积段，降幅为30.53%；本月90-140面积段占比最大，为：48.90%，其次为40-90面积段，占比为36.15%。n 新增供应房型结构分析2012年10月-2012年11月成都市新增供应房型结构对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构如上表所示，11月成都市商品住宅房型供应中，3室、4室房型环比上升，涨幅分别为2.19%和189.79%。1室、2室和其他房型环比下降，其中降幅最大的为其他房型，幅度为62.39%。本月占比最大的为3室，占比为48.91%，其次为2室，占比为31.58%。2室和3室继续保持市场主力户型的优势，受刚需和改善性客户的喜爱。3. 新增推案项目分析2012年11月成都市新增推案项目列表项目区域环线供应面积（）供应套数傲城郫县3环-外环31723.80 300保利百合花园城南外环外35764.33 369保利花园城西3环-外环10134.40 128保利香槟光华城西3环-外环5712.44 83北京城建龙樾湾双流外环外34988.36 288蒂梵尼town城南3环-外环25295.49 330东立国际花城双流外环外47863.58 526凤凰傲城新都3环-外环18944.13 211合能四季城郫县3环-外环14918.44 160花样年花样城温江外环外89.31 1花语岸温江外环外60064.33 584华润翠林华庭城北2环-3环6842.78 60晶宝塞纳国际郫县外环外36953.56 458蓝光coco金沙城西3环-外环18400.18 263蓝光coco蜜城城西2环-3环12390.50 182蓝光花满庭新都3环-外环45632.00 640礼顿山城南3环-外环22160.81 200龙城国际郫县外环外35395.20 320龙湖北城天街城北2环-3环4383.36 24龙湖弗莱明戈郫县外环外38974.58 404鹭湖宫温江外环外54760.86 526绿地国际花都郫县外环外33373.36 372洛森堡双流外环外18496.98 188马克公馆城北2环-3环30642.37 366明信青庭温江外环外47671.00 552南湖世纪双流外环外20365.04 172骑士郡双流外环外23732.07 310仁和春天国际花园城南3环-外环14396.64 56融锦城城北2环-3环18434.70 226上东1号城北2环-3环30037.81 313上林赋温江外环外7134.30 22尚地蓉城胜景双流外环外39516.03 397时光俊园城西3环-外环10735.49 116世豪嘉柏城西3环-外环17644.06 198塔子山壹号城东2环-3环37112.56 334同聚和润国际郫县3环-外环54188.13 564万景峰郫县外环外15120.87 186万科海悦汇城双流外环外14804.84 248魏玛圈子城南2环-3环16354.62 234温哥华花园双流外环外207241.29 2275西班牙森林温江外环外39383.51 413西财学府阳光温江外环外39544.09 381西锦城城西3环-外环32068.89 281西派国际城南3环-外环20058.00 120玺龙湾温江外环外18187.68 149新城国际广场城南外环外44795.35 334置信逸都花园郫县外环外16581.72 180中德英伦联邦双流外环外34524.83 345中德英伦联邦appler双流外环外13901.62 222中海城南华府城南3环-外环96657.44 659中航国际交流中心城南3环-外环43789.94 676中建投峰汇中心城南外环外20579.66 241中铁奥维尔郫县外环外8233.16 74中铁北城华府城北2环-3环32009.84 373中铁骑士公馆城西3环-外环5730.31 72中铁瑞城新界城西2环-3环9898.70 96中铁塔米亚郫县3环-外环26285.98 306洲际银海湾温江外环外72552.48 666珠江御景湾温江外环外94242.08 496数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、成交量上升1. 月度成交走势分析n 整体市场成交量分析从本月的成交情况来看，本月总成交152.33万，环比微涨0.73%，同比上涨17.44%。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 主城区与郊区成交量对比本月主城区成交面积58.29万，环比上涨13.32%。郊区成交量94.04万，环比下跌5.75%。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 月度成交结构分析n 成交区域分析2012年10月-2012年11月全市各区域成交面积列表数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成都市商品住宅区域成交中，温江以环比降幅为22.28%位居降幅第一，其次为郫县，降幅为17.06%；再次为双流，环比下降6.28%。