上海房地产市场报告84P.pptx

2011年上海房地产市场年度报告,同策咨询第四区域研究部,第一部分 2011年经济发展形势,国内经济形势 ：人民币升值压力减轻 货币政策转向中性 gdp增速逐季放缓，全年增长9.2% 外汇储备第四季度起连续下降，热钱现外逃趋势 广义货币（m2）85.2万亿元，同比增长13.6%，增速明显回落,国际经济形势：全球金融市场波动 新一轮衰退期开始 美债降级风险波及世界，推行量化宽松，导致国际大宗商品涨价 欧洲债务危机升级，经济增速进一步放缓 石油大幅波动、黄金大幅波动、瑞士法郎暴跌,一、国际经济形势：衰退可能性加大,全球经济体gdp增长乏力，制造业走向不明,2008年次贷危机后，全球经济在恢复的过程中再度遭遇困难，美债危机后，其内部经济增长内生动力不足，全面复苏尚且有待观察； 欧洲经济受债务危机拖累，主权国家面临高偿债压力，银行资产状况恶化，欧洲经济增长极为缓慢，衰退概率加大； 全球个主要经济体gdp下滑趋势较为明显，同时制造业指数走势仍然不甚明朗。,高企失业率和通胀风险延缓经济复苏,受次贷危机和近期欧债危机影响，欧美失业率自从2009年中以来居高不下，美国11月失业率高达8.6%，而制造业就业人数增长依旧非常缓慢，因此低迷的就业市场将是美国经济复苏面临的主要问题； 与此同时，美国前后两轮量化宽松政策造成全球流动性过剩，导致能源等大宗商品价格走高，目前美国和欧元区基本通胀分别达到了3.5%、3.0%，美国核心通胀已经超过2%的理想水平，日渐增加的通胀风险制约着未来宽松货币的实施空间，通胀抬头加剧复苏风险。,美债务比例继续上升 问题难以根本性解决,美国债务规模及预测（占名义gdp%）,美国赤字构成及预测（占名义gdp%）,据统计，美联储的资产负债表扩大了约230。 根据imf的预测，预计美国总债务规模占比未来会继续提高且超过100%,不过由于美元的霸权地位，寅吃卯粮、借新还旧的美国经济特点短期不会改变。,虽扩大欧金融稳定基金 欧洲央行未直接出手欧债危机,公共债务率（占gdp百分比）,10年期国债收益率与德国之差（bp）,5年期主权资产cds报价（bp）,欧债务问题严重国家的公债率处欧元国家前列且超过60%红线; 自金融危机后，piigs的长期国债收益率及cds利差报价与德国对应水平不断扩大，尤以希腊、爱尔兰、葡萄牙表现明显，融资成本不断增加进一步加剧了这些国家的债务问题。,欧债危机爆发以来，尽管欧盟峰会达成了救助协议，但是希腊，意大利等国既得利益者持续阻挠改革，因此即使已经达成的共识也不排除还会出现各种政治博弈所带来的约束机制乏力和实施效果不确定; 而欧债五国在2012年2、3月份到期债务总额为800-900亿欧元，为全年最高，受欧债危机及其所带来的财政紧缩必要性加大的影响，欧债经济恐陷入衰退。,欧债危机恐促欧洲经济进入衰退期,欧债五国2012年到期债务,欧债五国2012年到期债务占比,预计2012年全球经济增长放缓至3.5%,根据欧美现在经济发展状况以及全球范围内流动性泛滥，通胀高企，短期内难以通过货币政策推动经济增长，另外全球部分区域局势动荡和不确定性将抑制经济复苏进程，我们预计2012年全球经济增长将放缓至3.5%，包括美欧等发达国家以及发展中国家经济亦将放缓。,中国经济增速进一步放缓，2011年gdp比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。gdp涨幅出现逐季回落的态势。 经济增长动力不足，拉动gdp增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！,2011年国内gdp增速呈逐季回落态势,二、国内经济形势：难独善其身,国内gdp增速进一步放缓，2013年或达历史低点,世界银行预测：中国经济增速进一步放缓，2012gdp增速或达到8.4%， 2013年的增速将达到8.3%的最低点。增速回落整体经济转型压力增大，硬着落风险依然存在！ 经济增长动力不足，拉动gdp增长的三驾马车未来表现都难言乐观，海外经济下行风险加剧，外资集中撤离我国经济大量失血，高速增长不可持续！,2012年gdp增速放缓至8.4%,2012年，预计进出口增速受国内外需求冲击有所放缓，货币供应量m2基本与去年持平; 2011年全年，人民币对美元升值幅度达到5.11%。未来人民币升值幅度在3%。 cpi增速将有所放缓，虽仍处于“负利率”时代，但未来加息可能性不大。由于海内外局势不确定性，通胀压力依然存在。,cpi持续回落，通胀压力短期将减小,通胀压力持续缓解，2011年全年通胀为5.5%，虽然高于年初制定4%的目标，但是7月份后通胀持续回落，预计2012年将进一步有所回落。