其余区域均环比上涨，涨幅位于前三的为：城中、城东和龙泉，涨幅分别为：65.23%、35.47%和20.38%。本月成交占比最大的仍为双流区域，占比为19.86%，其次为新都区域，占比为15.15%。从最近的3个月数据来看，双流持续位居成交榜首，而新都因为北改之力，是收获最大的一个郊县，也连续位居第二。n 成交环域分析2012年10月-2012年11月成都市成交环域分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成都市商品住宅环域成交中，内环内、内环-1环和2环-3环环域环比上升，涨幅分别为：61.03%、45.84%和21.55%。同时，1环-2环、3环-外环和外环外环域环比下降，降幅分别为：8.13%、0.14%和3.04%。本月成交占比最大的仍为外环外，占比为57.61%。外环外成交量持续位居第一。n 成交面积段分析2012年10月-2012年11月成都市成交面积段分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成都市商品住宅面积段成交中，40以下和90-140面积段环比上涨，涨幅分别为：268.21%和9.58%。其余面积段均环比下降，降幅位居前三的为：190面积段、140-190面积段和40-90面积段，降幅为：28.71%、10.15%和1.80%。本月成交占比最大的为90-140面积段，占比为45.92%，其次为40-90面积段，占比为43.29%。n 成交房型分析2012年10月-2012年11月成都市成交房型分布对比（面积）数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成都市商品住宅房型成交中，2室和4室房型环比下降，降幅分别为4.17%和2.58%。1室房型涨幅最大，为66.13%；其次为3室，涨幅为3.25%，最后为其他房型，涨幅为2.79%。本月成交占比最大的为3房，占比为45.92%；其次为2室，占比为40.72%。n 成交均价段分析2012年10月-2012年11月成都整体市场成交均价段分布对比数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成都市商品住宅均价段成交中，3000、4000-5000、7000-8000和9000-10000均价段环比下降，降幅最大的为9000-10000，降幅为72.22%。其余均价段均上升，涨幅位居前三的分别为：3000-4000,6000-7000和8000-9000均价段，涨幅分别为：36.36%、30.55%和10.79%。本月成交占比最大的为5000-6000均价段，占比为21.64%，其次为5000-6000均价段，占比为20.97%。五、成交均价上涨n 成交均价走势n 整体市场成交价分析本月楼市成交均价为6831元/，环比上涨0.89%，与去年同期相比减少1.5%。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构n 主城区与郊区成交价对比本月成都市主城区商品住宅成交均价为8828元/，环比下跌2.95%；郊区商品住宅成交均价为5594元/，环比上涨0.39%。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成交面积top20数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构11月成交均价top20数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构六、热点成交区域板块1. 11月热点区域双流、新都11月双流区域成交依旧排名第一，成交30.25万，占比19.86%；新都区域排名第二，成交23.08万，占比15.15%。域依然应仍为主要，达幅下降，但必须动工，从而增大成都是404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040404040数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 11月双流区域成交面积top10数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构3. 11月新都区域成交面积top10数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构4. 11月双流区域各板块成交情况数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月华阳板块项目成交面积top10数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构5. 