,投资增长乏力，模式或将改变,投资下滑明显，政府主导投资难以为继，房地产投资增速在资金面紧张的状况下持续回落，未来仍有加速可能，需要警惕2012年房地产投资高位快速回落对经济的负面拉动； 总体来看，虽然投资将继续担当经济复苏的主要推动力量，但力度肯定不如09年4万亿大，另外，未来的投资模式或有一定改变，配合相关财政和金融政策的改革，投资资金来源范围将更为宽泛。,pmi指数显示未来经济将持续疲弱,pmi指数自09年3月份以来首次落入50%以内，中国经济处于加速下行阶段，新订单指数持续下行，已处于收缩阶段，未来增长不容乐观，小型企业pmi指数连续6个月收缩，状况堪忧，预计pmi指数在2012年年中企稳。,通胀持续回落，pmi跌破50%“稳增长”成重心,二、国内经济形势：难独善其身,随着经济增速放缓势头愈加明显，通胀逐步回落的情况下，经济发展的矛盾正在发生转化，我国的调控重心逐渐从“抗通胀”转向“稳增长”； 预计未来宏观调控应保持积极财政政策和稳健货币政策方向不会改变，但是不会继续趋紧；另一方面，适时适度做定向结构调整，通过调整财税政策来提高经济内生增长动力。,央行3年来首降存准率，货币政策现转折,2011年11月30日中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是3年来首次下调存准率！ 由于通胀压力减轻，经济加速回落，因此国内金融政策开始在从紧的基调下有所调整，此次下调存准率不仅可以释放3750亿流动性，更是意在释放信号，在经济增长回落的环境下，稳增长正在成为主基调，未来金融政策或不再继续从紧。,2012年流动性将有改善,2012年政策延续2011年“积极的财政政策和稳健的货币政策”，并且明显政策微调，实现局部定向宽松，虽然并没有全部宽松，但是至少比2011年改善一些，货币政策也已从偏紧进入中性略松，政策微调将改善2012年的流动性状况。,欧美经济减速加财政紧缩、需求放缓，大宗商品价格短期回落、暂缓我国通胀压力，但可能出台的美国qe3及部分经济体的降息动作或将通过直接或变相量化宽松、在中长期内再次助推大宗商品价格，增加我国中长期输入通胀压力； 脱媒和表外业务发展放大了货币量回落速度，从央行货币净头寸分析，虽上半年提6次准备金率，冻结资金2.2万亿，但公开市场净投放释放1.5万亿元，加上外汇占款增加，上半年货币净头寸实际增加8000亿，央行并未转入实际“抽水”状态。,国内中长期通胀风险仍存,短期通胀压力减弱 中长期通胀上升趋势,货币增速走势,三、我国短期经济形势和政策方向,第二部分 房地产市场政策总结,一、2011年房地产政策回顾,二、限购令持续扩容,2011年1月，即春节前夕，“国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。,限,在“国八条”出台之后，北京、上海、天津等一线城市在短时期内相继出台楼市限购令； 紧接着，几乎所有省会城市及计划单列市都出台了限购措施，并开始向二、三线城市蔓延； 据统计，全国共有46个城市出台了以限购为核心的楼市调控政策； 这些城市近期纷纷表态，明年将延续限购令。,二三线城市限购对上海楼市的影响,三、房产税试点,免征条件： 1.本市居民家庭在新购一套住房后一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还； 2.本市居民家庭中子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税； 3.符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税； 4.持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。,税,四、三次加息、七调存准率,2011年，中国人民银行共进行了三次加息，至此，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调至3.5%和6.56%； 2011年7月7日加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%，若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平，虽然今年以来已经连续三次加息，但依然没有改变负利率的状况。,贷,多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。以20年期百万贷款额计算，第一套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元； 考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可7折，对于存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元。,在连续六次上调存款准备金率后，2011年11月30日中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这也是央行35个月来首次下调存准率！ 由于通胀压力减轻，经济加速回落，国内金融政策开始在从紧的基调下有所调整，下调存准率不仅可以释放3750亿流动性，更是意在释放信号，在经济增长回落的环境下，稳增长正在成为主基调，未来金融政策或不再继续从紧。,五、保障房建设,2011 年，国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来5 年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011 年和2012 年各1000 万套，后面三年1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011 年10 月底，全国保障房已开工1033 万套，超额完成年初计划任务。,保,国务院总理温家宝曾发文指出，落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠； 11月今年保障房开工任务超额完成，但在欣喜之余，保障房各环节仍然存在不少问题； 自保障房开建，有关保障房的质量、资金、分配和管理方面暴露的问题频遭爆料； 中国的保障房建设仍在探索中前行，未来随着不断完善的保障房法律法规，监管力度的提高，保障房这项民心工程将为更多百姓圆了安居梦。,第三部分 房地产市场数据统计,2011年1-11月，本市全社会固定资产投资4350.5亿元，比去年同期下降0.9%，降幅进一步收窄； 三大投资领域中，城市基础设施投资875.27亿元，下降22%；工业投资1106.37亿元，下降1.8%；房地产开发投资1995.79亿元，增长9.3%，依然呈现较好的增长态势； 从不同房屋类型看，商品住宅投资仍然是房地产开发投资的主体，办公楼投资增幅收窄，商业营业用房投资降幅逐渐收窄。,一、房地产开发投资情况,数据来源于上海统计局,1-10月，本市房地产开发企业到位资金2695.01亿元，比去年同期增长2.2%，增幅比1-9月回落2.9个百分点。 从资金来源渠道看，受稳健货币政策实施和房地产宏观调控等因素影响，房地产开发企业对自筹资金和其他资金的依赖度上升，国内贷款明显下降。,数据来源于上海统计局,二、整体商品住宅市场量跌价稳，成交近年来最低,2011年，上海商品住宅共成交729.76万平方米，环比去年下降了24.9%，供求比为1.5，下半年总体市场仍然表现为供过于求，相较于上半年，虽然供应量有所增加，但成交量却进一步走低，总成交量达到近年来的最低水平； 2011年下半年，上海商品住宅成交均价为21907元/平方米，与上半年基本持平，整体来看，这种趋势在2012年一季度仍有可能继续。,数据来源于同策咨询,从月度来看，2011年2月新一轮调控之后，整个商品住宅市场便开始表现出了严重的供过于求现象，尤其是进入下半年以后，这种现象更加严重； 整个市场的成交量在二季度有所回升后便开始持续走低，跌至四季度的月均50万平方米左右的成交量，虽然在12月成交量有所突破，但仍然不足60万方，从整个市场发展趋势来看，这种趋势将蔓延至2012年一季度； 在四季度初有所下降的价格，年末再度回升，但主要是受成交结构变化所致，总体而言，整个市场由于购房置业者浓厚的观望情绪以及悲观的市场预期，开发商仍将继续采取降价的方式来吸引购房者，因此，2012年商品住宅的均价应该会有继续所回落。,低成交趋势蔓延，价格将进一步走低,数据来源于同策咨询,二、公寓市场存量加速上升，危机显现,2011年，上海公寓市场共成交627.94万平方米，环比去年减少了21.4%，供求比为1.4，下半年公寓市场总体仍然表现为供过于求，相较于上半年，成交量进一步走低； 2011年下半年，上海公寓市场成交均价为20658元/平方米，成交均价略有抬头，就目前整体公寓市场打折促销风靡的情形来看，2012年一季度的公寓市场成交均价有下挫可能，但降幅仍将视市场成交结构等变化而定。