11月新都区域各板块成交情况数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2012年11月新城板块项目成交面积top10数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构七、成都市场解析1. 市场回顾11月，从供应量方面来看，本月供应为188.74万，环比下降17.45%，同比上涨4.76%。从成交量来看，本月成交量为152.33%，环比上升0.73%，同比上涨17.44%。成交量与10月基本保持平稳，略微上涨，目前的楼市正朝着好的方向发展。从成交均价上看，本月成交均价为6831元/，环比上升0.89%，同比下降1.5%。在本月，还出现了蓝光花满庭千人哄抢的局面，为成都的楼市带来了一片红火。2. 市场预测11月，随着十八大的胜利召开，新一届党中央领导人的诞生，国家对于房产调控并未出现放松调控的信号，但也未出台更为严厉的调控的政策，整个成都楼市趋于平稳。建议开发商在年底继续加大走量，蓄积更多的现金流。同时，从近3个月的销售良好的楼盘来看，如：coco时代，光华逸家，花满庭2期等楼盘，都有一个特点：小户型，大赠送，可变空间的产品迎合市场主力购房者的口味；建议开发商从产品需求上多进行开发和思考；另一方面，11月开发商频频拿地，成交价也不断攀高，预计12月楼市不冷。第四章 商业市场一、市场综述在住宅市场投资再难取得高回报，股市又连连下跌的情况下，投资性商业物业自然成为购房者关注的对象，优质商业物业的高回报是投资客青睐商业的重要原因。无论是对于专业的投资者还是开发商，当前“弃住从商”已经成为绝对趋势。但就在如此大势之下，并非所有商业地产项目都是“火爆”，就如刚过去的“金九银十“一样，并非遍地开花。成都商业地产同样出现明显的两极分化。传统成熟区域热，城市新区偏冷；供应不足的区域热，商业过剩的片区冷。从整体市场上看，商业市场已经趋于平稳。随着成都步入 “地铁时代”，越来越多的大型综合体项目拔地而起，“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念也逐渐体现。按照现在的缓慢的市场消化速度，城市综合体占据了商业供应量的较大比例，巨大供应量使得不少城市综合体项目备感压力。二、供应量分析1. 整体市场供应量分析本月份商业市场新增供应量28.45万，同比上涨116.51%。2012年11月商业用房供应量区域前三名分别是城南、双流和新都，供应量分别为15.49万、6.49万和1.97万。项目供应量前三名为双流的南辰汇都、城南的新街里以及城南的天府长城，供应量分别为4.06万、3.88万和2.97万。本月全市商业用房新增40个项目，主城区和郊区个20个项目，其中以社区配套商业为主。 数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2. 城郊对比分析本月商业市场的新增供应量28.45万。主城区新增项目20个项目，供应面积为17.66万，同比上涨224.63%；郊区新增项目20个项目，供应面积为10.80万，同比上涨224.63%。主城区本月商业用房区域供应量前三的是城南、城西和城东，供应量分别为15.49万、1.10万和0.89万，本月城中区域无商业用房新增。主城区项目排名前三位的都是城南的项目，其分别为和记黄埔地产（成都）有限公司开发的新街里、成都深长城地产有限公司的天府长城和成都中航瑞赛置业有限公司所开发的中航国际交流中心，供应量分别为3.88万、2.97万和1.94万。郊区市场本月商业用房供应量新增量排名区域前三位的是双流、新都和郫县，供应量分别为6.49万、1.97万和1.73万，本月龙泉区域无商业用房新增。郊区项目商业用房供应量前三位的是双流的南辰汇都、新的的中集商业广场和双流的温哥华花园，其新增供应量分别为4.06万、1.97万和1.20万。数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构四、个案分析1、项目概况数据来源：中国房产信息集团-克而瑞-成都机构2、区位分析中集车辆分拨中心办公楼暨中集商业广场位于新都区物流中心内中集大道555号，距离市中心15公里，北接物流大道西沿线，东靠宝成铁路，西临二号路（规划），南接一号路（规划）。中集商业广场本身的聚集效应不可小觑。北新车辆检测线毗邻中集商业广场，将承接检测线带来的消费车流和人流。商业广场地处新都物流中心，每个物流企业背后都伴随着商务、运输、搬运、快递、维修、保养等数量巨大的消费群体。3、商业规划中集车辆园是一家集卡车展示、仓储、交易、维修、检测等多项功能为一体的综合型汽车产业园区，总占地310亩，总投资4亿元，分三期建设。中集车辆园运用中集集团在全球商用车市场的高度专业背景和国际化的视野，立足于专业化的园区规划及围绕卡车展示销售、仓储配件、专业维修、信息服务等功能体系的完美配套，致力于在成都乃至西部地区处于行业领