,数据来源于同策咨询,2011年整个公寓市场表现出了严重的供过于求现象，虽然年末开发商的推盘意愿有所增加，但由于部分项目的大幅打折促销，使得购房者对房价下行的预期增强，整个市场的观望气氛也有所加强； 进入下半年后，公寓市场成交量总体仍表现出逐渐走低的态势，传统的金九银十更是遭遇腰斩，虽然年末出现翘尾，但公寓市场成交量仍然维持在低位，且这种现象预计会蔓延至2012年一季度； 12月的由于成交结构的变化，使得公寓成交均价再次上扬，但总体市场打折降价氛围已然形成，且逐渐向中心城区蔓延，预计2012年一季度有继续下探的趋势。,低位成交，市场下行预期增强，以价换量形式扩容,数据来源于同策咨询,2011年公寓市场成交面积排名前十,2011年，上海公寓市场的成交主要以价格在12000-15000元/平方米之间的中低端刚性需求为主，主要集中在宝山、嘉定等近年来刚需较为青睐的外围传统热点区域，保利叶城摘得2011年公寓市场成交冠军。,数据来源于同策咨询,三、别墅市场成交持续走低，价格维持在高位,2011年，上海别墅市场共成交101.82万平方米，环比去年下降了41.2%，供求比为1.85，下半年别墅市场总体仍表现为供过于求，相较于上半年成交量有所减少，为近年来别墅成交量最低位； 2011年下半年，上海别墅市场成交均价为29680元/平方米，虽然较上半年有所下降，但依然相对处于高位，且从目前市场成交结构来看，这种趋势有蔓延至2012年势头。,数据来源于同策咨询,2011年整体别墅市场依然表现出为严重的供过于求，且库存不断攀升，整个市场观望氛围十分浓厚； 从2011年全年来看，自2月新一轮调控之后，仅6、7两月成交量在10万方以上外，其余月份成交量均在10万方以下，并且从下半年开始，别墅成交量便持续走低，成交十分惨淡； 进入十月份后，市场便开始陆续出现打折促销项目，但别墅项目的价格表现较为坚挺，并未出现大幅度的下降，年底甚至出现抬头态势，但随着市场看低预期的加强，增值保值价值较强的高端物业逐渐突显出来，带动整体别墅市场成交均价上扬，而经济型别墅则逐渐遇冷。,成交惨淡，价格坚挺，高端物业突显,数据来源于同策咨询,2011年别墅市场成交面积排名前十,2011年，上海别墅市场成交主要以25000-30000元/平方米的中高端项目为主，主要集中在南汇、宝山等外郊环区域，成交面积区间集中在200-250平方米左右，长泰东郊御园是2011年上海别墅市场的销售冠军。,数据来源于同策咨询,四、办公市场产品成交分化显著，未来去化压力大,数据来源于同策咨询,2011年，上海办公市场共成交183.28万平方米，环比去年增加了20.73%，供求比为1.5，全年在供应减少的情况下，成交量却较去年有所上升，办公产品成交价格也在不断走高，全年中低端投资型产品和高端市场整层、整栋购买行为交替活跃； 而在租赁型办公楼市场，传统cbd甲级办公楼现有楼盘入住率高达95%，原先通过低价促销优惠已经 “退潮”。,数据来源于同策咨询,2011年整体办公市场依然表现为严重的供过于求，且下半年供求比不断攀高； 2011年，上海销售型办公楼阶段型交替活跃，上半年外郊环中小面积的soho、酒店式公寓成交活跃，如宝山万达广场、绿地风尚天地、龙湖郦城moco等； 下半年，市中心大宗收购较活跃，如长宁商业中心、嘉瑞国际广场和北外滩国客中心等，构成5月、8月、9月高成交量，拉高整体均价效果明显； 此外，由于许多原计划在今年入市的项目延期至2012年入市，2012年供应激增，预计去化压力将较大。,2011年办公市场成交面积排名前十,2011年，上海办公市场成交表现出较为明显的分化，新世界长宁商业中心成为2011年办公产品销冠； 从2011年的新项目来看，新鸿基、恒基兆业等香港开发商重拳出击，在市中心一线地段打造商业综合体，北外滩备受瞩目，新项目层出不穷，另外，南京西路商圈依旧成为最具人气的商务办公场所。,数据来源于同策咨询,五、土地市场溢价走低、收入负增长,2011年，上海共成交273幅非工业仓储性质用地用地，其中纯住宅用地成交40幅，保障房用地成交94幅，商业用地成交113幅，混合用地26幅，总成交面积为1224.6万平方米，环比2010年增加了35.05%，可以看出保障房用地成为了2011年上海土地市场成交的主流，预计上海将迎来保障房建设的高潮； 2011年，上海非工业仓储用地的总成交金额为1096.69亿元，仅为2010年总成交金额1330.17亿元的82.45%，在土地出让面积增加的同时，土地总收入却出现了近年来首次的负增长。,2011年，上海非工业仓储用地成交主要集中在三季度，尤其是8、9月份，这两个月份成交的土地面积占到了总成交量的35.6%，而二季度则是今年土地成交的低谷； 从成交区域来看，浦东、嘉定、闵行是2011年土地成交的热点区域，这三个区域的土地成交量占总成交量的五成左右； 此外，崇明、松江、青浦等外围区域也是成交较为集中的区域，而市中心区域由于供应有限，成交相对较少，黄浦、静安、卢湾更是无成交。,从各区域土地成交量来看，2011年纯住宅用地成交量最多的区域是青浦区，共成交了7幅，成交总面积为488437.8平方米，可建面积达759555.1平方米，而长宁、虹口、闵行、普陀、徐汇、闸北几个区域则无纯住宅用地成交； 此外，2011年商业用地成交量最多的区域是闵行区，共成交了18幅，成交总面积为1150563.6平方米，可建面积达2824920.7平方米； 从供应量来看，未来纯住宅用地供应最多的区域是嘉定区，可供应量达846322.9平方米，此外，浦东、青浦也将有大量住宅供应，商业用地供应量最多的区域是闵行区，可供应量达2824920.7平方米，浦东也将有大量商业供应。根据12月出台的土地市场新规闲置土地处置办法，未来1至两年内，嘉定、浦东等区域将有大量住宅产品上市，市场竞争也将会更加激烈。,2011年共有183幅非工业仓储用地以零溢价成交，占整体土地市场的67%，总成交面积达848.25平方米，此外，还有25幅非工业仓储用地以低于10%的溢价成交，可见，低溢价是今年土地市场的主旋律； 另外，在今年上海的土地市场上，缺少了一些大型房企的身影，招保万金中，只有保利和万科分别拿下了2幅和3幅土地，而在去年拿地的招商和金地则集体缺席，同时华侨城、新城地产、仁恒地产、九龙仓等在去年都有拿地的房企今年均无所行动； 在市场不好的时候，对于那些资金链较为不紧张的开发商而言，反而正是抄底拿地，进行土地储备，做好长期战略准备的好时机。,2011年土地市场成交之最,第四部分 2011年度典型市场行为之“降价”,经过两年调控之后，上海楼市迎来了低迷的十月，从一手新盘到二手市场，第一轮全面性的房价下跌潮正在袭来，范围包括从远郊到市中心，从刚需性住宅至豪宅，典型降价项目有：,一、第一波降价回顾,以龙湖、绿地为代表领降,直降绿地秋霞坊,直降龙湖郦城,直降龙湖好望山佘山公馆,率先在沪掀起降价风的龙湖郦城，成为当周的成交量冠军！ 龙湖郦城在降价当周周成交234套公寓房源，成交均价为1.42万元/平方米，与网上报价相比下滑了23.41%。截至10月底，该楼盘已推1703套房源中，整体套数去化率（预定和销售）达到92.13%。 龙湖地产的另一热销盘位于松江新城的龙湖好望山，10月开盘成交124套公寓房源，成交均价为1.57万元/平方米。截至上周末，已推355套房源中，套数去化率达到46.76%。上述两盘分别占据了上周上海全市新建商品住宅成交榜第一、第二的位置，总交易量占全市交易量的三成。 龙湖地产上海分公司媒介经理李小超称，截至目前，龙湖上述两个项目的认购额已达10个多亿，签约额达8个多亿，其中龙湖郦城的销售已基本结束。,二. 第一波降价效果龙湖夺冠,三. 第二波降价代表案例,郊区项目万科尚源,郊区项目万科清林径,目前来看，清林径将很有可能成为万科今年在上海首个真正意义上的降价项目，至于降价的原因，据媒体披露，上海清林径楼盘代理公司工作人员透露，调整价格与临近年末该项目需要回笼资金有关，因为至少在公司层面，万科并不缺钱。 万科在市场进入过冬期，采取降价优惠的措施，除了出于对未来市场的成交量不看好以外，更重要的考虑是冲销售量。 其实今年万科销售目标的完成才算刚刚触线，而现在宣布高增长时代结束的恒大亦在暗中迎头追赶，万科要巩固行业龙头老大的位置，选择一些能够走量的区域以价换量也是正常之举。,郊区项目龙湖好望山x叠墅,这已经不是龙湖第一次大手笔低价入市了。数日前，重庆龙湖宣布启动“易房节”，上千套房源降价3%至8%，最高每套优惠40万元。 之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额，开发商将其称为“抢收行动”。 2011年，房地产不太景气，尤其大中城市，这肯定对定位于高端物业的龙湖地产产生了不小压力，而接近年底，企业急需回笼资金，所以采取降价抢先抢占市场，可谓是一招“高招”。,郊环外项目旭辉玫瑰湾,市区项目大宁瑞仕花园,大宁瑞仕花园的负责人介绍：项目前期蓄客效果不错，开盘当日更有部分买家慕名前来，人气极为火爆。这说明他们对瑞仕品牌很认可，并对品牌未来在市场中的表现充满信心。据悉，项目开盘当日就劲销近80套，成绩十分优异。 不少瑞仕品牌的追随者道明了项目热销的原因瑞仕品牌总能领先市场，成为“精装房”样板和标杆。此次新推的二期项目，产品的精装标准再度升级，项目采用了国际顶级品牌的尖端产品，比如，每户配置的大金多功能vrv空调系统，可以分别控制每一间功能房的冷暖，在生活热水系统、地暖系统的配合使用下，夏天